2014 QCCQ 9971, 2014 QCCQ 9971

Kamel c. Day 2014 QCCQ 9971 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-131805-121 DATE : Le 24 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE Dominique Vézina, j.c.q. ______________________________________________________________________ MAGDI KAMEL et ELIZABETH MAY KAMEL demandeurs et défendeurs reconventionnels c.

SUANNE DAY défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Ayant acheté la propriété de Suanne Day ( Mme Day ), Magdi Kamel et Elizabeth May Kamel ( M. et Mme Kamel ) lui réclament 7 000 $ pour divers dommages liés à la piscine, alléguant que celle-ci était affectée d'un vice caché ou que Mme Day leur a dissimulé des informations importantes sur son état, ce qui équivaut à un vice caché. [ 2 ] Mme Day nie devoir ce montant, invoquant que l'état de la piscine correspondait à son année d'installation et ajoutant n'avoir rien dissimulé aux acheteurs. [ 3 ] Par voie de demande reconventionnelle, Mme Day désire récupérer la retenue de 2 000 $ prévue lors de la transaction de vente chez le notaire en lien avec la piscine.

Les questions en litige [ 4 ] Action principale

A) M. et Mme Kamel ont-ils prouvé que l'état du trottoir de béton ceinturant la piscine constitue un vice caché?

B) Dans la négative, le fait que Mme Day n'ait pas parlé de l'état de ce trottoir à M. et Mme Kamel rend-t-il ce vice caché?

C) Quels sont les dommages auxquels M. et Mme Kamel ont droit? Demande reconventionnelle

D) Mme Day peut-elle récupérer la retenue de 2 000 $? Le contexte [ 5 ] En mars 2011, après quelques visites incluant une inspection pré-achat, M. et Mme Kamel achètent la maison de Mme Day [1] . [ 6 ] Ces visites et cette inspection pré-achat sont faites en période hivernale alors que la neige recouvre le trottoir de béton ceinturant la piscine creusée. [ 7 ] En mai 2011, après la prise de possession de la maison, M. et Mme Kamel constatent que le trottoir ceinturant la piscine est fissuré par endroit, qu'il est affaissé en

partie et qu'il présente une dénivellation [2] . [ 8 ] En juin 2011, le système de chauffage de la piscine doit également être réparé. [ 9 ] M. et Mme Kamel communiquent alors avec Mme Day au sujet de la piscine et des lettres s'échangent, sans entente. [ 10 ] Le 5 août 2011 [3] , M. et Mme Kamel envoient une mise en demeure et poursuivent par la suite Mme Day. [ 11 ] Mme Day conteste ce recours et nie la présence d’un vice caché. Elle veut récupérer la retenue de 2 000 $ remise au notaire en

avril 2011. Ce 2 000 $ visait à garantir aux acheteurs l'ouverture de la piscine à l'été 2011, ce qui a été fait. Pour M. et Mme Kamel, ce montant couvre plutôt les déficiences liées à la piscine, lesquelles font l'objet du litige. L'Analyse Action principale Les principes généraux [ 12 ] En matières civiles, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [4] . À cet égard, le fardeau de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités qu'on appelle une preuve prépondérante. Ceci signifie que la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [5] . [ 13 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal. La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [6] . [ 14 ] De plus, toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés [7] . [ 15 ] Mme Day agit à

titre de vendeur alors que M. et Mme Kamel sont les acheteurs. [ 16 ] Dans le domaine de la vente, le vendeur doit garantir à l'acheteur que le bien vendu n'a pas de vice caché. Il n'a pas à garantir le vice caché connu de l'acheteur ou le vice apparent [8] . [ 17 ] Le vendeur doit délivrer le bien vendu [9] et il est tenu à la garantie de qualité [10] . [ 18 ] Des conditions spécifiques doivent exister pour que la garantie contre les vices cachés, maintenant appelée la garantie de qualité, s'applique, soit :

a) le vice doit être caché;

b) le vice doit être grave;

c) le vice doit être inconnu de l'acheteur;

d) le vice doit être antérieur à la vente. [ 19 ] Cette garantie vise le bien vendu et ses accessoires. [ 20 ] De plus, un avis de la présence de ce vice doit être donné au vendeur dans un délai raisonnable [11] . [ 21 ] Le fardeau de la preuve repose sur les épaules de l’acheteur et il doit démontrer de façon prépondérante la présence du vice caché affectant le bien au moment de la vente. [ 22 ] À la lumière de ces principes, le Tribunal résume les faits pertinents qui se dégagent de l'ensemble de la preuve.

