2021 QCCQ 9, 2021 QCCQ 9

Émond c. Provost 2021 QCCQ 9 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701501-196 DATE : 4 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GINETTE ÉMOND Demanderesse c.

MARC PROVOST Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Émond est propriétaire, depuis le 6 septembre 2016, d’un bungalow situé sur la rue A à Gatineau. L’immeuble en question – de 960 pieds carrés environ - datant de 1970, est acquis avec la garantie légale, d’un dénommé Sylvain Dazé, pour la somme de 190 000$. [ 2 ] M. Provost agit à

titre d’inspecteur préachat. Il procède à l’inspection en question le 27 juillet 2016 à la demande de Mme Émond. Il lui remet son rapport dans les jours suivants [1] . Essentiellement, M.

Provost y conclut qu’il n’a « pas observé de déficiences majeures sur ce bâtiment » , tel qu’il appert de la page 1 de son rapport. [2] [ 3 ] La réalité est toute autre, l’immeuble étant affligé, tout particulièrement au sous-sol, de diverses problématiques, notamment de pourriture avancée du sous-plancher et d’infiltrations d’eau récurrentes, rendant nécessaire la réalisation de nombreux travaux correctifs. [ 4 ] Mme Émond introduit, le 5 octobre 2017, une Demande introductive d’instance contre le vendeur, M.

Dazé, réclamant de ce dernier la somme totale de 79 417,09$, dont la somme de 49 417,09$ pour divers travaux correctifs. [ 5 ] Ce dossier fait l’objet d’un règlement hors cour, le 12 juin 2018, par l’entremise duquel M. Dazé s’engage à verser la somme de 25 000$. [ 6 ] M. Dazé ne versera qu’une fraction de la somme convenue. Celui-ci fait cession de ses biens quelques semaines plus tard, soit le 6 septembre 2018. Le Bilan produit en preuve, et provenant du Syndic attitré à la faillite de M. Dazé, fait état d’une somme encore due de 14 000$ en lien avec la Transaction.

La preuve établit que cette somme n’a jamais été versée. [ 7 ] En date du 26 juillet 2019, Mme Émond introduit, devant la Division des petites créances de la Cour du Québec, une Demande à l’encontre de M. Provost. Elle lui réclame la somme de 15 000$, soumettant que ce dernier n’a nullement rencontré les obligations prévues spécifiquement au contrat intervenu entre les parties. Il aurait fait défaut, soumet-elle, de procéder valablement, d’une manière prudente et diligente, à l’inspection de l’immeuble.

Ce faisant, il l’aurait mal conseillée, la rassurant d’autant, fautivement, quant à la qualité de l’achat qu’elle s’apprêtait à faire. [ 8 ] M. Provost conteste la Demande. Il soumet qu’il a valablement réalisé l’inspection préachat, que celle-ci constituait, sans plus, une inspection visuelle des lieux et qu’il a respecté l’obligation de moyens qui était la sienne. De surcroît, la Demande introduite à son encontre serait, postule-t-il, mal fondée en droit considérant la Transaction intervenue avec son codébiteur in solidum , soit le vendeur Dazé. Celle-ci en viendrait à le libérer de toute obligation.

Enfin, en cas de responsabilité, M. Provost soumet que la somme réclamée est exagérée. [ 9 ] Voyons voir ce qu’il en est. QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Le Tribunal, afin de trancher le présent litige, devra répondre aux questions suivantes :

i) Quel est le contenu obligationnel du contrat intervenu entre les parties? ii) M. Provost a-t-il rencontré les obligations contractuelles auxquelles il s’était engagé en vertu du contrat conclu avec Mme Émond? iii) M. Provost a-t-il commis une faute dans le cadre de l’exécution de son inspection? iv) La Transaction-Quittance intervenue, en 2018, entre Mme Émond et M. Dazé en vient-elle, dans les circonstances de l’espèce, à libérer de toute obligation et, le cas échéant, de toute responsabilité, M. Provost?

v) En cas de responsabilité de M. Provost, quel est le préjudice valablement établi par Mme Émond? ANALYSE

a) Le fardeau de preuve – la preuve prépondérante [ 11 ] La réclamation de Mme Émond est de nature civile. Le fardeau d’en démontrer le bienfondé lui revenait donc, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ). [ 12 ] Ainsi donc, Mme Émond devait établir que M. Provost n’a pas rencontré les obligations contractuelles qui étaient les siennes et qu’il a commis, dans les circonstances, une faute lui ayant causé un préjudice. Cette preuve doit être établie de manière prépondérante, c’est-à-dire de manière claire et convaincante [3] .

b) La nature du contrat conclu entre les parties [ 13 ] La responsabilité de M. Provost, si elle existe, est de nature contractuelle. L’article 1458 CCQ [4] énonce le principe à cet égard : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 14 ] Le contrat conclu en l’espèce se qualifie assurément de contrat de service, tel que défini à l’article 2098 CCQ [5] . [ 15 ] Les articles 2099 et 2100 CCQ prévoient le cadre ainsi que les obligations essentielles du prestataire de services – ici M.

Provost - dans le cadre d’un tel contrat. Ces dispositions se déclinent ainsi : 2099. L’entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence.

Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure.

c) Le contenu du contrat intervenu entre les parties [ 16 ] Le Tribunal doit noter, d’emblée, que le débat, voire la contradiction annoncée, quant au contenu obligationnel du contrat, qui apparaissait de la Contestation modifiée de M. Provost, ne s’est pas matérialisé lors du Procès. [ 17 ] En effet, ladite Contestation modifiée, qui en est venue à préciser quelques semaines avant le Procès la première mouture, peu bavarde, de la Défense, laissait spécifiquement entrevoir que la position de M.

Provost était de postuler que les parties avaient convenu de la réalisation d’une « inspection non exhaustive », et ce, contrairement au libellé du contrat qui réfère à une inspection exhaustive . [ 18 ] En effet, la Contestation modifiée, dûment signée par M. Provost, se lit ainsi : Le caractère non exhaustif de l’inspection [6] 14. Lors de la conclusion de la convention de service entre les parties, la demanderesse a apposé ses initiales dans la case réservée aux inspections exhaustives, tel qu’il appert de la Convention de service d’inspection d’un immeuble principalement résidentiel, pièce D-10; 15.

Or, il s’agit d’une erreur, les parties ayant plutôt convenu que Provost procéderait à une inspection non exhaustive de l’immeuble ; 16. D’ailleurs, il est clair au rapport d’inspection que l’inspection préachat conduite par Provost couvrait les endroits facilement accessibles de l’Immeuble et se limitait à ce qui pouvait être observé visuellement, tel qu’il appert du rapport d’inspection préachat, pièce D-2, à la page 4;

17. De plus, les frais de 400$ chargés à la demanderesse par Provost correspondent aux frais d’une inspection non exhaustive. [Le Tribunal souligne] [ 19 ] Or, il n’en n’est rien, M. Provost ayant admis, lors du Procès, que le contenu du contrat reflétait fidèlement les discussions intervenues avec Mme Émond. Ainsi donc, la prémisse de départ de la Contestation est passablement mise à mal par le témoignage de M. Provost. [ 20 ] Voyons voir ce qu’il en est spécifiquement. [ 21 ] Le contrat, dûment paraphé par les parties, prévoit spécifiquement que M.

Provost offre deux types d’inspection, à savoir l’inspection exhaustive et l’inspection non-exhaustive. [ 22 ] Il apparait clairement du Contrat que Mme Émond a choisi l’inspection exhaustive. Cela concorde d’ailleurs totalement avec son témoignage, lors duquel elle précise, de manière crédible, qu’elle avait mentionné à M. Provost qu’elle ne voulait pas d’une simple inspection visuelle non-exhaustive, d’où le choix spécifiquement retenu à même le Contrat.

