2015 QCCQ 2162, 2015 QCCQ 2162

Charpentier c. Lavoie 2015 QCCQ 2162 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-22-071918-148 DATE : 17 mars 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DANIEL LAVOIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BENOÎT CHARPENTIER SÉBASTIEN CORMIER Demandeurs c.

JOHANNE LAVOIE Défenderesse – demanderesse en garantie et DENIS FALARDEAU DIANE GARNEAU Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE DES DÉFENDEURS EN GARANTIE EN IRRECEVABILITÉ (Art. 54.1 et 165

(4) C.p.c.) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les défendeurs en garantie se voient entraîner dans un litige fondé sur la garantie contre les vices cachés. En effet, ils sont vendeurs de deuxième rang puisqu’ils ont vendu, en 2004, à la demanderesse en garantie un immeuble à logements. [ 2 ] C’est en 2011 que leur acheteuse a elle-même vendu l’immeuble aux demandeurs principaux. Ces derniers lui réclament 43 761,78 $ parce qu’ils prétendent qu’au moment de la réfection de la toiture, à l’automne 2013, des travaux majeurs imprévisibles se sont imposés vu l’état de pourriture avancée de cette

partie de l’immeuble. [ 3 ] Les défendeurs en garantie exposent dans leur requête en irrecevabilité le fait qu’ils ont été placés en face d’une situation où ils ne pouvaient plus rien puisque tous les travaux correctifs sur la toiture avaient été exécutés. Selon eux, il s’agit là d’une fin de non- recevoir vu qu’il est impératif, selon l’

article 1739 du C.c.Q. , que soit dénoncée au vendeur toute situation soulevant la garantie légale de qualité. [ 4 ] Ils ajoutent un deuxième volet à leur requête.

Ils demandent au Tribunal de déclarer abusive la procédure de la demanderesse en garantie compte tenu de la limpidité du droit en cette matière. [ 5 ] La procureure des défendeurs en garantie précise devant nous deux arguments. [ 6 ] Premièrement, ses clients ont été dans l’impossibilité d’agir étant donné que la demanderesse en garantie ne les a pas avisés lorsqu’elle s’est vue remettre la dénonciation écrite de ses acheteurs le 12 novembre 2013 (P-10). En attendant jusqu’au 5 décembre 2013 pour dénoncer elle-même la situation conformément à l’

article 1739 C.c.Q. (DG-3), il était trop tard, les travaux correctifs devant être réalisés rapidement selon les termes de la dénonciation qu’elle avait reçue de ses propres acheteurs. [ 7 ] Deuxièmement, elle plaide que la négligence de la demanderesse en garantie d’agir rapidement a fait en sorte que les travaux correctifs qu’elle savait imminents ont été entrepris, complétés et facturés le 22 novembre 2013 (P-12). La procureure nous invite à conclure à la négligence de la demanderesse en garantie vis-à-vis ses clients en lisant le paragraphe 23 de la requête introductive principale : 23.

La défenderesse a communiqué avec le demandeur, Benoît Charpentier (sic) afin de l’informer du fait qu’elle n’entendait pas donner suite à sa lettre et ne désirait pas se prévaloir de son droit de visiter les lieux; [ 8 ] Ce paragraphe est important pour décider de la présente requête. Or, la demanderesse en garantie se contente de le nier tel que rédigé dans sa défense principale. Nous reviendrons sur le contenu de cette dernière procédure qui contextualise de façon beaucoup plus complète le litige.

[ 9 ] Le procureur de la demanderesse en garantie justifie le bien-fondé du recours en garantie en faisant valoir trois choses. D’abord que sa cliente a reçu de ses acheteurs une dénonciation écrite l’obtempérant d’agir dans un délai très court, de moins de 24 heures. Ensuite, il se fonde sur le deuxième alinéa de l’

article 1739 C.c.Q. pour invoquer que sa cliente n’a pas agi tardivement à l’égard des défendeurs en garantie puisque le mauvais état de la toiture remonte à l’époque où ceux-ci étaient propriétaires de l’immeuble. Enfin, vu l’urgence d’agir telle que dénoncée par les demandeurs principaux, il n’était pas indispensable de dénoncer les faits litigieux aux défendeurs en garantie.

