2017 QCCQ 8423, 2017 QCCQ 8423

Syndicat de copropriété du 1424 rue Wolfe c. Samcon inc. 2017 QCCQ 8423 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150811-166 DATE : 4 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 1424 RUE WOLFE Demandeur c. SAMCON INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de copropriété du 1424 rue Wolfe (le Syndicat) affirme subir des dommages de l’ordre de 33 723,09 $ en raison d’un vice affectant une

partie commune dont il est responsable, en l’occurrence la toiture du bâtiment sis au 1424 rue Wolfe à Montréal (l’immeuble). [ 2 ] Le Syndicat réduit sa réclamation à 15 000 $ pour lui permettre de se pourvoir devant la Division des petites créances. [ 3 ] Samcon inc. (Samcon) est la première vendeuse des unités constituant l’immeuble qu’elle a elle-même construit. [ 4 ] Les faits pertinents retenus pour les fins du jugement ne sont pas contestés et sont même dans certains cas admis. [ 5 ] André Jacob, le président du Syndicat, lequel a également témoigné lors de l’audience, fait un survol des événements dans une lettre du 23 septembre 2015 comme ceci : Les deux toits terrasses (est et ouest) ont coulé depuis la construction de l’immeuble aux mêmes endroits, soit sous les portes patio.

Les deux portes patio ont été remplacées par votre client suite aux différentes tentatives de réparation effectuées par votre client au cours des quinze dernières années et qui n’ont jamais réglé le problème. En 2007 (pour le côté ouest) et en 2008 (pour le côté est), les portes ont été enlevées et remplacées par de nouvelles portes. Suite à ces travaux, il y a eu apparence de problème réglé. Malheureusement, ce ne fut pas le cas. En 2013, l’infiltration d’eau est réapparue du côté ouest.

L’eau s’est infiltrée pendant ces années sous la membrane faisant pourrir les panneaux agglomérés jusqu’à ce que l’infiltration devienne apparente en traversant le plafond de la chambre. Votre client a accepté de procéder aux travaux majeurs nécessaires afin de régler le problème, et ce, la même année . À l’automne 2014, l’infiltration d’eau est réapparue du côté est. L’eau s’est infiltrée pendant ces années sous la membrane faisant pourrir les panneaux agglomérés jusqu’à ce que l’infiltration devienne apparente en traversant le plafond du salon.

Votre client a refusé de procéder aux travaux majeurs nécessaires afin de régler le problème .

Devant le refus de votre client, la copropriété a dû faire faire les travaux par des entrepreneurs certifiés. (Soulignements dans le texte d’origine) [ 6 ] Les premiers signes d’un vice se manifestent dès la fin de la construction de l’immeuble en 1999. [ 7 ] Samcon intervient à de nombreuses reprises au cours des années pour faire certaines réparations ayant l’effet de faire disparaître au moins temporairement ces signes. [ 8 ] En 2007, le sous-traitant de Samcon constate une infiltration d’eau par le seuil d’une porte patio de l’appartement numéro 8. [ 9 ] Le sous-traitant conclut que la distance entre la porte et le toit n’est pas suffisante. [ 10 ] La porte patio du côté est est changée pour une porte moins haute de quatre pouces en octobre 2007 et une membrane d’étanchéité est installée sous la porte et sur la terrasse. [ 11 ] D’autres infiltrations d’eau s’étant manifestées, Samcon fait exécuter à la mi-juin 2008 des travaux de même nature du côté ouest de l’appartement numéro 8.

[ 12 ] De nouveaux signes d’infiltration n’apparaissent qu’en 2013. [ 13 ] Une inspection est menée par un couvreur du nom de Toitures Yvon Jutras, lequel conclut que le toit du côté ouest doit être refait parce que l’eau s’est infiltrée sous la membrane et a fait pourrir le bois. [ 14 ] Dans une lettre du 11 mai 2015, M.

Jacob décrit les constats du couvreur comme ceci : Le 27 septembre 2013, Toiture Yvon Jutras a constaté que non seulement l’eau s’infiltrait et coulait le long du mur dans la chambre des maîtres et de la salle de bain de l’unité 8, mais qu’en raison d’une mauvaise installation de la membrane, un espace de plus d’un pouce permettant à l’eau de s’infiltrer entre le papier soprabase et les contre plaqués du toit ayant pour résultat l’infiltration de l’eau sous le papier soprabase pourrissant ainsi une

partie du bois servant d’assise au toit; [ 15 ] Après mise en demeure, Samcon accepte de refaire le toit du côté ouest y compris la terrasse de bois qui le recouvre. [ 16 ] Les travaux menés par Samcon durant l’automne 2013 sont décrits

sommairement par le propriétaire de l’appartement numéro 8, Michael Butler, comme ceci : − Une grande

partie du toit est défaite, la porte patio et le revêtement d’aluminium qui l’entoure sont enlevés; − Le bois pourri est enlevé et remplacé par des planches ou du contre-plaqué sain; − Une membrane d’étanchéité est installée sur le mur entourant la terrasse et sous la porte; − Après les travaux, il n’y a plus aucun signe d’infiltration du côté ouest jusqu’en date d’audience. [ 17 ] Le représentant de Samcon reconnaît que celle-ci a effectué en 2007, 2008 et 2013 les travaux décrits par les témoins du Syndicat. [ 18 ] Des signes d’infiltration apparaissent au printemps 2014 du côté est. [ 19 ] Samcon en est avisée, mais demeure silencieuse. [ 20 ] Le Syndicat s’occupe du plus urgent.