« Je voulais l’inspection complète », précise-t-elle. [ 23 ] Mme Émond mentionne d’ailleurs qu’elle est massothérapeute, qu’elle a 65 ans au moment des événements et qu’elle n’a pas de connaissance particulière en matière de construction et rénovation, d’où l’importance cruciale de l’inspection devant être effectuée par M. Provost. [ 24 ] Mme Émond ajoute d’ailleurs que l’âge de l’immeuble, datant de 1970, la convainc encore davantage de requérir, de M. Provost, une inspection exhaustive. [ 25 ] D’ailleurs, l’article 3 du Contrat prévoit spécifiquement ce qui suit : 3. CHOIX DU GENRE D’INSPECTION

a) INSPECTION EXHAUSTIVE Inspection détaillée technique incluant les problèmes mineurs. Honoraires : 400$. Le client accepte l’inspection exhaustive : G.E. [7] Le client refuse l’inspection exhaustive. ____

b) INSPECTION NON EXHAUSTIVE (Respecte la clause B2.4) Inspection visuelle non technique excluant les problèmes mineurs. Honoraires de base : _______ Plus honoraires additionnels pour tout bâtiment détaché. Le client accepte l’inspection non exhaustive : _____ Le client refuse l’inspection non exhaustive : _G.E. [Le caractère gras se retrouve dans l’original] [ 26 ] D’ailleurs, la révision du contrat dénote l’ajout de « coches » à l’endroit où Mme Émond ajoute ses initiales. Les deux parties confirment que lesdites « coches » manuscrites, proviennent de M. Provost. Ainsi donc, c’est M. Provost qui indique clairement à Mme Émond d’initialiser la

section dans laquelle elle confirme choisir l’inspection exhaustive tout comme celle où elle refuse, spécifiquement, une simple inspection non exhaustive. [ 27 ] Ainsi donc, lors du Procès, M. Provost reconnait que Mme Émond souhaitait bénéficier d’une telle inspection exhaustive, et ce, pour les motifs qu’elle a exposés. M. Provost, cependant, postule que cette « inspection exhaustive » représentait plutôt une « inspection visuelle complète ». [ 28 ] Une inspection exhaustive et une inspection non exhaustive, avec égards, ne peuvent signifier la même chose. [ 29 ] M.

Provost confirme que le frais facturé à Mme Émond, soit 400$ plus les taxes, représentait bel et bien la somme normalement facturée pour une analyse exhaustive, celle se qualifiant de non-exhaustive étant plutôt facturée à 325$ en sus des taxes applicables. [ 30 ] Invité, par le Tribunal, à exposer les différences notables entre les deux types d’inspection, M.

Provost précise que l’inspection exhaustive est – certes – visuelle (notamment au sens de l’article 5.4 du Contrat) mais qu’elle s’articule autour de l’utilisation de divers équipements, dont une caméra de thermographie à l’infrarouge, permettant ainsi une analyse plus détaillée, plus en profondeur, de l’état réel de l’immeuble investigué. [ 31 ] Or, il n’est pas contesté que M. Provost n’a pas usé de ladite caméra de thermographie.

La preuve ne révèle pas, non plus, l’utilisation de quelconque autre instrument propre à une telle inspection exhaustive, si ce n’est l’utilisation, à quelques endroits, d’un hygromètre. [ 32 ] M. Provost explique la non-utilisation de la caméra, et des autres équipements à sa disposition, de diverses manières au cours du Procès.

[ 33 ] En premier lieu, il reconnait qu’il y a « eu une erreur » de sa part. En effet, il reconnait qu’il a tout simplement oublié de « sortir la caméra de son camion », et qu’il ne l’a pas du tout utilisé pour ce motif. Il ajoute, par la suite, que s’il avait sorti tous les équipements à sa disposition, qu’il aurait « fallu qu’il sorte 4 valises de son camion ». Enfin, il ajoute, en bout de piste, qu’il ne s’est pas servi de sa caméra car aucun indice « de désordre » dans l’immeuble ne l’a encouragé à procéder ainsi. [ 34 ] En effet, M.

Provost, dans le cadre de son témoignage, tente de postuler que l’utilisation des autres équipements qu’il possède, et qui doivent normalement être utilisés dans le contexte d’une analyse exhaustive, ne seront utilisés qu’en présence d’un « désordre », bref, d’un indice visuel notable. Pourtant, il précise du même souffle, que l’inspecteur, lors d’une inspection exhaustive, « doit fouiller un petit peu plus creux ». [ 35 ] D’accepter le postulat de M. Provost signifierait que les deux types d’inspection sont identiques, à moins qu’un quelconque indice ne soit découvert.

Or, et encore une fois, personne ne met en doute la nature des discussions avant la signature du contrat, à savoir que Mme Émond voulait une inspection détaillée, technique, et exhaustive. [ 36 ] À tout événement, il apparait clairement de la preuve, et M. Provost le concède, qu’il a, dans les faits, manifestement par erreur ou par mégarde, plutôt procédé à une inspection visuelle non exhaustive. Dans ces cas, et conformément au témoignage de M. Provost, l’inspecteur « ne s’aide de rien ».

Bref, d’aucun outil particulier. [ 37 ] Pourtant, le contrat prévoyait, conformément aux attentes clairement exprimées par Mme Émond, autre chose complètement. [ 38 ] Ainsi donc, il est apparu manifeste que toute l’inspection réalisée par M. Provost s’effectue sur la base d’une fausse prémisse. [ 39 ] Avec égards, et bien que l’article 5.4 du Contrat prévoit que les deux types d’inspection « consistent à inspecter les différentes composantes visuelles et sans avoir à les démanteler ni déplacer d’objets ou meubles », force est d’admettre que les deux inspections ne peuvent être équivalentes.

Si elles le sont, à quoi bon les distinguer spécifiquement dans le contrat? Et pourquoi facturer des sommes différentes pour les deux services? [ 40 ] Poser la question est y répondre. [ 41 ] Ainsi donc, manifestement, et de son propre aveu, M. Provost n’a pas réalisé le contrat, ni conformément à son libellé ni conformément aux discussions intervenues, au même effet, avec Mme Émond. [ 42 ] Certes, l’erreur est humaine. La faute également. Les professionnels les plus chevronnés peuvent parfois échapper le ballon [8] . Avec égards, c’est ce qui découle de la preuve en l’espèce.

En effet, il est apparu clairement ici que M. Provost, pour une raison qui s’explique difficilement, a procédé à une inspection visuelle non exhaustive alors que le contrat prévoyait autre chose. [ 43 ] L’inspection – et le Rapport en découlant – se basent donc sur cette fausse prémisse. [ 44 ] D’ailleurs, cette méprise se reproduit allègrement dans le Rapport. Dès la

section « Avis au lecteur » d’ailleurs. En effet, en page 4, M. Provost énonce : Cette inspection est faite selon des normes nationales reconnues et a pour but de détecter et de divulguer les défauts majeurs apparents tels que constatés au moment de l’inspection et qui pourraient influencer votre décision.

Même si des défauts mineurs peuvent être mentionnés, ce rapport ne les identifiera pas nécessairement tous. (…) (…) Le rapport d’inspection reflète une observation de certains items énumérés de la propriété à la date et l’heure de l’inspection et n’est pas une énumération exhaustive des réparations à faire. (…) [ 45 ] La méprise se propage également quant à l’utilisation que fait M. Provost de la « Norme de pratique de l’inspection en bâtiment », qu’il produit à

titre de pièce D-4. [ 46 ] Certes, le contrat y réfère en son

article 6. [ 47 ] Par contre, la « Norme » en question, émanant de l’Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiments (A.N.I.E.B.), stipule, en son Préambule, que l’inspection faisant l’objet de la présente Norme de pratique n’inclut pas d’examens techniquement exhaustifs [9] . [ 48 ] De plus, l’article 7 de la Norme énonce : Art.7. L’inspection en bâtiment est une inspection visuelle et n’est pas techniquement exhaustive. [ 49 ] Encore une fois, Mme Émond avait requis plus qu’une telle inspection non exhaustive.

Le contrat conclu entre les parties, et dûment paraphé de tous, le prévoyait spécifiquement. [ 50 ] Mais il y a, en l’espèce, beaucoup plus. [ 51 ] Certes, l’inspecteur préachat, que son inspection soit exhaustive ou non, est soumis à une obligation de moyens [10] . Et non de résultat.

