2021 QCCQ 8177, 2021 QCCQ 8177

Simard c. Crépeault 2021 QCCQ 8177 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUEBEC DISTRICT DE QUEBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-703937-192 DATE : 4 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL SIMARD [...], Sainte-Anne-de-Beaupré (Québec) [...] Et JONATHAN AUDET [...], Beaupré (Québec) [...]

Partie demanderesse /

Partie défenderesse reconventionnelle c. GUY CRÉPEAULT [...], Saint-Tite-des-Caps (Québec) [...]

Partie défenderesse /

Partie demanderesse reconventionnelle Et LUC CRÉPEAULT [...], Saint-Tite-des-Caps (Québec) [...]

Partie intervenante forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le 1 er juillet 2016, Monsieur Guy Crépault (monsieur G. Crépault) promet de vendre à messieurs Michel Simard et Jonathan Audet (messieurs Simard et Audet), une

partie de sa terre à bois située sur un territoire non cadastré en la concession St Michel, T.N.O. Sault-au-Cochon, connue et désignée comme étant la demie sud-ouest du lot [...] (1 2 S-O, [...]) pour la paroisse de Saint-Tite (« lot [...] »). [ 2 ] Messieurs Simard et Audet se déclarent intéressés par cette portion de terrain de 1 1 2 arpents de large par 15 arpents de long, située à l’extrémité sud de la terre à bois. Selon monsieur Simard, l’achat de cette propriété lui permettait d’obtenir un accès à des terres situées entre la voie ferrée et le fleuve, lui appartenant. Monsieur G.

Crépault comprend qu’ils projettent d’y faire du ski hors-piste. [ 3 ] Ce projet comporte toutefois un défi de taille. Pour y avoir accès, il faut traverser des propriétés appartenant à des tiers, soit messieurs Étienne Paradis, Roger Lachance et madame Véronique Martineau (monsieur Lachance et madame Martineau). [ 4 ] La prise de possession est effective dès juillet 2016. L’achat doit être notarié avant le 15 septembre 2016.

Messieurs Simard et Audet s’engagent, par les termes de la promesse d’achat, dès la prise de possession, à respecter les ententes préexistantes relatives aux modalités d’accès et de bon voisinage ainsi que celles à venir. [ 5 ] La terre à bois de monsieur G. Crépault ainsi que les cinq autres propriétés situées sur le lot [...] sont enclavées. Elles bénéficient d’un accès à la rue publique, le boulevard 138 via le rang St-Pierre par tolérance de son propriétaire, monsieur Luc Crépeault (monsieur L. Crépeault). Celui-ci est le frère de monsieur G. Crépeault.

Le rang St-Pierre est d’une longueur de deux kilomètres et traverse deux ponts, également propriété de monsieur L. Crépeault.

[ 6 ] Voyant arriver un nouveau propriétaire à qui il devra permettre un accès au rang St-Pierre, monsieur L. Crépeault manifeste aux cinq propriétaires et particulièrement à son frère Guy son intention d’officialiser une servitude en bonne et due forme. Celle-ci permettra de définir les droits et obligations de chacun. [ 7 ] Le 15 septembre 2017, l’acte de servitude est signé.

Sont intervenus à cet acte tous les propriétaires du lot [...] à l’exclusion de monsieur Lachance et madame Martineau. [ 8 ] Invoquant que cet acte de servitude contient des clauses inacceptables qui empêchent l’accès et l’usage que messieurs Simard et Audet veulent faire de la propriété convoitée et que les charges financières reliées à l’exercice de cette servitude sont exagérées, ceux- ci introduisent le présent recours. Ils plaident que leur vendeur, monsieur G.

Crépault, a volontairement commis un bris de ses engagements prévus à la promesse d’achat, leur occasionnant des dommages pour lesquels ils le tiennent responsable. Ils lui réclament 15 000 $ en conséquence de ce non-respect de leur promesse d’achat. [ 9 ] Monsieur G. Crépault conteste la réclamation. Il soutient avoir respecté les termes de sa promesse d’achat. Il a dénoncé à messieurs Simard et Audet, dès leurs premiers échanges, les ententes ayant trait à la tolérance du droit de passage.