A) M. et Mme Kamel ont-ils prouvé que l'état du trottoir de béton ceinturant la piscine constitue un vice caché? [ 23 ] D'entrée de jeu, le Tribunal note que l'avis de la présence du vice a été donné par M. et Mme Kamel à Mme Day dans un délai raisonnable. Mme Day a eu le loisir de venir vérifier et contrôler les dommages. Si elle a choisi de ne pas le faire, elle ne peut utiliser cet argument contre M. et Mme Kamel. [ 24 ] Le Tribunal conclut également que le vice était inconnu de M. et Mme Kamel tout comme il était antérieur à la vente.

En effet, pour établir le caractère antérieur du vice, l'acheteur bénéficie d'une présomption de fait s'il le dénonce tôt après la délivrance ou s'il établit que le vice s'est manifesté peu de temps après [12] . [ 25 ] Le litige vise plutôt le caractère caché ou non du vice ainsi que sa gravité. [ 26 ] Quant au caractère caché et grave du vice [13] : 3.6.1.2 Caractère caché du vice 51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence […] Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. 3.6.1.3 Gravité du vice 52 La simple présence d’un déficit d’usage ne suffit pas en elle-même pour justifier la qualification de vice caché.

Encore faut-il que ce déficit d’usage soit grave, c’est-à-dire qu’il rende le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l’utilité que son acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix. Ce deuxième critère, celui de la gravité du vice, découle du texte de l’art. 1522 C.c.B.C. Cela dit, il n’est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu’il en réduise l’utilité de façon importante, en regard des attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent.

(…) (Références omises) [ 27 ] La juge Danielle Richer [14] rappelle : [24] Ce faisant, un vice sera considéré grave s'il diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance, ou aurait donné un prix moindre. À cet égard, l'auteur Denys-Claude Lamontagne précise que l'usage doit être diminué notablement et que l'acquéreur d'un bien usagé « ne peut raisonnablement s'attendre à ce que la qualité soit la même que celle d'un objet neuf. » La doctrine précise également que la cause du vice n'a pas à être établie pour en prouver la gravité.

De même, toutes les circonstances de l'espèce doivent être considérées par le Tribunal dans l'examen de ce critère : coût des réparations, diminution de la valeur du bien, inconvénients subis par l'acheteur, etc. (Références omises) L’achat de la propriété [ 28 ] En période hivernale, M. et Mme Kamel procèdent à la visite de la maison de Mme Day. Ils désirent l’acheter. [ 29 ] Le 19 février 2011, leur inspecteur pré-achat fait sa propre inspection.

Il note au premier rapport conditions prévalant le jour de l’inspection : « chute de neige » et « couverture de neige : sur les trottoirs ». [ 30 ] M. et Mme Kamel obtiennent le rapport d'inspection pré-achat [15] . On y lit : PISCINE La maison est équipée d’une piscine creusée du côté arrière, nous ne nous sommes pas spécialisés dans ce genre d’inspection et nous ne donnons aucun commentaire sur son état.

Pour une inspection complète, un spécialiste en piscine devra être contacté. [ 31 ] Dans le cadre des négociations, M. et Mme Kamel ne parlent pas spécifiquement de la piscine avec Mme Day ou le courtier immobilier.

Ils ne posent pas de question sur le type de piscine, son année d'installation et son entretien. [ 32 ] La vente de la maison se concrétise. [ 33 ] Une clause de retenue de 2 000 $ pour la piscine est prévue [16] à la contre-proposition, laquelle clause fait l’objet de la demande reconventionnelle. [ 34 ] Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, Mme Day leur parle de la toile de la piscine qui doit être changée, ce qui sera d’ailleurs fait à ses frais. [ 35 ] Aux termes de l’acte de vente, la clause de retenue de la contre-proposition n’est pas reprise. Aucune mention n’est faite pour la piscine.

