2023 QCCQ 9929, 2023 QCCQ 9929

Bucci c. Therrien 2023 QCCQ 9929 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-035749-215 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Rébecca Bucci Et Jérémie Dalpé Parties demanderesses c. François Therrien

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’un recours pour vices cachés à la suite de l’achat d’une maison unifamiliale âgée de plus de 120 ans au moment de la vente. Aperçu [ 2 ] En avril 2018, Madame Bucci et Monsieur Dalpé (les Demandeurs) achètent à Monsieur Therrien un immeuble résidentiel contenant un bâtiment principal et un bâtiment secondaire aménagé et habitable (l’Immeuble). La vente est conclue pour une somme de 220 000,00 $.

Avant l’achat, les Demandeurs retiennent les services d’un inspecteur en bâtiment afin d’obtenir un rapport d’inspection préachat (le Rapport d’inspection). [ 3 ] Dans un premier temps, devant l’ampleur des problèmes soulevés dans le Rapport d’inspection, les Demandeurs retirent leur offre d’achat. Toutefois, les discussions reprennent rapidement et un document sous seing privé portant le

titre de Acceptation de la contre-offre d’achat est entériné par les parties le 4 février 2018. Monsieur Therrien précise notamment les éléments suivants : « 5.4 Le vide sanitaire de la maison est en terre. Cette terre peut être sèche ou humide selon diverses conditions, dont le niveau de la nappe phréatique entourant la maison. Lors de la fonte printanière, de l’eau peut suinter du sol sans s’accumuler. Il n’a jamais été nécessaire d’installer un drain ou une pompe dans cette cave.

L’expérience nous a cependant démontré qu’il ne faut pas y creuser de trou (…) car de l’eau pourrait s’y accumuler. [1] » [ 4 ] Or, au printemps 2018, lors de la fonte des neiges, les Demandeurs constatent un taux d’humidité qu’ils considèrent anormalement élevé dans l’Immeuble. Ils remarquent également l’accumulation d’eau dans le vide sanitaire et des traces de moisissures sur les poutres du vide sanitaire. [ 5 ] Quelques semaines plus tard, les Demandeurs découvrent la présence de fourmis dans le bâtiment principal.

Un exterminateur leur apprend qu’il s’agit vraisemblablement de fourmis charpentières et qu’un traitement est requis pour corriger la situation. [ 6 ] Enfin, en mars 2019, lorsqu’ils entreprennent la réfection de la toiture, l’entrepreneur leur suggère de procéder à des travaux de plus grande envergure considérant l’état des lieux. De façon plus particulière, l’entretoit, des matériaux et la ventilation nécessitent des travaux correctifs importants. [ 7 ] Les Demandeurs réclament donc les sommes suivantes :

a) Vide sanitaire (accumulation d’eau, remplacement de poutres):1 662,84 $ ;

b) Traitement de fourmis charpentières : …………………………….. 500,00 $ ;

c) Travaux de toiture : …………………………………………………9 611,91 $ ;

d) Travaux divers sans soumission : ……………………………….. 4 000,00 $ [ 8 ] Monsieur Therrien conteste la réclamation. [ 9 ] D’une part, il soutient que les Demandeurs doivent tenir compte des normes en vigueur au moment de la construction de l’Immeuble. Autrement dit, ils ne peuvent s’attendre en achetant un bâtiment de plus de 120 ans d’obtenir la même qualité qu’une construction neuve.

D’autre part, monsieur Therrien souligne qu’il n’a pas reçu de mise en demeure avant que les travaux soient effectués sur la toiture. [ 10 ] Enfin, il allègue que les problèmes soulevés par les Demandeurs ne peuvent être juridiquement qualifiés de cachés puisqu’ils étaient connus avant la vente de l’Immeuble. Questions en litige A. Les problèmes soulevés par les Demandeurs dans le vide sanitaire constituent-ils des vices cachés au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec ? B.

