2018 QCCQ 8402, 2018 QCCQ 8402

Gariépy c. Antonucci 2018 QCCQ 8402 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700255-178 DATE : 13 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE GARIÉPY Demandeur c.

DANIEL ANTONUCCI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Serge Gariépy réclame 15 000 $ à monsieur Daniel Antonucci pour vices cachés à l’unité de condominium qu’il a achetée de ce dernier. [ 2 ] Monsieur Antonucci conteste que l’immeuble vendu ait été affecté de vices cachés.

Il ajoute que si un problème existe, il s’agit d’un défaut d’entretien et non d’un vice caché. [ 3 ] Le défendeur allègue également un défaut d’intérêt de monsieur Gariépy à agir, puisque le vice allégué touche une

partie commune du condominium et non une

partie privative. [ 4 ] Finalement, monsieur Antonucci demande à ce que la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux soit considérée si le Tribunal devait accorder quelque somme que ce soit au demandeur. QUESTIONS EN LITIGE : [ 5 ] Le demandeur a-t-il l’intérêt juridique afin d’agir en l’instance? [ 6 ] L’immeuble acheté par le demandeur était-il affecté de vices cachés? [ 7 ] Dans l’affirmative, à quel montant peut avoir droit le demandeur?

CONTEXTE : [ 8 ] Le 7 juillet 2016, monsieur Gariépy achète de monsieur Antonucci une unité de condominium située au [...], à Boucherville, étant l’unité numéro [...]. [ 9 ] Le complexe de copropriété comprend 32 unités réparties dans quatre immeubles. [ 10 ] À la fin du mois d’août 2015, le Syndicat de copropriété constate un problème avec la façade du bâtiment. Il s’agit d’une détérioration du mur extérieur.

Dès le 28 septembre 2015, monsieur Gariépy dénonce la problématique à monsieur Antonucci (voir lettre P-7). [ 11 ] Après vérification et expertise, le Syndicat fait procéder à des travaux correctifs sur la façade du bâtiment. [ 12 ] Une fois les travaux effectués, le Syndicat émet une cotisation spéciale de 17 495,13 $ pour chacun des copropriétaires. C’est en vertu de cette cotisation que le demandeur institue sa procédure à l’encontre du défendeur, réduisant cependant sa réclamation à 15 000 $ afin de donner compétence à la Division des petites créances de la Cour du Québec.

ANALYSE : L’INTÉRÊT JURIDIQUE [ 13 ] Comme le vice allégué par le demandeur touche la

partie commune du condominium, le défendeur prétend que seul le Syndicat a l’intérêt juridique nécessaire pour instituer des procédures. [ 14 ] Monsieur Antonucci base notamment ses prétentions sur une décision qu’il produit à la Cour, soit la cause de Chabot c . Groupe Huit B inc . [1] . [ 15 ] Si la position jurisprudentielle pouvait diverger au moment où la décision Chabot a été rendue, cette situation n’existe plus aujourd’hui. [ 16 ] L’honorable juge Chantal Sirois, dans la cause de Lalonde c . 9232-6941 Québec inc . [2] , fait une étude exhaustive de la jurisprudence applicable.

Elle conclut finalement que l’intérêt juridique existe également pour le copropriétaire : [136] Force est de conclure que le courant jurisprudentiel favorable à la thèse soutenue par les demandeurs domine clairement, en conformité avec les enseignements unanimes de la Cour d’appel dans toutes les décisions précitées de cette dernière sur le sujet. [137] Cela est logique. [138] Les recours prévus par les articles 1077 et 1081 C.c.Q. ne peuvent faire perdre au copropriétaire acheteur son recours en diminution du prix de vente [56] et dommages-intérêts [57] basé sur la garantie légale de qualité, car c’est le copropriétaire et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la

partie commune, puisqu’il en fait l’acquisition en même temps qu’il acquiert sa

partie privative [58] et que lui seul peut en disposer [59] , et non le syndicat. (Références omises) [ 17 ] L’honorable juge Sirois réfère particulièrement à la décision de la Cour d’appel dans Belcourt Construction Co. c . Creatchman [3] . [ 18 ] La Cour d’appel réaffirme le droit individuel des copropriétaires de poursuivre pour vices cachés : Mais, je ne vois rien dans ces articles qui restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés, soit en annulation de la vente, soit en diminution du prix.

Il me semble évident que chacun des copropriétaires a, en l’espèce, l’intérêt suffisant selon l’article 55 C.P.C. pour exercer ce droit fondamental. Or, en l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu’on puisse par simple inférence conclure que les administrateurs pourraient, à l’exclusion des copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu’ils ne sont aucunement parties à la vente.

Le recours récursoire auquel fait allusion l’article 441 z n’a trait qu’aux dommages résultant du défaut d’entretien ou du vice de construction mais je doute fort qu’il puisse avoir pour objet une action en annulation de la vente elle-même entre le vendeur et le copropriétaire ou une action en diminution de son prix. Mandataires des copropriétaires, ils le sont dans les seules limites que leur attribue la loi mais non au-delà. Au surplus, c’est une règle d’interprétation que « les lois ne sont pas présumées déroger au droit commun.