Il doit cependant s’assurer de voir ce qui doit être vu, d’investiguer lorsque nécessaire, de poser les questions appropriées et d’informer valablement son client / sa cliente de la situation. [ 52 ] Certes, son inspection ne vise pas à découvrir des « vices cachés », au sens de l’article 1726 CCQ et de la jurisprudence en découlant [11] . Cependant, il doit éviter d’occulter des faits importants et doit s’assurer de ne pas créer, fautivement, un faux sentiment de sécurité.

Il doit donc s’assurer de donner l’heure juste à son client. [ 53 ] Il doit procéder à l’inspection d’une manière prudente et diligente – conformément aux règles de l’art [12] . Il doit être

proactif [13] . Il ne peut se fier aveuglément aux propos rassurants, le cas échéant, du vendeur [14] . [ 54 ] Dans l’affaire Landreville c. Champagne [15] , l’Honorable Juge Georges Massol, J.C.Q, réitère les principes applicables en ces termes : [15] La jurisprudence et la doctrine enseignent d’abord qu’il s’agit d’un contrat de service au sens de l’

article 2098 C.c.Q. Tel qu’établie par la Cour d’appel dans Warnock Hersey Professional Services Ltd. c. Gaspan S.A.[2], l’inspecteur préachat est tenu à une obligation de moyen plutôt qu’à une obligation de résultat. Il doit cependant, conformément à l’

article 2100 C.c.Q. , fournir des services selon les règles de l’art. [16] La responsabilité professionnelle des inspecteurs préachat a fait l’objet d’un développement exponentiel depuis la dernière décennie, lequel a fait l’objet d’études passablement exhaustives[3]. [17] Les récents développements doctrinaux et jurisprudentiels montrent qu’un inspecteur ne peut se contenter de dénonciation générale et de constatation trop

sommaire pour, après coup, dire, en présence d’un problème, que compte tenu du coût raisonnable demandé pour l’inspection, on ne peut s’attendre à un travail plus détaillé. [18] L’inspecteur a des yeux et des connaissances que n’a pas un acheteur.

Bien qu’il n’ait pas l’obligation de défaire les parties d’un immeuble pour procéder à l’inspection, il doit tout de même aviser son client des constatations qu’il fait pouvant soulever un doute et mener à des conséquences prévisibles. (…) [20] En définitive, il faut éviter que l’inspecteur pré-achat nourrisse un sentiment de fausse sécurité dans l’esprit de son client acheteur. [Le Tribunal souligne] [ 55 ] L’honorable Juge André Roy, J.C.S., dans l’affaire Lebel c. Saindon [16] , s’exprime ainsi : [24] On le voit, l’inspecteur préachat a un devoir de conseil et d’information à l’égard de son client.

Son obligation d’agir de manière prudente et diligente comprend notamment celle de formuler des recommandations personnalisées et de donner des signaux d’alarme clairs et non ambigus à l’acheteur. [ 56 ] Évidemment, ce n’est pas parce qu’un acheteur découvre, après coup, un vice pouvant être qualifié, ou non, de caché, que la responsabilité de l’inspecteur préachat est automatiquement engagée.

En effet, encore faut-il que la preuve puisse établir, de manière prépondérante, qu’un inspecteur raisonnablement prudent et diligent aurait découvert ledit vice. [ 57 ] Ceci étant, au-delà donc du libellé du contrat, et de son contenu obligationnel, force est d’admettre, en l’espèce, que l’inspection de ce bungalow à Gatineau s’est révélée problématique à plus d’un égard. [ 58 ] Voyons voir ce qui est arrivé. d)Le déroulement de l’inspection [ 59 ] L’inspection se déroule sur une durée d’environ 3 heures, selon Mme Émond. La durée en aurait été un peu plus courte selon M.

Provost. [ 60 ] L’inspection se déroule en présence de Mme Émond et de sa courtière immobilière. [ 61 ] M. Provost précise qu’il débute celle-ci, comme toujours, en procédant par l’extérieur. [ 62 ] Une fois rendu à l’intérieur, et au sous-sol tout particulièrement, M. Provost réalise que le drain de plancher est introuvable. Conséquemment, les parties communiquent avec le vendeur M. Dazé. Ce dernier, accompagné de sa conjointe, se présente sur place peu après. [ 63 ] Le sous-sol est « fini ». Il comporte une salle familiale, une chambre à coucher, une salle de bain, et une salle dite « de fournaise ».

La salle familiale et la chambre à coucher comportent des planchers « flottants ». [ 64 ] Mme Émond précise qu’elle remarque, dès l’arrivée au sous-sol, la présence d’un déshumidificateur dans la salle familiale. Celui-ci a « coulé », une flaque d’eau étant située non loin. L’on remarque qu’une latte de plancher flottant est endommagée, vraisemblablement en raison de cette flaque d’eau. [ 65 ] M. Provost, tant de sa visite extérieure qu’intérieure, remarque la présence de fissures dans la fondation. M. Dazé lui précise alors que celles-ci ont été réparées. [ 66 ] M.

Provost mentionne, lors de son témoignage, qu’il « avait de bons doutes » quant à la crédibilité et à la transparence de M. Dazé. Le fait que celui-ci était incapable de fournir une copie des factures liées aux travaux de colmatage des fissures l’inquiète tout particulièrement. [ 67 ] Quant à la Déclaration du vendeur [17] , dont il prend connaissance, celle-ci précise l’existence d’aucune infiltration d’eau ni d’aucun dégât d’eau. Mais M. Provost, encore une fois, a « des bons doutes ».

Ces doutes existent en raison des fissures ainsi que de l’état du « tuyau » de la fournaise, qui est tout « torsadé » et qui a probablement, selon lui, entrainé des dégâts d’eau dans le passé, et ce, nonobstant les commentaires de M. Dazé.

[ 68 ] Ainsi donc, M. Provost, dès ce moment, entretient des doutes sérieux quant à la véracité de divers propos soumis par le vendeur Dazé. [ 69 ] Par ailleurs, bien que M. Provost soutienne, à même sa Contestation modifiée et les photos produites à son soutien, qu’aucune trace d’infiltration, ou d’efflorescence, ne fut remarquée au sous-sol, force est de constater que la réalité est différente, et ce, de l’aveu même de M.

Provost. [ 70 ] La présence d’une telle efflorescence, au bas d’un mur de fondation [18] , apparait d’ailleurs clairement de la photographie numéro 3 produite par l’ingénieur André Beaulieu au soutien de son rapport d’expertise [19] . [ 71 ] Certes, à première vue, l’on pourrait croire que cette trace d’efflorescence ne devient apparente qu’après le démantèlement des planchers et des murs du sous-sol. Mais tel n’est pas le cas, de l’aveu même de M. Provost. [ 72 ] En effet, M. Provost admet, lors du Procès, que cette trace d’efflorescence était bel et bien visible lors de son inspection préachat.

Il ne la note pas à Mme Émond, ni verbalement ni dans son rapport, car il la juge « très minime » [20] . [ 73 ] Tout cela, avec égards, est surprenant, et ce, même si l’on se place, pour les fins de la discussion, en contexte d’inspection non exhaustive. La problématique est encore plus évidente lorsque replacée dans le contexte d’une inspection exhaustive, tel que convenu entre les parties. [ 74 ] De manière conséquente, le Rapport remis par M.