Les Demandeurs ont-ils établi de façon prépondérante que la présence de fourmis charpentières dans les semaines suivant l’achat de l’Immeuble constitue un vice caché ? C. L’absence de mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux à la toiture et l’entretoit est-elle fatale à la réclamation? D. Les Demandeurs ont-ils démontré de façon prépondérante qu’ils sont bien fondés de réclamer une somme additionnelle de 4 000,00 $ pour des travaux divers ? Analyse A.

Les problèmes soulevés par les Demandeurs dans le vide sanitaire constituent-ils des vices cachés au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec ? [ 11 ] Le Code civil du Québec stipule que Monsieur Therrien est tenu d’offrir une garantie de qualité sur l’Immeuble. [2] [ 12 ] Pour que le Tribunal puisse conclure à la présence d’un vice caché , les Demandeurs doivent prouver de manière prépondérante [3] l’existence de quatre conditions cumulatives: (

a) le vice doit être antérieur à la vente (

b) il doit être caché (

c) il doit être inconnu des Demandeurs (

d) et il doit être grave. [4] [ 13 ] Or, la preuve matérielle et l’absence d’expertise ne permettent pas au Tribunal de conclure que l’Immeuble fait l’objet d’inondation ou d’une accumulation importante et imprévue d’eau dans le vide sanitaire. À cet effet, les photographies [5] présentées par les Demandeurs ne permettent pas de constater la présence d’une forte accumulation d’eau. Il s’agit pour l’essentiel de quelques flaques constatées lors du dégel printanier.

Aucune preuve, aucun témoignage ni aucun élément matériel de preuve n’est présenté pour soutenir que le problème est récurrent, qu’il s’est répété, ni même qu’il représente autre chose que la conséquence du suintement et des variations de température printanière.

Or, le sol du vide sanitaire est en terre battue, vraisemblablement dans le même état depuis la construction il y a plus de 120 ans, sans aucun revêtement ni autre forme d’imperméabilisation. [ 14 ] Mais il y a plus. [ 15 ] Le Rapport d’inspection ne laisse aucun doute sur l’état du vide sanitaire, il recommande d’ailleurs de : « consultez (sic) un expert en structure pour effectuer les réparations urgentes au sous-sol du bâtiment principal.

Un affaissement important est visible dans les deux bâtiments. […] L’ÉVIDENCE DES DOMMAGES AUX ÉLÉMENTS INTÉRIEURES (sic) SUGGÈRE QUE DES TRAVAUX IMPORTANTS SERONT REQUIS PAR DIVERS CORPS DE MÉTIER ET/OU DE SPÉCIALISTES POUR RÉPARER LES NOMBREUX DOMMAGES. NOUS VOUS SUGGÉRONS DE PRÉVOIR UN BUDGET POUR CES RÉPARATIONS . [6] » [ 16 ] De façon plus spécifique, le Rapport d’inspection souligne la présence d’un affaissement de la structure dans le vide sanitaire qui compromet l’intégrité du bâtiment. [7] Il est également souligné que des poutres du vide sanitaire sont pourries et que des travaux

sont requis. [8] Enfin, l’auteur souligne l’importance de procéder à une inspection totale du vide sanitaire pour en obtenir l’état complet et l’ampleur des correctifs à apporter. Il souligne également que les colonnes de support de la structure ne sont pas rattachées convenablement aux poutres et n’ont pas d’assise. [9] [ 17 ] Mais il y a plus. [ 18 ] Environ une semaine après la réception du Rapport d’inspection, les Demandeurs transmettent un courriel à Monsieur Therrien. [10] Ils indiquent notamment devoir retirer leur offre en raison des constatations de l’inspecteur en bâtiment.

Ils ajoutent : « Il y a beaucoup de mauvaises surprises quant à l’état de la bâtisse, engendrant des coûts bien supérieurs à ce qui avait été prévu, comme vous aurez pu constater vous-mêmes (sic).

Nous allons d’abord devoir consulter différents experts, afin d’évaluer les coûts exacts des travaux qui seront a (sic) effectués (sic). […] Voici un survol des travaux qui seront à faire et pour lesquels nous devons consulter différents experts. […] Changer les différentes poutres (pourries et séchées) dans le vide sanitaire est dans l’entretoit. [11] » [ 19 ] Or, on qualifie un vice de « caché » s'il ne peut pas être décelé par un acheteur attentif et diligent avant ou au moment de la vente. [12] Le Tribunal doit apprécier objectivement le caractère caché d’un vice selon les critères d'une personne prudente et diligente. [13] [ 20 ] Ainsi, les Demandeurs ne doivent pas avoir été en mesure de déceler le vice avant la vente.

