2017 QCCQ 8845, 2017 QCCQ 8845

Peluso c. Sciortino 2017 QCCQ 8845 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-025655-175 DATE : 17 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOHNNY PELUSO Demandeur c.

CARMELA SCIORTINO -et- GIUSEPPE NACCARELLO -et- LUIGI CORETTI Défendeurs -et- PAQUETTE ET ASSOCIÉS, HUISSIERS DE JUSTICE -et- MICHEL LAPOLLA, COURTIER IMMOBILIER -et- ANTONELA BORSELLINO, NOTAIRE -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mis-en-causes JUGEMENT SUR DEMANDE EN IRRECEVABILITÉ 1. CONTEXTE PROCÉDURAL [ 1 ] La demande en irrecevabilité vise une demande initialement introduite par M. Peluso devant la Cour supérieure du district judiciaire de Laval [1] .

Cette demande, intitulée « DEMANDE INTRODUCTIVE D’INSTANCE (EN JUGEMENT DÉCLARATOIRE) », vise à obtenir une déclaration judiciaire du droit de propriété que prétend détenir M. Peluso à l’égard des meubles meublants se trouvant dans un immeuble situé au 3430 de la rue de l’Amiral à Laval. [ 2 ] Cet immeuble – en fait, un condominium – est la propriété de Mme Sciortino et de M. Naccarello. M. Peluso est locataire de ce condominium aux termes d’un bail de logement d’une durée de 84 mois, se terminant le 31 janvier 2020 [2] . [ 3 ] Lors de sa conclusion, ce bail intervient entre M. Peluso, à

titre de locataire, et The De L’Amiral Trust, à

titre de locateur, dont le représentant est l’autre défendeur, M. Coretti. [ 4 ] Mme Sciortino et M. Naccarello sont propriétaires de ce condominium depuis le 22 décembre 2014 pour l’avoir acquis dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice [3] . Ils soutiennent être également devenus propriétaires des meubles visés par la demande de M. Peluso [4] . [ 5 ] À la même date qu’est signé le bail de logement du condominium, soit le 16 janvier 2013, un autre bail intervient entre M. Peluso, à

titre de locataire, et M. Coretti, à

titre de locateur. Cet autre bail a trait aux meubles meublants situés dans le condominium et prévoit un loyer de 600 $ par mois [5] . [ 6 ] M. Peluso soutient que cet autre bail est en réalité un bail de complaisance et qu’il a acquis deux ans auparavant – en 2011 - les meubles visés par le bail en versant une somme de 25 000 $. [ 7 ] M. Peluso soutient être confronté à une difficulté réelle et qu’il est nécessaire de déterminer si le bail relatif aux meubles est un bail fictif de façon à ce que soit reconnu son droit de propriété [6] .

[ 8 ] M. Peluso allègue également avoir un intérêt immédiat à faire déterminer la propriété des meubles, étant à risque d’être expulsé de son logement dans l’éventualité où la Régie du logement faisait droit à une demande en résiliation de bail, tant du bail de logement que du bail relatif aux meubles, qui aurait entendue par la Régie du logement le 7 mars 2017, sans toutefois que jugement soit rendu à ce jour [7] ; [ 9 ] Tel qu’annoncé au protocole de l’instance signé par les parties les 26 et 28 avril 2017, Mme Sciortino et M.

Naccarello ont présenté une demande en rejet de la demande soulevant que le litige est de la compétence exclusive de la Régie du logement, laquelle est déjà saisie du dossier numéro 265091.

Ils soutiennent également que le droit de propriété des meubles a par ailleurs été tranché par certaines décisions de la Régie du logement. [ 10 ] Le 23 mai 2017, le juge Julien Lanctôt de la Cour supérieure a rendu le jugement suivant : CONSIDÉRANT que l’objet du litige concerne la propriété des meubles du demandeur d’une valeur de 25 000 $ ; CONSIDÉRANT que le demandeur revendique la propriété de ces meubles d’une valeur de 25000$ ; CONSIDÉRANT l’article 35 CPC ; CONSIDÉRANT , en conséquence, qu’il s’agit d’un dossier de la compétence de la Cour du Québec ; Pour ces motifs, LE TRIBUNAL : ÉVOQUE le présent dossier à la Cour du Québec ; LES FRAIS À SUIVRE. [ 11 ] Suite au transfert du dossier à la Cour du Québec, Mme Sciortino et M.

