2017 QCCQ 7901, 2017 QCCQ 7901

Riendeau c. Côté 2017 QCCQ 7901 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064557-159 DATE : 17 mai 2017 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G. GRENIER [JG 1934] __________________________________________________________________ ANGY RIENDEAU et PATRICK LAVOIE […] , L’Ancienne-Lorette (Québec) […] Demandeurs c.

GENEVIÈVE CÔTÉ et DARYL JAMBRICH […] , Belleville (Ontario) […] -et- SERGE MAINGUY […] , Québec (Québec) […] Défendeurs __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] Le 10 octobre 2013, les demandeurs, Madame Angy Riendeau et Monsieur Patrick Lavoie, ont acheté des défendeurs, Madame Geneviève Côté et Monsieur Daryl Jambrich, une maison sise au […]à L’Ancienne-Lorette, au prix de 225 000 $, à partir d’un prix demandé de 245 000 $. [ 2 ] Lors de la transaction, les défendeurs étaient représentés par le codéfendeur en l’instance, soit Monsieur Serge Mainguy, courtier Re/Max, qui était l’agent inscripteur.

Les demandeurs, eux, étaient représentés par Monsieur Nicholas Desharnais, affilié à l’époque à La Capitale, qui était le courtier collaborateur. [ 3 ] Les demandeurs font valoir qu’ils ont fondamentalement acheté la maison des défendeurs après en avoir visité plusieurs autres, parce que le terrain arrière jouxtait un boisé, d’où une grande quiétude et une belle qualité de vie pour leur famille. [ 4 ] Ils reprochent aux défendeurs et plus particulièrement à Monsieur Mainguy de les avoir amenés à acheter la maison en leur garantissant, à la suite de questions de leur part à cet égard, qu’aucun développement immobilier ne serait construit sur le terrain occupé par le boisé à l’arrière puisque ledit boisé appartenait à son oncle et à sa cousine (Groupe Mainguy inc.) et que cette zone était classée comme étant une zone aéroportuaire. [ 5 ] Ils reprochent également à Monsieur Mainguy de leur avoir laissé entendre qu’ils pouvaient même installer leurs équipements récréatifs à la lisière du boisé à l’arrière de la maison puisque cela ne dérangerait personne, cet endroit étant destiné à rester vierge. [ 6 ] Le boisé ayant été coupé en février 2015, à la suite d’une modification du règlement de zonage, pour faire place au cours des mois suivants à un ensemble immobilier de dix-huit maisons en rangée construit par Construction K2M inc., une filiale de Groupe Mainguy inc., les demandeurs qui ont maintenant des voisins à l’arrière de leur terrain, considèrent avoir été floués et réclament aux défendeurs le paiement de la somme de 6 000 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis en raison de la construction et de la présence à l’arrière de leur maison, du développement domiciliaire. Ils réclament également le paiement de la somme de 413,91 $ en remboursement du prix qu’ils ont dû payer pour remplacer la vitre thermos de la porte-patio qui était endommagée lors de la prise de possession de la maison en octobre 2013 : 5. La

partie demanderesse réclame la somme de 6 000,00 $, pour les raisons suivantes : en dommages et intérêts pour les troubles occasionnés par le développement résidentiel; pour perte de jouissance du terrain appartenant aux demandeurs, causée par le bruits, la poussière, etc. occasionnée par la construction du

