2020 QCCQ 738, 2020 QCCQ 738

Gilbert c. Bisson 2020 QCCQ 738 JG2726 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH « Chambre civile » N o : 350-32-010315-176 DATE: 20 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARCEL GILBERT [...], Saint-Georges (Québec) [...] Demandeur c.

ANDRÉ BISSON [...], Saint-Georges (Québec) [...] et FRANCINE RANCOURT [...], Saint-Georges (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Depuis 12 ans, madame Francine Rancourt et monsieur André Bisson (les Vendeurs) sont copropriétaires d’un immeuble de six logements construit il y a près de 60 ans. [ 2 ] Les Vendeurs le mettent en vente sans indiquer dans l’annonce le prix de vente demandé ni remplir de déclaration du vendeur. [ 3 ] Monsieur Marcel Gilbert (l’Acheteur) se montre intéressé par cet immeuble et reçoit de l’information des Vendeurs dont un état provisionnel 2015 [1] .

Cet état mentionne que « La maison a été refait a neuf il y a 10 ans : Toit refait à neuf, fenestration, électricité, couvre plancher, chauffe eau et décoration dans les appartements. » [2] . [ 4 ] L’Acheteur inspecte l’immeuble lui-même, sans faire intervenir d’inspecteur préachat. [ 5 ] Le 28 décembre 2015, les parties signent l’acte de vente de l’immeuble à un prix de 305 000 $, avec garantie légale. [ 6 ] Quelque temps après la vente, monsieur Bisson informe l’Acheteur qu’il a omis de lui indiquer qu’un logement était loué avec le service de câblodistribution inclus.

L’Acheteur est aussi informé par un locataire que des infiltrations d’eau se produisent dans sa chambre lors de fortes pluies. En tentant de vérifier la source de l’infiltration d’eau, monsieur Gilbert constate le piètre état de la toiture. [ 7 ] Monsieur Gilbert réclame 12 660,60 $ [3] aux Vendeurs en diminution du prix de vente pour les vices cachés découverts (infiltrations d’eau à la toiture et moindre profitabilité de l’immeuble).

Les postes de sa réclamation se détaillent ainsi: • 6 438,60 $ pour les vices cachés à la toiture et les fausses représentations; • 6 222$ pour la perte de revenus en raison du service de câblovision inclus dans le loyer d’un locataire, non dénoncé. [ 8 ] Les Vendeurs contestent la demande « Étand [sic ] donné l’âge de l’immeuble, la connaissance de l’acheteur dans le domaine immobilier, le prix payé et la bonne rentabilité de l’immeuble ».

Ils soulèvent plus spécifiquement les motifs suivants: • ils admettent que le coût de l’abonnement d’un logement au service de câblodistribution a été oublié dans la transaction;

• le coût d’un tel abonnement ne remet pas en question la rentabilité de l’immeuble; • ce coût représente environ 1% du calcul du revenu net de l’immeuble; • la demande est non justifiée et exagérée étant donné que le coût de l’abonnement peut être annulé lors de la venue d’un nouveau locataire et ne pourra être prolongé sur les dix prochaines années; • l’Acheteur aurait pu renégocier le service d’abonnement lors du renouvellement du bail; • ils ont payé le coût de l’abonnement trois mois après la vente de l’immeuble; • la toiture a été refaite au complet lors de leur propre achat de l’immeuble, à l’Acheteur de prouver le contraire; • il y a effectivement déjà eu une infiltration d’eau due à une fissure à la toiture, mais elle a été réparée d’une manière professionnelle; • l’Acheteur possède une bonne expérience dans le domaine puisqu’il est propriétaire d’autres immeubles; • le devoir d’un Acheteur est d’être prudent et de faire une visite approfondie des lieux; • l’Acheteur a inspecté lui-même l’immeuble et ne s’est pas prévalu des services d’un inspecteur agréé; • avant la vente de l’immeuble, ils ont investi 13 000 $ en réparations et améliorations locatives tel que mentionné à l’état des résultats 2015.

LA QUESTION EN LITIGE [ 9 ] L’immeuble à logements acheté est-il atteint de vices cachés justifiant une réduction du prix de vente ? [ 10 ] Le Tribunal conclut que oui et fixe la réduction de prix de vente à 10 000 $. Voici pourquoi.