Aucune réserve de droit pour l’inspecter lorsque dégagée de neige n’est prévue [17] . [ 36 ] On lit à l’acte de vente [18] : OBLIGATIONS The Purchaser binds and obliges himself: (…) 2) To take the immovable in its present state declaring that he has seen and examined the same, to his satisfaction, and he has himself verified with the competent authorities that the use that he intends to make of the immovable is in conformity with the laws and regulations in force.

Le problème allégué [ 37 ] Une fois la neige fondue, le trottoir ceinturant la piscine présente une dénivellation et des fissures [19] . [ 38 ] M. et Mme Kamel utilisent la piscine pour les étés 2011 et 2012, sans faire de travaux de réparations. [ 39 ] À l'automne 2012, des travaux sont exécutés. M. et Mme Kamel les expliquent, référant à leur crainte que le défaut de réparer le trottoir de béton n'endommage la piscine. [ 40 ] M. et Mme Kamel étayent leur inquiétude sur la foi de trois documents dont une lettre de M.R.G.

Construction inc. [20] , un rapport d'Inspect 2000 inc. [21] et une lettre de Piscines Paramount Pools [22] . [ 41 ] Aucun représentant de ces trois firmes ne témoigne à l'audience. [ 42 ] M. et Mme Kamel utilisent ces trois documents pour établir que le trottoir de ciment ceinturant la piscine devait être refait pour éviter d'endommager la structure de la piscine, incluant sa tuyauterie et ses accessoires.

[ 43 ] Or, le rapport d'Inspect 2000 inc. est moins affirmatif à cet égard : Durant notre inspection nous avons observé que les trottoirs qui entourent la piscine sont fissurés sur plusieurs endroits, affaissés sur certains endroits, ce qui peut causer des dommages sur la paroi de la piscine et son revêtement.

Pour corriger la situation, il est important de consulter un expert dans le domaine. (Notre soulignement) Le droit applicable [ 44 ] Tout d’abord, l’impact des conditions hivernales existantes lors de l'inspection de la maison doit être analysé. [ 45 ] À cet égard, le rapport d'inspection préachat n'est alors d'aucune utilité [23] . Par contre, le rapport alerte ici les acheteurs sur les vérifications à faire pour la piscine. [ 46 ] Dans une situation similaire d’inspection et d’achat d’une propriété en hiver, le juge Michel A.

Pinsonnault [24] note : [24] Si la condition du toit, que l’expert retenu par les demandeurs n’avait pu inspecter en raison des conditions climatiques, était si importante à ces derniers, pourquoi ne se sont-ils pas réservés le droit de l’inspecter à nouveau après la fonte des neiges?

Dans les faits, ils avaient amplement le temps de le faire avant de signer l’acte de vente. [25] En renonçant à la condition relative à l’inspection dans l'offre d'achat, comme l'ont fait les demandeurs qui ont accepté de signer l’acte de vente inconditionnellement, ils doivent dès lors assumer le risque afférant à un vice affectant potentiellement le toit, vice dont ils ignoraient l’existence mais qui était possiblement apparent à la date de la vente en juin 2003. [26] Prétendre à un vice caché en l'espèce serait faire assumer le risque par les vendeurs de l’Immeuble en raison des conditions climatiques. [27] En l’absence d’une preuve prépondérante que les vendeurs connaissaient ou devaient connaître l’existence du vice invoqué par les acheteurs, les vendeurs ne devraient pas assumer les conséquences financières d'un vice possiblement manifeste au moment de la signature d’un acte de vente mais non manifeste lors de l’inspection préachat, surtout lorsqu’il s’est écoulé plusieurs mois entre l’inspection et la signature de l’acte de vente et que les conditions climatiques qui empêchaient une inspection complète de l’Immeuble ont disparu avant la signature de l’acte de vente. (…) [30] Les demandeurs ont pris le risque d'acheter un immeuble en hiver, période de l'année hasardeuse s'il en est, compte tenu de l'impossibilité d'inspecter adéquatement une toiture, tel qu'expliqué dans le rapport de leur propre expert.

