2020 QCCQ 9543, 2020 QCCQ 9543

Risdon c. Bilodeau 2020 QCCQ 9543 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701433-178 DATE : 29 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIC ROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KENNETH RISDON [...] Lévis (Québec) [...]

Partie demanderesse c. GILLES BILODEAU [...] Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] À l’hiver 2015, Kenneth Risdon souhaite faire l’achat d’une résidence construite en 1853. [ 2 ] Avant de conclure la vente, monsieur Risdon contacte la firme Comspec, afin d’obtenir le nom d’un inspecteur spécialisé en maisons ancestrales.

Comspec le réfère à Gilles Bilodeau, inspecteur en bâtiment et membre de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). [ 3 ] Le 17 mars 2015, messieurs Risdon et Bilodeau signent une Convention de service d’inspection d’un immeuble principalement résidentiel (« la Convention »). [ 4 ] Le même jour, monsieur Bilodeau inspecte la résidence, accompagné de monsieur Risdon. La toiture est recouverte d’une épaisse couche de neige. [ 5 ] Lors de son inspection, monsieur Bilodeau ouvre la trappe d’accès du comble, mais sans s’y rendre.

Il examine la structure visuellement avec une lampe et prend quelques photos. [ 6 ] Au terme de son inspection, monsieur Bilodeau remet un rapport détaillé à monsieur Risdon. Parmi les éléments importants relevés par monsieur Bilodeau, il y a la structure de l’immeuble. L’inspecteur écrit : Structure : Nous n’avons pu voir la structure entière du bâtiment étant donné la présence de [matériaux] de finition au rez-de-chaussée et à l’étage. Cependant nous avons noté dans la salle à manger le fléchissement d’une poutre. Nous avons noté qu’un support avait été enlevé.

Nous vous conseillons de faire appel à un entrepreneur en structure. [ 7 ] Monsieur Risdon ne donne pas suite à cette recommandation avant d’acheter la résidence au prix de 140 000 $. [ 8 ] Lors de la fonte des neiges, monsieur Risdon constate un affaissement de la toiture arrière. Il tente à plusieurs reprises de communiquer avec monsieur Bilodeau, mais sans succès. [ 9 ] À l’automne 2015, monsieur Risdon mandate l’entrepreneur Richard Daigle, de la firme LCRD inc., pour inspecter la

partie arrière de la toiture de la résidence. [ 10 ] Monsieur Daigle se rend dans le comble et constate que la dépression est causée par l’absence de poutre centrale et par des fermes de toit non conformes aux normes applicables. [ 11 ] Dans une déclaration écrite pour valoir témoignage datée du 13 janvier 2020, monsieur Daigle écrit : Il est de mon avis que l’inspecteur aurait dû voir immédiatement, en regardant par la trappe de l’entre toit, qu’il manquait une poutre centrale (panne faîtière), que les fermes n’étaient pas assez solide[s] (de par leur conception), et que de plus [les fermes] avaient glissé une de l’autre et [qu’]en s’écartant, ils poussaient sur le mur du côté est.

[ 12 ] N’ayant pu joindre monsieur Bilodeau, monsieur Risdon demande à monsieur Daigle de consolider temporairement les fermes de toit, afin d’éviter l’affaissement complet de la toiture durant l’hiver. [ 13 ] Une année plus tard, soit à l’automne 2016, étant toujours sans nouvelle de monsieur Bilodeau, monsieur Risdon fait de nouveau appel à monsieur Daigle pour corriger définitivement le problème de structure du toit.

Le coût des travaux dépasse la somme de 15 000 $. [ 14 ] Le 4 mai 2017, monsieur Risdon met en demeure monsieur Bilodeau et l’enjoint à lui payer une somme d’argent dans un délai de dix jours. [ 15 ] Dans sa demande en justice introduite le 30 octobre 2017, monsieur Risdon réclame la somme de 4 500 $ à monsieur Bilodeau. Cette somme représente la portion du coût des travaux de consolidation de la structure du toit, à l’exception du coût des bardeaux neufs, de la membrane sur la

partie avant du toit et de l’isolation. [ 16 ] Monsieur Bilodeau conteste la demande. [ 17 ] Dans une demande reconventionnelle déposée le vendredi 16 octobre 2020, soit trois jours avant l’audience du lundi 19 octobre 2020, monsieur Bilodeau réclame la somme de 15 000 $ à monsieur Risdon. Il allègue que la demande introductive d’instance est téméraire, abusive et empreinte de mauvaise foi. Cette demande est communiquée séance tenante par le Tribunal à monsieur Risdon, le greffe n’ayant pas eu le temps de lui notifier le document.

