2022 QCCQ 9306, 2022 QCCQ 9306

Crépault c. Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier 2022 QCCQ 9306 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUEBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-705202-207 200-32-705201-209 DATE : 29 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 200-32-705202-207 Jean-Sébastien Crépault Demandeur c.

Ville de SaintE-Catherine-DE-LA-JACQUES-CARTIER Défenderesse ________________________________________________________________ 200-32-705201-209 JEAN-SÉBASTIEN CRÉPAULT Demandeur c. CARON & FILS EXPERTISE ENVIRONNEMENTALE INC. ET FRANÇOIS CARON, f.a.s.n. CARON & FILS EXPERTISE ENVIRONNEMENTALE INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERCU [ 1 ] Le présent jugement dispose de deux demandes qui ont été jointes et ont fait l’objet d’une enquête commune. [1] [ 2 ] Monsieur Jean-Sébastien Crépault (monsieur Crépault) cherche une compensation pour les troubles ennuis, inconvénients subis à l’occasion de la construction de sa propriété. [ 3 ] Dans le dossier portant le numéro 200-32-705202-207, il reproche à la Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier (la Ville) de ne pas lui avoir divulgué des informations importantes concernant le terrain préalablement à son achat. [ 4 ] Dans le dossier portant le numéro 200-32-705201-209, monsieur Crépault reproche à Caron & Fils Expertise Environnementale Inc. (Caron & Fils) et son principal actionnaire et administrateur, monsieur François Caron (monsieur Caron) [2] , de ne pas avoir correctement identifié la nature du sol alors que requis de s’exécuter préalablement à son achat.

Sa prétention est à l’effet que cette condition était essentielle à son achat. [ 5 ] Pour une meilleure compréhension de l’affaire, il convient de résumer les principaux faits retenus par le Tribunal.

[ 6 ] Le 16 mai 2017, monsieur Crépault achète avec sa sœur, madame Stéphanie Frenette Blais, du promoteur immobilier Habitania, un terrain situé sur la rue J.-A.- Pélisson à Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier. Ils ont le projet d’y construire un immeuble bifamilial isolé. [ 7 ] Préalablement à la signature de l’acte d’achat, monsieur Crépault requiert de Caron & Fils une recommandation quant au type de traitement des eaux usées à installer sur l’immeuble, et ce, eu égard à sa localisation.

Caron & Fils recommande la réalisation d’une installation d’un élément de traitement des eaux usées classique de type filtre à sable hors sol, suivant son appréciation des lieux et les prescriptions du Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [3] . [ 8 ] A l’été 2017, alléguant détenir les autorisations municipales requises, monsieur Crépault effectue des travaux de déboisement et de remblaiement sur son terrain.

Ceux-ci sont préparatoires à la construction de l’immeuble. [ 9 ] Monsieur Crépault voit son rêve tourner au cauchemar lorsque le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (ci-après MDDELCC) lui transmet, à l’automne 2017, un avis de non-conformité. Il aurait effectué ses travaux de déboisement dans un marécage, et ce, sans avoir préalablement obtenu l’autorisation requise en vertu de la

Loi sur la Qualité de l’Environnement à cet effet [4] (LQE). [ 10 ] Selon les termes de cet avis, monsieur Crépault doit fournir au MDDELCC le plan des mesures correctives qu’il entend mettre en œuvre pour corriger la situation et se conformer à la LQE au plus tard le 17 novembre 2017. [ 11 ] Monsieur Crépault suspend alors la construction de l’immeuble.

Il interpelle divers intervenants, dont son promoteur Habitania, pour l’accompagner dans la recherche d’une solution à son problème, sans succès. [ 12 ] En novembre 2018, las d’attendre après de l’aide qu’il ne semble pas obtenir et devant l’intransigeance du MDDELCC, monsieur Crépault se plie aux exigences de celui-ci. Reconnaissant que son terrain se trouve pour

partie en milieu humide, un compromis est trouvé. En effet, monsieur Crépault a le droit de conserver une superficie de remblaiement convenue de 550 m 2 , ce qui lui permet de construire son immeuble et d’y installer un système de traitement des eaux usées.

En contrepartie, en application de l’article 46.0.5 LQE, il verse au Fond de protection de l’environnement et du domaine hydrique de l’État 10 307 $ pour compenser l’atteinte au milieu visé. [ 13 ] Sa sœur et lui emménagent à l’été 2019, soit plus de deux ans après l’acquisition du terrain, et ce, après plusieurs déménagements et autres tracas. [ 14 ] En novembre 2019, monsieur Crépault découvre l’existence d’une étude qui traite des milieux humides se trouvant sur le territoire de la Ville.