projet domiciliaire; en perte de jouissance du boisé, suite à la permission donnée par le défendeur Mainguy concernant l’accès à celui-ci; en dédommagement des défendeurs Côté et Jambrich pour le remplacement du thermos de la porte-patio, qui était endommagé lors de la prise de possession en octobre 2013. [ 7 ] Madame Côté et Monsieur Jambrich, qui résident maintenant en Ontario, étant ulcérés par ce qu’ils considèrent comme étant des procédures abusives à leur égard – ils allèguent en effet n’avoir rien à se reprocher, les assurances conférées par leur courtier l’ayant été à leur insu et que le prix de remplacement de la vitre thermos est tellement dérisoire qu’il ne pouvait justifier à lui seul des procédures judiciaires – se sont portés en demande reconventionnelle à l’endroit des défendeurs en leur réclamant la somme de 2 044 $ en dédommagement des frais de garde déboursés pour leurs enfants, de leurs frais de déplacement pour venir à la Cour et du temps consacré à faire valoir leurs droits. [ 8 ] En ce qui a trait aux assurances qui auraient été conférées aux demandeurs quant à l’avenir du boisé, ce qui aurait été déterminant par rapport à leur décision d’acheter la maison, la responsabilité civile de Madame Côté et de Monsieur Jambrich ne saurait être engagée en l’espèce, puisque la preuve administrée par les parties démontre qu’ils n’ont eu aucun contact avec les demandeurs – tout s’est fait entre Monsieur Mainguy et eux d’une part et le courtier des demandeurs, Monsieur Desharnais d’autre part – et qu’ils n’étaient aucunement au courant des propos tenus par Monsieur Mainguy. [ 9 ] Ils n’ont donc commis aucune faute contractuelle à

titre de vendeurs à l’endroit de leurs acheteurs [1] . [ 10 ] D’autre part, un examen du contrat de courtage conclu avec Monsieur Mainguy (D-1) permet d’établir que le contrat en question tient plus du contrat de prestation de services que d’un contrat de mandat proprement dit et qu’en conséquence, ils ne peuvent être tenus responsables à

titre de mandant, des gestes posés par leur mandataire [2] .

De toute façon, comme on le verra plus loin, les propos tenus par Monsieur Mainguy peuvent être qualifiés d’actes excédant les limites du mandat conféré et parce qu’ils n’ont pas été ratifiés par les mandants, ces derniers ne peuvent être tenus responsables des actes de leur mandataire. [ 11 ] Quant au poste de réclamation concernant la vitre thermos, il repose sur le fait que dans la déclaration des vendeurs concernant l’état de l’immeuble, Madame Côté et Monsieur Jambrich avaient inscrit que les fenêtres et portes avaient été changées en 2005, alors que les travaux avaient été effectués en 2004. [ 12 ] Quand les demandeurs qui s’étaient aperçus du bris de la vitre thermos lors de la prise de possession de la maison en 2013, se sont finalement décidés, en 2015, de s’occuper de la réparation de la fenêtre en se prévalant auprès du manufacturier de la garantie de dix ans applicable, ils se sont fait dire que la garantie était échue. [ 13 ] Le bris de la vitre thermos ne peut être considéré comme un vice caché sujet à la garantie de qualité de l’immeuble vendu puisqu’il n’était pas véritablement caché lors de la prise de possession de la maison et surtout, parce que le coût de la réparation n’aurait eu aucune influence tangible sur le prix payé par les demandeurs, soit 225 000 $ négocié à partir de 245 000 $ [3] . [ 14 ] Par contre, la déclaration des défendeurs, à

titre de vendeurs, faite de bonne foi certes, mais tout de même inexacte quant à l’année de l’installation de la porte, a pu conférer aux demandeurs un faux sentiment de sécurité qui les a amenés à traiter ce problème comme étant moins prioritaire que d’autres. [ 15 ] Madame Côté et Monsieur Jambrich ont déposé un document émanant du fabricant de la porte-patio, Futura, daté du 7 janvier 2016, qui confirme le fait que malgré la garantie d’une durée de dix ans après une année, les frais de déplacement (75 $) et le temps de travail (minimum une heure à 85 $ plus taxes), sont à la charge de l’acheteur.

Seule la vitre elle-même est couverte par la garantie. [ 16 ] La soumission obtenue par les demandeurs pour le remplacement de la vitre thermos émanant de Futura, d’un montant de 413,91 $, sera donc réduite de 160 $ représentant les frais de service et le temps de travail minimum, pour la porter à 253,91 $.

