2011 QCCA 1689, 2011 QCCA 1689

St-Bruno-de-Montarville (Ville de) c. Grégoire 2011 QCCA 1689 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-000492-900 (505-02-003070-889) DATE : 20 SEPTEMBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. VILLE DE SAINT-BRUNO-DE-MONTARVILLE, APPELANTE - intimée c.

BLAISE GRÉGOIRE, INTIMÉ - appelant et BUREAU DE RÉVISION DE L'ÉVALUATION FONCIÈRE DU QUÉBEC, MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR; Statuant sur l'appel d'un jugement prononcé le 1 er mars 1990 par la Cour du Québec, chambre civile, district de Longueuil (l'honorable Jacques Pagé) qui accueille l'appel de l'intimé formé à l'encontre d'une décision du Bureau de révision de l'évaluation foncière du Québec du 6 octobre 1988; [ 2 ] Le jugement entrepris est succinct. Il se lit comme suit : Il s'agit d'un appel d'une décision du bureau d'évaluation foncière rendue le 6 octobre 1988.

Après examen de la preuve et des exhibits, la Cour en vient à la conclusion de maintenir l'appel et réduit de dix mille dollars (10 000,00 $) la valeur inscrite au rôle, soit : - Diminution de quatre mille dollars (4 000,00 $) pour l'évaluation du terrain; - Diminution de six mille dollars (6 000,00 $) pour l'évaluation de la bâtisse. La preuve faite par l'étude de marché ou par transactions comparables n'est pas, dans l'opinion de la Cour, suffisante dans le cas actuel pour maintenir l'évaluation telle qu'elle apparaît au rôle.

La Cour prend en considération le fait que le terrain est irrégulier, inégal ou en contrebas et aussi le fait que l'immeuble ou la bâtisse elle- même a été construite avec des matériaux de moindre qualité. [ 3 ] Pour des raisons qui sont demeurées inexpliquées, les parties n'avaient pas demandé que ce dossier soit porté au rôle d'audition de la Cour, du moins jusqu'à tout récemment. [ 4 ] L'intimé porte plainte devant le BREF de l'évaluation municipale de sa propriété résidentielle pour les années 1986-1987- 1988.

Le tableau suivant reprend fidèlement les valeurs inscrites au rôle d'évaluation et les valeurs recherchées par l'intimé. Valeurs inscrites au rôle d'évaluation Évaluations recherchées Par l'intimé Terrain Bâtisse Totale

1986 30 320 55 300 85 620 81 920 1987 37 900 58 100 96 000 81 920 1988 47380 63 910 111 290 81 920 [ 5 ] Le BREF a rejeté les plaintes. Pour l'essentiel, le BREF se dit d'avis que l'intimé ne s'est pas déchargé du fardeau de preuve qui lui incombait. Dans l'ensemble, pour terminer, le plaignant soumet que sa propriété ne peut se vendre au-delà de 100 000 $, mais il s'agit là d'une opinion non soutenue par un marché comparable et qui ne renverse pas non plus la preuve de valeur par transactions comparables, telle que soumise par l'évaluateur de l'intimée. [ 6 ] Le jugement de la Cour du Québec doit être réformé.

Il contient deux erreurs de principe qui ont amené le juge de la Cour du Québec à substituer sans droit ou justification adéquate son opinion à celle du BREF. [ 7 ] En premier lieu, il ressort nettement du jugement de la Cour du Québec que le juge a inversé le fardeau de preuve en reprochant à la municipalité de ne pas avoir fait la démonstration du bien-fondé de son évaluation Il est de jurisprudence et de doctrine constantes que la valeur inscrite au rôle d'évaluation jouit d'une présomption de validité.

Le fardeau de démontrer son inexactitude repose sur les épaules du plaignant [1] . [ 8 ] En second lieu, il est manifeste de la lecture de la preuve et des commentaires du juge à l'audience que ce dernier a étayé son raisonnement à partir d'une preuve non pertinente à laquelle s'est objecté le procureur de l'appelante. Cette preuve consistait à un exercice comparatif entre différentes évaluations municipales présentées par l'intimé.

La comparaison avec d'autres évaluations n'est ni pertinente ni même utile pour juger de la valeur réelle d'un immeuble [2] . [ 9 ] Ne restait que le témoignage de l'intimé, non soutenu par quelques éléments de preuve, sur ce qu'il considérait subjectivement être la valeur réelle de son immeuble. [ 10 ] La Cour du Québec n'avait aucun motif valable pour intervenir.

Le BREF n'avait ni erré en droit ni en fait et aucune injustice réelle n'avait été commise. [ 11 ] POUR CES MOTIFS : [ 12 ] ACCUEILLE le présent appel; [ 13 ] INFIRME le jugement rendu par la Cour du Québec; [ 14 ] RÉTABLIT la décision du Bureau de révision de l'évaluation foncière du Québec; [ 15 ] REJETTE les plaintes déposées par l'intimé eu égard à l'évaluation foncière de sa propriété pour les années 1986, 1987, 1988; [ 16 ] LE TOUT sans frais tant devant cette Cour que devant la Cour du Québec compte tenu des délais inexpliqués de l'appelante, seule représentée par procureurs, d'inscrire ce dossier au rôle.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. Me Louis Bouchart d'Orval Blélanger, Sauvé Pour l'appelante

Blaise Grégoire Personnellement Date d’audience : 15 septembre 2011