Elle identifie et caractérise chacun des milieux humides situés sur le territoire de la Ville et leur attribue un indice de leur valeur écologique.

À la lecture de cette étude, monsieur Crépault constate que son immeuble est situé en milieu humide. [ 15 ] Apprenant que la Ville est à la source de cette étude confiée à la Corporation du bassin de la Jacques-Cartier et considérant que la Ville est fautive à son endroit, il introduit la demande dans le dossier 200-32-705202-207. [ 16 ] Il lui reproche d’avoir omis de dénoncer en temps opportun l’étude obtenue en 2015 et d’avoir identifié au promoteur immobilier Habitania les lots de son projet qui sont situés en milieu humide, dont le sien.

Elle commet ainsi une faute en délivrant les permis de lotissement et de cadastre nécessaires à la réalisation des ventes de terrains sur des sols qu’elle sait problématiques ou susceptibles de l’être sur le plan environnemental lors de leur construction. [ 17 ] La Ville conteste la demande. [ 18 ] Elle soulève plusieurs arguments à l’encontre de celle-ci, dont, entre autres, celui de la prescription du recours. Selon elle, monsieur Crépault a fait défaut d’introduire sa demande dans le délai de 6 mois prévu aux articles 585 et 586 de la

Loi sur les cités et villes [5] (ci-après LCV) et de ne pas avoir transmis sa mise en demeure dans les délais requis à l’article 585, 2 e alinéa de cette loi, ce qui est fatal à sa réclamation. [ 19 ] Dans le dossier 200-32-705201-209, monsieur Crépault reproche à Caron & Fils de ne pas avoir identifié, alors que requis de s’exécuter, que le terrain convoité se trouve en milieu humide de type marécage, ce qui en restreint l’utilisation.

Monsieur Crépault indique que si cette information lui avait été donnée en temps opportun, il n’aurait pas acquis le terrain, car le coût d’installation du système de traitement des eaux usées requis en milieu humide aurait été trop onéreux pour lui. [ 20 ] Caron & Fils se défend d’avoir commis une faute dans l’exécution de son mandat.

Elle est d’avis que celui-ci se limite à la réalisation d’une étude de caractérisation des sols de la propriété afin de déterminer le type d’installation septique à installer suivant les critères du Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [6] . Elle allègue avoir exécuté son mandat selon les règles de l’art. Les questions en litige [ 21 ] La présente affaire soulève les questions suivantes :

i) Le recours intenté à l’égard de la Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier est-il prescrit? Le Tribunal conclut que oui. ii) Caron & Fils a-t-elle commis une faute en n’identifiant pas la propriété de monsieur Crépault comme étant en milieu humide de type marécage lors de son examen des lieux en avril 2017? Le Tribunal conclut que non.

[ 22 ] Voici pourquoi. L’ANALYSE [ 23 ] Bien que le Tribunal ait expliqué aux parties lors de l’audition les règles de preuve applicables lors d’un procès, il tient à rappeler qu’il appartient à la

partie qui formule une demande de démontrer de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. Elle doit ainsi démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable par la présentation d’une preuve directe, mais également par les circonstances et les inférences précises, graves et concordantes qu’il est raisonnablement possible de tirer de la preuve présentée. [7]

i) LE RECOURS INTENTÉ À L'ÉGARD DE LA VILLE DE SAINTE-CATHERINE-DE-LA-JACQUES-CARTIER EST-IL PRESCRIT? LES PRINCIPES DU DROIT 1. Les délais de prescription extinctive en droit municipal et le point de départ de cette prescription [ 24 ] Les articles 585 (5) et 586 de la LCV énoncent que : 585. (…) 5. Aucune action en dommages-intérêts n’est recevable à moins qu’elle ne soit intentée dans les six mois qui suivent le jour où l’accident est arrivé, ou le jour où le droit d’action a pris naissance. 586.

Toute action, poursuite ou réclamation contre la municipalité ou l’un de ses fonctionnaires ou employés, pour dommages-intérêts résultant de fautes ou d’illégalités, est prescrite par six mois à partir du jour où le droit d’action a pris naissance, nonobstant toute disposition de la loi à ce contraire. [ 25 ] Lorsqu’un demandeur poursuit une Ville pour une faute quasi-délictuelle, c’est l’article 586 LCV qui s’applique.