L’ANALYSE L’immeuble à logements acheté est-il atteint de vices cachés justifiant une réduction du prix de vente ? [ 11 ] L’Acheteur fonde son recours sur la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec qui prévoit que le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices cachés lors de la vente qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas achetée ou n’aurait pas payé un si haut prix [4] . [ 12 ] Pour que s'exerce cette garantie contre les vices cachés, quatre critères doivent être satisfaits: 1. le vice doit être grave; 2. le vice doit être caché; 3. le vice doit être antérieur à la vente; 4. le vice doit être inconnu de l'acheteur. [ 13 ] L’acheteur n'a pas en principe à requérir l'aide d'un expert pour examiner le bien qu'il désire acheter: il suffit qu'il ait le regard attentif d’un acheteur prudent et diligent.

Le vice sera considéré comme caché s'il « n'est pas de nature à attirer l'œil d'une personne normalement avisée. (…) Il faut qu'il n'ait pu être découvert lors d'une visite attentive des lieux » [5] . [ 14 ] L’évaluation de la diligence de l’acheteur implique une analyse contextuelle qui dépend de l’ensemble des circonstances préachat. [ 15 ] L’intensité de l'obligation de prudence et de diligence de l’acheteur peut varier selon les éléments suivants [6] : • le statut du vendeur et de l’acheteur; • la nature, l’âge et le prix du bien; • le type de vice; et • le comportement des parties. [ 16 ] Plus l’immeuble est âgé, plus l’acheteur doit faire un examen approfondi [7] .

Si lors de son examen visuel attentif, l’acheteur a un doute ou un soupçon, il doit pousser plus loin sa recherche [8] . [ 17 ] Il appartient à l’Acheteur de démontrer de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. Il doit donc démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable, par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu'il est raisonnablement possible d'en tirer [9] .

[ 18 ] Monsieur Bisson est courtier immobilier depuis 14 ans, tandis que monsieur Gilbert est ébéniste et est déjà propriétaire d’un autre immeuble. Le Tribunal ne peut pour autant qualifier monsieur Gilbert d’acheteur expérimenté contrairement à monsieur Bisson à

titre de vendeur de par sa formation spécialisée. [ 19 ] Lors de la vente, l’évaluation municipale de l’immeuble est de 204 100 $ (terrain et bâtiment) [10] . Avec un prix de vente de 305 000 $, les Vendeurs affirment avoir réalisé un profit net de 50 000 $ à 60 000$ lors de la vente de l’immeuble (une fois toutes les dépenses prises en compte et le remboursement du solde hypothécaire, excluant les revenus annuels nets gagnés).

État de la toiture [ 20 ] Lors des démarches préachat, monsieur Gilbert ne peut obtenir les plans et les factures des travaux exécutés puisque les Vendeurs prétendent ne pas être capables de retracer l’entrepreneur, une connaissance du conjoint de sa fille. Il se rend dans chaque logement pour en vérifier l’état. Il ne se rend pas sur la toiture en cette période hivernale.

Tout lui semble conforme. [ 21 ] Quelque temps après l’achat de l’immeuble, monsieur Gilbert est informé par un locataire qu’une infiltration d’eau par la toiture se produit dans sa chambre lors de fortes pluies. [ 22 ] Monsieur Gilbert se rend sur le toit vérifier la source de l’infiltration d’eau. Il communique avec les Vendeurs et avec monsieur Guy Lessard, leur concierge.

Il apprend que la toiture, bien que nouvellement refaite, avait déjà été réparée en 2005 alors que monsieur Lessard avait colmaté la brèche et apposé un plastique. [ 23 ] Dans les circonstances, monsieur Gilbert mandate monsieur Luc Veilleux afin de faire inspecter l’état de la toiture. Son rapport d’inspection retient les déficiences suivantes [11] : Toiture de la

section de gauche • un étrier manque dans les combles; • une infiltration d’eau se produit autour de la cheminée; • des conduits dans les combles ne sont pas isolés et sont propices à la formation de condensation; • un conduit dans les combles est endommagé; • le ventilateur d’une salle de bain n’a pas de coupe-froid; • de la moisissure est présente sur des éléments de bois dans les combles; • la ventilation n’est pas adéquate; • cette