Selon lui, il ne peut être tenu responsable des termes de la servitude de passage établie de bonne foi et de son impact sur la

partie de lot convoitée par messieurs Simard et Audet. Celle-ci se trouve désormais inaccessible en raison du refus de monsieur Lachance et madame Martineau d’adhérer à l’acte de servitude. [ 10 ] Monsieur L. Crépeault, propriétaire du fond servant, intervient au dossier de la Cour à la demande de son frère. Il plaide que les motifs ayant conduit à la signature de l’acte de servitude sont, dans les circonstances, justifiés. Ils ont été négociés de bonne foi par tous les intervenants impliqués. Messieurs Simard et Audet ont été invités au processus de négociation.

Ceux-ci ont fait le choix de ne pas y participer. [ 11 ] Se portant demandeur reconventionnel, monsieur G. Crépault réclame de messieurs Simard et Audet un dédommagement de 11 923,88 $ pour les divers frais encourus par les présentes procédures. QUESTION(

S) EN LITIGE [ 12 ] Dans un premier temps, le Tribunal doit déterminer si monsieur G. Crépeault a commis une faute en refusant de vendre sa propriété à messieurs Simard et Audet, malgré les termes de la promesse d’achat qu’il avait acceptée. [ 13 ] Le Tribunal conclut que monsieur G. Crépeault n’a commis aucune faute. [ 14 ] Est-ce que messieurs Simard et Audet ont eux-mêmes commis une faute à l’endroit de monsieur G.

Crépeault qui justifie l’octroi des dommages réclamés? [ 15 ] Le Tribunal conclut que messieurs Simard et Audet n’ont commis aucune faute justifiant l’octroi des dommages réclamés. [ 16 ] Voici pourquoi. ANALYSE ET MOTIFS QUESTION 1 : Monsieur G. Crépeault a-t-il commis une faute en refusant de vendre sa propriété à messieurs Simard et Audet, malgré les termes de la promesse d’achat qu’il avait acceptée?

Le droit applicable [ 17 ] Une promesse d’acheter ou de vendre un immeuble emporte des obligations pour chacune des parties impliquées à l’acte. [ 18 ] Les articles 1396 et 1397 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) précisent à ce sujet : 1396. L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. 1397. Le contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier.

Il en est de même du contrat conclu en violation d’un pacte de préférence. [ 19 ] Lorsque la promesse d’achat est acceptée par toutes les parties impliquées, elle devient bilatérale. Il s’agit alors d’un avant- contrat par lequel chacune des parties s’engage envers l’autre à conclure le contrat projeté, soit la vente de l’immeuble visé [1] [ 20 ] Lorsqu’une

partie à un contrat n’exécute pas son obligation contractuelle, elle engage sa responsabilité envers son cocontractant [2] . [ 21 ] Ainsi, lorsqu’une

partie à une promesse d’achat acceptée ne respecte pas son engagement, l’autre peut demander l’intervention des tribunaux pour obtenir soit le

titre convoité [3] , soit une compensation monétaire pour les dommages subis [4] .

[ 22 ] Suivant les règles de preuve, messieurs Simard et Audet, à

titre de

partie demanderesse, doivent démontrer par la présentation d’une preuve prépondérante que monsieur G. Crépeault a fait défaut de respecter son engagement à leur endroit [5] . Tout comme le même fardeau de preuve s’impose à monsieur G. Crépeault sur sa propre demande en dommages. Les motifs [ 23 ] Le Tribunal retient de la preuve prépondérante ce qui suit : [ 24 ] La propriété de monsieur G. Crépeault comme celles des huit autres propriétaires des terres à bois du lot [...] sont enclavées. [ 25 ] Ceux-ci exercent collectivement un certain contrôle de l’accès à leur propriété.

Ils ont d’ailleurs mis par écrit des lignes directrices de bon voisinage et des modalités d’entretien du chemin utilisé pour avoir accès à leur propriété. Leur objectif est de protéger leur environnement dans le respect de chacun. Les coûts du déneigement, de l’entretien du stationnement et des cadenas sont partagés. Ces modalités sont convenues de concert avec le propriétaire du rang St Michel, monsieur L. Crépeault. [ 26 ] A cet égard, monsieur G. Crépeault a bien pris soin de dénoncer cette entente et son objectif à messieurs Simard et Audet dans le cadre de leur promesse d’achat.