Autrement dit, le législateur n’est pas censé vouloir mettre de côté les principes généraux du droit à moins qu’il ne l’indique » (M. le juge Louis-Philippe Pigeon, Rédaction et Interprétation des lois). [ 19 ] La position du défendeur semble notamment s’appuyer sur l’

article 1081 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lit comme suit : 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. [ 20 ] Cet

article donne le pouvoir et non l’obligation au Syndicat d’intenter des procédures basées sur des vices cachés et il n’enlève aucun droit au copropriétaire d’agir lui-même. [ 21 ] Évidemment, si le Syndicat avait agi en même temps que le copropriétaire, nous serions dans une situation différente, puisque le vendeur ne pourrait être responsable envers deux personnes pour le même vice, mais tel n’est pas la question soulevée en l’instance puisque le Syndicat a refusé d’agir et c’est pourquoi monsieur Gariépy a entrepris lui-même les procédures. [ 22 ] Une revue de la jurisprudence actuelle permet de conclure que le demandeur a l’intérêt juridique nécessaire afin d’instituer les procédures en l’instance.

VICES CACHÉS [ 23 ] Pour réussir dans sa demande, monsieur Gariépy doit démontrer au Tribunal que les problèmes allégués constituent des vices cachés et faire la preuve de la valeur de sa réclamation. C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tout vice : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté

par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 24 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Leroux c . Gravano [4] , souligne les conditions afin de se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés de la façon suivante : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 25 ] Quant à la gravité du vice, le Tribunal n’a aucun doute que la preuve a été faite sur cet aspect.

Le rapport d’expert produit sous la cote P-2 démontre clairement la gravité du vice. Le témoignage de l’ingénieur Beaupré souligne effectivement cette gravité. Les photographies qui ont été produites sous la cote P-28.1 démontrent clairement également la gravité du vice. [ 26 ] Le Tribunal doit donc déterminer si ce vice existait au moment de la vente. Non seulement le vice existait, mais ce vice origine de la construction. Toujours selon le témoignage de monsieur Pierre Beaupré, c’est l’absence de fourrure malgré le plan d’architecte qui est à la base du problème.

Comme la construction est antérieure à la vente, le Tribunal en conclut que le 7 juillet 2016, le vice existait. [ 27 ] Le Tribunal doit donc regarder le caractère occulte du vice. [ 28 ] La Cour suprême du Canada, dans la cause de ABB c . Domtar [5] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : 51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M.

Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149. Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. 3.6.1.3 Gravité du vice [ 29 ] Le professeur Edwards, aujourd’hui juge à la Cour du Québec, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice [6] : 381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 30 ] La preuve démontre qu’il a fallu effectuer des ouvertures dans le parement extérieur afin de pouvoir constater le vice.

Celui-ci était donc occulte et ne pouvait être vu par un acheteur prudent et diligent, comme l’a été monsieur Gariépy en l’instance. [ 31 ] Finalement, quant à la dernière condition, le Tribunal n’a aucune difficulté à déclarer que l’acheteur Serge Gariépy ne connaissait pas l’existence d’un vice au moment de l’achat, celui-ci ayant été découvert plusieurs années plus tard. [ 32 ] Le Tribunal est donc satisfait de la preuve faite et déclare que l’immeuble vendu était affecté d’un vice caché.

DÉTERMINATION DU MONTANT [ 33 ] Le Tribunal doit déterminer maintenant quel est le montant auquel a droit le demandeur. [ 34 ] Le demandeur produit de nombreuses pièces justifiant sa réclamation (pièces P-13, P-14, P-17, et cætera ). [ 35 ] D’une façon plus spécifique, la pièce P-19 constitue le récapitulatif préparé par le Syndicat des copropriétaires afin d’en arriver à la somme de 17 495,13 $ pour chacun des copropriétaires.

Comme le rappelle la juge Sirois dans la décision de Lalonde [7] : [146] Lorsque le syndicat a pris en charge les travaux correctifs et payé pour ces derniers, dès l’imposition d’une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser, chacun des copropriétaires acquiert l’intérêt pour poursuivre son vendeur en diminution du prix de vente, car nécessairement, les droits collectifs et individuels ne peuvent plus s’opposer. [ 36 ] Le défendeur allègue que les travaux ont donné une plus-value à l’immeuble.

Il émet cette hypothèse en analysant l’évaluation municipale de l’immeuble (voir par. 40 de la défense). [ 37 ] Le Tribunal ne possède aucun élément de preuve permettant de conclure que la différence de valeur résulte des travaux et non de causes autres. Cet argument est rejeté. [ 38 ] Le Tribunal déclare avoir eu une preuve prépondérante quant au montant à être accordé, et le défendeur sera condamné à payer la somme de 15 000 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] ACCUEILLE la réclamation du demandeur Serge Gariépy; [ 40 ] CONDAMNE le défendeur Daniel Antonucci à payer au demandeur Serge Gariépy la somme de 15 000 $ et les intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 février 2017;

[ 41 ] FRAIS DE JUSTICE contre le défendeur, incluant les frais de témoignage d’expert. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 18 septembre 2018