2021 QCCQ 905, 2021 QCCQ 905

St-Germain c. Pilon 2021 QCCQ 905 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-030823-189 DATE : 11 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTINE ST-GERMAIN Demanderesse c.

JACQUES PILON et MARC REARDON et JOCELYN BÉRUBÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Martine St-Germain réclame 15 000 $ solidairement à Jacques Pilon, Marc Reardon et Jocelyn Bérubé.

Contre monsieur Pilon, elle allègue des fautes professionnelles de celui-ci en tant que courtier d’immeubles alors que contre monsieur Reardon, elle allègue des vices cachés à la fondation de la propriété qu’il lui a vendue. [ 2 ] En ce qui concerne monsieur Bérubé, madame St-Germain s’est désistée de sa réclamation contre lui lors de l’audience. [ 3 ] En défense, monsieur Pilon nie avoir commis une faute professionnelle à

titre de courtier collaborateur lors de l’achat par madame St-Germain de sa nouvelle propriété. [ 4 ] Quant à monsieur Reardon, il fait valoir que le problème de la fondation était apparent et que madame St-Germain en était informée. LE CONTEXTE [ 5 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de résoudre le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci-après. [ 6 ] En 2013, madame St-Germain retient les services de monsieur Pilon pour la vente de sa maison située sur la rue Descartes à Laval (la « maison Descartes »).

Un mois avant la prise de possession de celle-ci, elle poursuit toujours activement ses recherches afin d’acquérir une nouvelle propriété. [ 7 ] Elle en identifie une située sur la rue Létourneau à Laval (la « propriété »). Il s’agit d’un ancien chalet construit en 1949 qui a fait l’objet d’un agrandissement. La fondation du chalet est faite de blocs de béton alors que la nouvelle

section est en béton. [ 8 ] Intéressée par la propriété, madame St-Germain demande à monsieur Pilon de la représenter à

titre de courtier collaborateur dans la mesure où il assume les frais du notaire, ce qu’il accepte. [ 9 ] Monsieur Pilon indique que lors de la visite, des fissures sont visibles dans les joints de mortier des blocs de béton. Madame St-Germain confirme avoir visité rapidement le sous-sol avec monsieur Pilon et se rappelle seulement qu’il n’y avait pas d’eau sur le sol lors de sa visite. Elle n’a aucun souvenir des murs des fondations. [ 10 ] Une fois la visite terminée, madame St-Germain souhaite faire l’acquisition de la propriété.

Monsieur Pilon lui mentionne que, vu l’âge de la propriété, il y aurait lieu qu’elle requiert une inspection de celle-ci afin d’identifier les déficiences apparentes. Mais, madame St-Germain est pressée et considère ne pas avoir le temps pour une telle inspection. [ 11 ] Monsieur Pilon témoigne que vu le refus de madame St-Germain d’effectuer une inspection, il lui fait signer une renonciation à

procéder à une inspection. Le texte de celle-ci se lit comme suit : « 8.1 […] ¢ En apposant ses paraphes, l’ACHETEUR reconnaît avoir été informé de son droit de faire inspecter l’IMMEUBLE par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel et avoir renoncé à son droit de le faire. » [ 12 ] Monsieur Pilon confirme que madame St-Germain a pris connaissance de la déclaration du vendeur complétée par monsieur Reardon et également d’un document concernant l’extermination de fourmis charpentières [1] .

Concernant la déclaration des vendeurs, la clause D-3.1 mentionne l’existence d’infiltration d’eau au sous-sol et la clause D-11 confirme la présence de fourmis charpentières et le fait que le vendeur a eu recours aux services d’un exterminateur professionnel. [ 13 ]

Malgré le témoignage de monsieur Pilon, madame St-Germain nie avoir reçu la déclaration du vendeur. Elle admet seulement avoir reçu la facture de l’exterminateur. [ 14 ] Madame St-Germain acquiert la propriété le 15 août 2013. [ 15 ] En 2017, madame St-Germain constate la présence d’eau sur le plancher du sous-sol et remarque également que l’un des murs en blocs de béton de la fondation forme un ventre de bœuf sous la pression du sol.