Celle-ci précise d’ailleurs que ceux-ci « sont assujettis » et « devront respecter les ententes » concernant les modalités d’usage des chemins. [ 27 ] Dans les jours qui suivent la signature de leur promesse, monsieur G. Crépeault les convoque à une rencontre pour les présenter aux voisins, dont son frère qui est également propriétaire d’une

partie du lot [...]. Pour conclure sa vente, monsieur G. Crépeault doit obtenir l’aval des autres propriétaires des parties de lot [...] car de par sa situation géographique, son terrain est enclavé de tout coté, autant au nord, au sud qu’à l’est et à l’ouest. Il doit ainsi obtenir un droit de passage de ses voisins, dépendamment de la façon dont messieurs Simard et Audet veulent accéder à leur éventuelle propriété. [ 28 ] Certes, les propos de messieurs Simard et Audet intriguent les voisins.

Ceux-ci les questionnent sur l’utilisation projetée, sa faisabilité et en particulier sur leur vision des modifications à apporter à l’actuelle assiette du droit de passage pour atteindre le terrain. Ce questionnement est toutefois pertinent puisque le projet modifie l’ordre établi entre eux et les modalités d’accès. [ 29 ] Monsieur L. Crépeau témoigne, lors de l’audience, avoir particulièrement été interpellé par le projet de son frère de vouloir subdiviser sa propriété. Celui-ci pourrait inspirer d’autres propriétaires à vouloir l’imiter.

Cette possible augmentation des usagers des chemins d’accès dont il a la gestion le fait réfléchir et l’amène à désirer convenir par écrit des modalités de la servitude d’accès du rang St-Michel pour le futur. Il se déclare fatigué par la lourdeur de la tâche. Il tolère l’usage du passage du rang St-Michel par les propriétaires des parcelles du lot [...] depuis de nombreuses années. Il doit expliquer et négocier avec tous et chacun lorsqu’il est temps d’assumer les coûts des réparations, des frais de cadenas ou autres frais d’entretien du chemin. Cela amène son lot de tracas.

Il gère les bris et problèmes provoqués par l’utilisation d’autrui, l’usure de l’assiette du droit de passage, la nécessité de l’entretenir et de la réparer. Il a rebâti deux fois les deux ponts sur lesquels doivent circuler les propriétaires des lots [...]. Il assume la responsabilité de l’entretien hivernal, les coûts afférents et la collecte de la participation financière de tous et chacun. [ 30 ] Il en informe son frère. Celui-ci communique l’information à messieurs Simard et Audet et leur annonce que la vente ne peut se réaliser telle qu’initialement prévue.

Le droit d’accès de sa propriété à la voie publique doit être précisé et officialisé. Il lui faut également prévoir avec ses voisins immédiats les servitudes nécessaires pour permettre le morcellement de sa propriété en faveur de messieurs Simard et Audet. Il faut également prévoir l’arpentage des propriétés. [ 31 ] Le 15 décembre 2016, lors d’une rencontre convoquée par l’avocat de messieurs Simard et Audet, tous les intervenants sont présents. Monsieur L. Crépeault s’engage à présenter un acte de servitude pour signature par les propriétaires, réglant le premier obstacle, soit l’accès à la voie publique.

S’ensuit une négociation quelque peu fastidieuse entre les actuels propriétaires. La servitude est complexe à établir compte tenu de la multitude d’intérêts à concilier. [ 32 ] Entre temps, il fut convenu que messieurs Simard et Audet auraient accès au terrain visé par la promesse d’achat pour une utilisation et jouissance, le temps d’officialiser le tout. Monsieur G.

Crépeault leur ayant remis l’acompte versé de 5 000 $ dès l’été 2016. [ 33 ] Selon les déclarations pour valoir de témoignage des divers propriétaires, messieurs Simard et Audet auraient été vus profiter de leur accès tout au long de l’hiver 2016-2017, du printemps, de l’été et de l’automne 2017. Ils ont été vus se promener en motoneige ou tout-terrain un peu partout en forêt et pas uniquement à l’intérieur des limites de la propriété de monsieur G.

Crépeault. [ 34 ] En septembre 2017, tous les propriétaires des parties du lot [...], à l’exception de monsieur Lachance et madame Martineau, se présentent chez le notaire et signent l’acte de servitude. [ 35 ] Ce refus par monsieur Lachance et madame Martineau de signer l’acte de servitude empêche désormais monsieur G. Crépeault d’accéder physiquement à la

partie sud de sa propriété, celle qui est l’objet de la promesse d’achat auprès de messieurs Simard et Audet. [ 36 ] Il dénonce cet état de fait à messieurs Simard et Audet. [ 37 ] En décembre 2017, les cadenas des diverses barrières sont changés. Messieurs Simard et Audet n’ont plus accès à la propriété. [ 38 ] Le 26 janvier 2019, messieurs Simard et Audet dénoncent officiellement ne pas vouloir donner suite à leur promesse d’achat, l’acte de servitude signé le 5 septembre 2017 limitant considérablement l’accès et l’usage projetés de la terre.