Autrement dit, « l'acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon il est privé de son recours. » [14] [ 21 ] Il ressort donc de ce qui précède que la garantie légale de qualité ne protège pas un acheteur imprudent [15] contre un vice apparent. Les Demandeurs doivent donc démontrer un minimum de prudence. Ils doivent ainsi établir qu’ils ont procédé à un examen raisonnable et sérieux. [16] [ 22 ] Par ailleurs, bien qu’il ne soit pas obligatoirement nécessaire dans tous les cas d’avoir recours à un expert, [17] certaines situations l’exigent. C’est le cas, lorsque des indices permettent de soupçonner la présence d’un vice.

Dans une telle situation, un acheteur prudent et diligent doit recourir à un expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie. [18] Tel est le cas en l’espèce. D’ailleurs, il s’agit d’une recommandation prévue par l’auteur du Rapport d’inspection. [ 23 ] Dans les circonstances, cet aspect de la réclamation des Demandeurs doit également être rejeté pour cette raison. B.

Les Demandeurs ont-ils établi de façon prépondérante que la présence de fourmis charpentières dans les semaines suivant l’achat de l’Immeuble constitue un vice caché ? [ 24 ] Pour réussir, les Demandeurs doivent démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de leurs prétentions. [19] Comme le souligne le juge Thibodeau [20] « cette règle consiste à convaincre le Tribunal, sans atteindre la certitude, que l’existence des faits allégués est plus probable que son inexistence. [21] C’est à cette lumière que les droits et obligations des parties sont établis. [22] Une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante. [23] Le Tribunal ne soupèse pas les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % . [24] » [ 25 ] Dans le Formulaire obligatoire de déclaration du vendeur (la Déclaration du vendeur) signé le 28 septembre 2017, [25] Monsieur Therrien confirme qu’il n’a jamais eu connaissance de la présence d’insectes dans l’Immeuble.

Toutefois, le 7 juillet 2018, dans un courriel qu’il transmet aux Demandeurs il admet spontanément que ses locataires l’ont avisé de la présence de fourmis, mais prétend qu’il n’a jamais considéré nécessaire d’avoir recours à un exterminateur. [26] [ 26 ] Or, les photographies démontrent de façon prépondérante la présence de dommages causés par des fourmis charpentières bien avant l’achat de l’Immeuble. Les Demandeurs réclament le remboursement des frais de 500,00 $ qu’ils ont versés à l’exterminateur pour les traitements.

Monsieur Therrien ne conteste pas ce montant. [ 27 ] Dans les circonstances, et considérant notamment la Déclaration du vendeur, le Tribunal conclut que les Demandeurs ont établi de façon prépondérante que la présence de fourmis charpentières dans les semaines suivant l’achat de l’Immeuble constitue un vice caché. C.

L’absence de mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux à la toiture et l’entretoit est-elle fatale à la réclamation? [ 28 ] Les Demandeurs devaient dénoncer le vice en temps utile et permettre à Monsieur Therrien de faire sa propre évaluation et/ou afin qu’il puisse apporter les correctifs nécessaires pour honorer son obligation de qualité. [27] [ 29 ] En effet, pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, les Demandeurs doivent respecter au préalable certaines exigences. [28] Ils doivent notamment transmettre à Monsieur Therrien une mise en demeure pour l’aviser des problèmes constatés à la toiture et à l’entretoit, lui permettre d'y remédier ou à défaut de le sommer de s'exécuter. [29] [ 30 ] Or, le Tribunal estime que les Demandeurs n’ont pas respecté l'exigence d'envoi d’une mise en demeure. [30] [ 31 ] Certes, l’article 1597 CCQ prévoit certaines circonstances qui permettent d’exonérer le défaut de mettre en demeure.