section de la toiture, plus récente, n’a pas été refaite en même temps que les autres sections de la toiture: il y a du papier noir, non autocollant, sous les bardeaux d’asphalte, malgré la faible pente (contrairement aux autres sections de la toiture); Toiture de la

section de droite • il y a un affaissement de la structure de la toiture; • de la moisissure est présente sur les chevrons; • la ventilation n’est pas adéquate; • une gouttière est manquante sur la toiture supérieure (déversement de l’eau sur cette section) • le ventilateur est mal positionné; • les bardeaux d’asphalte ne recouvrent pas le pied du ventilateur; • une cheminée inactive empêche l’installation d’une gouttière de pleine longueur et est la cause d’une infiltration d’eau; • le solin près de la cheminée n’est pas visible sur une

partie de la toiture; • le joint du solin de cheminée présente une ouverture; • les bardeaux d’asphalte installés ne sont pas les bons matériaux de recouvrement pour une telle faible pente de cette

section de la toiture; • les bardeaux sont installés de façon artisanale (ne dépassent par les rives latérales de la toiture, le solin à la jonction du toit et du mur n’est pas visible, une rangée de bardeaux manque près du mur); • les bardeaux sont endommagés et doivent être remplacés par une membrane multicouche; • la réparation faite antérieurement n’était que temporaire; • le conduit de ventilation de la hotte de la cuisinière n’est pas isolé; • de l’eau coule contre le conduit de ventilation dans les combles;

Toiture de la plus haute

section • le fils électrique principal est trop près de la toiture, les attaches au conduit sont rouillées et des collets sont manquants. [ 24 ] Monsieur Veilleux recommande la réparation des diverses anomalies et la réfection de toutes les sections de la toiture d’ici un an. [ 25 ] Ce rapport d’inspection incluant des photographies explicites et le permis de rénovation de l’immeuble délivré par la municipalité en 2003 [12] démontrent de façon prépondérante que seule une

section de la toiture avait été refaite, contrairement aux représentations des vendeurs. [ 26 ] Le Tribunal retient que les fausses représentations rassurantes des Vendeurs quant aux réels travaux exécutés à la toiture de l’immeuble et sans dénoncer une réparation nécessaire en 2005 ont pour effet de rendre cachés des vices qui dans d’autres circonstances auraient pu être considérés comme apparents, plaçant l’Acheteur dans un sentiment de fausse sécurité [13] . Ceci a incité l’Acheteur de ne pas pousser plus loin son examen avant d’acheter, d’autant plus que les parties se trouvaient en période hivernale [14] .

On ne peut lui reprocher de ne pas avoir fait une inspection préachat de la toiture [15] . [ 27 ] Toutes les conditions requises sont donc satisfaites pour conclure à la présence de vices cachés à la toiture de l’immeuble. [ 28 ] Dans l’appréciation du montant à accorder pour représenter la juste diminution du prix de vente à laquelle ont droit les acheteurs d’une maison affectée de vices cachés , le montant des réparations peut parfois être utilisé pour chiffrer cette diminution. [ 29 ] Le Tribunal constate que la soumission de Stéphane Doyon Entrepreneur couvreur de 6 438,60 $ [16] pour procéder à la réfection de la toiture de l’immeuble est raisonnable. [ 30 ] Le Tribunal considère qu’il y a toutefois lieu d’appliquer une certaine dépréciation puisque la réfection de la toiture apportera une certaine plus-value à l’immeuble puisque lors de l’achat de l’immeuble, elle devait avoir été remplacée il y a 10 ans auparavant. [ 31 ] Exerçant sa discrétion judiciaire, le Tribunal conclut qu’une diminution du prix de vente 4 000 $ est justifiée dans les circonstances puisque l’Acheteur n’aurait pas payé un si haut prix s’il avait eu connaissance de ces vices.

Service de câblodistribution [ 32 ] Il est admis par les parties que préalablement à la vente, les Vendeurs ont conclu un bail verbal de service en faveur de l’un de leurs locataires lui permettant de bénéficier gratuitement de la câblodistribution.