Les frais afférents à la servitude de passage sont, de plus, exagérés. Ils considèrent que monsieur G. Crépeault a commis à leur endroit un bris d’engagement et occasionné des dommages, d’où la réclamation de 15 000 $ pour bris de contrat. [ 39 ] À la lumière de l’ensemble de la preuve présentée, le Tribunal conclut que monsieur G. Crépault a démontré un motif valable le dispensant de respecter l’obligation qu’il avait contractée à l’endroit de ses promettants-acheteurs.

[ 40 ] Le Tribunal retient que malgré tous ses efforts et sa bonne volonté, monsieur G. Crépeault s’est trouvé dans l’impossibilité de céder à ses acheteurs l’acte de servitude nécessaire à l’accès de la

partie sud de sa propriété, soit celle faisant l’objet de la promesse d’achat. [ 41 ] Devant le refus de monsieur Lachance et madame Fréchette de signer l’acte de servitude nécessaire à monsieur G. Crépeault pour accéder à cette portion de son terrain, celui-ci ne peut validement vendre un immeuble enclavé et inaccessible. [ 42 ] Le Tribunal n’a aucune raison de mettre en doute le témoignage de monsieur G. Crépeault. Bien que celui-ci ait donné, tel que lui permettent les règles de procédure en matière de petites créances, un mandat de représentation à un parent pour le représenter, il est présent à l’audience.

Il répond aux questions du Tribunal. Il précise par ses réponses sa déclaration écrite pour valoir témoignage. Il explique les circonstances ayant conduit à son incapacité de donner suite à la promesse contractée. Messieurs Simard et Audet n’ont pas de question pour lui. Le Tribunal est à même d’apprécier sa crédibilité. [ 43 ] Celui-ci a de bonne foi cru être en mesure d’honorer l’engagement contracté auprès de messieurs Simard et Audet. Les faits et l’intervention des tiers sur lesquels il n’a aucun contrôle, en a voulu autrement. [ 44 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que le refus de monsieur G.

Crépeault d’honorer l’engagement contracté envers messieurs Simard et Audet est justifié. [ 45 ] Par ailleurs, le Tribunal note que les dommages réclamés par messieurs Simard et Audet sont principalement constitués des honoraires professionnels d’avocat et de notaire qui les ont conseillés et accompagnés au cours du différend les opposant à monsieur G. Crépeault. Il est normal et sage de consulter un professionnel compétent, tel un avocat ou un notaire, lorsque survient un problème légal.

Celui-ci est à même de bien conseiller ses clients et de les accompagner dans la solution du litige, que celle-ci passe par une négociation, une médiation ou un procès. [ 46 ] Les honoraires extrajudiciaires engendrés par ces consultations ne constituent pas, sauf circonstances particulières et spécifiques d’un usage abusif du processus judiciaire et des procédures en découlant, un préjudice justifiant compensation par le Tribunal [6] .

Ce qui est le cas en l’espèce. [ 47 ] Tout comme la réclamation visant un bien acheté par un tiers ne constitue pas un dommage auquel pouvaient prétendre messieurs Simard et Audet dans le cadre de leur réclamation contre monsieur G. Crépealt. Le Tribunal n’y aurait pas fait droit, s’il eut accueilli leur demande à l’endroit de monsieur G. Crépeault. [ 48 ] Pour tous ces motifs, la demande de messieurs Simard et Audet est rejetée. QUESTION 2 : Messieurs Simard et Audet ont-ils eux-mêmes commis une faute à l’endroit de monsieur G.

Crépeault qui justifie l’octroi des dommages réclamés? [ 49 ] Vu l’absence de preuve de faute de la part de messieurs Simard et Audet à la lumière de l’ensemble de la preuve présentée, et les commentaires du Tribunal à l’égard de la responsabilité de chacun d’assumer les frais encourus dans le cadre de sa préparation à des poursuites judiciaires, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle. Pour CES MOTIFS, le tribunal : [ 50 ] REJETTE la demande principale et la demande reconventionnelle, chaque

partie payant ses frais de justice eu égard à l’issu des demandes. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q .