Naccarello présentent de nouveau leur demande en rejet au motif de défaut de compétence et de chose jugée. [ 12 ] Pour bien saisir les prétentions respectives des parties, il y a lieu de noter que M. Peluso et M. Coretti s’opposent depuis janvier 2015, soit suite à la vente sous contrôle de justice du condominium, quant au droit de propriété de ces meubles. [ 13 ] Dans le sillage du litige entre M. Peluso et M. Coretti, Mme Sciortino et M. Naccarello s’opposent à M. Peluso à ce même sujet puisqu’ils soutiennent être aux droits de M.

Coretti suite à la vente sous contrôle de justice. [ 14 ] Ces litiges donnent lieu à plusieurs audiences et décisions, tant de la Régie du logement que de la Cour du Québec, tant sur le mérite de certaines demandes [8] que sur la compétence de la Régie du logement [9] . [ 15 ] Des demandes sont toujours pendantes entre les parties.

En plus des demandes qui ont été mises en délibéré par la Régie du logement le 7 mars 2017 [10] , une audience doit avoir lieu le 19 juillet prochain devant la Régie du logement pour disposer de cinq demandes relatives au bail de logement et au bail relatif aux meubles et opposant Mme Sciortino, M. Naccarello et M. Peluso [11] . [ 16 ] Quant à M. Coretti et M. Peluso, ils s’opposent dans le cadre d’une demande introduite par M. Coretti visant à faire déclarer le comportement judiciaire de M. Peluso abusif, à réclamer des dommages-intérêts de même qu’à le faire déclarer plaideur quérulent [12] . 2.

ANALYSE ET DÉCISION [ 17 ] À la lumière du contexte procédural ci-avant exposé, le Tribunal est d’avis de faire droit à la demande en irrecevabilité présentée par Mme Sciortino et M. Naccarello. [ 18 ] En vertu de l’article 28 de sa loi habilitante [13] , la Régie du logement a compétence exclusive pour décider de toute demande relative à un bail de logement. [ 19 ] La demande introductive d’instance en jugement déclaratoire a pour effet de court-circuiter le processus judiciaire entrepris devant la Régie du logement. Les demandes mises en délibéré depuis le 7 mars 2017 traitent du bail relatif aux meubles.

Il en est de même de celles qui seront entendues le 19 juillet prochain. [ 20 ] C’est devant la Régie du logement que doivent avoir lieu la preuve et les représentations quant à la légitimité du bail relatif aux meubles, incluant celles relatives au bien- fondé des prétentions de Mme Sciortino et M. Naccarello quant au fait qu’ils sont aux droits de M.

Coretti suite à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble. [ 21 ] Il n’appartient pas à la Cour du Québec de présumer des décisions qui seront rendues par la Régie du logement, tant sur le mérite des demandes que sur sa compétence. [ 22 ] En conséquence, la demande en irrecevabilité est accueillie, la Cour du Québec déclinant compétence en faveur de la Régie du logement conformément à l’

article 28 de la

Loi sur la Régie du logement . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] ACCUEILLE la demande en irrecevabilité des défendeurs CARMELA SCIORTINO et GIUSEPPE NACCARELLO ; [ 24 ] DÉCLINE compétence en faveur de la Régie du logement; [ 25 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. M. Johnny Peluso PERSONNELLEMENT Demandeur Mme Carmela Sciortino et M. Giuseppe Naccarello PERSONNELLEMENT Défendeurs M. Luigi Corelli PERSONNELLEMENT Défendeur Date d’audience : LE 29 juin 2017