Monsieur Bilodeau prétend qu’il était dans l’incapacité d’agir avant le 16 octobre 2020, ce qui explique la tardiveté de sa demande reconventionnelle. QUESTIONS EN LITIGE [ 18 ] La présente affaire soulève quatre questions en litige : 1. En n’informant pas monsieur Risdon, lors de son inspection préachat, de l'existence de vices de structure apparents dans le comble de la résidence, monsieur Bilodeau a-t-il manqué à ses obligations professionnelles? 2. Dans l’affirmative, cette faute a-t-elle causé un préjudice à monsieur Risdon et, si oui, quelle est la valeur de ce préjudice? 3.

L’absence de mise en demeure avant la réparation de la structure du toit entraîne-t-elle le rejet de la demande de monsieur Risdon? 4. L’allégation d’abus de procédure invoquée au soutien de la demande reconventionnelle est-elle bien fondée ? Si oui, quelle est la valeur du préjudice subi par monsieur Bilodeau ? ANALYSE [ 19 ] Il revient à monsieur Risdon de prouver, selon la balance des probabilités, les faits qui soutiennent sa demande en justice [1] . Cela implique de démontrer que monsieur Bilodeau a manqué à ses obligations et que ce défaut lui a causé un préjudice.

Ensuite, Monsieur Risdon doit établir la valeur de son préjudice. [ 20 ] Quant à monsieur Bilodeau, il doit démontrer, par preuve prépondérante, les faits qui soutiennent sa demande reconventionnelle. 1) La faute reprochée à monsieur Bilodeau [ 21 ] Monsieur Risdon reproche à monsieur Bilodeau d’avoir omis de l’informer de l’existence d’un problème apparent de structure du toit lors de l’inspection de mars 2015.

S’il avait été mis au fait du problème avant l’achat, il aurait été en mesure d’obtenir un prix inférieur à celui effectivement payé. [ 22 ] La Convention signée par messieurs Risdon et Bilodeau est un contrat de service, selon l’

article 2098 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »): 2098 . Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [ 23 ] On peut également qualifier ce contrat de « contrat de consommation », assujetti à la

Loi sur la protection du consommateur (« L.p.c. ») [2] . [ 24 ] Monsieur Bilodeau devait donc exécuter ses obligations contractuelles [3] , y compris celles énoncées à l’

article 2100 C.c.Q. , mais également se conformer aux articles 16 , 34 et 40 L.p.c. : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. 16 .

L’obligation principale du commerçant consiste dans la livraison du bien ou la prestation du service prévue dans le contrat. Dans un contrat à exécution successive, le commerçant est présumé exécuter son obligation principale lorsqu’il commence à accomplir

cette obligation conformément au contrat. 34. La présente

section s’applique au contrat de vente ou de louage de biens et au contrat de service. 40 . Un bien ou un service fourni doit être conforme à la description qui en est faite dans le contrat. [ 25 ] En l’espèce, l’objet de la Convention est la réalisation d’une « inspection préachat » d’une résidence ancestrale que souhaite acquérir monsieur Risdon (art. 2).

Au terme de l’inspection, monsieur Bilodeau s’engage à produire un rapport écrit (art. 5.2). [ 26 ] Quant à l’inspection proprement dite, elle « consiste en un examen visuel des systèmes et composantes facilement accessibles de l’immeuble, tels qu’énumérés à la [ Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels (« Norme de pratique ») de l’AIBQ] (art. 5.4).

Cet examen doit être fait « en conformité avec la Norme de pratique […] (art. 6). [ 27 ] La Norme de pratique, à laquelle réfère la Convention, détaille les composantes de l’inspection, les obligations de l’inspecteur ainsi que les limites de l’inspection. Comme elle a été transmise à monsieur Risdon avant la signature de la Convention, elle fait «

partie intégrante [du contrat] » (art. 6) [4] . [ 28 ] Il convient de préciser que la Norme ne peut « restreindre le pouvoir d’appréciation d’un Tribunal quant à ce qui constitue oui ou non une faute contractuelle commise par un de ses membres dans le cadre de l’exécution d’un contrat de services d’inspection » [5] . Cette Norme « reste tout de même utile comme toile de fond » [6] . Il est donc nécessaire d’en examiner la teneur. [ 29 ] Ainsi, « l’inspecteur doit observer et décrire les composantes structurales suivantes et mentionner leur condition au rapport : […] les poutres; […] les toits (art. 17).