C’est le cas en l’espèce, puisque monsieur Crépault reproche à la Ville de ne pas avoir respecté ses obligations et responsabilités municipales. [8] [ 26 ] Le point de départ de la prescription débute au jour où le droit d'action a pris naissance [9] , c’est-à-dire lorsqu’une

partie peut faire valoir un droit en justice parce qu’il s’est cristallisé ou parce qu’elle a pris conscience de sa réalisation [10] . [ 27 ] La computation des délais de prescription commence alors au moment où la

partie titulaire de droit est mise au courant du droit d’action ou si elle est présumée connaître les éléments essentiels à ce droit [11] . Ce moment survient lorsque le demandeur a connaissance des trois éléments de la responsabilité civile, à savoir la faute, le préjudice et le lien de causalité [12] . En matière de responsabilité civile, le droit d’action prend généralement naissance au jour de la faute et de l’apparition immédiate du préjudice. [ 28 ] Il arrive que le droit d’action prenne naissance sans que son titulaire en ait eu connaissance.

Le délai commencera alors à courir à partir de cette connaissance : Le point de départ du délai de prescription est le jour où NRJ a eu connaissance de la faute qu'elle reproche à la Ville de Montréal et du préjudice causé par cette faute, c'est-à-dire le 2 décembre 2009.

Les conditions qui lui permettent de poursuivre sont alors réunies bien que l'étendue exacte du préjudice puisse ne pas encore être connue. [13] [ 29 ] De simples suspicions sont insuffisantes pour constituer le point de départ de la prescription [14] . [ 30 ] C'est lorsque la manifestation du préjudice est considérée comme certaine que la prescription commence à compter. Il faut en effet que le dommage ait débuté, et qu'on en perçoive les premiers effets.

La jurisprudence parle du moment où le dommage s'est réalisé, d'un préjudice actuel et certain, d'un dommage qui s'est cristallisé, ou encore du moment où le demandeur pouvait connaître et évaluer sa perte. Si le dommage survient de façon concomitante à la faute, le point de départ de la prescription est facile à établir [15] . [ 31 ] Un préjudice hypothétique ne sera pas suffisant pour faire naître la prescription puisque le dommage doit être tangible.

Il n’est pas nécessaire que le montant précis des dommages soit connu [16] . [ 32 ] Il convient de souligner qu’une seule faute peut donner naissance à des préjudices distincts, qui surviennent à différents moments. Dans ce cas, il y aura un point de départ de la prescription, à compter de chacun des préjudices [17] .

DÉCISION [ 33 ] En l’espèce, les faits en litige démontrent que le recours de monsieur Crépault à l’endroit de la Ville est prescrit. [ 34 ] Monsieur Crépault reproche à la Ville d’avoir autorisé un projet de développement domiciliaire de 15 lots à bâtir avec Habitania sur des terrains qualifiés de marécageux. [ 35 ] Celui-ci est conscient de l’existence de l’autorisation du projet immobilier par la Ville depuis, au plus tôt, le 21 mars 2017, date à laquelle il a signé sa promesse d’achat. [ 36 ] Le Tribunal est d’avis qu’ayant eu accès à l’avis de non-conformité et au rapport de contrôle l’accompagnant émanant du

MDDELCC, monsieur Crépault avait, à l’automne 2017, suffisamment d’éléments pour reprocher une faute à la Ville. [ 37 ] Bien qu’il ne connaisse pas l’ampleur exacte des dommages subis en raison de la nature marécageuse de son terrain, les mentions du type de sol dans l’avis de non-conformité du 31 octobre 2017 et dans le rapport du ministère font état d’un préjudice possédant une certaine ampleur. [ 38 ] Le préjudice débute ainsi en octobre 2017, et ce, malgré le fait que monsieur Crépault découvre uniquement en 2019 l’information voulant que la Ville sache depuis 2015 que l’immeuble est situé dans un milieu de type marécage. [ 39 ] N’ayant pas présenté une preuve quant à son impossibilité d’agir avant la date à laquelle monsieur Crépault introduit la présente demande [18] , le Tribunal est d’avis que le recours à l’endroit de la Ville est prescrit. [ 40 ] Bien que la demande soit rejetée pour motif de prescription, le Tribunal ajoute qu’il n’aurait, par ailleurs, pas retenu le reproche formulé par monsieur Crépault voulant que la Ville n’ait pas agi avec prudence et diligence lorsqu’elle autorise le projet immobilier d’Habitania en 2015.