Provost, non seulement tait cette information qui apparait importante, voire cruciale pour tout acheteur, mais, de manière plus flagrante, le Rapport expose ceci : SIGNES D’INFILTRATION D’EAU OU DE CONDENSATION Note : L’inspecteur doit noter dans son rapport tout signe de pénétration d’eau dans l’immeuble ou de condensation anormale sur des composantes de l’immeuble. Les observations sur les signes de pénétration d’eau, qui sont rapportées dans la présente section, concernent surtout le sous-sol. Les dommages pouvant affecter la structure du toit sont pour leurs parts rapportés à la

section « Toiture ». Notre inspection visuelle ne nous a révélé aucun indice d’infiltration d’eau ou d’efflorescence; que ce soit au sous-sol ou au niveau du comble . [Le Tribunal souligne] [ 75 ] La Norme de pratique, évoquée précédemment, applicable tout particulièrement en matière d’inspection visuelle non exhaustive, précise d’ailleurs, dans le même sens, ce qui suit, en son

article 21 : Art. 21. L’inspecteur doit noter dans son rapport tout signe de pénétration d’eau dans l’immeuble ou de condensation anormale sur des composantes structurales de l’immeuble. [Le Tribunal souligne] [ 76 ] Au même effet, l’article 65 de la Norme énonce, pour sa part : Mentions au rapport Art. 65. L’inspecteur doit rapporter les signes d’infiltration d’eau à l’intérieur de l’immeuble ou les signes anormaux ou dommageables de condensation sur les éléments de l’immeuble, et de plus, il doit faire mention [de] toutes traces d’apparence de moisissures observées à l’intérieur du bâtiment.

Si la situation le justifie, l’inspecteur doit utiliser un détecteur d’humidité dans le but de confirmer ou d’infirmer la présence d’humidité aux endroits suspects uniquement. [ 77 ] Mme Émond, pour sa part, confirme qu’elle fut très surprise d’apprendre que M, Provost avait noté la présence de cette efflorescence au bas d’un mur de fondation, et ce, tout en ne lui transmettant pas cette information.

Pire, en mentionnant spécifiquement le contraire dans le Rapport qu’il lui remet. [ 78 ] Le Tribunal est persuadé que la suite des événements aurait été très différente si Mme Émond avait été avisée de l’existence de cette efflorescence. [ 79 ] Tout cela est d’autant plus surprenant que M. Provost, dans le cadre de son témoignage, précise que les « deux fissures l’inquiétaient ». Or, si tel était le cas, le Rapport ne laisse assurément pas transparaitre, clairement, cette inquiétude [21] . Par ailleurs, rien dans la preuve ne permet d’établir que M.

Provost aurait verbalisé, à Mme Émond, cette inquiétude quant auxdites deux fissures [22] . [ 80 ] Au contraire, Mme Émond précise que M. Provost, à la fin de l’inspection, lui indique qu’il « s’agit d’un bon achat ». Cette affirmation n’est pas contredite. [ 81 ] Enfin, malgré la présence de cette tache d’efflorescence, M. Provost confirme qu’il n’utilise nulle autre pièce d’équipement afin d’analyser la situation. [ 82 ] Par ailleurs, l’on doit noter que Mme Émond découvre, dans les jours suivant la prise de possession de l’Immeuble, la présence d’une trappe au sol dans la chambre à coucher.

Celle-ci est recouverte d’une simple grille, légère et parfaitement amovible tous en conviennent, que Mme découvre après avoir déplacé le seul meuble situé dans ladite chambre, à savoir un lit.

[ 83 ] Mme Émond témoigne clairement de ce qu’elle y découvre, à peine trois jours après l’acquisition. Les photos produites au soutien sont particulièrement éloquentes. [ 84 ] Mme Émond soumet qu’elle découvre, à même cette trappe, de l’eau boueuse, noire, dégoulinante, une odeur nauséabonde et diverses moisissures. Elle en informe M. Provost, ainsi que M. Dazé. [ 85 ] M. Provost propose de dénuder le plancher. Le spectacle qui s’offre à Mme Émond s’avère, reprenant ses termes, cauchemardesque. Les très nombreuses photos produites en preuve le démontrent éloquemment.

La pourriture du sous-plancher se retrouve dans un état avancé, entrainant d’autant une longue série de travaux correctifs. [ 86 ] D’ailleurs, Mme Émond obtient un rapport d’évaluation de la qualité de l’air intérieur. Le rapport en question [23] réfère à des prélèvements réalisés peu de temps après, soit le 29 septembre suivant.

Le rapport note la présence de moisissures de différents acabits, notamment de Classe A, soit celle qualifiée, à même le rapport, de « moisissures représentant une menace en raison de leur pathogénicité et/ou produisant des mycotoxines reconnues comme étant les plus nocives pour la santé . » [ 87 ] Tous concèdent que cette trappe n’a pas été ouverte lors de l’inspection préachat réalisée par M. Provost. [ 88 ] En effet, M. Provost précise qu’il n’a pas vu la présence de ladite trappe située dans la chambre à coucher au sous-sol, considérant qu’un lit s’y retrouvait. [ 89 ] Or, M.

Provost concède tout de même que la présence de telles trappes au sous-sol, constituent, à n’en point douter, un élément qui est très pertinent dans l’analyse à laquelle il doit se livrer lors de son inspection. Il s’agit d’un élément qui l’intéresse tout particulièrement lors des inspections qu’il réalise. [ 90 ] D’ailleurs M. Provost précise que « normalement, je demande au propriétaire s’il y a des trappes au sous-sol. » [ 91 ] M.

Provost confirme d’ailleurs que lorsqu’il est informé de la présence de telles trappes, qu’il veut nécessairement visionner ce qui s’y retrouve, considérant qu’il s’agit là d’un accès facile, et direct, à ce qui se passe immédiatement sous le plancher. [ 92 ] De plus, M.

Provost confirme au Tribunal que dans l’optique où un propriétaire lui indique la présence d’une telle trappe « sous un meuble », comme un lit par exemple, qu’il demandera spécifiquement au propriétaire de retirer le meuble afin de pouvoir visionner la trappe, retirer celle-ci si elle est, comme en l’espèce, amovible, et ce, afin de bien visualiser la situation. [ 93 ] « S’il l’avait mentionné, c’est sûr qu’on aurait regardé », conclut-il. [ 94 ] M.

Provost confirme également qu’il aurait été possible pour lui, comme c’est normalement le cas, de se « mettre à genou au sol » afin de visualiser la présence de la trappe sous le lit. [ 95 ] Or, rien de tout cela n’est réalisé. Pourtant, la preuve démontre que ces vérifications auraient été effectuées par un inspecteur agissant de manière raisonnablement prudente et diligente. [ 96 ] Alors, pourquoi pas? [ 97 ] M. Provost, comme il l’aurait normalement fait, a-t-il demandé, en l’espèce, au propriétaire M. Dazé de lui indiquer la présence de toutes les trappes au sous-sol? [ 98 ] La réponse de M.

Provost, avec égards, varie au fil de son témoignage. D’entrée de jeu, il reconnait ne pas l’avoir demandé. Puis, il ne se souvient pas s’il l’a requis. [ 99 ] Soit. [ 100 ] Mme Émond, pour sa part, est catégorique : M. Provost n’a nullement posé cette question. La preuve prépondérante le démontre assurément.

Cela apparait logique considérant que si la question avait été posée, et en toute vraisemblance, la vérification aurait pu s’effectuer. [ 101 ] Rien dans le rapport ne contredit l’affirmation de Mme Émond. [ 102 ] L’absence de question à ce sujet, et l’absence de vérification conséquente, s’explique fort mal dans les circonstances de l’espèce.

Particulièrement à la lumière de la demande de Mme Émond de pouvoir bénéficier, conformément aux discussions intervenues à ce moment entre les parties, d’une inspection exhaustive de l’immeuble, notamment considérant l’âge relativement avancé de celui-ci. [ 103 ] Cette absence de question, dans un tel contexte, s’explique également fort mal à la lumière des propos de M. Provost lors du Procès. En effet, il explique qu’il a déjà, à ce moment et tel que déjà relaté, « de bons doutes » quant à M. Dazé. D’ailleurs, M.

Provost précise qu’il ne peut pas se fier à la déclaration écrite du vendeur, rappelant que les « propriétaires ne diront pas les problèmes qu’il connaisse de leur immeuble ». [ 104 ] Ainsi donc, et bénéficiant de 37 années d’expérience dans le domaine, l’absence d’interrogation sur la question ne peut se justifier en l’espèce, d’autant que M. Provost avait noté la présence d’une efflorescence au bas du mur de fondation. [ 105 ] Mais il y a plus. [ 106 ] En effet, M. Provost reconnait qu’il utilise, normalement, l’un ou l’autre des hygromètres à sa disposition. Il en posséderait trois.