Il doit en outre « mentionner les systèmes et composantes installées qui […] exigent une réparation, une correction ou un remplacement, incluant les éléments observables qui présentent une condition dangereuse » (art. 14.6.3). [ 30 ] De plus, l’inspecteur « doit recommander un examen techniquement exhaustif effectué par un spécialiste lorsqu’un nombre suffisamment élevé d’indices lui permet de conclure à une déficience ou un défaut potentiellement important d’un système ou d’une composante d’un bâtiment » (art. 10). [ 31 ] Cependant, l’inspection et le rapport « n’ont pas à traiter […] de la conformité aux codes du bâtiment et aux normes et règlements régissant le secteur de la construction et le secteur de la santé et sécurité ni aux normes et règlements régissant l’assurabilité du bâtiment pour tout risque d’assurance » (art. 12.10) ». [ 32 ] C’est principalement sur cette clause de la Norme de pratique que s’appuie monsieur Bilodeau pour nier tout manquement et rappeler que son rôle se limitait à une inspection visuelle de l’immeuble, afin d’y déceler les vices potentiels, et non à produire une expertise technique sur la structure du bâtiment. [ 33 ] En d’autres termes, monsieur Bilodeau prétend qu’il n’avait pas l’obligation d’informer monsieur Risdon de l’absence de poutre centrale dans le comble.

En effet, son inspection devait être faite suivant les normes de construction en vigueur à l’époque de la construction de l’immeuble et non en fonction des normes actuelles. Or, il n’existait aucune norme de construction en 1839. [ 34 ] Monsieur Bilodeau reconnaît cependant que la réparation de la structure, s’il y a lieu, devait se faire suivant les normes actuelles applicables.

Ce dernier élément aurait été mentionné explicitement à monsieur Risdon lors de l’inspection. [ 35 ] Monsieur Risdon répond que monsieur Bilodeau ne lui a jamais dit que l’inspection devait se faire en fonction des normes en vigueur au moment de la construction de la résidence. [ 36 ] Qu’est-ce à dire? [ 37 ] Le Tribunal rappelle que « l’inspection préachat n’est pas une expertise » et que « l’examen doit être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi » [7] . [ 38 ] Ensuite, il est vrai que le « but de l'expertise préachat n'est pas de procéder à une analyse en profondeur de la structure de l'immeuble » ni de réaliser une « inspection de conformité aux divers codes ou normes » [8] .

En effet, l’inspecteur « n’est pas tenu de proposer des correctifs efficaces aux défectuosités décelées »; il peut alors « choisir de référer son client à un expert en la matière » [9] . [ 39 ] Néanmoins, suivant l’

article 2100 C.c.Q. , l’inspecteur est tenu « d’agir au mieux des intérêts » de son client, « avec prudence et diligence ».

À ce titre, il lui revient de « déceler les indices visibles sérieux pouvant amener des soupçons quant à la présence d’un vice et [de] diriger l’acheteur vers un expert pour procéder à une expertise plus approfondie, le cas échéant » [10] . [ 40 ] Comme le résume l’auteur Vincent Karim : En d’autres termes, l’inspection préachat n’est pas une expertise, mais tout simplement un examen attentif et additionnel fait par une personne désintéressée, mais ayant une compétence que l’acheteur ne possède pas dans le domaine.

Elle se limite toutefois à un examen des éléments apparents afin de vérifier si ces éléments révèlent des indices significatifs quant à l’existence des vices cachés ou des problèmes sérieux nécessitant des réparations. […] Le rapport de l’inspecteur doit donc contenir toutes les recommandations relatives aux constatations observées par rapport aux normes applicables en la matière, qu’elles soient majeures ou mineures, et ce dans le but d’alerter le futur acheteur quant aux dangers potentiels ou aux réparations nécessaires.

En effet, toutes les constatations faites par l’inspecteur préachat lors de l’inspection pouvant soulever un doute ou pouvant occasionner des conséquences prévisibles doivent être inscrites dans son rapport d’inspection.

