2018 QCCQ 9428, 2018 QCCQ 9428

Préfontaine c. Bellefeuille 2018 QCCQ 9428 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700603-181 DATE : 19 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANIE PRÉFONTAINE et SAMAËL DESMARAIS Demandeurs c.

SYLVAIN BELLEFEUILLE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise du défendeur est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 8 400 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. Questions en litige [ 2 ] Le litige soulève les questions suivantes : ˗ La défectuosité du drain français desservant l’immeuble constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? ˗ Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages? Mise en contexte [ 3 ] Au mois de juin 2016, les demandeurs acquièrent du défendeur un immeuble situé sur la rue de l’Anse à Trois-Rivières au prix de 198 000 $. [ 4 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale construite en 1992. La vente est faite avec la garantie légale.

[ 5 ] Préalablement à l’acquisition, les demandeurs visitent l’immeuble à trois reprises. [ 6 ] Satisfaits des visites et des informations obtenues à la déclaration du vendeur sur l’immeuble , les demandeurs transigent. Ils prennent possession de leur nouvelle résidence le 30 juin 2016. [ 7 ] À la mi-mars 2017, les demandeurs constatent la présence d’eau au sous-sol provenant des murs de fondation.

Les infiltrations d’eau demeurent soutenues tout au long de la période de la fonte des neiges. [ 8 ] Les demandeurs contactent immédiatement leur assureur habitation et informe le défendeur de la situation l’invitant à venir constater les dégâts. [ 9 ] Une expertise réalisée par un expert en la matière permet de conclure que l’infiltration d’eau est due au non-fonctionnement du drain français et au colmatage complet de la membrane de géotextile desservant la résidence. [ 10 ] Une réfection totale du drain est recommandée. [ 11 ] S’ensuivent de longues discussions entre les demandeurs et le défendeur pour régler l’affaire auxquelles interviennent les assureurs de ce dernier, sans réels résultats. [ 12 ] Le 17 juillet 2017 et le 20 novembre 2017, les demandeurs mettent le défendeur en demeure de les compenser pour les dommages subis. [ 13 ] Les travaux correctifs sont exécutés en décembre 2017 au prix de 21 097,91 $ dont la somme de 14 682,31 $ est assumée par les assureurs des demandeurs laissant un solde de 6 415,60 $ payable à la charge des demandeurs. [ 14 ] De nouvelles mises en demeure sont adressées au défendeur au printemps 2018 réclamant le montant susmentionné. [ 15 ] Le 16 mai 2018, les demandeurs logent contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 16 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 17 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 18 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères:

1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il l’avait connu; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 19 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 20 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 21 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 22 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Analyse et décision [ 23 ] Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante.

a) La défectuosité du drain français desservant l’immeuble constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 24 ] La preuve non contestée démontre que le drain français et la membrane géotextile desservant la résidence sont complètement colmatés, nuisant considérablement au bon drainage des murs de fondation de la résidence. [ 25 ] Ce vice répond aux critères de gravité et d’antériorité énoncés préalablement. Il s’agit également d’un vice qui était non apparent puisqu’une excavation au pourtour des murs de fondation de la résidence a été nécessaire pour en constater l’existence.

Aussi, la preuve démontre que le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente et qu’il ne pouvait être décelé par un acheteur raisonnablement prudent lors d’une visite préachat. [ 26 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que le vice allégué est un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec en ce qu’il nuit considérablement à l’usage normal de la résidence. [ 27 ] Il découle par ailleurs du témoignage de la demanderesse qu’avoir connu l’existence de ce vice avant l’achat, elle n’aurait pas acheté la résidence ou n’aurait pas donné si haut prix pour l’acquérir.

[ 28 ] Les demandeurs sont donc en droit de bénéficier de la garantie du vendeur contre les vices cachés prévue à la loi.

b) Quelle est la valeur des dommages? [ 29 ] La preuve démontre que les demandeurs ont assumé un montant de 6 415,60 $ représentant essentiellement les coûts de remplacement du drain français ainsi que l’installation d’un bassin de captation avec une pompe (500 $ + taxes). [ 30 ] Ils réclament également un montant de 2 000 $ en divers dommages pour le stress, troubles et inconvénients ainsi que le montant de la franchise assumé en raison de la présence du vice affectant leur résidence. [ 31 ] Tenant compte que le drain français était âgé de plus de 25 ans au moment du sinistre, le Tribunal applique à la

partie de la réclamation concernant les coûts de réfection du drain une dépréciation de 50 % qui est juste dans les circonstances. [ 32 ] Il y a également lieu de soustraire de la réclamation le coût d’acquisition de la pompe et du bassin de captation qui représente des améliorations apportées à la résidence après l’achat et dont le défendeur n’a pas à assumer les frais. [ 33 ] Enfin, la preuve démontre que le défendeur connaissait l’existence du vice avant la vente et a omis d’en divulguer l’existence, notamment à la déclaration du vendeur sur la qualité de l’immeuble.

Le défendeur reconnaît avoir délibérément omis d’aviser les acheteurs de sinistres antérieurs par infiltrations d’eau, le tout selon les recommandations de son agent immobilier. [ 34 ] Dans les circonstances, les dispositions de l’

article 1728 du Code civil du Québec s’appliquent et le défendeur est appelé à compenser les acheteurs non seulement pour la réparation ou correction du vice, mais pour l’ensemble des préjudices subis par ces derniers. [ 35 ] L’

article 1728 du Code civil du Québec se lit comme suit : « 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. » [ 36 ] En somme, il y a donc lieu d’octroyer aux demandeurs les montants suivants en compensation pour les dommages subis : • Coût de réparation du vice (6 415,60 $ x 50 % (dépréciation)) : 3 207,80 $ • Stress, troubles et inconvénients incluant la franchise : 2 000,00 $ Total : 5 207,80 $ POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 37 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 38 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 5 207,80 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 20 novembre 2017; [ 39 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 187 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 7 décembre 2018