2018 QCCQ 9250, 2018 QCCQ 9250

Piché c. Copropriété du 587 au 597 Rue de l'Atlantique 2018 QCCQ 9250 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700524-177 DATE : 29 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GINETTE PICHÉ Demanderesse c.

COPROPRIÉTÉ DU 587 AU 597 RUE DE L’ATLANTIQUE GROUPE CONSEIL TAPAMA Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la preuve testimoniale et documentaire offerte par les parties; [ 2 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse Ginette Piché réclame la somme de 10 000 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 12 avril 2017 : « 1. La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse pour les raisons suivantes : Remboursement pour des coûts excédentaires pour des réparations qui n’ont pas lieu d’être selon les experts, montant au fonds de prévoyance même si je ne suis plus copropriétaire et signature de contrat par les administrateurs pour des montants plus élevés que ce qu’ils auraient dû être, refus de la copropriété de donner suite à l’expertise pour la toiture, somme pour dommages, intérêts et préjudices. 2. Les faits se sont produits le ou vers le 9 mars 2017, à Mont-Saint-Hilaire (Québec). 3. Le montant de la demande est de 10,000.00 $. 4. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : 3 037,26$ pour toiture; 802,51$ pour fonds de prévoyance; 527,88$ pour fissure; 5 632,35$ pour dommages, intérêts et préjudices. 5. Aux faits mentionnés ci-dessus, la

partie demanderesse apporte les précisions suivantes : Le 2 mars 2017, compagnie de gestion faisait parvenir un avis de convocation, ordre du jour, prévisions budgétaires et formulaire de procuration pour une rencontre le 9 mars 2017 à 19h00. À l’ordre du jour, mention : Budget amendé pour consultation. Signature de la procuration afin qu’un expert en la matière me représente.

Remise aux copropriétaires d’un nouveau budget et de verser une cotisation spéciale de 13 500,00$ pour des réparations aux copropriétés Refus de la copropriété de transmettre copie des contrats afin d’en prendre connaissance et procéder à une analyse. Copie disponible seulement sur ordinateur de l’administrateur. Aucune copie papier. Une expertise de la toiture arrière a été convenue lors de cette rencontre, expertise faite le 10 mars 2017. Remplacement de la toiture n’a pas lieu d’être au moins avant 5 ans. Refus de la copropriété de répondre à mes demandes concernant l’expertise pour la toiture.

La somme réclamée de 13 500,00$ sera payable le 1 er mai 2017. Le 10 mars 2017, une facture de la compagnie de gestion a été transmise au notaire, qui procédait à la conclusion de la vente de ma copropriété le 17 mars 2017, que le 591 de l’Atlantique devait la somme de 13 500 $ et ce avant même de recevoir l’expertise pour la toiture. M’informe qu’ils ne sont plus redevables vis-à-vis moi étant donné que je ne suis plus copropriétaire du 591 sauf que c’est en date du 10 mars 2017 que la facture pour le 591 de l’Atlantique fut adressée au notaire, date à laquelle j’étais toujours la copropriétaire.

La somme est présentement placée chez le notaire jusqu’au moment où la copropriété réclamera celle-ci soit le ou ver le 1er mai 2017. 6. Bien que le paiement soit dûment requis par mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer. » (sic) [ 3 ] CONSIDÉRANT que la

partie défenderesse Copropriété du 587 au 597 de l’Atlantique, représentée à l’audience par monsieur Yves Carbonneau et madame Sophie Bellemare, et Groupe Conseil Tapama, représenté à l’audience par madame Chantale Brouillette, refusent de payer la somme qui est réclamée pour les motifs ainsi énoncés à leur contestation datée du 1 er juin 2017 :

« 1. Le défendeur (DF001) est un syndicat de copropriété selon la déclaration numéro 11 126 803, publiée au registre foncier de Rouville, le 5 mars 2004, produite au dossier sous la cote D-1 . 2. Il est également dûment enregistré au Registre des Entreprises du Québec sous le numéro NEQ : 1162372677 et mentionne le nom des administrateurs et de leur fonction, produite au dossier de la cour sous la cote D-2 . 3. Le défendeur (DF002) est une compagnie de gestion de copropriétés à

titre de gestion simple et dûment enregistrée au Registre des Entreprises du Québec sous le numéro NEQ : 1166673930 et produite au dossier de la cour sous la cote D-3 . Bien que n’ayant jamais été mis en demeure, comparait de bonne foi. 4. La demanderesse, Mme Ginette Piché, lors de son achat d’une

partie privative a accepté de se soumettre à la déclaration de copropriété produite sous la cote D-1 . 5. Les défenderesses ont signé n contrat de gestion le 1 er octobre 2016. Lequel est produit au dossier de la cour sous la cote D-3A . Lors de la signature, les administrateurs de l’époque ont exposé à la compagnie de gestion qu’il y avait une anomalie majeure au niveau des murs pare-feu dans l’entre toit. Vu que les administrateurs avaient déjà débuté des démarches afin de régler cette anomalie.