Notamment s’il y a urgence. Une telle situation nécessite toutefois la preuve d’un élément précis de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte de l’Immeuble qui génère la nécessité de procéder à une réparation immédiate. [31]

[ 32 ] Bref, les Tribunaux exigent un péril immédiat pour l’Immeuble. [32] Le fardeau de démontrer l’existence d’une telle situation d’urgence repose sur les épaules des Demandeurs . [33] [ 33 ] En l’espèce aucune preuve d’expert n’est présentée pour permettre de conclure à une situation d’urgence au sens établi par la jurisprudence. Les Demandeurs se limitent à rappeler que les travaux de réfection à la toiture avaient débuté lorsqu’ils constatent l’ampleur du problème et qu’il existe un risque de tempête de neige dans les jours qui suivent.

Or, ces allégations ne sont pas suffisantes. [ 34 ] Dans les circonstances, le défaut de transmettre une mise en demeure avant d’entreprendre les travaux est fatal au recours des Demandeurs. [34] [ 35 ] Mais il y a plus. [ 36 ] En plus des constatations contenues au Rapport d’inspection qui devaient inciter les Demandeurs à poursuivre leurs vérifications (tel que ci-avant discuté), il est également établi que la vétusté [35] ne correspond pas à un vice visé par la garantie de qualité. [36] Ainsi, « Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. » [37] [ 37 ] Autrement dit, l'usage protégé varie selon les circonstances particulières de chaque affaire en tenant compte de la nature du bien, l’âge, [38] le prix de vente, le type de vice allégué, [39] et l'état de vieillissement et d'usure du bien au moment de la vente. [40] [ 38 ] Or, il s’agit d’un bâtiment plus que centenaire.

De plus, les commentaires contenus au Rapport d’inspection sont révélateurs. Des examens plus approfondis sont recommandés. L’auteur souligne notamment une « CONCEPTION DOUTEUSE de la structure du toit [41] » et que des problèmes majeurs sont remarqués. [42] De plus, les photographies démontrent la présence bien visible de signes d’humidité et de moisissure. [43] [ 39 ] Dans les circonstances, cet aspect de la réclamation des Demandeurs doit également être rejeté. D.

Les Demandeurs ont-ils démontré de façon prépondérante qu’ils sont bien fondés de réclamer une somme additionnelle de 4 000,00 $ pour des travaux divers ? [ 40 ] Les Demandeurs ne présentent aucune évaluation, expertise ou rapport pour appuyer cet aspect de leur réclamation.

Ils reconnaissent d’ailleurs qu’il s’agit d’une évaluation bien personnelle qui n’est appuyée sur aucun élément matériel de preuve. [ 41 ] Or, malgré un interventionnisme plus présent qu’en division régulière et le caractère particulier d’une audience devant la Division des petites créances, le Tribunal ne doit pas faire la preuve des parties. [44] [ 42 ] En effet, la preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. [45] La règle de la prépondérance de la preuve exige que les Demandeurs démontrent que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. [46] [ 43 ] Ainsi, bien que le Tribunal puisse signaler aux parties certaines lacunes et les autoriser à les combler, [47] il ne peut se substituer à eux. [48] Il n’a pas le pouvoir de suppléer à la carence de la preuve. [49] [ 44 ] Bref, en l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [50] Tel est le cas en l’espèce. [ 45 ] Dans les circonstances, les Demandeurs n’ont pas démontré de façon prépondérante qu’ils sont bien fondés de réclamer une somme additionnelle de 4 000,00$ pour des travaux divers. Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la Demande ;

Condamne François Therrien à payer à Rébecca Bucci et Jérémie Dalpé la somme de 500,00 $ plus les intérêts au taux légal etl’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 août 2019 ; Condamne François Therrien à payer à Rébecca Bucci et Jérémie Dalpé les frais de justice de 205,00 $. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 20 octobre 2023 [20] Roger Bisson inc. (Bisson Expert) c. Construction Benoît Moreau inc., 2020 QCCQ 2 . [45] Articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec. [50] Roy c. Morrissette, 2017 QCCQ 3312 .