[…] Cette réalité juridique rend la tâche de l’inspecteur préachat très importante, car il doit à la fois indiquer de façon claire et précise les vices qui affectent l’immeuble et leur gravité, mais surtout la nécessité et les coûts de leur réparation. Il doit également détecter les indices révélateurs de l’existence d’un vice caché et faire les recommandations appropriées à son client pour que celui-ci effectue les vérifications requises avant de conclure la vente, ce qui permet au client de prendre la décision qui lui convient au sujet de l’acquisition de l’immeuble et de la négociation d’une réduction du prix.

Le défaut de l’inspecteur préachat de remplir son obligation pourrait engager sa responsabilité envers l’acheteur. [11] [références omises] [ 41 ] En l’espèce, monsieur Risdon se proposait d’acheter une résidence ancestrale.

Pour ce faire, il a fait appel à monsieur Bilodeau, un inspecteur professionnel spécialisé dans ce type d’immeuble. [ 42 ] Selon le contrat de service, monsieur Bilodeau devait « déceler les défauts apparents et les signes révélateurs de problèmes pouvant affecter de façon substantielle l’intégrité et l’utilité de l’immeuble ainsi qu’à rencontrer l’obligation d’examen prudent et diligent de l’immeuble qui est imposée à un acheteur par l’

article 1726 du Code civil du Québec » (art. 5.4 de la Convention »). [ 43 ] Il revenait également à monsieur Bilodeau d’identifier les composantes structurales qui « exigent une réparation, une correction ou un remplacement, incluant les éléments observables qui présentent une condition dangereuse » (art. 14.6.3 de la Norme de pratique). [ 44 ] Dans ce contexte, le Tribunal est d’avis que monsieur Risdon pouvait raisonnablement s’attendre à ce que : 1. monsieur Bilodeau lui explique clairement les limites de son inspection de la structure de la résidence, c’est-à-dire qu’elle doit se faire suivant les normes en vigueur lors de sa construction en 1839; 2. le rapport d’inspection mentionne l’absence de poutre centrale dans le comble et de la présence d’anomalies chez les fermes de toit, deux défaillances facilement observables lors de l’examen visuel de la résidence. [ 45 ] Tel était, dans les circonstances, le comportement attendu de la part d’un inspecteur qui devait, rappelons-le, agir avec prudence et diligence au mieux des intérêts de monsieur Risdon. [ 46 ] Cette obligation d’agir au mieux des intérêts du client est le « corollaire de la bonne foi devant gouverner la conduite des professionnels dans l’exécution de leurs obligations contractuelles » [12] .

À ce titre, monsieur Bilodeau se devait de « veiller aux intérêts » [13] de monsieur Risdon, en adoptant une « attitude bienveillante et proactive qui [lui] permet de tirer avantage du contrat [14] . [ 47 ] Tenu d’agir avec prudence et diligence, monsieur Bilodeau avait le devoir de renseigner monsieur Risdon sur les limites de son inspection [15] , à plus forte raison après avoir constaté l’absence de poutre centrale dans le comble, défaut qui, s’il n’était pas réparé, pouvait causer l’effondrement de la structure [16] . [ 48 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que monsieur Bilodeau a manqué à ses obligations envers monsieur Risdon. [ 49 ] Monsieur Bilodeau dit avoir respecté les règles de l’art et les normes régissant sa profession.

Il a avisé monsieur Risdon du problème d’affaissement du plafond du rez-de-chaussée et lui a recommandé de faire appel à un entrepreneur spécialisé pour examiner la structure de la résidence. Or, plaide-t-il, monsieur Risdon a été négligent en ne donnant pas suite à cette recommandation. [ 50 ] Le Tribunal note que cette recommandation a été faite après que monsieur Billodeau ait constaté le fléchissement d’une poutre au rez-de-chaussée.

Cependant, le rapport est muet sur l’existence du problème de structure apparent dans le comble, pourtant visible lors de l’inspection. [ 51 ] Le fait que monsieur Risdon ait ignoré cette recommandation est toutefois un élément pertinent à considérer lors de l’évaluation du préjudice causé à monsieur Risdon. 2) Le préjudice de monsieur Risdon [ 52 ] Monsieur Risdon réclame le remboursement du coût des travaux de consolidation de la structure du toit réalisés à l’automne 2016, soit une somme de 4 500 $.

Le fait pour monsieur Bilodeau d’avoir omis de noter les vices de structure dans le comble l’aurait privé, estime-t-il, de la possibilité de négocier un prix d’achat moindre que celui effectivement payé. [ 53 ] Il est vrai que monsieur Bilodeau est tenu de réparer le préjudice causé par son défaut d’exécuter ses obligations contractuelles [17] .

