2016 QCCQ 8879, 2016 QCCQ 8879

André c. Todic 2016 QCCQ 8879 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147366-159 DATE : 4 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES M. ANDRÉ -et- LES ENTREPRISES YVES M. ANDRÉ INC. Demandeurs c.

RADMILA TODIC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Yves M. André et la demanderesse Les Entreprises Yves M. André inc. (« les Entreprises »), poursuivent la défenderesse Radmila Todic, réclamant la somme de 15 000 $, à

titre de contribution au coût de 40 419,89 $, pour la réfection du stationnement associé aux locaux loués par madame Todic pour sa pratique de chirurgien dentiste. [ 2 ] Le bail initial entre les Entreprises et la docteure Todic est intervenu le 29 septembre 2005 pour un terme de 60 mois se terminant le 31 août 2010.

Ce bail a été renouvelé à deux reprises et se terminant le 31 août 2020. [ 3 ] La locatrice appuie sa réclamation sur l’article 4.2 du bail qui prévoit, en plus du loyer annuel de base, d’un loyer additionnel : 4.2 Loyer additionnel Au loyer annuel de base s’ajouteront les coûts, frais et charges, relatifs à l’exploitation, l’entretien, l’administration et la gestion des Lieux Loués , y compris, sans restriction, l’électricité, les frais de climatisation, l’entretien, toutes les réparations locatives dont le Locataire est responsable en vertu des présentes et les assurances.

Sans limiter la généralité de ce qui précède, les parties reconnaissent et déclarent que le Locataire sera seul responsable du paiement des frais et charges suivants : 4.2.1 les coûts de l’électricité, des services publics, du nettoyage et de l’entretien des Lieux Loués ; 4.2.2 le coût de la ventilation et de la climatisation des Lieux Loués ; 4.2.3 la quote-part du Locataire dans tous les impôts, taxes, surtaxes (notamment la surtaxe ou taxe sur les immeubles non résidentiels), évaluations et cotisations foncières, qu’il s’agisse de taxes d’amélioration locale ou de taxes municipales, scolaires, générales ou spéciales imposées de temps à autre par une autorité fiscale à l’égard de l ’Immeuble ou à l’encontre du Bailleur .

Les taxes pour l’année 2006 sont estimées à deux mille cinq cent [sic] dollars (2 500 $); 4.2.4 le coût de l’enlèvement de la neige et le coût de l’entretien du gazon; 4.2.5 le coût d’enlèvement des ordures, le cas échéant. Les parties conviennent que la quote-part du Locataire dans les frais et charges prévus à alinéa 4.2.3 est de cinquante pour cent (59 %) de ces frais et charges. [ 4 ] Madame Todic conteste ce recours, soutenant que le stationnement qu’elle utilisait ne faisait pas

partie des « Lieux Loués », tel que définit dans le bail. L’usage du stationnement serait un incitatif et elle n’encourrait pas responsabilité pour son maintien. [ 5 ] Elle soutient alternativement que les frais pour lesquels la demanderesse fait sa réclamation sont de nature structurelle, étant une démolition complète et la reconstruction d’un différent type de stationnement, et non des coûts visés à l’article 4.2.

[ 6 ] Par une demande reconventionnelle, madame Todic réclame le retour de taxes municipales qu’elle prétend avoir payés en trop. En effet, le dernier alinéa de l’article 4.2 fixe sa quote-part dans ses frais et charges à 50 %, alors qu’elle prétend avoir payé 100 % de ces frais et charges; elle réclame donc la répétition d’un indu de 4 960,52 $.

QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Pour résoudre ce conflit, le Tribunal doit appliquer et si nécessaire, interpréter le bail entre les parties afin de répondre aux questions suivantes : 1. madame Todic doit-elle contribuer aux coûts de réfection du stationnement ? 2. madame Todic a-t-elle un recours pour répétition de frais et charges pour impôts et taxes payés en trop? Le stationnement [ 8 ] Rappelons que le terme « Lieux Loués » est défini dans le contrat dans une première clause : 2.

LOCATION ET LIVRAISON DES LIEUX LOUÉS 2.1 Location des Lieux Loués Le Bailleur , par les présentes, loue au Locataire , présent et acceptant, un local d’une superficie approximative de mille cent quatre vingt [sic] pieds carrés (1 180 pi 2 ) de bureau situé au rez-de-chaussée de l’Immeuble incluant un espace cuisinette situé au 2 e étage ainsi qu’un espace pour la salle mécanique situé [sic] au sous-sol de l’Immeuble (les « Lieux Loués »), le tout sous réserve des termes, conditions et engagements contenus aux présentes. [ 9 ] Comme modalité de la location des Lieux Loués , l’usage des Lieux Loués est défini à l’article 5.

Il est prévu, entre autres, que le locataire occupe les lieux pour l’exploitation d’une clinique dentaire et autre usages connexes, qu’elle doit respecter les lois, se conformer à certaines obligations concernant les enseignes et maintenir en vigueur tous les permis et licences requis. [ 10 ] Un dernier

article parle du stationnement : « 5.5 Le Locataire pourra utiliser de façon exclusive le stationnement de l’ Immeuble » . [ 11 ] Au paragraphe 6, Utilisation et Entretien des Lieux Loués, on retrouve l’obligation de remise en état : 6.1 Bon état et entretien des Lieux Loués Le Locataire s’engage, à ses frais, à conserver et entretenir en bon état les Lieux Loués , à en faire usage comme le ferait un propriétaire soigneux et à en effectuer le nettoyage régulier.

