2016 QCCA 502, 2016 QCCA 502

Capitale Cité inc. c. 9230-9137 Québec inc. 2016 QCCA 502 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008312-149 (200-17-017106-121) DATE : 22 mars 2016 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. LA CAPITALE CITÉ INC. APPELANTE -Défenderesse c. 9230-9137 QUÉBEC INC. INTIMÉE -Demanderesse et CONSTRUCTION BERNARD CARIGNAN INC. INTIMÉE -Défenderesse CONSTRUCTION BERNARD CARIGNAN INC. APPELANTE -Défenderesse c. 9230-9137 QUÉBEC INC. INTIMÉE -Demanderesse et LA CAPITALE CITÉ INC.

MISE EN CAUSE -Défenderesse ARRÊT [ 1 ] La Capitale Cité inc. (« Capitale ») se pourvoit contre un jugement rendu le 14 mars 2014 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Louis Dionne), qui l’a condamnée in solidum avec Construction Bernard Carignan inc. (« Construction Carignan ») à payer 127 221,25 $ à 9230-9137 Québec inc. (« Quatre-Vents ») [1] . Construction Carignan se pourvoit également, dans un appel distinct, à l’encontre du même jugement. Les faits [ 2 ] Quatre-Vents est une entreprise œuvrant dans la gestion de projets de construction.

À la fin de l’année 2011, elle souhaite réaliser un projet visant la construction de résidences multifamiliales sur un terrain vacant situé à Saint-Augustin-de-Desmaures. Dans cette optique, elle signe deux offres d’achats pour acquérir les deux lots qu’elle croit nécessaires à la réalisation de son projet. [ 3 ] Quatre-Vents signe une première offre d’achat sur le lot 2 814 973 (lot 973) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Portneuf, laquelle offre est acceptée le 24 novembre 2011 par l’exécutrice testamentaire de la succession d’Émilienne Leclerc Couture. Le prix de vente est de 240 000 $.

L’acquisition de ce lot est nécessaire car le terrain convoité par Quatre-Vents sur lequel les résidences doivent être érigées est enclavé. [ 4 ] Quatre-Vents signe ensuite une autre offre d’achat sur le lot enclavé visé, soit le lot 2 815 147 (lot 147) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Portneuf. Cette offre est acceptée par Rita Plante le 6 janvier 2012. Le prix d’achat est de 50 000 $. [ 5 ] Après avoir songé à réaliser le projet eux-mêmes, les représentants de Quatre-Vents, Frédéric Bernard et Mathieu Dufour, décident plutôt de vendre celui-ci.

Ils mandatent à cette fin un courtier, Gilles Fortin, qui est affilié à Capitale. [ 6 ] Gilles Fortin met les représentants de Quatre-Vents en contact avec le représentant de Construction Carignan, Maxime Carignan, lequel se montre intéressé. Le 24 mai 2012, une entente de principe intervient dans laquelle Construction Carignan s’engage à acquérir les lots 973 et 147 pour la somme de 415 000 $. Une rémunération de 10 000 $ pour la vente de chacun des lots est également

convenue au bénéfice de Gilles Fortin. [ 7 ] À ce moment, toutes les parties comprennent que le projet comporte deux lots et qu’il s’agit d’un projet global. [ 8 ] À la suite de la signature de l’entente de principe, Gilles Fortin prépare plusieurs documents sous forme d’ébauches qu’il fait parvenir à Quatre-Vents.

Ces documents comprennent un contrat de courtage exclusif entre Capitale et Quatre-Vents pour la vente du lot 973, une cession d’offre d’achat pour le lot 147, une entente de compensation entre Quatre-Vents et Construction Carignan et une promesse d’achat de Construction Carignan en faveur de Quatre-Vents pour le lot 973. [ 9 ] La promesse d’achat de Construction Carignan pour l’acquisition du lot 973 est signée par Maxime Carignan le 30 mai 2012. [ 10 ] Fait à noter, aucun des documents n’est signé en présence de toutes les parties impliquées.

C’est Gilles Fortin qui agit comme maître d’œuvre et intermédiaire entre ces dernières. [ 11 ] À la suite de la signature de la promesse d’achat, Gilles Fortin effectue une vérification des titres de propriété du lot 973. Il apprend, le 31 mai 2012, que ledit lot est visé par une clause d’insaisissabilité et d’incessibilité et ce, pour une période de dix (10) ans. Il transmet cette information à Construction Carignan, mais pas à Quatre-Vents. [ 12 ] Le 1er juin 2012, Quatre-Vents et Construction Carignan signent l’entente de compensation [2] .