Mais encore faut-il que le préjudice allégué par monsieur Risdon soit une « suite logique, directe et immédiate » du défaut imputable à monsieur Bilodeau [18] ; « cette détermination est dans une large mesure une question de fait et elle dépend de l’ensemble des circonstances de l’affaire » [19] . En outre, ce préjudice devait être prévisible lors de la conclusion du contrat de service [20] . [ 54 ] L’application de la

Loi sur la protection du consommateur change-t-elle la donne? [ 55 ] La violation des articles 16, 37 et 40 L.p.c. par monsieur Bilodeau « entraîne l’application d’une présomption absolue de préjudice » en faveur de monsieur Risdon. Cette présomption, qui « dispense le consommateur de faire une preuve du dommage subi » [21] , lui permet « sans exigence additionnelle […] d’obtenir l’une des mesures de réparation contractuelles prévues à l’art. 272 L.p.c. » [22] . [ 56 ] L’article 272 L.p.c. est rédigé comme suit : 272 . Si le commerçant ou le fabricant manque à une obligation que lui impose la présente loi, un règlement ou un engagement volontaire

souscrit en vertu de l’article 314 ou dont l’application a été étendue par un décret pris en vertu de l’article 315.1, le consommateur, sous réserve des autres recours prévus par la présente loi, peut demander, selon le cas :

a) l’exécution de l’obligation;

b) l’autorisation de la faire exécuter aux frais du commerçant ou du fabricant;

c) la réduction de son obligation;

d) la résiliation du contrat;

e) la résolution du contrat; ou

f) la nullité du contrat, sans préjudice de sa demande en dommages-intérêts dans tous les cas. Il peut également demander des dommages-intérêts punitifs. [ 57 ] Or, cette présomption absolue de préjudice ne s’applique qu’aux mesures de réparation énoncées au premier alinéa de l’article 272 L.p.c. Le recours en dommages-intérêts envisagé au deuxième alinéa de cet

article est « soumis aux règles générales du droit civil québécois » [23] . [ 58 ] Monsieur Risdon demande le versement de dommages-intérêts. Il ne souhaite pas obtenir l’une des mesures de réparation visées au premier alinéa de l’article 272 L.p.c.

Il lui revient donc de « faire la preuve de son préjudice et du lien de causalité entre celui-ci et la contravention à la L.p.c. » [24] . [ 59 ] Dans un cas comme celui en l’espèce, l’évaluation du préjudice est un exercice de discrétion judiciaire qui implique nécessairement un arbitrage : [37] Pour évaluer les dommages pouvant résulter de la faute commise par le défendeur le Tribunal fait sienne l'analyse entreprise par le juge Michael Sheehan J.C.Q. dans l'affaire Côté : [38] Pour déterminer les dommages découlant des manquements de CompSec lors de son inspection préachat, il faut se replacer au moment de la remise de ce rapport et s'interroger quant à la réaction probable de monsieur Côté et de son vendeur s'ils avaient reçu un rapport d'inspection adéquat et sans manquement. […] [39] Il est difficile pour le Tribunal de faire une équation entre les coûts qui seront engendrés pour pallier aux vices non constatés par le défendeur et les dommages auxquels ont droit les demandeurs en conséquence des fautes de Massie. [41] L'exercice comporte donc un nécessaire arbitrage. [25] [ 60 ] Les Tribunaux appliquent parfois la théorie de la perte de chance pour déterminer la valeur du préjudice en telles circonstances [26] .

Pour ce faire, monsieur Risdon « doit démontrer que n’eût été la faute de l’inspecteur », il aurait « probablement obtenu par la négociation une diminution du prix de vente de l’immeuble d’un montant équivalent au coût des travaux à effectuer sur l’immeuble » [27] . [ 61 ] Le Tribunal juge que cette preuve a été faite par monsieur Risdon.

En effet, l’omission de monsieur Bilodeau quant à l’existence de vices de structure apparents dans le comble de la résidence a privé monsieur Risdon d’une information importante qui lui aurait permis de négocier un prix d’achat plus bas. [ 62 ] Autrement dit, si monsieur Bilodeau avait relevé les vices de structure apparents dans le comble de la résidence et qu’il en avait informé monsieur Risdon, celui-ci aurait été en mesure de négocier un prix d’achat différent auprès du vendeur.