Le premier permet de détecter de l’humidité à 1.25 pouces de profondeur, le second à 4 pouces [24] , alors que le troisième permet une « détection » encore plus grande. Ce dernier, qui aurait été utile en l’espèce tel que le reconnait M. Provost, permet une détection malgré la présence de béton. « Ça aurait pris le M5, pour le béton », précise-t-il.

[ 107 ] M. Provost précise que le premier équipement est normalement celui utilisé lors des inspections non exhaustives, alors que le troisième sert plutôt lors de ses mandats « d’expertise ». Il utilise le premier équipement, en l’espèce, à quelques endroits au sous-sol. Quelques photos des prises de mesure le démontrent [25] . [ 108 ] Soit. [ 109 ] Par contre, lorsqu’interrogé afin d’établir la raison le poussant à utiliser l’hygromètre « 1.25’’ » et non pas les autres, M.

Provost précise que s’il avait « sorti tout son équipement », qu’il serait « entré » dans l’Immeuble avec quatre valises. [ 110 ] Pourtant, M. Provost concède que l’équipement le plus performant, qu’il possède et qui se retrouvait dans son camion garé non loin, aurait permis de détecter la présence d’humidité au sol. Ainsi donc, M.

Provost, qui devait réaliser à ce moment une inspection exhaustive, était en possession de l’équipement qui aurait pu permettre de détecter ce qui s’avérera être un important problème. [ 111 ] Certes, et soyons clair, la découverte d’un vice subséquemment à la vente n’enclenche pas automatiquement, cela va de soi, la responsabilité de l’inspecteur préachat. [ 112 ] Après tout, l’inspecteur préachat n’est pas devin. [ 113 ] Ceci dit, certaines trames factuelles permettent d’établir, de manière clairement prépondérante comme en l’espèce, que des démarches relativement simples auraient pu être réalisées par l’inspecteur – démarches qui en toute probabilité auraient permis de découvrir « le pot aux roses ». [ 114 ] L’hypothèse soulevée par M.

Provost, au cours de son témoignage, à l’effet que le bois était « à ce point pourri » qu’il en était devenu sec (et donc sans humidité notable) ne demeure, justement, qu’une simple hypothèse. D’ailleurs, Mme Émond, lorsqu’elle découvre la problématique le 9 septembre 2016, précise clairement que la

section localisée immédiatement sous la trappe amovible est extrêmement humide, et boueuse. [ 115 ] D’ailleurs, une photo produite, séance tenante, par M. Provost, le démontre également. En effet, bien que la « boue n’y soit plus », celle-ci ayant été nettoyée par Mme Émond, la photo prise par M. Provost le 14 septembre suivant démontre bien que la zone en question est encore humide [26] . « Là je constate qu’il y a de l’eau dedans », précise M. Provost au cours de son témoignage. [ 116 ] Ainsi, M.

Provost était confronté à une situation telle qu’il devait pousser ses investigations plus loin, d’autant plus que l’inspection devait être exhaustive. [ 117 ] M. Provost ne pouvait se contenter de conclure à l’absence de quelconque problématique après avoir regardé brièvement l’état d’une autre trappe au sol, situé ailleurs dans le sous-sol. [ 118 ] Face à une telle situation, face à un vendeur qui soulevait par son comportement et ses réponses, selon M.

Provost, beaucoup de doutes, en présence d’un déshumidificateur qui coulait au sol, en présence de fissures prétendument réparées mais sans preuve à l’appui, et en présence d’une tache d’efflorescence par ailleurs non rapportée à sa cliente, des investigations additionnelles devaient être réalisées. [ 119 ] En toute probabilité, auraient-elles été faites, et le Tribunal en est convaincu dans les circonstances, qu’elles auraient permis de découvrir la véritable situation se tramant au sous-sol. [ 120 ] Ainsi donc, pour l’ensemble de ces motifs, la preuve prépondérante démontre que M.

Provost n’a pas rencontré les obligations contractuelles qui étaient les siennes. Il a commis une faute en ne procédant pas comme l’aurait fait un inspecteur raisonnablement prudent et diligent dans les mêmes circonstances, le tout en contravention, en particulier, du libellé de l’

article 2100 CCQ, précité. e)Le préjudice subi et le lien de causalité [ 121 ] Ceci dit, la responsabilité de M. Provost ne peut être enclenchée qu’en présence, non seulement de cette faute, mais également d’un préjudice présentant un lien de causalité suffisant avec celle-ci. Le fardeau de le démontrer reposait, également, sur les épaules de Mme Émond. [ 122 ] La réclamation de Mme Émond totalise 15 000$.

Elle ventile celle-ci ainsi lors du Procès : i) 12 000$ pour les frais de réparation du sous-sol; ii) 2 414,48$ pour les frais liés à l’achat et à l’installation d’un échangeur d’air; iii) 201,21$ pour l’installation d’un drain de fournaise conforme à l’intérieur de l’immeuble; iv) 384,31$ [27] pour l’installation d’une double cheminée et de deux droits de regard, par l’entreprise Monsieur Fissure, en lien avec les drains français [28] de l’immeuble. [ 123 ] Prenons les items l’un à la suite de l’autre, en analysant ceux-ci à la lumière des principes applicables, et découlant de l’application des articles 1607, 1611 et 1613 CCQ, applicables en matière d’évaluation du préjudice. - Les frais de réparation du sous-sol [ 124 ] Les réparations en question sont effectuées par M.

Alexandre LeBlanc, de l’entreprise Construction St-Urbain. Une facture détaillée, datée du 6 octobre 2016, est produite en preuve [29] . Le coût de la main-d’œuvre et des matériaux y apparait. La preuve de

paiement de ladite facture est également produite au soutien de ce chef de réclamation. [ 125 ] La preuve démontre que M. Provost est informé, en tous temps pertinents, de la réalisation de ces travaux. Celui-ci prend la position, dès le départ, qu’il s’agit là « de vices cachés ». [30] [ 126 ] Aucune contre-estimation n’est produite en défense. La contestation modifiée, pour sa part, allègue que les dommages réclamés sont exagérés. M.

Provost, pour sa part, ne commente pas particulièrement sur le sujet. [ 127 ] En l’espèce, la preuve prépondérante, notamment par l’entremise des 89 photos produites [31] en demande, démontre clairement le lien entre cette série de travaux et les problématiques découvertes au sous-sol. « Tous les sous-planchers étaient endommagés et pourris. C’était dégueulasse », précise Mme Émond. Les photos supportent assurément, en bonne partie, ce propos. [ 128 ] À défaut de preuve à l’effet contraire, le coût des travaux en question apparait raisonnable, proportionnel et justifié. Du reste, la facture totale de M.

LeBlanc se chiffre à la somme de 15 019,42$. [ 129 ] Par ailleurs, rien dans la preuve ne permet de soutenir que ces travaux auraient généré une plus-value appréciable quant au sous- sol. D’ailleurs, Mme Émond précise que le plancher flottant au sous-sol était, à toute fin pratique, neuf.

Les murs étaient fraichement peints, et ainsi de suite. [ 130 ] Certes, l’Immeuble date de 1970 mais la preuve démontre plutôt que le sous-sol avait, pour sa part, subi une cure de rajeunissement – esthétique seulement – peu de temps avant le transfert de propriété. [ 131 ] Ainsi donc, le Tribunal considère que le lien de causalité entre la faute établie et le préjudice est valablement démontré.

Le quantum de ce chef de réclamation également. [ 132 ] Ladite somme de 12 000$ est donc allouée à Mme Émond. - Les frais liés à l’installation de l’échangeur d’air [ 133 ] La situation est différente quant à ce second chef de réclamation. [ 134 ] Mme Émond précise qu’elle remarque, suite à l’acquisition de l’Immeuble, qu’une condensation intense apparait sur les fenêtres. Elle le remarque, tout particulièrement, pendant les mois hivernaux. Diverses photos produites illustrent la situation.