C’est cette somme de 253,91 $ que devront payer aux demandeurs, Madame Côté et Monsieur Jambrich. [ 17 ] Examinons maintenant la responsabilité de Monsieur Mainguy dans toute cette affaire. [ 18 ] Les demandeurs ont tous les deux témoigné qu’en réponse à leur questionnement quant à l’avenir du boisé à l’arrière du terrain, Monsieur Mainguy s’était fait plus que rassurant en affirmant qu’il n’y aurait aucun développement puisque le boisé appartenait à sa famille, soit à Groupe Mainguy inc. dont les actionnaires dirigeants étaient son oncle et sa cousine et que pour ces mêmes raisons, ils pouvaient même empiéter sur la lisière du boisé, sans craindre d’être interpellés. [ 19 ] Lors de son témoignage, Monsieur Mainguy a fait valoir qu’il n’avait jamais tenu les propos qu’on lui prête, qu’il n’entretenait aucun lien d’affaires avec son oncle et sa cousine, qu’il n’était pas au courant de leur plan d’affaires : « Moi, je vends des propriétés! » et que c’est « sous toutes réserves » qu’il s’était limité à dire que « le boisé appartenait à son oncle, sans garantir ou permettre quoique ce soit, d’autant plus qu’on ne peut pas prédire l’avenir! ». [ 20 ] Il fait d’ailleurs remarquer que si le non-développement du boisé à l’arrière du terrain des demandeurs était une condition aussi importante dans le cadre de la vente conclue, un écrit y référerait (promesse de vente, acte notarié, etc.), ce qui n’est pas le cas. [ 21 ] Il considère donc n’avoir commis aucune faute dans cette affaire : « il a vendu un terrain et une maison, pas un boisé » et qu’il ne saurait être tenu responsable des conséquences sur les demandeurs de décisions d’affaires prises par des tiers, deux années plus tard. [ 22 ] Les affirmations des demandeurs, d’un côté, et celles de Monsieur Mainguy, de l’autre, pourraient s’annuler quant à leur force probante mutuelle, si ce n’est que la preuve administrée par les demandeurs quant au comportement de Monsieur Mainguy est globalement beaucoup plus costaude que la sienne.

[ 23 ] Ainsi, le Tribunal a pu entendre le témoignage de l’autre courtier, Monsieur Desharnais, qui a essentiellement repris le contenu de sa déclaration du 15 novembre 2015 déposée au dossier de la Cour : À qui de droit, Je, Nicholas Desharnais, déclare avoir agi à

titre de courtier immobilier dans la transaction de la vente du jumelé situé au […] , Ancienne-Lorette ( […] ). Dès lors, je représentais les clients, madame Angy Riendeau et Monsieur Patrick Lavoie. Mes clients ont commencé à visiter des maisons au début du mois de mars 2013. C’est le 27 juin 2013 qu’ils ont visité le 1561, du Petit-prince, Ancienne-Lorette (G2E 5N9). Lors de la visite, madame Riendeau a demandé à M. Serge Mainguy, courtier immobilier des vendeurs, à qui appartenait le terrain boisé à l’arrière de la résidence.

Ce dernier leur a répondu, sans hésitation, et en ma présence, que le terrain appartenait à sa famille, Le Groupe Mainguy. Il a rassuré ma cliente en lui affirmant qu’elle n’avait pas à s’en faire, qu’il n’y aurait jamais rien qui se développerait à l’arrière en raison de la zone aéroportuaire. De surcroit, il lui a affirmé qu’ils pourraient utiliser le terrain boisé comme ils le veulent, qu’il n’y a jamais eu de problème avec sa famille. J’ai alors affirmé à M. Mainguy que des vérifications allaient être effectuées afin de s’assurer de la validité des informations qu’il avançait.