Bien que la Ville puisse connaitre les superficies des milieux humides situés sur son territoire, y incluant celui-ci au cœur du présent litige, cela ne la justifie pas de devoir refuser automatiquement l’opération cadastrale proposée par Habitania. [ 41 ] Il est en effet possible d’effectuer certains travaux en milieux humides si ceux-ci sont préalablement autorisés par les autorités compétentes suivant les prescriptions législatives applicables. [ 42 ] À cet égard, l’entente de développement immobilier conclut entre la Ville et Habitania prévoit cette éventualité.

Il y est spécifiquement prévu qu’en cas de travaux en milieux humides, Habitania s’engage à obtenir les autorisations nécessaires avant de débuter les travaux de construction, notamment auprès « du ministère du Développement durable, Environnement et Lutte contre les changements climatiques » [19] .

La Ville s’assure ainsi que les promoteurs obtiennent toutes les autorisations nécessaires à la réalisation de leurs projets de construction sur son territoire et plus particulièrement en milieux marécageux aux conditions et modalités que peut leur imposer le MDDELCC. [ 43 ] Ceci étant, ayant conclu à la prescription du recours contre la Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier, le recours dirigé contre celle-ci est rejeté. ii) CARON & FILS A-T-ELLE COMMIS UNE FAUTE EN N'IDENTIFIANT PAS LA PROPRIÉTÉ DE MONSIEUR CRÉPAULT COMME ÉTANT EN MILIEU HUMIDE DE TYPE MARÉCAGE LORS DE SON EXAMEN DES LIEUX EN AVRIL 2017?

Les principes du droit [ 44 ] Monsieur Crépault et Caron & Fils ont conclu, en avril 2017, un contrat de service par lequel Caron & Fils s’engage à effectuer une expertise technique de la propriété (terrain) de monsieur Crépault en vue de la construction d’une installation septique pour desservir une résidence à construire. [ 45 ] L’

article 2098 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) définit le contrat de service comme suit : 2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [ 46 ] Dans l’exécution de son contrat, l’entrepreneur doit agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence.

Il doit aussi respecter les usages et les règles de l’art, s’assurer que l’ouvrage réalisé est conforme aux termes du contrat [20] . [ 47 ] De son côté, le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux et de payer le prix convenu avec l’entrepreneur.

LA DÉCISION [ 48 ] Le Tribunal retient de la preuve présentée que le mandat confié à Caron & Fils porte sur « une expertise technique à l’endroit du terrain en vue de la construction d’une installation septique pour desservir une résidence jumelée dont chacune des unités de logement comptera 3 chambres à coucher » . [ 49 ] Son travail consiste à déterminer l’endroit le plus apte à recevoir la zone d’infiltration en tenant compte de la topographie et du relief du terrain, des bâtiments existants, de la proximité d’un plan d’eau et des canalisations, de la présence des arbres. [ 50 ] L’entrepreneur examine le type de sol en présence, s’attarde sur sa perméabilité afin de déterminer le type d’élément épurateur efficient et efficace pouvant être construit en fonction des diverses caractéristiques retenues. [ 51 ] Il effectue son travail dans le respect de règlements provinciaux et normes municipales applicables. [ 52 ] La

Loi sur la Qualité de l’Environnement (c. Q-2) donne au MDDELCC le mandat d’autoriser la réalisation de tous ouvrages ou travaux dans un cours d’eau, dans un lac, un étang, un marais ou un marécage. La caractérisation de ces milieux humides et hydriques relève de la compétence des botanistes. [ 53 ] À cet égard, monsieur Caron reconnaît ne pas posséder les compétences requises pour procéder à la caractérisation des sols permettant la qualification du milieu dans lequel il installe les équipements septiques.

Il explique que, dans le cadre de ses mandats, il réfère à la documentation disponible auprès du promoteur du projet immobilier ou, le cas échéant, auprès des autorités municipales pour obtenir l’information.

[ 54 ] Il témoigne avoir consulté le document mis à sa disposition par le promoteur du projet Habitania Ce document s’intitule « Caractérisations écologiques d’un terrain situé en milieu naturel ». [ 55 ] Cette évaluation attribue une valeur écologique à chacun des terrains vendus à partir des données recueillies sur le terrain. Elle a été effectuée par une botaniste. [ 56 ] L’unité achetée par monsieur Crépault y est identifiée comme étant l’unité 17. Celle-ci ainsi que deux autres terrains ont été évalués comme comportant peu d’enjeux écologique ou environnemental. Ils reçoivent une cote « valeur faible ».