Il existe donc un lien de causalité entre la faute commise par monsieur Bilodeau et le préjudice de monsieur Risdon. [ 63 ] Ce préjudice respecte, en outre, l’exigence de prévisibilité au moment de la conclusion du contrat. [ 64 ] Enfin, aux yeux du Tribunal, la somme de 4 500 $ reflète justement la valeur du préjudice causé par cette faute commise par monsieur Bilodeau. [ 65 ] Cela dit, statuer sur la responsabilité contractuelle d’un inspecteur préachat implique « d’identifier de façon précise la faute reprochée et le préjudice allégué afin de pouvoir déterminer si l’un est la conséquence directe de l’autre » [28] . [ 66 ] À ce sujet, la Cour d’appel précise que « le seul test applicable pour déterminer les dommages résultant d'une faute de "conseil" ou "d'opinion" est de déterminer ce qui serait arrivé si le conseil recherché avait été donné correctement » [29] . [ 67 ] Monsieur Bilodeau avait recommandé à monsieur Risdon de faire appel à un entrepreneur en structure pour examiner les causes de l’affaissement d’une poutre au rez-de-chaussée.

Ainsi, en ce qui a trait au vice affligeant cette composante de la structure de la résidence, apparent lors de l’inspection, monsieur Bilodeau a rempli son devoir d’agir avec prudence et diligence au mieux des intérêts de son client et suivant les règles de l’art, tel que le prévoit l’article 10 de la Norme de pratique. [ 68 ] Le Tribunal rappelle qu’en principe, l’inspecteur « ne peut être tenu responsable si le client omet de suivre ses recommandations et de retenir les services d’un expert spécialisé pour vérifier de façon plus approfondie l’existence d’un vice caché » [30] .

En effet, monsieur Risdon avait le devoir d’agir avec prudence et diligence avant d’acheter l’immeuble [31] et, notamment, de donner suite à la recommandation de monsieur Bilodeau [32] .

[ 69 ] Or, si monsieur Risdon avait mandaté un entrepreneur spécialisé pour examiner le problème de poutre du rez-de-chaussée, tel que le recommandait monsieur Bilodeau, cet entrepreneur aurait possiblement noté l’absence de poutre centrale dans le comble et les vices affligeants les fermes de toit. [ 70 ] Suivant l’

article 1479 C.c.Q. , monsieur Bilodeau « ne répond pas de l’aggravation de ce préjudice que [monsieur Risdon] pouvait éviter » [33] . Le Tribunal juge que, par son manque de prudence et de diligence, monsieur Risdon a aggravé son préjudice, soit d’avoir été privé de l’occasion de négocier un prix d’achat qui tienne compte du vice qu’aurait dû déceler monsieur Bilodeau lors de l’inspection. [ 71 ] Pour ces motifs, exerçant sa discrétion judiciaire, le Tribunal évalue la valeur du préjudice indemnisable à 2 500 $.

Cette somme vise à compenser la perte de monsieur Risdon et le gain dont il a été privé [34] . 3) L’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux de réparation de la structure de la résidence [ 72 ] Monsieur Bilodeau soulève l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux correctifs de la structure de la résidence. [ 73 ] Il est vrai que monsieur Risdon a effectué ces travaux sans avoir préalablement mis en demeure monsieur Bilodeau.

Il invoque l’impossibilité de joindre ce dernier, de même que l’urgence de consolider la structure du toit avant l’hiver 2016-2017. [ 74 ] Monsieur Bilodeau prétend qu’il n’a pas eu l’occasion de vérifier l’étendue du dommage allégué par monsieur Risdon et donc de « produire une défense pleine et entière ».

L’envoi d’une mise en demeure est selon lui « primordial pour assurer la stabilité des contrats ». [ 75 ] Ce n’est que le 4 mai 2017 que monsieur Bilodeau a été mis en demeure, soit près de huit mois suivant l’exécution des travaux de consolidation de la structure de la résidence. [ 76 ] Le Tribunal rappelle que, sauf exception, la « mise en demeure n’est pas une exigence de validité de l’action en justice » et que son absence « n’invalide pas la poursuite intentée contre le créancier » [35] . [ 77 ] En outre, le Tribunal fait siens des propos de l’honorable Paul Dunnigan, j.c.q. dans un litige similaire à celui en l’espèce qui opposait les acheteurs d’une résidence et l’inspecteur préachat, à qui il était reproché d’avoir omis de relever des vices cachés apparents : [33] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la défenderesse n'a pas agi avec prudence et diligence et qu'elle est responsable des dommages en découlant. [34] Quant à l'argument de l'absence de mise en demeure préalable soulevé par la défenderesse, le Tribunal est d'avis qu'il n'est pas pertinent parce qu'il ne s'agit pas ici d'un cas de défaut où les demanderesses ont fait exécuter l'obligation de la défenderesse par un tiers, situation à laquelle réfère l'