La compagnie de gestion a pris la relève au niveau des entrepreneurs déjà contactés et auprès de nouveaux, ainsi qu’auprès de la municipalité de la Ville de Mont-Saint-Hilaire. La ville a alors décrété les devis qui devaient être suivis. 6. Après plusieurs demandes de soumissions auprès d’entrepreneurs en la matière, le conseil d’administration a reçu plus de 5 réponses. Ils ont choisi Groupe Luxor au montant de 44 211.11$, produit au dossier de la cour sous la cote D-4. 7. La

partie demanderesse avait à l’époque mise sa copropriété à vendre, elle avait reçu une offre d’achat conditionnelle à une inspection pré achat. 8. Le ou vers le 1er février 2017, la

partie demanderesse informait via courriel, les administrateurs que suite à la réception du rapport pré achat, il s’avérait qu’une fissure apparaissait par l’extérieur de la fondation. Dans ce courriel, elle mentionne qu’elle fait venir un expert pour soumissionner. Le conseil d’administration lui a répondu le 2 février 2017 que c’est la responsabilité du CA et qu’il s’en occupait. Lequel courriel est produit sous la cote D-5. 9. Que suite au courriel précédant, la demanderesse a envoyé un second courriel, produit sous la cote D-6, mentionnant que son soumissionnaire réparait le tout pour 550.00$ plus taxes avec une garantie de 5 ans. 10. Ce n’est que le 7 février 2017 que la

partie demanderesse a envoyé le nom du soumissionnaire sans toutefois fournir le document l’attestant. Le tout est produit au dossier de la cour sous la cote D-7 . 11. Le conseil d’administration, ayant la responsabilité de l’immeuble, s’est réuni d’urgence devant sa demande et a demandé à la

partie défenderesse (DF002) de procéder à des soumissions. Courriel produit au dossier de la cour sous la cote D-8 . 12. Le résultat a fait qu’il y avait plus d’une copropriété qui avait le même problème. Six fissures ont été détectées. Le conseil d’administration a alors décidé de faire exécuter toutes les réparations nécessaires pour la conservation des immeubles. 13. Les soumissions reçues sont toutes produites au dossier de la cour sous la même cote D- 9. La soumission de la

partie demanderesse, de M. Robinson de Fissure Expert, n’étant pas au montant de 550.00$ + tx, tel que la demanderesse l’expose, car au moment de ladite demande, M. Robinson n’a pas été informé du fait qu’il devait enlever le placoplâtre et le remettre et de peinturer le mur. Ce que la

partie demanderesse ne peut exécuter seule selon la déclaration initiale produite au dossier de la cour sous la cote D-1 . 14. Le ou vers le 17 février 2017 la demanderesse a été avisée qu’une compagnie avait été retenue au montant de 11 480.25$ taxes incluses, pour faire les travaux par l’extérieur étant donné que la réparation avait déjà été faite par l’intérieur et que pour maximiser celle- ci, elle devait se faire par l’extérieure dans les plus brefs délais, selon la température et condition météorologique. Le tout tel que le démontre à la cote D-4 . 15. De plus, la

partie demanderesse réclame une somme de 802.51$ pour fonds de prévoyance. Nous désirons les détails d’une telle réclamation vue que ce montant n’apparait à aucun endroit dans les états financiers et bilans de l’an dernier et que cette somme ne fait pas

partie de la cotisation spéciale. 16. Le 8 mars 2015, les administrateurs se sont réunis d’urgence afin de conclure les soumissions et ont adopté les montants finaux pour la cotisation spéciale, le tout tel que produit au dossier de la cour sous la cote D-10. 17. Les administrateurs de la copropriété ont suivi les directives de la déclaration de copropriété selon l’article 146 ou il est inscrit « que durant l’exercice financier, que les prévisions budgétaires adoptées sont insuffisantes pour rencontrer les dépenses, ils peuvent préparer un budget spécial à soumettre pour consultation à une assemblée spéciale des copropriétaires. »

a) Avis de convocation

b) Copie du budget amendé

c) Ordre du jour

d) Procuration Tous les documents ont été envoyés selon les règles le 2 mars 2017 par courriel avec un tableau de cotisation non complet considérant qu’il manquait des soumissions à venir. Le tout tel que produit au dossier de la cour sous la cote D-11.