Le contrat de courtage exclusif entre Capitale et Quatre-Vents est signé le même jour. [ 13 ] Le 6 juin 2012, Gilles Fortin et Maxime Carignan rencontrent le directeur du service d’urbanisme de la Ville de Saint-Augustin- de-Desmaures. Lors de cette rencontre, ce dernier leur mentionne qu’il doit y avoir des modifications au zonage, que l’abattage d’arbres sur le lot 973 doit être minimisé et enfin que la résidence située sur le lot 973 a une valeur patrimoniale, ce qui complique les démarches si l’acheteur souhaite la démolir. À la suite de cet entretien, Construction Carignan décide ne plus acquérir le lot 973.

Elle demande à Gilles Fortin de tenter d’obtenir une servitude de passage de Rita Plante pour avoir accès au lot 147.

Là encore, Quatre-Vents n’est pas informée de cette initiative. [ 14 ] Elle ne l’est pas davantage le 11 juin suivant lorsqu’elle cède à Construction Carignan son offre d’achat sur le lot 147 et que cette dernière, à l’insu de Quatre-Vents, se voit consentir ensuite par Rita Plante un accès audit lot moyennant une somme supplémentaire de 50 000 $. [ 15 ] Notons en terminant que Construction Carignan annule sa promesse d’achat du lot 973 lors d’une rencontre tenue le 20 juin 2012, se prévalant ainsi du délai conventionnel de 25 jours dont il bénéficie pour procéder à une vérification diligente.

À cette occasion, Bernard Carignan offre 60 000 $ à Frédéric Bernard à

titre de compensation. Ce dernier veut en discuter avec son associé avant d’accepter. Cette offre n’aura pas de suite, non plus que celle de Gilles Fortin, pour un montant de 80 000 $, formulée deux jours plus tard. La preuve révèle cependant que Bernard Carignan ignore tout de cette seconde offre.

Le jugement de première instance [ 16 ] Saisi d’une requête introductive d’instance par laquelle Quatre-Vents demande à la Cour supérieure de condamner in solidum Capitale et Construction Carignan à lui payer 127 271,25 $, soit le gain qu’elle devait faire en vertu de l’entente de compensation P-6, plus taxes, le juge a fait entièrement droit au recours entrepris. Il retient, pour l’essentiel, que Construction Carignan et Capitale n’ont pas agi de bonne foi dans le cadre du projet.

La première, en modifiant unilatéralement le projet initial et en répudiant l’entente de compensation après avoir obtenu la cession de la promesse d’achat consentie sur le lot 147. La seconde, en se plaçant dans une situation de conflit d’intérêts entre sa cliente, Quatre-Vents, et Construction Carignan. Voici comment le juge s’exprime à ce sujet [3] : [80] Dans la présente affaire, il est clair que CBC, aidée de Fortin, a choisi d’agir à l’insu de QVC en modifiant unilatéralement le projet initial que tous reconnaissaient être un projet global visant les lots 973 et 147.

CBC a ainsi répudié l’entente de principe, « l’entente de compensation » et sa promesse d’achat après avoir obtenu de QVC, par l’entremise de Fortin, la cession de l’offre d’achat consentie pour le lot 147 en invoquant, a posteriori , des faits connus visant le lot 973 pour justifier son comportement fautif.

En agissant ainsi, plutôt qu’en impliquant QVC à la recherche d’une solution ou en abandonnant simplement le projet, CBC n’a pas agi en toute bonne foi. [81] Il en va de même pour Capitale dont le courtier Fortin s’est placé en conflit d’intérêts tout en ne respectant pas son devoir de loyauté et de transparence au détriment de sa cliente QVC. [82] Au final, par les manœuvres de Fortin, CBC a pu acheter le lot 147, alors que QVC n’a reçu qu’une somme de 5 000 $ et aucune rétribution pour la vente de son projet.