Des travaux d’urgence doivent être réalisés afin d’éviter l’affaissement de la propriété. [ 16 ] Le coût des réparations pour corriger les fondations et le problème d’infiltration d’eau est de beaucoup supérieur à 15 000 $, d’où sa réclamation contre les défendeurs. [ 17 ] Essentiellement, madame St-Germain reproche à monsieur Pilon de lui avoir caché la déclaration du vendeur de monsieur Reardon. Elle le blâme également de ne pas avoir insisté pour qu’elle procède à une inspection de la propriété avant de l’acheter.

Enfin, elle considère que monsieur Pilon l’a mal conseillé pour l’achat de la propriété et pour la vente de sa maison Descartes.

En effet, elle indique que la recommandation de monsieur Pilon de diminuer le prix de vente de sa maison Descartes était inadéquate et lui a causé une perte financière importante. [ 18 ] Concernant monsieur Reardon, elle considère que le problème des fondations et des infiltrations d’eau constituent des vices cachés. [ 19 ] Les deux défendeurs contestent les prétentions de madame St-Germain. [ 20 ] Monsieur Pilon indique que, malgré ce que dit madame St-Germain, elle a reçu la déclaration du vendeur.

Il soutient également que les fissures dans les murs en blocs de béton étaient apparentes et qu’il a bel et bien recommandé à madame St-Germain de requérir les services d’un inspecteur. Il insiste que c’est elle qui ne voulait pas faire cette inspection parce que, disait-elle, elle avait effectué plusieurs visites pour trouver la propriété et qu’il ne lui restait qu’un mois pour déménager. [ 21 ] En ce qui concerne la baisse du prix de vente de la maison Descartes, il témoigne que malgré plusieurs visites, il n’y avait eu que trois offres pour celles-ci lesquelles ont été annulées suite à l’inspection.

De plus, la résidence d’un voisin, comparable à la maison de madame St-Germain, a été vendue avant la sienne à un prix plus bas que le prix demandé par madame. Ainsi, pour vendre sa maison Descartes, madame St-Germain devait diminuer son prix de vente. Enfin, il souligne que madame ne s’est jamais plainte de cette situation avant 2017. [ 22 ] Pour sa part, monsieur Reardon confirme que les fissures dans le mortier des blocs de béton étaient très apparentes. Il soutient de plus qu’il a indiqué à sa déclaration du vendeur les infiltrations d’eau au sous-sol, contrairement à ce que prétend madame St- Germain.

Ainsi, il considère ne rien avoir caché à madame St-Germain concernant l’état de la fondation et les infiltrations d’eau. ANALYSE [ 23 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q . »). [ 24 ] L'

article 2803 C.c.Q. indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à madame St-Germain de prouver la faute de monsieur Pilon dans l’exercice de son travail de courtier immobilier, le montant de ses dommages ainsi que le lien de causalité entre cette faute et ces dommages. [ 25 ] À l’égard de monsieur Reardon, elle doit établir que les problèmes relatifs aux fondations et aux infiltrations d’eau constituent des vices cachés. Elle doit également faire la preuve du coût des travaux correctifs. [ 26 ] L'

article 2804 C.c.Q. énonce une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 27 ] Cet

article consacre le principe voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation de la demanderesse et, le cas échéant, les moyens de contestation des défendeurs. [ 28 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal.

[ 29 ] Dans une récente décision [2] , la juge Judith Harvie de la Cour supérieure traite de la responsabilité civile du courtier immobilier. Elle mentionne : [96 ] Le courtier est un professionnel. Il doit détenir un niveau de connaissance d’expert dans son domaine. Dans son ouvrage intitulé Le courtage immobilier. Aspects civils et déontologiques, courtiers et clients , l’auteur Claude G.