Il appert que la période problématique s’échelonne, année après année, d’une manière de plus en plus étendue. [ 135 ] Ainsi donc, alors qu’elle remarquait de la condensation seulement pendant les mois très froids à l’origine, tel n’est plus le cas en 2020. [ 136 ] La recommandation d’installer un échangeur d’air aurait été formulée, soumet-elle, par l’ingénieur André Beaulieu. [ 137 ] Ce chef de réclamation comporte, en lui-même, plusieurs niveaux de problématiques qui font en sorte que celui-ci ne peut être alloué à Mme Émond. [ 138 ] Tout d’abord, la preuve ne permet pas de rattacher l’existence de ce problème de condensation à un manquement contractuel, et/ou une faute, de la part de M.

Provost. [ 139 ] Par ailleurs, le fait que la situation soit très problématique en 2020 ne peut – justement - faire présumer que M. Provost, en juillet 2016, aurait dû poser certains gestes afin d’en découvrir la teneur. [ 140 ] Du reste, et comme l’explique M. Provost, l’état d’un immeuble est certes différent lorsqu’on le compare à la fin juillet et en plein mois de janvier. [ 141 ] De plus, n’est pas établie, valablement, la recommandation qui aurait été formulée par l’ingénieur Beaulieu. En effet, le rapport qui est produit n’en fait pas état, traitant de questions autres.

La facture des Entreprises A.S.A. [32] n’est pas plus loquace à ce sujet. [ 142 ] Tel que rappelé à Mme Émond, séance tenante, le fait pour elle de rapporter au Tribunal les paroles qui lui auraient été mentionnées par l’ingénieur ne peut faire preuve de la véracité de leur contenu. Il s’agit là d’une preuve par ouï-dire [33] , qui n’est normalement pas permise, à moins de se retrouver dans certaines exceptions, inapplicables en l’espèce. [ 143 ] Par ailleurs, l’on doit noter, tel que le confirme Mme Émond, que l’Immeuble ne comportait pas, jusqu’à ce moment, d’échangeur d’air [34] .

Il s’agit d’un ajout, important et coûteux certes, mais qui apporte – manifestement – une plus-value à l’Immeuble. [ 144 ] À tout événement, la preuve n’est pas prépondérante eu égard à la responsabilité de M. Provost en lien avec ce second chef de réclamation.

Celui-ci sera donc rejeté. - L’installation du drain de fournaise à l’intérieur de l’immeuble [ 145 ] Cette installation du drain de fournaise est supportée d’une facture [35] , datée du 22 janvier 2017, et s’établissant à la somme de 201,21$. [ 146 ] La prétention de Mme Émond, à cet égard, est à l’effet que l’installation de ce nouveau drain serait nécessaire en ce que M. Provost aurait recommandé, avant la prise de possession, au vendeur M. Dazé, de sortir le « tuyau de condensation » de la fournaise à l’extérieur de l’Immeuble.

[ 147 ] Ce qui devait arriver arriva. Le tuyau en question a gelé durant l’hiver, d’où l’achat d’un nouvel équipement en janvier 2017. [ 148 ] La preuve est contradictoire à ce sujet. M. Provost précise clairement qu’il n’aurait jamais recommandé à M. Dazé, ou à son entrepreneur, de procéder ainsi. « C’est pas moi qui a demandé de mettre ça à l’extérieur », précise-t-il. [ 149 ] À cet égard, il apparait, en effet, que l’entrepreneur en question [36] a, en toute vraisemblance, mal interprété les propos de M. Provost à ce sujet. [ 150 ] Ce témoignage de M.

Provost n’est pas valablement contredit, considérant qu’aucun représentant de l’entreprise n’est entendu lors du Procès. [ 151 ] Il apparait évident qu’un tuyau de la sorte, placé à l’extérieur – en particulier à l’hiver – allait subir la fronde des intempéries. [ 152 ] La faute, le cas échéant, de M.

Provost, n’est pas ici établie de manière prépondérante. [ 153 ] Conséquemment, ce chef de réclamation sera rejeté. - Les installations liées au drain français [ 154 ] Certes, l’expertise soumise par Mme Émond, de l’ingénieur André Beaulieu, est datée du 15 novembre 2016, et avait été soumise, à l’origine, dans le cadre du recours en vices cachés institué à l’encontre de M.

Dazé. [ 155 ] L’ingénieur Beaulieu y notait la présence de l’efflorescence sur le mur est de la fondation, tout en y soulevant ses inquiétudes en lien avec l’insuffisance, le cas échéant, du drain français de l’immeuble. [ 156 ] Le Tribunal comprend des témoignages entendus en l’espèce que cette affirmation de M. Beaulieu était, dans le cadre du dossier mû devant la Chambre civile de la Cour du Québec, particulièrement contestée. [ 157 ] À tout événement, et même en retenant que l’inspection effectuée par M.

Provost devait être « exhaustive », force est de constater que son rapport précisait, à l’attention de sa cliente, les propos suivants : (…) Il est également impossible pour un inspecteur de diagnostiquer la qualité du drainage des fondations sans un sondage (excavation partielle) il est toujours possible que les murs de fondation coulent par intempéries ou par des pluies diluviennes. (…) La durée de vie utile d’un drain de fondation est limitée et dépend d’une série de facteurs impossibles à évaluer lors d’une inspection visuelle.

Le système pourrait se boucher graduellement et devenir inopérant. (…) Seul un examen approfondi peut nous faire connaitre l’existence et l’état d’un drain français autour d’une propriété. [ 158 ] Il apparait que Mme Émond n’a pas relancé davantage M. Provost, à ce sujet, avant de procéder à l’acquisition de l’Immeuble. [ 159 ] Rien dans la preuve ne démontre que M.

Provost n’aurait pas rencontré l’obligation qui était la sienne, ni qu’il aurait dérogé aux règles de l’art en ce qui concerne l’état du drain français. [ 160 ] Quant à l’expertise de l’ingénieur Beaulieu, elle était assurément utile dans le cadre du litige en matière de vices cachés, mais elle ne peut permettre, en l’espèce et à ce sujet, de conclure à la commission d’une faute par M. Provost. [ 161 ] À cet égard, le témoignage de Mme Émond se concentre surtout sur le fait que M.

Provost ne l’aurait pas informé des risques potentiels liés à l’existence d’un drain français vieillissant. [ 162 ] Or, et tel que déjà relaté, et tel qu’il appert du Rapport, M. Provost formule des commentaires à ce sujet. [ 163 ] Conséquemment, et pour ces motifs, ce dernier chef de réclamation sera rejeté. [ 164 ] Reste donc la question liée à la Transaction intervenue, en juin 2018, entre Mme Émond et M. Dazé. - La transaction intervenue entre Mme Émond et M. Dazé [ 165 ] À la suite de l’introduction d’une Demande introductive d’instance à l’encontre de M.

Dazé, lui réclamant la somme de 79 417,09$, les parties aux procédures décident de régler hors cour leur litige. Un document de Transaction-Quittance [37] est préparé et il est signé le 12 juin 2018.

Il est homologué par le Tribunal à cette même date. [ 166 ] Le troisième ATTENDU QUE de la Transaction prévoit ce qui suit : ATTENDU QUE les Parties désirent régler le présent litige sans aucune admission de part et d’autre et dans le seul but de régler à l’amiable le litige les opposant et ce, dans le meilleur intérêt de tous et chacun; [Le Tribunal souligne] [ 167 ] L’article 2 de la Transaction se décline, pour sa part, ainsi : 2.

Les parties conviennent de régler le présent dossier moyennant un paiement de la part du Vendeur aux acheteurs pour la somme totale de 25 000$, laquelle est payable suivant les modalités suivantes : (…) [ 168 ] Des paiements mensuels de 1 000$ devaient donc, notamment, être effectués, par la suite, le dernier versement devant être

transmis le 20 mars 2019. [ 169 ] L’article 4 de la Transaction [38] , pour sa part, se décline ainsi : 4. En conséquence de ce qui précède, les Parties se donnent quittance complète, finale et mutuelle de tout recours, droit d’action, dommage et/ou réclamation de quelque nature que ce soit, passé, présent et/ou futur, que chaque

partie pourrait avoir à l’encontre de l’une et/ou de l’autre, leurs successeurs, héritiers, ayant droit, associés, mandataires, procureurs et/ou assureurs, pouvant découler directement ou indirectement de l’immeuble en cause, ses constructions et dépendances et la piscine située au [...], en la Ville de Gatineau et des faits énoncés dans le dossier de la cour portant le numéro 550-22-018143-170. [Le Tribunal souligne] [ 170 ] Tel que déjà relaté, non seulement M.