QVC se trouve ainsi privée d’une rémunération de l’ordre de 115 000 $ représentant un montant de 12 000 $ de profits, suite à la revente prévue du lot 973 à CBC après paiement de la commission du courtier, et d’une somme de 103 000 $ que CBC devait lui verser, suite au rachat du lot 147, tel que stipulé à « l’entente de compensation » (pièce P-6). [83] Le Tribunal conclut que les défenderesses n’ont pas agi en toute bonne foi, engageant ainsi leur responsabilité. C’est à bon droit que QVC réclame aux défenderesses in solidum la somme de 115 000 $, plus taxes, soit un montant total de 127 221.25 $.

Analyse [ 17 ] Le juge de première instance n’a pas commis d’erreur en concluant que Gilles Fortin et Construction Carignan ont manqué à leur obligation de bonne foi à l’endroit de Quatre-Vents, engageant ainsi leur responsabilité. [ 18 ] Là cependant où, soit dit avec égards, il commet une erreur, c’est lorsqu’il sanctionne leur conduite en octroyant à Quatre-Vents la somme de 115 000 $ prévue à l’entente de compensation P-6, plus taxes, si le projet initial, comportant deux lots, s’était réalisé comme prévu.

[ 19 ] Le comportement fautif de Construction Carignan et de Capitale constitue une transgression à leur obligation de bonne foi [4] . Il s’agit d’un abus de droit contractuel dont la sanction est généralement l’octroi de dommages-intérêts [5] . A priori, il n’y a donc aucune équivalence entre le montant de 115 000 $ prévu à l’entente de compensation P-6 et la perte subie par Quatre-Vents. Nous pouvons parler tout au plus d’un indice qui doit être examiné à la lumière de l’ensemble de la preuve. [ 20 ] Très clairement, Quatre-Vents a perdu une occasion d’affaires, soit de développer le lot 147.

Elle a le droit d’être indemnisée pour cette perte. [ 21 ] Cela dit, il importe de rappeler que ce lot était enclavé à l’époque pertinente et que le projet initial de Quatre-Vents était d’y accéder par le lot 973. Or, la preuve révèle que la vente de celui-ci n’aurait jamais vu le jour en raison des embuches mentionnées précédemment [6] . Le profit anticipé par Quatre-Vents de 22 000 $ (moins la commission de 10 000 $ à Gilles Fortin) pour la vente de ce lot ne saurait donc être pris en compte à

titre de dommages-intérêts. [ 22 ] Il se trouve également que pour développer le lot 147, Construction Carignan a dû débourser 50 000 $ de plus pour y avoir accès. Or, rien ne permet de croire que Quatre-Vents aurait réussi à obtenir un tel accès à un moindre coût. Le gain qu’elle a manqué ne saurait donc être de 103 000 $ tel que prévu à l’entente de compensation. [ 23 ] À y regarder de près, il semble plutôt que l’offre de 60 000 $ de Bernard Carignan était des plus raisonnables et correspond, dans les faits, à la perte réelle subie par Quatre-Vents.

Avec un minimum de clairvoyance et de perspicacité, elle aurait dû l’accepter s’évitant ainsi tous les inconvénients et les frais inhérents à un recours judiciaire. [ 24 ] Quant au partage de responsabilité 0 % - 100 % que demande Capitale et que conteste Construction Carignan, la Cour est d’avis que le juge n’a commis aucune erreur car les agissements fautifs de Gilles Fortin ont contribué tout autant que ceux de Construction Carignan au préjudice subi par Quatre-Vents. [ 25 ] Vu le sort mitigé des appels et vu que Quatre-Vents aurait dû accepter l’offre de 60 000 $ qui lui a été présentée, chaque

partie devra supporter ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] ACCUEILLE en

partie les appels; [ 27 ] CONDAMNE Capitale et Construction Carignan in solidum à payer à Quatre-Vents la somme de 60 000 $ avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du 22 octobre 2012; [ 28 ] DÉTERMINE que la part de responsabilité de Capitale et de Construction Carignan est de 50 % - 50 %; [ 29 ] CHAQUE

partie devant supporter ses frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. Me Nathalie Dubé Langlois avocats Pour La Capitale Cité inc. Me Stéphane A. Pagé Bouchard, Pagé, Tremblay Pour Construction Bernard Carignan inc. Me Pierre Lebel Me Jean-Philippe Gilbert Bernier Beaudry Pour 9230-9137 Québec inc. Date d’audience : 8 mars 2016