Les recherches que j’ai effectuées à cet effet m’ont ainsi confirmé que Le Groupe Mainguy était propriétaire du terrain présentant le numéro de lot 1 778 870. Lors de l’inspection du jumelé, le 3 juillet 2013 , M. Serge Mainguy a réitéré les informations relatives au terrain boisé situé derrière la demeure à ma cliente. L’environnement entourant les maisons visitées par Mme Riendeau et M. Lavoie faisait partit des critères d’achat de ces derniers. D’ailleurs, le 19 mai 2013, mes clients ont refusé de déposer une offre d’achat sur une maison en raison d’un projet domiciliaire en construction à l’arrière.

Il s’agissait donc d’un critère important pour eux et c’est pour cette raison qu’ils ont posé la question à M. Serge Mainguy à deux reprises dans le processus de vente du […] , Ancienne-Lorette ( […] ). Lors de la prise de possession devant le notaire, Me Josiane Asselin, le 10 octobre 2013, M.

Serge Mainguy a affirmé n’avoir aucun élément nouveau à affirmer aux acheteurs avant d’effectuer la transaction. […] [ 24 ] Les demandeurs ont également déposé la déclaration pour valoir témoignage datée du 24 février 2017 de Madame Nathalie Vachon, une voisine qui a également acheté sa maison alors que monsieur Mainguy était le courtier immobilier : Je confirme que M. Serge Mainguy, agent d’immeuble, a déclaré vers le 10 juillet 2013 « que le terrain qui est situé derrière votre maison est la propriété d’un membre de notre famille et que ce terrain ne sera jamais habité ». M. Serge Mainguy agissait à

titre de courtier lors de la vente de ma propriété. Il y avait deux témoins lors de ces informations, soit mon conjoint, M. Jasmin Thibaudeau, ainsi que M. Richard Thibaudeau, mon beau-père. [ 25 ] Le Tribunal a aussi pu entendre le témoignage du propriétaire de l’autre moitié du jumelé acheté par les demandeurs, Monsieur Jasmin Thibodeau qui, lui aussi, a fait affaires, lors de l’achat de sa partie, avec Monsieur Mainguy, quant au fait que ce dernier avait bel et bien donné de telles assurances.

Son père, Monsieur Richard Thibodeau, a témoigné dans le même sens. [ 26 ] Monsieur Thibodeau se trouvait à reprendre le contenu de sa déclaration datée du 20 novembre 2015, produite au dossier de la Cour : À qui de droit, Je, Jasmin Thibaudeau, domicilié au […] à L’Ancienne-Lorette ( […] ), confirme, par la présente, que monsieur Serge Mainguy, agent d’immeuble, a déclaré vers le 10 juillet 2013 ce qui suit : • Le terrain qui est situé derrière votre maison est la propriété d’un membre de notre famille et que ce terrain ne sera jamais habité. Monsieur Serge Mainguy agissait à

titre de courtier lors de la vente de ma propriété. Il y avait deux témoins lors de ces informations, soit ma conjointe, madame Nathalie Vachon, ainsi que monsieur Richard Thibaudeau, mon père. J’ai signé à l’Ancienne-Lorette le 20 novembre 2015. [ 27 ] L’ensemble de ces témoignages et déclarations fait en sorte que le plateau de la balance représenté par les allégations des demandeurs, penche résolument en leur faveur.

Le Tribunal est d’avis qu’il lui a été démontré de façon prépondérante [4] que Monsieur Mainguy, qui voulait sûrement conclure la vente et qui savait qu’il s’agissait d’un argument extrêmement vendeur et qui s’est peut-être laissé emporter par son désir de vendre, a bel et bien tenu les propos qu’on lui attribue, ce qui a d’emblée amené les demandeurs à acheter la maison, pour finalement vivre deux ans plus tard la grande déception que l’on sait. [ 28 ] En conférant de telles assurances basées sur le fait que le boisé appartenait à sa famille, ce qui rendait ses affirmations hautement crédibles, d’autant plus que les vérifications faites par Monsieur Desharnais et Madame Riendeau démontraient que c’était vrai, alors que de son propre aveu, il ne pouvait le faire puisqu’il ne contrôlait rien, Monsieur Mainguy a commis une faute extracontractuelle en vertu de l’

article 1457 du Code civil du Québec , engageant sa responsabilité civile à l’endroit des demandeurs. [ 29 ] Il a également enfreint les dispositions des règles de déontologie s’appliquant à lui en vertu du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [5] adoptée en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier [6] :