Dazé n’a pas procédé aux paiements indiqués à la Transaction, mais il a, de plus, fait cession de ses biens quelques semaines après sa signature de celle-ci, soit au début du mois de septembre 2018. [ 171 ] M. Provost, dans le cadre de sa Contestation modifiée, postule que le règlement intervenu entre Mme Émond et M. Dazé serait, automatiquement et totalement, libératoire à son égard également. Le postulat va ainsi :

i) Les vices allégués quant à l’Immeuble sont les mêmes dans les deux procédures; ii) Le vendeur et l’inspecteur préachat sont, le cas échéant, des défendeurs in solidum [39] ; iii) Ainsi donc, la Quittance accordée au vendeur libère de toute responsabilité M. Provost. [ 172 ] Pour sa part, Mme Émond précise qu’elle n’a jamais eu l’intention de libérer de quelconque façon M. Provost. Le litige intenté ne concernait, à ce moment, que M. Dazé et les discussions de règlement sont survenues entre son avocat et l’avocate de ce dernier.

Les motifs de reproche, voire le fondement même du recours, sont totalement distincts. [ 173 ] Elle rappelle, par ailleurs, qu’elle n’a reçu qu’une fraction de la somme prévue à l’entente. Enfin, M. Dazé a fait cession de ses biens et la révision du Bilan [40] produit en preuve démontre, en effet, qu’il est illusoire, et il s’agit d’un euphémisme, d’imaginer qu’elle pourra bénéficier de quelconque dividende lui provenant du Syndic attitré à la faillite [41] . [ 174 ] Qu’en est-il? [ 175 ] Les tribunaux ont rappelé qu’il n’y a pas d’automatisme en la matière.

La libération d’un codébiteur solidaire, ou in solidum , ne libère pas automatiquement, et sans autre analyse, les autres codébiteurs de même nature [42] . [ 176 ] Les circonstances entourant la Transaction demeurent importantes, voire cruciales. Le libellé de celle-ci également. [ 177 ] En l’espèce, Mme Émond témoigne très clairement à l’effet que d’aucune façon n’a-t-elle voulu libérer, de quelconque façon, M.

Provost. [ 178 ] Soit. [ 179 ] Que Mme Émond prétende le contraire aurait été surprenant. [ 180 ] Ceci étant, le libellé de la Quittance-Transaction confirme cette intention. [ 181 ] Le Préambule réfère nommément au litige « les opposant », référant donc ainsi aux Parties [43] . Sans plus, ni moins. [ 182 ] L’article 4 est au même effet. La Quittance accordée, conséquente des paiements devant être effectués, ne vise que les Parties au litige, soit donc encore seulement, à

titre de défendeur, M. Dazé. [ 183 ] L’article 4 prend d’ailleurs la peine de détailler, d’énoncer et d’énumérer une série d’intervenants spécifiques qui en viennent également à bénéficier, le cas échéant, de ladite Transaction. [ 184 ] Force est de constater que M.

Provost n’y est nullement désigné, ni par son patronyme, ni par son titre, son rôle dans le dossier ou ses fonctions. [ 185 ] Ainsi donc, il apparait clairement établi en l’espèce que l’intention des parties à la Transaction n’était nullement d’aménager les droits et/ou responsabilités des tierces parties n’y étant pas désignées. [ 186 ] Il arrive, parfois, que les Quittances en viennent à bénéficier à toute « tierce partie, quelle qu’elle soit ».

Il ne s’agit pas, du tout, ici, du choix de terme employé. [ 187 ] À quoi bon – autrement - pour les parties de préciser – spécifiquement – une série d’intervenants bénéficiant, le cas échéant, de la Quittance?

[ 188 ] Par voie de conséquence, le témoignage de Mme Émond à cet égard concorde avec le libellé clair de la Transaction. [ 189 ] Par ailleurs, et faut-il encore le noter, l’article 4 de la Transaction prévoit que la Quittance accordée est en conséquence de ce qui précède. Bref, quittance il y a en conséquence de la série de paiements énumérés à l’article 2. La Transaction, comportant une remise, se qualifie, ici, manifestement à

titre de remise conclue à

titre onéreux [44] . [ 190 ] Or, et au risque très tangible de se répéter, les paiements en question n’ont été effectués que partiellement.

Le bilan produit au Syndic de faillite dénote qu’une somme de 14 000$ est encore due à Mme Émond. [ 191 ] Ainsi donc, il s’agit là d’une distinction juridique – et pratique – importante lorsqu’on compare la présente instance aux litiges où une Quittance liée à un paiement tangible dûment effectué, notamment par un débiteur primaire (par exemple un vendeur) permettait de conclure à l’évaporation du droit de recours à l’encontre d’un autre codébiteur in solidum , débiteur secondaire (un inspecteur préachat, par exemple). [ 192 ] Il apparait clairement en l’espèce, à la lumière du libellé de la Transaction-Quittance, que la Quittance n’existe au bénéfice de M.

Dazé qu’une fois les paiements dûment effectués. Le contraire peut difficilement être soutenu. L’effet domino, le cas échéant, quant aux codébiteurs solidaires, ou in solidum , ne peut survenir avant que l’effet principal, lui-même, ne se matérialise [45] . Mme Émond, à même la Quittance, ne reconnaissait nullement « avoir reçu paiement » des sommes agréées. Cette Quittance, faut-il le rappeler, était à

titre onéreux et non pas à

titre gratuit. [ 193 ] En d’autres termes, encore faut-il qu’il y ait exécution [46] de l’obligation par l’un des débiteurs in solidum , notamment le débiteur « primaire », et ce, avant même d’imaginer un effet libératoire quant aux autres débiteurs in solidum . Il est aisé d’imaginer que de conclure à l’effet contraire pourrait entrainer, facilement, des abus. [ 194 ] Comme le mentionne la Cour d’appel, dans l’arrêt Chartré c.

Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc [47] : [51] En l’espèce, le montant de la condamnation correspond en effet à la diminution de valeur que provoque la présence de la servitude. Il s’agit, comme on le sait, d’une somme que la venderesse Exploitation a perçue en trop. Ainsi, dans la mesure où la venderesse Exploitation rembourse le montant perçu en trop, la faute des notaires aura cessé de causer préjudice; les acheteurs auront donc payé un juste prix tout comme le vendeur aura encaissé ce qui lui revient.

Il s’ensuit que, pour ne valoir qu’entre la venderesse et les notaires intimés, la première doit supporter la totalité de la condamnation en capital et intérêts. La subrogation légale ( art. 1656 (3) C.c.

Q) entrera immédiatement en action si, lors de l’exécution, les notaires sont appelés à payer tout ou

partie de la condamnation. [48] [Le soulignement et l’emphase sont du Tribunal] [ 195 ] Dans la même optique, la Cour d’appel dans Leduc c. Soccio [49] , s’exprime ainsi : [56] Ainsi, le paiement de la somme de 17 000 $ par l'employeur à l'intimé à

titre de dommages - int ér êts pour tout ce qui lui était d û en raison de la cessation de son contrat d'emploi lib ère du m ême coup l'autre d ébiteur , en l'occurrence l'appelant, à moins que celui - ci n'ait commis une faute extracontractuelle qui aurait causé des dommages autres que ceux déjà compensés par l'employeur.

Or, tel n'est pas le cas. [57] Le paiement par l'employeur des dommages subis par l'intimé résultant de son congédiement est libératoire pour l'appelant. (…) [Le soulignement et l’emphase sont du Tribunal] [ 196 ] La Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des Notaires du Québec c. Banque nationale du Canada [50] , expose le tout ainsi : [48] La reconnaissance récente par la Cour suprême du Canada et par cette Cour du concept de l'obligation in solidum nous oblige à considérer l'arrêt Parent sous un angle différent. Dans l'arrêt Prévost-Masson c.