Un tel service aurait dû être inclus dans le formulaire de bail obligatoire de la Régie du logement en vertu de la loi et de la règlementation applicables [17] . [ 33 ] Il est également admis par les parties que les Vendeurs ont continué à payer pendant trois mois les frais de câblodistribution du logement après la vente de l’immeuble puisque le compte était à leur nom.

Par contre, ils prétendent ne pas en avoir été remboursés par l’Acheteur tandis que ce dernier prétend le contraire. [ 34 ] Confronté aux témoignages contradictoires des parties, qui ne sont pas appuyés d’autres éléments de preuve, le Tribunal ne peut retenir celui de l’Acheteur sur qui repose le fardeau de la preuve.

Le Tribunal conclut que les Vendeurs ont assumé les trois premiers mois de ces frais au bénéfice de l’Acheteur. [ 35 ] En l’absence de demande reconventionnelle, ceci démontre une certaine reconnaissance de responsabilité de leur part à devoir assumer de tels frais notamment en raison de leur omission d’en avoir préalablement informé l’Acheteur. [ 36 ] Ces trois mois du service de câblodistribution se chiffrent à 165,48 $. [ 37 ] L’Acheteur devra assumer minimalement dans l’avenir le coût de 55,16 $ par mois ou 661,92 $ par année pour ce service qu’il doit rendre gratuitement à son locataire pour une durée indéfinie. [ 38 ] Tant que le locataire continuera à occuper son logement, il pourra en principe bénéficier gratuitement de ce service.

Lors de l’audience, le locataire occupe toujours son logement. Rien n’indique qu’il n’entend pas reconduire le bail et bénéficier de son droit au maintien dans les lieux [18] . [ 39 ] Contrairement aux prétentions de monsieur Bisson, l’Acheteur ne peut aisément modifier cette condition du bail lors de la reconduction du bail à moins que le locataire y renonce [19] .

Ce dernier n’a aucun intérêt à le faire à moins d’en recevoir une compensation en contrepartie. [ 40 ] Si ce locataire quittait le logement, l’Acheteur devra remettre au nouveau locataire, lors de la conclusion du bail, un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ainsi que la mention de ce service de câblodistribution inclus gratuitement [20] . [ 41 ] Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi [21] . [ 42 ] Les Vendeurs étaient tenus d’informer l’Acheteur de cette contrainte dont les effets économiques peuvent perdurer très longtemps. [ 43 ] Le fait que l’immeuble vendu reste profitable pour autant n’est pas un argument convaincant pour contrer ce poste de réclamation.

L’Acheteur avait le droit de compter sur la pleine profitabilité de l’immeuble annoncée. [ 44 ] Dans une telle situation, la valeur de l’immeuble est objectivement réduite (que l’omission soit faite de bonne foi ou non). Il y a ainsi un déficit d’usage [22] .

[ 45 ] L’Acheteur est propriétaire de l’immeuble depuis le 28 décembre 2015. Il a dû payer le coût de ce service au bénéfice de son locataire pendant 47 mois en date du présent jugement (50 mois moins les trois premiers mois), soit 2 592,52 $.

Ceci est significatif. [ 46 ] Considérant les conséquences économiques à avenir pour l’Acheteur et leur caractère aléatoire, exerçant sa discrétion judiciaire, le Tribunal conclut qu’une diminution du prix de vente de 6 000 $ est justifiée dans les circonstances pour ce poste de perte de revenus puisque l’Acheteur n’aurait pas payé un si haut prix d’achat s’il avait eu connaissance d’un tel service gratuit convenu avec un locataire. [ 47 ] Selon l’ensemble de la preuve, le Tribunal accueille ainsi partiellement la demande et fixe le montant total que les Vendeurs doivent payer à l’Acheteur à 10 000 $ (4 000 $ + 6 000 $), avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 Code civil du Québec à compter de la demeure [23] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 48 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande de monsieur Marcel Gilbert; [ 49 ] CONDAMNE solidairement madame Francine Rancourt et monsieur André Bisson à payer à monsieur Marcel Gilbert 10 000 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 octobre 2017; [ 50 ] CONDAMNE madame Francine Rancourt et monsieur André Bisson à payer à monsieur Marcel Gilbert les frais de justice de la demande de 185 $. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 22 octobre 2019