Leduc souligne : Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par la

partie à laquelle il est lié par contrat de courtage. [68] [Référence omise] [ 30 ] L'examen de la preuve ne permet pas de conclure à une faute du monsieur Pilon. [ 31 ] En fait, contrairement à ce qu’a indiqué madame St-Germain dans son témoignage, la lettre qu’elle adresse à monsieur Reardon en juillet 2017 confirme qu’elle a bien reçu la déclaration du vendeur avant l’achat de la propriété.

Elle lui mentionne : « Lorsque vous m’aviez remis le formulaire de Déclarations du vendeur avant que j’achète votre maison … ». [ 32 ] D’ailleurs, la fiche d’inscription consultée par madame St-Germain indique qu’une déclaration des vendeurs a été complétée et en précise le numéro. Or, selon la preuve prépondérante, c’est madame St-Germain qui a consulté en premier lieu la fiche d’inscription de la propriété, et ce, avant même de confier mandat à monsieur Pilon.

Elle était donc bien informée de l’existence de la déclaration des vendeurs et monsieur Plilon ne lui a rien caché. [ 33 ] Ainsi, la première cause de reproche de madame St-Germain contre monsieur Pilon n’est pas fondée. [ 34 ] Concernant l’inspection, le Tribunal retiendra le témoignage de monsieur Pilon qui indique que madame St-Germain voulait acquérir la propriété et ne voulait pas d’une inspection. Monsieur a fait ressortir calmement et en toute sincérité qu’il avait conseillé à madame d’obtenir une inspection vu l’âge de la propriété et l’état de celle-ci.

Enfin, il a obtenu de madame St-Germain une renonciation écrite à faire inspecter la propriété et rien dans la preuve n’établit que cette dernière a été induite en erreur concernant la signature de cette renonciation. [ 35 ] De plus, le témoignage de madame St-Germain a été, sur cette question et celle de sa visite de la propriété, évasif se limitant à dire que monsieur Pilon aurait dû insister pour qu’elle obtienne une inspection.

Elle a toutefois corroboré le témoignage de monsieur Pilon à l’effet que la situation pour elle était urgente et qu’elle disposait de peu de temps avant son déménagement de la maison Descartes. [ 36 ] En ce qui concerne la baisse du prix de vente la maison Descartes, la preuve présentée par madame St-Germain n’a pas fait ressortir de faute professionnelle de monsieur Pilon.

Si elle a accepté de diminuer le prix de vente de cette résidence, c’est que malgré plusieurs visites et inspections, cette résidence ne se vendait tout simplement pas au prix demandé. [ 37 ] Madame St-Germain n’a donc pas fait la preuve d’une faute professionnelle de monsieur Pilon et il y a lieu de rejeter sa demande contre lui. [ 38 ] Pour ce qui est de réclamation contre monsieur Reardon, l’

article 1716 C.c.Q. précise que le vendeur d’un bien est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie de qualité est plus amplement décrite à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 39 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [3] . [ 40 ] De l'analyse de ces conditions et de la preuve effectuée à l’audience, l’état des fondations et les diverses infiltrations d’eau constituent des problèmes graves qui étaient définitivement antérieurs à la vente. [ 41 ] Toutefois, les témoignages de messieurs Pilon et Reardon confirment que les blocs de béton de la fondation étaient bien visibles avant l’achat et confirment également la présence de fissures dans le mortier de ces blocs.

La déclaration du vendeur mentionnait

également spécifiquement la présence de « fissure de fondation [4] ». [ 42 ] Le frère de madame St-Germain confirme avoir lui-même constaté l’état du mur de blocs de béton quelques mois après l’achat par madame de la propriété et avoir remarqué plusieurs fissures dans les fondations ainsi que la présence d’eau sur le plancher. [ 43 ] En conclusion, vu les informations contenues aux déclarations du vendeur concernant les fissures et les infiltrations d’eau et considérant le caractère apparent des fissures et de la vétusté du mur de blocs de béton, deux des conditions prévues à l’

article 1726 C.c.Q. ne sont pas rencontrées et conséquemment, le recours de madame St-Germain contre monsieur Reardon n’est pas fondé et doit être rejeté. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] REJETTE la demande, avec les frais de justice. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 22 janvier 2021