Le Locataire remettra les Lieux Loués au Bailleur à l’expiration du bail dans le même état où il les a pris, exception faite des détériorations dues à l’usage normal. [ 12 ] On peut donc renvoyer à l’article 4.2 ci-haut cité, concernant le loyer additionnel relativement aux Lieux Loués. [ 13 ] Le bail, soigneusement rédigé, démontre que c’était l’intention des parties de traiter de façon différente les obligations quant aux Lieux Loués, tels qu’ils sont définis dans le bail, et des éléments qui ne font pas

partie des Lieux Loués, mais qui sont néanmoins utilisés par le locataire. [ 14 ] On voit, notamment, que le locataire assume un loyer additionnel quant à certains coûts des Lieux Loués, mais aussi quant à des éléments qui ne sont pas les Lieux Loués, nommément le coût de l’enlèvement de la neige et le coût de l’entretien du gazon. L’obligation d’entretenir les Lieux Loués ne s’étend pas au stationnement, qui ne fait pas

partie des Lieux Loués et dont le locataire ne jouit que d’une utilisation exclusive, ce qui ne constitue pas une possession au même

titre que les Lieux Loués. [ 15 ] Le texte du bail n’appuie donc pas la prétention de la demanderesse voulant que madame Todic soit responsable pour l’entretien du stationnement. [ 16 ] Le témoignage de monsieur André a tendance à soutenir notre analyse.

À quelques reprises, il a accepté aux frais de son entreprise de faire l’entretien du stationnement. [ 17 ] Lorsqu’il a décidé de le rénover, il n’a pas mis en demeure madame Todic de le faire; il a procédé aux améliorations et il a fait sa réclamation par la suite. [ 18 ] De plus, il s’agit de plus qu’une remise en état ou d’une réparation, c’est en réalité une réfection complète du stationnement selon un concept différent. La surface asphaltée, qui est à la fin de sa vie utile et en mauvais état, est remplacée par une dalle de béton.

Ces travaux ont été entrepris en septembre 2012 et n’ont fait l’objet d’une réclamation qu’en avril 2015 (D-1). C’est d’ailleurs dans les discussions sur la reconduction du bail, pour une autre période cinq ans, que le sujet a été abordé. [ 19 ] En réponse à la première question, madame Todic n’est pas tenue de contribuer aux coûts de réfection du stationnement.

La demande reconventionnelle [ 20 ] Les parties ont clairement stipulé dans le bail que la quote-part de la locataire dans les frais et charges concernant les impôts, taxes, etc. est de 50 %. [ 21 ] L’immeuble comportait en plus des lieux occupés par madame Todic pour sa pratique de dentiste, une portion résidentielle non utilisée. La clause qui lui impose cette quote-part couvre cependant tout ce qui concerne les impôts, taxes, surtaxes, évaluation,

cotisations foncières, etc. concernant l’immeuble. [ 22 ] Normalement, il y aura des formules pour imposer aux locataires domiciliaires des taxes concernant les portions non commerciales et aux occupants commerciaux, les cotisations concernant les parties non résidentielles. [ 23 ] Dans le présent cas, peut-être pour des raisons de simplicité, on a mis dans le même panier tout ce qui est taxes et impôts, en spécifiant que madame Todic devait payer 50 % de ces charges. [ 24 ] Or, dans la pratique de tous les jours, monsieur André a trouvé cela plus simple de lui charger 100 % de la surtaxe sur les immeubles non résidentiels qui donnait approximativement la moitié de l’ensemble de tous ces frais et charges.

Maintenant que madame Todic a soulevé le problème par sa demande reconventionnelle, timbrée le 8 juillet 2015, elle a interrompu la prescription pour les paiements dus trois ans avant cette date.

Le reste de la situation est prescrite de part et d’autre. [ 25 ] À ce stade-ci des procédures, il n’y a pas une demande judiciaire de la part de monsieur André pour le paiement d’un solde, mais les calculs qu’il a démontrés au Tribunal suggèrent que s’il avait perçu 50 % de toutes les taxes scolaires, résidentielles, non résidentielles, aqueduc, ordures et eau, il aurait bénéficié d’une modique somme additionnelle pour les années 2013, 2014 et 2015, si on compare les montants qu’il aurait pu charger versus les montants qu’il a effectivement perçus. [ 26 ] Dans l’absence d’une demande de sa part, le Tribunal ne peut que statuer sur la demande reconventionnelle de madame Todic pour dire qu’elle n’est pas bien fondée : madame Todic n’a pas payé en trop, elle semble avoir payé légèrement moins que les montants que le bail lui imposait comme quote-part de 50 % de l’ensemble des frais et charges. [ 27 ] Sans pouvoir lier les parties, dans l’absence d’une réclamation qui lui donne compétence, le Tribunal a cependant constaté à la lecture des documents que les montants non perçus sont de l’ordre d’approximativement 344 $ en 2013, 493 $ en 2014 et 698 $ en 2015.

Pour arriver à ces chiffres, le Tribunal a déduit les montants payés de 50% de l’ensemble des taxes figurant dans les pièces des demandeurs. [ 28 ] L’exactitude de ce calcul n’est pas garantie, et la quantification exacte demeure une question ouverte et sujette à une vérification par les parties et leurs conseillers en comptabilité. [ 29 ] Étant donné que les deux parties avaient raison en partie, il n’y a pas lieu d’émettre une ordonnance quant aux frais, dont chaque

partie assumera les siens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande; REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT sans frais de justice. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience: 13 juin 2016