Pourtant, les délais prévus à l’offre d’achat leur auraient permis d’effectuer une inspection additionnelle en temps plus clément. [31] Dans l’optique du Tribunal, les demandeurs n'ont pas agi avec la diligence nécessaire au sens de l’

article 1726 du Code civil , compte tenu des réserves exprimées par leur propre expert à l'égard de son impossibilité d’examiner la toiture. (…) [33] Encore une fois, ce sont les demandeurs qui avaient le fardeau d'établir qu'il y avait un vice, qu'il était caché, qu'il existait au moment de la vente et qu'il était tellement important que l'avoir connu, ils n'auraient pas acheté ou payé un tel prix pour l’Immeuble. (…) [40] Avec grand respect, les demandeurs se devaient d'être plus prudents avant de procéder à l'achat de l’Immeuble en juin 2003, d'autant plus que le rapport d'inspection mentionnait que l’inspecteur Lussier n'avait pu inspecter la toiture, étant donné qu'il était recouvert de neige. [ 47 ] Le risque lié à un achat fait en hiver est assumé par les acheteurs [25] : [29] Les demandeurs ont pris le risque d’acheter un immeuble en hiver , période de l’année hasardeuse s’il en est, compte tenu de l’impossibilité d’ inspecter adéquatement une toiture, tel qu’expliqué dans le rapport de monsieur Lussier. [ 48 ] M. et Mme Kamel doivent assumer ce risque. [ 49 ] De plus, la preuve en demande n’établit pas un déficit d’usage pour la piscine. [ 50 ] M. et Mme Kamel utilisent la piscine pendant deux étés avant d’y faire effectuer du travail. [ 51 ] La juge Nicole Mallette analyse des circonstances similaires dans Aubry c.

Désilets . Elle rappelle que l’usage est celui de l’acheteur raisonnable [26] . Pour donner ouverture à la garantie, le défaut doit empêcher l’usage normal du bien vendu [27] . [ 52 ] M. et Mme Kamel n’ont donc pas prouvé que l'état du trottoir de béton ceinturant la piscine constitue un vice caché.

B) Dans la négative, le fait que Mme Day n'ait pas parlé de l'état de ce trottoir à M. et Mme Kamel rend-t-il ce vice caché? [ 53 ] M. et Mme Kamel plaident s'être fiés à la déclaration de Mme Day. Or, les seuls éléments de cette déclaration méritant notre attention se lisent [28] ainsi :

D4. LAND (SOIL) To your knowledge, are there or have there ever been: D4.1 Problems concerning the soil such as sliding, subsidence, movement or instability affecting the immovable? movement or instability affecting the immovable? yes no […] D4.4 soil work (backfill, pool fill, retaining wall, etc.)? movement or instability affecting the immovable? yes no […] D14.

OTHER INFORMATION […] D14.9 To your knowledge, is there any other factor that you have not mentioned in these declarations (e.g.: development or construction project, environmental problems [radon, for example], abnormally high noise level, unpleasant odours, etc.)? movement or instability affecting the immovable? yes no [ 54 ] Des réponses données par Mme Day à cette déclaration, le Tribunal n’y lit pas de fausses représentations faites à l'état de la piscine. [ 55 ] Mme Day estime que l'affaissement du trottoir autour de la piscine résulte de l'usure normale liée au terrassement et à l'installation de la piscine faite à l'automne 1999.

On parle d'une piscine qui a 11 ans et demi d'usure lors de la vente. [ 56 ] Mme Day explique faire ouvrir et fermer la piscine par une firme de professionnels et estime bien l'entretenir. [ 57 ] Mme Day n'avait pas noté elle-même les dénivellations constatées par M. et Mme Kamel. Elle reconnaît la présence de fissures, mais étant de nature cosmétique, dans ce contexte, elle ne le divulgue pas. [ 58 ] La bonne foi se présume [29] . [ 59 ] Le fait que Mme Day ne parle pas de l'état du trottoir à M. et Mme Kamel ne permet pas de qualifier de vice caché le problème soulevé.