CHAPITRE III

DÉONTOLOGIE

SECTION I DISPOSITION GÉNÉRALE 61. Le présent

chapitre s’applique au courtier et au dirigeant d’agence, qu’il soit ou non dans l’exercice de ses activités.

SECTION II DEVOIRS GÉNÉRAUX ET OBLIGATIONS ENVERS LE PUBLIC 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 63. La conduite d’un courtier ou d’un dirigeant d’agence doit être empreinte d’objectivité, de discrétion et de modération. [… ] 66.

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit s’abstenir d’exercer dans des conditions ou dans un état susceptibles de compromettre la qualité de ses services. 67. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités de façon à éviter toute polémique. [ 30 ] Enfin, il ne respectait même pas, même s’il n’avait de relation contractuelle comme telle avec les demandeurs, les dispositions du contrat de courtage conclu avec ses propres clients, qu’il a lui-même déposé au dossier de la Cour (D-1), concernant les obligations du courtier, plus particulièrement les articles 9.1.1 et 9.1.3 : 9.

OBLIGATIONS DE L’AGENCE OU DU COURTIER 9.1 L’AGENCE ou le COURTIER s’engage à, conformément aux usages et règles de son art : 1. réaliser l’objet du contrat en agissant avec loyauté, diligence et compétence; […] 3. effectuer les vérifications d’usage, notamment en ce qui a trait aux données contenues dans tout document servant à décrire l’IMMEUBLE; [ 31 ] Les demandeurs ont par ailleurs formulé au Syndic de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), une plainte à l’endroit de Monsieur Mainguy qui a été transférée le 1 er mars 2017 par le syndic, aux procureurs de OACIQ, afin qu’une plainte disciplinaire soit émise (P-17). [ 32 ] Les demandeurs ont donc le droit d’être indemnisés par Monsieur Mainguy à la suite du préjudice subi à la suite de la faute commise par lui.

Cependant, ce préjudice doit être en lien direct avec la faute commise [7] . [ 33 ] Les demandeurs n’ont pas réclamé une diminution du prix de vente payé; ils ont plutôt choisi de réclamer des dommages- intérêts compensatoires des « troubles occasionnés par le développement résidentiel et la perte de jouissance du terrain [leur appartenant], causés par le bruit, la poussière, etc., occasionnés par la construction du projet domiciliaire et la perte de jouissance du boisé ». [ 34 ] Les troubles et inconvénients causés par les travaux eux-mêmes (poussière, bruit) ne constituent pas un préjudice direct par rapport à la faute de Monsieur Mainguy : il s’agit d’un préjudice essentiellement indirect lié à toute forme de construction, construction à laquelle Monsieur Mainguy n’a pas pris part.

Cet aspect de la réclamation des demandeurs ne peut donc être retenu aux fins de l’indemnisation recherchée. [ 35 ] Par contre, la perte de jouissance de leur terrain arrière tel que les demandeurs pouvaient la concevoir pour de nombreuses années ainsi que la perte de l’utilisation de la lisière du boisé à des fins récréatives peuvent, elles, être considérées comme ayant un lien suffisamment direct avec la faute commise par Monsieur Mainguy, pour pouvoir être indemnisées. [ 36 ] De façon plus générale, il en est de même en ce qui a trait aux importantes déception et contrariété ressenties par les demandeurs lorsqu’ils ont appris la modification du règlement de zonage, la destruction du boisé, la construction du développement domiciliaire et qu’ils ont assisté à celle-ci. [ 37 ] Des dommages-intérêts compensatoires d’un montant de 5 000 $ leur seront accordés, somme que devra leur payer Monsieur Mainguy avec les intérêts calculés au taux légal, à compter de la date de la demeure, soit le 16 juillet 2015, tous les défendeurs en l’instance ayant été mis en demeure le 15 juin 2015, de payer la somme de 6 000 $ dans un délai de trente jours, sous peine de poursuites judiciaires (P-11). [ 38 ] Quant à Madame Côté et Monsieur Jambrich, ils devront payer aux demandeurs la somme de 253,91 $ avec les intérêts calculés au taux légal, également à compter de la date de la demeure, soit le 16 juillet 2015.