Trust général du Canada[8], une situation qui présente une certaine analogie avec la nôtre – deux liens obligationnels portant sur le même objet – a été analysée par la Cour suprême. Il s’agissait d’une action en responsabilité professionnelle contre un comptable. Celui-ci s’était trompé en préparant l'état de compte du solde dû par un débiteur hypothécaire et avait ainsi amputé la créance d’une somme considérable.

Le débiteur, quoique conscient de l’erreur, avait payé le créancier sur la base de l’état de compte erroné et avait obtenu une quittance qui éteignait tant la créance que les sûretés qui en garantissaient le paiement. Par la suite, lorsque le comptable avait fourni un état de compte corrigé, le débiteur avait refusé de payer la somme erronément amputée. Le créancier avait alors poursuivi le comptable et le débiteur. [49] Le juge LeBel analyse la situation juridique créée par la faute du comptable et la

signature ultérieure de la quittance : … à la suite de la signature de cette quittance et des paiements reçus de ses débiteurs , [le créancier] se trouvait titulaire d’une créance de dommages contractuels contre [le comptable]. En même temps, [la débitrice] et d’autres parties se trouvaient débitrices du solde impayé de la créance hypothécaire […]. La somme [due par le comptable] faisait ainsi

partie d’un montant plus important dû par la débitrice, montant qui pouvait être réclamé tant de celle-ci que [du comptable]. […] [En effet,] … une même somme d’argent se trouvait due comme créance de responsabilité contractuelle et comme solde de prix de vente par deux débiteurs différents.[9] [50] Le juge LeBel a eu recours à la notion d'obligation in solidum, puisque la situation qu'il avait à étudier ne faisait pas

partie des cas de solidarité prévus par la loi. Il écrit : D'une part, on ne saurait permettre au créancier de recouvrer deux fois sa créance . D'autre part, il faut aménager les rapports entre les codébiteurs d’une façon qui tienne compte des principes du droit des obligations et du souci d’une répartition juste des responsabilités juridiques de chacun dans la situation créée par ce conflit. (…) L'obligation in solidum, tel que l'a reconnu la jurisprudence, reprend les éléments fondamentaux de l'institution de la solidarité.

Dès lors que deux dettes portent sur un même objet, elle permet au créancier de s'adresser indifféremment à l'un ou l'autre des débiteurs. Celui qui a payé est alors subrogé dans les droits du créancier contre son codébiteur.[10] [Les soulignements et l’emphase sont du Tribunal] [ 197 ] Il n’y a aucun risque, en l’espèce, de « double indemnisation » ou de « double paiement ».

Après tout, le « premier paiement » n’a été effectué que très partiellement. [ 198 ] Comme l’énonce le Professeur Frédéric Lévesque, dans son ouvrage sur L’obligation in solidum en droit québécois [51] : Essentiellement, il y a obligation in solidum lorsque plusieurs débiteurs doivent quelque chose au créancier, de telle sorte que si tous les débiteurs payaient intégralement leur dette, le créancier serait payé en double ou en triple: par exemple, il serait indemnisé plusieurs fois pour le même préjudice.

Sans l'obligation in solidum, le créancier pourrait a priori légitimement réclamer le paiement de la même dette à plus d'un débiteur. Pour résoudre ce problème, pour éviter l'enrichissement injustifié du créancier, l'obligation in solidum fait en sorte qu'il ne peut réclamer le paiement qu'à un seul des débiteurs. En fait, cette restriction découle du simple paiement effectué par un débiteur. Comme le créancier est indemnisé, comme la dette est payée [52] , il n'a plus d'intérêt à poursuivre les autres débiteurs à qui il aura a priori pu s'adresser.

L'obligation in solidum verra par la suite à partager équitablement la dette entre les débiteurs. Il s'agit à notre avis du principal but de l'obligation in solidum: éviter une double indemnisation ou un double paiement, découlant d'une situation dans laquelle nous retrouvons plusieurs obligations différentes existant à

titre principal qui convergent vers un même créancier et portant sur un même objet[17]. [Le Tribunal souligne] [ 199 ] En l’espèce, la faute établie à l’encontre de M. Provost n’a pas « cessé de causer préjudice » à Mme Émond considérant que le débiteur primaire n’a pas effectué le paiement auquel il s’était engagé. [ 200 ] De toute façon, le Tribunal est d’opinion, en l’espèce, que la faute commise par M. Provost a notamment généré un préjudice distinct – des dommages distincts – de ceux découlant des obligations de M. Dazé.

En effet, le témoignage de Mme Émond fut particulièrement crédible lorsqu’elle précise qu’elle n’aurait tout simplement pas procédé à l’acquisition de l’immeuble si M. Provost l’avait informé des éléments déjà abondamment relatés précédemment. [ 201 ] Par ailleurs, il suffira de dire qu’il est loin d’être certain, dans l’optique où une seule Demande avait été introduite à l’encontre de M. Dazé et de M. Provost, et à la lumière de la trame factuelle établie en l’espèce, que M.

Dazé aurait été déclaré responsable à 100% du préjudice subi, même pour valoir « entre les défendeurs ». [ 202 ] En effet, et après tout, les tribunaux ont reconnu qu’un débiteur solidaire, ou in solidum , même qualifié de secondaire, peut parfois être retenu responsable à 100% du préjudice subi, même en ce qui concerne la responsabilité établie « entre les défendeurs ». [53] [ 203 ] Ce résultat, qui met de côté l’automatisme, apparait conséquent de la nature même de l’obligation in solidum , à savoir une créature qualifiée de souple par la Cour d’appel.

À plus forte raison lorsque l’on conserve à l’esprit que cette créature juridique du in solidum fut invitée en droit civil québécois, et ce, afin de répondre à une problématique affligeant les créanciers. [ 204 ] En effet, tel que l’énonce la Cour d’appel dans Bourque c. Poudrier [54] :

[34] Rappelons d'abord que ce mécanisme juridique qu'est l'obligation in solidum, création purement prétorienne, est « caractérisé par sa grande souplesse »[17] et se distingue par son élasticité. Il fut développé par la jurisprudence afin d'avantager le créancier, et ce, dans un « désir de justice et d'efficacité »[18] mais aussi dans le but d'assurer la protection de ce créancier contre les défauts de ceux qui lui ont causé préjudice, notamment en lui « évitant le fardeau de l'insolvabilité de l'un d'entre eux »[19], insolvabilité actuelle ou anticipée.

Aux maux du créancier, c'est un remède inspiré de l'équité. [50] Bref, les vendeurs doivent rembourser un prix de vente alors que le notaire doit payer un préjudice; les deux dettes, quoique de nature différente, sont d’une quotité identique, et l’acquittement de l’une éteint l’autre [55] . C’est le propre de l’in solidum. [Le Tribunal souligne] [ 205 ] Enfin, et comme le réitère la Cour d’appel dans Boutilier c. Alexopoulos [56] : [19] It cannot be presumed, given the nature of the settlement between the vendors and Mr. Alexopolous, that he intended to release his claim against Mr. Boutilier.

On the contrary, the manner in which the settlement was arrived at and documented suggests the contrary. To the extent it can be said that the vendors and Mr. Boutilier are imperfect solidary debtors, the effect of the settlement is not to release Mr. Boutilier. Mr. Alexopolous was perfectly free to continue his claim against Mr. Boutilier. [ 206 ] Conséquemment, et pour l’ensemble de ces motifs, cet argument proposé par M. Provost ne peut ici être retenu.

Ce dernier n’a pas établi que la Quittance-Transaction en est venue à le libérer de ses obligations eu égard à Mme Émond. [ 207 ] Ainsi, le Tribunal accueillera, partiellement, la Demande formulée par Mme Émond, soit donc pour une somme de 12 000$. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande; CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 12 000$, avec l’intérêt au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 15 juillet 2019, soit la date de réception de la mise en demeure [57] ; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de la demanderesse [58] . __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 30 novembre 2020