Le seuil de la porte patio est pourri. Le bois est remplacé par Luis Construction en novembre 2014 et une membrane d’étanchéité est installée. [ 21 ] Les travaux n’ont pas entièrement réglé les problèmes puisque l’eau s’infiltre encore au printemps 2015. [ 22 ] Le vice est à nouveau dénoncé et Samcon est mise en demeure dans une lettre du 11 mai 2015. [ 23 ] Samcon ne répond pas. [ 24 ] En juin 2015, le toit du côté est est refait par C.

Laggis Construction (Laggis) tant à l’égard de la terrasse de l’appartement numéro 7 que celle de l’appartement numéro 8. [ 25 ] Laggis effectue alors des travaux de même nature que ceux menés par Samcon en 2013 moyennant 33 723,09 $, lequel prix comprend aussi dans une mesure peu significative le coût des réparations à l’intérieur des dommages causés par l’eau. [ 26 ] Le Syndicat réclame le prix de ce travail en la présente instance réduit à 15 000 $. [ 27 ] La défense de Samcon s’oriente autour d’arguments pouvant être résumés comme ceci : − Il ne s’agit pas d’un vice caché puisque le vice se manifeste pour la première fois immédiatement après la fin de la construction de l’immeuble en 1999; − Le vice n’est pas établi vu l’absence d’expertise pour l’étayer et puisqu’il peut tout aussi bien résulter d’un défaut d’entretien considérant la date de construction de l’immeuble en 1999, soit quinze ans avant la dénonciation de 2014; − Considérant ce qui précède, le recours serait de toute façon prescrit puisqu’intenté plus de trois ans après la première manifestation du vice. [ 28 ] Samcon doit être considérée comme un vendeur professionnel puisqu’elle exploite une entreprise consistant à vendre les immeubles qu’elle construit. [ 29 ] M.

Gamache admet que la durée de vie d’une toiture se situe entre 15 et 25 ans. [ 30 ] L’existence d’un vice de construction est présumée vu la concomitance entre les premières manifestations du vice, donc le mauvais fonctionnement de la toiture, et la fin de sa construction. [ 31 ] Le Syndicat n’a jamais bénéficié d’une toiture remplissant complètement et adéquatement ses fonctions. [ 32 ] Dans les circonstances, il revient plutôt à Samcon d’établir par une preuve prépondérante que les problèmes subis par le Syndicat ne résultent pas d’un vice, mais sont plutôt causés par un mauvais entretien. [ 33 ] Or, il n’y a aucun élément de preuve qui étaye cette thèse. [ 34 ] Au contraire, l’idée du manque d’entretien s’exclut d’elle-même considérant que le vice s’est manifesté dès la fin de la

construction de la toiture. [ 35 ] L’absence de rapport d’expertise pour soutenir la position du Syndicat n’a donc en l’occurrence aucune incidence. [ 36 ] Cela dit, malgré ses nombreuses interventions, Samcon n’a jamais réussi à régler le problème ou à informer le Syndicat de la cause du vice. [ 37 ] Il n’en reste pas moins que le Syndicat est justifié de croire que le constructeur a résolu le problème après chacune de ses diverses interventions puisque la manifestation des infiltrations d’eau cesse après celle-ci. [ 38 ] Chaque nouvelle manifestation correspond à la résurgence d’un vice censé être réglé. [ 39 ] Il s’avère que le vice de construction est constitué de différents défauts qui se répètent alors que les planches de bois ou de contre-plaqué sont trop espacées ou qu’il y a absence de membrane d’étanchéité ou que celle-ci est mal installée. [ 40 ] Les différents défauts sont décrits par les témoins du Syndicat ou montrés sur les photos qu’ils produisent. [ 41 ] En rétrospective, ces défauts sont ciblés un à la fois au fur et à mesure des diverses interventions, mais toute l’étendue est connue après les réparations de 2015 par Laggis.

Le vice résulte de la méthode d’exécution du travail et s’avère plus généralisé. [ 42 ] La prétention voulant que le Syndicat connaisse l’existence du vice est donc inexacte dans le contexte. [ 43 ] Comme constructeur du bâtiment, c’est plutôt Samcon qui doit connaître l’étendue du vice considérant qu’elle a construit la toiture et considérant les nombreuses dénonciations qui ont été faites ou des diverses interventions de sa part. [ 44 ] Par ailleurs, en menant des réparations jusqu’en 2013, Samcon a reconnu sa responsabilité et du même souffle le droit du Syndicat. [ 45 ] Ces gestes de Samcon ont interrompu la prescription conformément à l’

article 2898 du Code civil du Québec . [ 46 ] Comme le signale le professeur Deslauriers : « il peut cependant y avoir interruption de la prescription par les aveux ou les interventions du vendeur » [1] . [ 47 ] Les dernières réparations de Samcon ont été exécutées durant l’automne 2013, et après cette interruption, la prescription a recommencé à courir par le même délai de trois ans ( art. 2903 C.c.Q. ). [ 48 ] Le recours n’était donc pas prescrit lorsqu’il fut introduit le 25 janvier 2016. [ 49 ] La réclamation de 15 000 $ est bien fondée dans les circonstances, mais considérant notamment le coût des réparations et l’âge de l’immeuble.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : [ 50 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur 15 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 15 août 2015, date de la lettre de mise en demeure, et les frais de justice de 300 $. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Date d’audience : 27 mars 2017