[ 39 ] En ce qui a trait à la demande reconventionnelle des défendeurs, elle ne pourra être accueillie, et ce, pour les raisons qui suivent. [ 40 ] Le Tribunal a pu entendre les explications des demandeurs quant au fait qu’après avoir pris conseil auprès d’un avocat, il leur avait été recommandé d’inclure les vendeurs à

titre de défendeurs, en compagnie de leur courtier, Monsieur Mainguy, puisque sur le plan légal, leur responsabilité pouvait être engagée en tant que vendeurs et mandants de leur courtier et qu’il pouvait donc être imprudent d’actionner seulement Monsieur Mainguy. [ 41 ] Le Tribunal considère qu’il s‘agit là d’un argument raisonnable. [ 42 ] Quant au poste de réclamation concernant la vitre thermos qui, selon ce qu’ont affirmé les demandeurs, a été inclus dans le recours entrepris à

titre d’accessoire, il a tout de même été accueilli en partie. [ 43 ] En ce qui a trait aux déplacements des défendeurs, les demandeurs ne peuvent être tenus de les dédommager puisque leur éloignement de la ville de Québec n’est dû qu’à des décisions ou aléas de la vie qui leur sont propres. [ 44 ] Enfin, le temps consacré à préparer une cause et les absences du travail pour se présenter devant un Tribunal ne sont pas des dommages qui peuvent être indemnisés à moins d’un réel abus de procédure de la part de la

partie adverse. Pour les raisons explicitées plus haut, il n’y a pas eu un tel abus de la part des demandeurs qui, de plus, faut-il le rappeler, ont obtenu gain de cause en partie. [ 45 ] Compte tenu du partage des responsabilités établi par le présent jugement, les frais de justice payés par les demandeurs seront uniquement à la charge de Monsieur Mainguy. Par ces motifs, le Tribunal : ACCUEILLE en

partie la demande formulée à l’endroit des défendeurs, madame Geneviève Côté et Monsieur Daryl Jambrich; CONDAMNE les défendeurs, Madame Geneviève Côté et Monsieur Daryl Jambrich, à payer aux demandeurs, Madame Angy Riendeau et Monsieur Patrick Lavoie, la somme de 253,91 $ avec les intérêts calculés au taux légal, à compter du 16 juillet 2015; REJETTE la demande reconventionnelle formulée à l’endroit des défendeurs reconventionnels, Madame Angy Riendeau et Monsieur Patrick Lavoie; ACCUEILLE en

partie la demande formulée à l’endroit du défendeur, Monsieur Serge Mainguy; CONDAMNE le défendeur, Monsieur Serge Mainguy, à payer aux demandeurs, Madame Angy Riendeau et Monsieur Patrick Lavoie, la somme de 5 000 $ avec les intérêts calculés au taux légal, à compter du 16 juillet 2015; CONDAMNE le défendeur, Monsieur Serge Mainguy, à payer aux demandeurs, Madame Angy Riendeau et Monsieur Patrick Lavoie, la somme de 171 $, représentant le montant des frais de justice qu’ils ont dû payer pour déposer leur demande au Greffe. ______________________________ CHARLES G. Grenier , J.C.Q. Date d’audience : 3 avril 2017