Il invite à cet égard le Tribunal à être très prudent afin d’éviter d’avorter un débat dont un des éléments consisterait à qualifier la gravité de la situation au moment de la découverte des vices allégués par les demandeurs principaux. analyse [ 10 ] Un recours en garantie résultant d’une action principale fondée sur la garantie contre les vices cachés exige qu’on ait dénoncé préalablement au vendeur la situation, conformément à l’

article 1739 C.c.Q. Il s’agit d’une condition de fond du recours en garantie de qualité même, de dire la Cour d’appel, si le vendeur en garantie recherché connaît ou est présumé connaître le problème qui est soulevé : [28] […] 4 [160] La comparaison des articles 1738 et 1739 C.c.Q. mène donc à la conclusion que le vendeur a le droit de recevoir une dénonciation écrite du problème, même s’il connaît ou est présumé connaître ce dernier. […] 4 - Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c.

Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III (C.A., 2006-06-06), 2006 QCCA 781 , SOQUIJ AZ-50377633 , J.E. 2006-1224 , paragr. 153 à 155 , 157 à 161 [1] [ 11 ] On précise dans cet arrêt, en s’appuyant sur la doctrine, que le défaut d’avoir dénoncé implique le rejet de l’action lorsque l’omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du vice et de le réparer [2] . [ 12 ] Cet arrêt rappelle que l’objet de l’

article 1739 C.c.Q. vise non seulement à faire une évaluation du montant de la perte alléguée par un acheteur mais à déterminer au surplus l’origine du problème : [31] Le vendeur est tenu, au sens de l’

article 1727 C.c.Q. , de rembourser le vendeur en cas de perte du bien vendu si la perte résulte d’un vice caché. L’objet de l’

article 1739 C.c.Q. est précisément d’évaluer non seulement le montant de la perte, mais également son origine. [3] [ 13 ] Ce qui nous amène à conclure en l’espèce au bien-fondé de la requête en irrecevabilité du recours en garantie. [ 14 ] La dénonciation que la demanderesse en garantie a fait signifier aux défendeurs en garantie, le 5 décembre 2013, comporte des exigences impossibles à réaliser compte tenu de la chronologie des événements relatés, c’est-à-dire la découverte du problème, sa dénonciation à la demanderesse en garantie, l’exécution complète des travaux correctifs et l’envoi de la dénonciation aux défendeurs en garantie.

Les paragraphes 3 et 5 de la lettre de la demanderesse en garantie qui a été signée par son procureur, le 2 décembre 2013, sont éloquents quant à cette impossibilité rendu à cette date : […] En exécutant ces travaux, leur entrepreneur a découvert l’existence d’une ancienne toiture restée en place qu’il faut retirer, ce qui occasionne une dépense supplémentaire imprévue de l’ordre de 44,000$. […] Vous pouvez constater l’état des lieux en contactant l’avocat des propriétaires actuels, Me Jean-Patrick Bédard 418 692-3336. […] Pièce PG-3 [ 15 ] Ces paragraphes parlent faussement au temps présent alors que tout était rendu dans le domaine du passé! [ 16 ] Cette dénonciation écrite est factice et ne répond donc pas aux exigences de l’

article 1739 C.c.Q. dans les circonstances. [ 17 ] Y avait-il urgence justifiant de contourner la condition de fond imposée par cet article? Il faut répondre négativement. [ 18 ] Rien dans les procédures actuelles ou dans les pièces qui les accompagnent ne démontre que la demanderesse en garantie était placée elle-même, face à ses propres vendeurs, dans des délais impossibles à rencontrer.

Tout d'abord, il s’est écoulé plusieurs jours entre le 12 novembre 2013, lorsque la demanderesse en garantie s’est vue signifier la dénonciation de ses acheteurs, et le 5 décembre 2013, lorsque fut signifiée sa propre dénonciation à ses vendeurs (P-10 et PG-3). [ 19 ] De plus, on peut difficilement concevoir l’idée d’une urgence qui aurait profité à la demanderesse en garantie compte tenu du reproche formulé au paragraphe 23 de l’action principale et qu’elle se contente de nier sans autre explication dans sa défense. [ 20 ] Nous l’avons déjà signalé, la défense produite par la demanderesse en garantie éclaire le contexte du litige et du présent débat sur la recevabilité du recours en garantie. [4] [ 21 ] En effet, selon nous, la défense, c’est-à-dire le positionnement judiciaire de la demanderesse en garantie, démontre clairement que l’état de la toiture en question a fait l’objet, selon la défenderesse Johanne Lavoie, de pourparlers avec ses propres acheteurs de façon telle qu’il était connu d’eux que des travaux de réfection s’imposaient surtout qu’elle-même avait acheté l’immeuble des

défendeurs en garantie à une époque où la toiture aurait été déjà défectueuse. Ce qui se serait dégradé, entre 2004 et 2011, compte tenu qu’elle-même n’a pas entrepris de travaux. [ 22 ]