C) Quels sont les dommages auxquels M. et Mme Kamel ont droit? [ 60 ] Cette question devient académique. [ 61 ] M. et Mme Kamel réclament 7 000 $ en raison de la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 62 ] Pour réparer le trottoir de béton ceinturant la piscine, ils obtiennent trois estimations [30] .

Ils réclament la moins élevée de celles-ci à Mme Day, soit 6 000 $ plus les taxes, ce qui donne un total de 6 898,50 $. [ 63 ] Il ressort que les travaux effectués sont cependant plus coûteux, ayant une portée plus grande [31] . [ 64 ] Pour les dommages, l'équivalence entre le montant des réparations et la diminution de prix demandé par l'acheteur n'est pas toujours la base adéquate du calcul [32] . [ 65 ] M. et Mme Kamel ajoutent 300 $ pour l'expertise de leur inspecteur Inspect 2000 inc. faite après l'achat [33] . [ 66 ] Vu l’absence de vice caché, le Tribunal n’alloue aucun de ces montants. [ 67 ] M. et Mme Kamel réclament également 299,62 $ [34] pour la réparation du système de chauffage de la piscine.

La facture détaille une inspection où on note : « found pressure switch to be defective », laquelle est réparée. [ 68 ] M. et Mme Kamel admettent ne pas avoir avisé Mme Day de ce problème ni de la dépense, avant de la faire. Le Tribunal

n'alloue aucun montant pour cette rubrique vu le défaut d’avis et le caractère mineur du problème. Demande reconventionnelle

D) Mme Day peut-elle récupérer la retenue de 2 000 $? [ 69 ] La clause dans la contre-offre du 13 février 2011 [35] se lit comme suit : The seller agrees, at his own expense, to have the pool panel & maintenance ready according to good trade practices before June 15th, 2011. In order to guarantee the fulfillment of this agreement, the parties irrevocably instruct the acting notary to withhold from the proceeds of the sale, the amount of $2,000 (two thousand dollars) & to keep this amount in trust until such time as this condition has been fulfilled.

This amount shall be remitted to the seller by the notary once the pool opening has been completed & the buyer has declared himself satisfied therewith .

Should the seller fail to fulfill this obligation in the manner & within the time period specified above, the parties hereby instruct the notary to remit the above amount to the buyer without further notice or delay. (Notre soulignement) [ 70 ] Cette clause n'est pas reprise dans l'acte de vente du 26 avril 2011, mais les parties admettent que le montant de 2 000 $ est toujours retenu par le notaire. [ 71 ] La condition exprimée à la contre-offre est satisfaite par Mme Day avec un retard d'une semaine, lequel délai est expliqué par le choix de la toile laissé à la discrétion de M. et Mme Kamel. [ 72 ] Entretien Clair Net [36] confirme que la piscine est opérationnelle le 23 juin 2011. [ 73 ] Le problème du trottoir de béton ceinturant la piscine ne fait pas

partie du « pool panel and maintenance » mentionnés à la clause. [ 74 ] Le Tribunal comprend que M. et Mme Kamel ne se déclarent pas satisfaits de la piscine en raison du trottoir mais cela ne justifie pas de retenir 2 000 $ du prix de vente ou d'en obtenir le remboursement du notaire. Ce dernier, en autant que l’argent soit toujours dans son compte, n’est plus justifié de le conserver. [ 75 ] Mme Day peut donc récupérer le solde de 2 000 $ sur le prix de vente de M. et Mme Kamel. POUR CES MOTIFS, le Tribunal : REJETTE l'action des demandeurs Magdi Kamel et Elizabeth May Kamel contre la défenderesse Suanne Day.

CONDAMNE les demandeurs Magdi Kamel et Elizabeth May Kamel à payer à la défenderesse Suanne Day les frais judiciaires de 152 $. ACCUEILLE la demande reconventionnelle de la demanderesse reconventionnelle Suanne Day. CONDAMNE les défendeurs reconventionnels Magdi Kamel et Elizabeth May Kamel à payer 2 000 $ à la demanderesse reconventionnelle Suanne Day, avec l'intérêt légal de 5 % par année et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 23 juin 2011, plus les frais judiciaires de 64,75 $. __________________________________ Dominique Vézina, j.c.q. Date d’audience : 22 août 2014