article 1602 C.c.Q . [35] Le recours n'est pas non plus basé sur la garantie de qualité, eu égard à des vices cachés auquel cas, l'

article 1739 C.c.Q . exige une dénonciation qui ne trouve pas ici application. [36] Le juge Martin Bureau est arrivé à la même conclusion dans son jugement [ Kirkman c. Gagné , 2006 QCCS 2125 , par. 79 à 81] où comme dans le présent dossier, l'auteur d'une inspection préachat était poursuivi pour ne pas avoir agi avec toute la diligence nécessaire. Le défendeur soulève que les demandeurs ne peuvent lui réclamer en tout ou en

partie certains dommages puisque les travaux de réparation qui les concernent ont été effectués avant qu'il n'ait été mis en demeure. Cet argument n'est pas retenu puisqu'il ne s'agit pas d'une obligation que le défendeur doit respecter en nature, mais plutôt d'un recours en dommages. Il faut aussi distinguer la présente réclamation de celle que peut présenter un acheteur à l'encontre de son vendeur pour vices cachés. Le présent dossier ne concerne pas des vices cachés et les demandeurs n'avaient pas l'obligation de dénoncer la situation dans un délai raisonnable comme le prévoit l'

article 1739 C.c.Q . lorsque l'acheteur d'un bien atteint d'un tel vice en constate l'existence. Il n'y avait dans le présent dossier aucune obligation pour les demandeurs de notifier ou de dénoncer la situation au défendeur. La seule conséquence que peut avoir l'absence de mise en demeure concerne les intérêts ou l'indemnité additionnelle.

Ce n'est qu'à compter de la mise en demeure et non à compter du moment où certaines réparations ont été faites ou que certains déboursés ont été encourus que les intérêts peuvent courir. [36] [ 78 ] En l’espèce, monsieur Risdon ne demande pas l’exécution en nature, [37] mais plutôt l’exécution par équivalent de l’obligation consentie par monsieur Bilodeau [38] . [ 79 ] L’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux correctifs ne constitue donc pas une fin de non-recevoir à la demande de monsieur Risdon. 4) L’examen du bien-fondé de la demande reconventionnelle [ 80 ] Pour justifier sa demande reconventionnelle, monsieur Bilodeau réitère les mêmes allégations que celles invoquées à l’appui de sa contestation.

Il estime que monsieur Risdon le « poursuit sciemment sans raison et de mauvaise foi ». [ 81 ] Monsieur Bilodeau qualifie la conduite de monsieur Risdon de téméraire et d’abusive, « sachant qu’il a acheté un immeuble de plus de 200 ans ». Il ajoute que monsieur Risdon est « responsable de ses propres dommages », puisque celui-ci n’a pas suivi les recommandations qui lui avaient été formulées. [ 82 ] Autrement dit, monsieur Bilodeau allègue que la demande de monsieur Risdon constitue un abus de procédure au sens de

l’article 51 du Code de procédure civile : 51 . Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. [ 83 ] Or, le Tribunal accueille partiellement la demande de monsieur Risdon. [ 84 ] De fait, aucune preuve ne permet de conclure que les allégations à l'appui de la demande de monsieur Risdon sont frivoles ou dilatoires, que cette procédure a été utilisée de manière excessive ou déraisonnable ou encore que celui-ci a agi avec témérité dans le présent litige ou qu’il avait l’intention de nuire à monsieur Bilodeau [39] . [ 85 ] Par conséquent, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : - Sur la demande principale : Accueille en

partie la demande; Condamne Gilles Bilodeau à payer la somme de 2 500 $ à Kenneth Risdon, avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 30 octobre 2017; LE TOUT avec frais de justice de la demande fixés à 100 $. - Sur la demande reconventionnelle : REJETTE la demande. __________________________________ DOMINIC ROUX, J.C.Q. Date d’audience : 19 octobre 2020