Les paragraphes 6, 7, 10, 11 et 12 de sa procédure illustrent l’évolution de la situation entre 2004 et 2011 soit pendant le temps de possession de Mme Lavoie : 6. […] Toiture (en 2004) - Elastomère qui aurait 10 ans d’après la propriétaire - présence de fils chauffants en bordure et vers les drains - perte de chaleur, glace - à corriger - ajouter ventilateur Maximum - ajouter aération par soffite […] 7.

Pendant les sept années où elle a été propriétaire, la défenderesse a choisi de garder la toiture dans l’état où elle était et de n’exécuter que des travaux d’entretien et de rapiéçage au besoin. […] 10. […] Toiture (en 2011) - plusieurs bosses visibles - réparations antérieures nombreuses dont certaines non conventionnelles - probablement une seule couche de membrane posée par-dessus la vieille membrane d’origine - durée de vie très limitée - risques d’infiltration d’eau en tout temps - à refaire - ventilation à améliorer, pas d’aérateur de toiture - probablement un espace très restreint ou inexistant entre l’isolation et le pontage. […] Remarques […] - vieille toiture à remplacer à court terme […] 11.

Les demandeurs ont manqué à leur devoir de prudence et de diligence en ne faisant procéder à aucune expertise additionnelle de la structure de la toiture malgré les commentaires et la recommandation de leur inspecteur préachat. 12. Ce défaut fait en sorte que le vice allégué est apparent. Nos parenthèses et nos soulignements Défense principale [ 23 ] Les conditions de vente établies par la demanderesse en garantie et ses propres acheteurs incluant le contenu des rapports préachat utilisés à cette fin ont placé Mme Lavoie dans une position de connaissance de l’état de la toiture.

Cette connaissance, quant à elle, se situe dans le temps à la fois par rapport à la période pendant laquelle elle a été propriétaire de l’immeuble et à la fois par rapport à celle pendant laquelle les défendeurs en garantie en avaient la responsabilité. Autrement dit, à partir du moment où le vendeur de premier

rang affirme à son acheteur qu’il n’a entrepris que peu de travaux sur l’immeuble dont il a été propriétaire pendant quelques années alors qu’il savait que la toiture était problématique, il se doit d’alerter sans délai son propre vendeur lorsque lui sont dénoncés des prétendus vices se rapportant précisément à la

partie de l’immeuble qu’il savait problématique mais qu’il a peu ou pas entretenue.

En ne dénonçant pas à son tour à son propre vendeur le problème sans délai, il l’expose à un piège créé par le fait qu’il serait rendu trop tard pour se pencher complètement sur l’origine du vice et être ainsi en mesure de départager, le cas échéant, la portion rattachée au manque d’entretien de la portion découlant exclusivement de l’époque de la propriété de son vendeur, soit dans le cas présent, les vendeurs de deuxième rang que sont les défendeurs en garantie. [ 24 ] La négligence de la demanderesse en garantie a, en l’espèce, causé un tort irréparable aux défendeurs en garantie concernant le recours dirigé contre eux. [ 25 ] Terminons sur le deuxième volet de la requête en irrecevabilité relatif à l’abus de droit. [ 26 ] En dépit de la limpidité des enseignements découlant de l’arrêt de la Cour d’appel précité rendu en 2013, rien ne nous permet de conclure que le recours entrepris par la demanderesse en garantie constitue une procédure manifestement mal fondée et abusive.

La précarité d’un droit n’est pas synonyme de témérité. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d’instance en garantie avec dépens. __________________________________ DANIEL LAVOIE Me Annie Vaillancourt, casier n o 207 BÉDARD POULIN Procureurs des demandeurs Me Charles R. Amyot, casier n o 67 GINGRAS VALLERAND BARMA Procureurs de la défenderesse – demanderesse en garantie Me Catherine Simard, casier n o 92 NORTON ROSE FULBRIGHT Procureurs des défendeurs en garantie Date d’audience : 11 mars 2015