On y note également l’absence de cours d’eau ou milieu humide à l’intérieur ou à proximité de ces unités. [ 57 ] Monsieur Caron indique avoir considéré cette information comme étant fiable, compte tenu de sa provenance, celle-ci ayant été requise par le promoteur immobilier qui a vendu le terrain à monsieur Crépault. [ 58 ] Le Tribunal note à la lecture de ce document que la grande majorité des terrains du projet offrent un bon drainage, en raison d’un dépôt de remblai en surface des immeubles, permettant un écoulement rapide des eaux.

Ce qui est également un élément considéré par Caron & Fils dans son évaluation. [ 59 ] Le Tribunal retient que Caron & Fils exécute ainsi son mandat à partir de l’état des lieux et qualité des sols connus et existants en avril 2017. Il réfère ensuite aux dispositions du Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées (Q-2 r.22) pour formuler sa recommandation. [ 60 ] À cet égard, il ne peut conclure à une faute de la part de Caron & Fils dans l’exécution de son contrat.

Il a agi avec prudence et diligence, référant à l’information disponible. [ 61 ] Par ailleurs, l’examen de la preuve démontre également qu’en septembre 2017, quelques mois après son acquisition, monsieur Crépault modifie personnellement l’état des lieux. Celui-ci effectue le déboisement et remblaiement d’une

partie de son terrain.

Il justifie ces travaux comme étant nécessaires et préalables à la construction de la résidence. [ 62 ] Bien qu’il allègue à sa procédure avoir obtenu les permis de la Ville pour effectuer ce déboisement, aucun document émanant de la Ville n’est produit au dossier de la Cour pour corroborer son témoignage. [ 63 ] Le Tribunal note également que, lors de la signature de son contrat d’achat, monsieur Crépault s’est engagé auprès de son vendeur à : … construire sa résidence dans la zone de déboisement à être réalisée par le vendeur en conformité avec la promesse d’achat signée par les parties et à ne procéder à aucun déboisement sans avoir préalablement obtenu le consentement du vendeur. [ 64 ] Le Tribunal est d’avis que cette mention constitue une forte présomption que le promoteur est conscient de la problématique liée à la construction d’un immeuble en milieu humide et du fait qu’il faille prendre des précautions particulières avant de procéder à un tel déboisement, dont celle d’obtenir une autorisation du MDDELC. [ 65 ] Cette présomption est d’ailleurs confortée par le propre engagement du promoteur envers la Ville d’obtenir toutes les autorisations nécessaires auprès du MDDELC préalablement à tous travaux.

Ces travaux incluent nécessairement ceux de déboisement et de remblai des terrains en prévision de la construction des immeubles. [ 66 ] Le Tribunal retient de la preuve que monsieur Crépault n’a pas démontré avoir respecté l’obligation contractuelle contenue à son acte d’achat, alors qu’il se devait d’obtenir l’autorisation de son vendeur avant d’effectuer un déboisement sur son terrain.

Tout comme il n’a pas requis celle du MDDELC. [ 67 ] Ainsi, dans l’éventualité où le Tribunal aurait conclu à la faute de Caron & Fils dans l’exécution de sa caractérisation du milieu, il conclut qu’il y aurait eu rupture du lien de causalité entre le préjudice subi et la faute de Caron & Fils, en raison du propre agissement fautif de monsieur Crépault. [ 68 ] Celui-ci a effectué, suivant la seule preuve présentée au Tribunal, les travaux de déboisement sur sa propriété en contravention à ses propres obligations contractuelles envers son vendeur, et ce, plusieurs mois après avoir reçu l’avis de Caron & Fils. [ 69 ] Considérant la dissolution de Caron & Fils survenue depuis l’introduction des procédures, le rejet de la demande de monsieur Crépault à l’endroit de l’entreprise est sans frais.

Pour CES MOTIFS, le tribunal : [ 70 ] REJETTE la demande de monsieur Jean-Sébastien Crépault contre la Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier; [ 71 ] REJETTE la demande de monsieur Jean-Sébastien Crépault contre Caron & Fils et François Caron, sans frais. [ 72 ] CONDAMNE monsieur Jean-Sébastien Crépault à rembourser les frais de justice de 313 $ à la Ville de Sainte-Catherine-de-la- Jacques-Cartier. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q .