Le procès-verbal de cette assemblée est déposé au dossier de la cour sous la cote D-11A. 18. La

partie demanderesse réclame au point 4 de sa demande, la somme 5 632.354 pour dommages, intérêts et préjudice sans fournir aucun détail. 19. Selon l’article 335 C.C.Q., « Le conseil d’administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d’autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l’exercice de certains de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l’assemblée qui suit. » 20. Pour ce qui est du point 5 de la demande, la demanderesse expose qu’une facture de la

partie défenderesse (DF002) a été envoyée au notaire. Ce n’est pas une facture, mais les réponses à ses questions, lesquelles sont toutes posées dans le cas de vente de copropriété. Nous avons seulement informé le notaire du nouvel acquéreur, tel que requis, qu’il y avait une cotisation spéciale de 13 500.00$ voté. 21. Toujours au point 5 de la demande de la demanderesse, pour ce qui est de l’expertise à refaire pour le toit, la décision ayant déjà été votée lors de la réunion des administrateurs, les administrateurs ne reviennent pas sur leur décision. 22.

Selon l’article 1039 C.C.C., « La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. » 23. La

partie demanderesse, Mme Ginette Piché, ne représente pas la collectivité, elle agit en son nom personnel et à son intérêt. Aucun autre copropriétaire n’a fait de représentation contraire à ses réparations nécessaires pour la conservation de l’immeuble. 24. Dans le cas où le jugement serait déclaré en faveur des parties défenderesses, ceux-ci demandent le remboursement des frais de cour auprès de la

partie demanderesse, avec intérêts et indemnité additionnelle. » (sic) [ 4 ] CONSIDÉRANT que de la preuve offerte par les parties, le Tribunal retient que le 8 mars 2017 (D-10), le conseil d’administration de la

partie défenderesse prenait une décision relative à l’imposition un budget spécial pour l’exécution de travaux de réparation à l’immeuble détenu en copropriété concernant les murs pare-feu et la toiture arrière; [ 5 ] CONSIDÉRANT qu’il appert également de la preuve que le 9 mars 2017, cette décision du conseil d’administration était soumise à une assemblée spéciale des copropriétaires, que tous les documents relatifs à cette prise de décision étaient disponibles au préalable, tel qu’il appert d’un avis donné le 2 mars 2017 (D-11); [ 6 ] CONSIDÉRANT qu’il appert que le conseil d’administration de l’immeuble a adopté un budget amendé pour les travaux relatifs à la réparation des murs pare-feu et de la toiture arrière, ainsi qu’une cotisation spéciale en découlant, payable le 1 er mai 2017, représentant une somme de 13 500 $ pour la demanderesse; [ 7 ] CONSIDÉRANT qu’il appert qu’il s’agissait de travaux de réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble; [ 8 ] CONSIDÉRANT qu’il appert de l’article 146 de la Déclaration de copropriété produite en preuve que le conseil d’administration a agi conformément aux dispositions de cet article, ainsi qu’aux articles 335 , 1039 et 1984 du Code civil du Québec ; [ 9 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal retient de la preuve offerte et du témoignage de la demanderesse Ginette Piché que sa réclamation est essentiellement fondée sur le fait qu’elle conteste la décision prise par le conseil d’administration le 8 mars 2017 relative à l’exécution de travaux de réparation de la toiture arrière de l’immeuble; [ 10 ] CONSIDÉRANT qu’au surplus, le Tribunal est d’avis que ce ne peut être devant la division des petites créances de la Cour du Québec que la demanderesse peut contester la décision prise par le conseil d’administration le 8 mars 2017, et source de sa réclamation; [ 11 ] CONSIDÉRANT que la preuve prépondérante a révélé qu’il s’agit d’une décision prise conformément à la Déclaration de copropriété et que bien qu’elle entraîne une cotisation spéciale de 13 500 $ pour la demanderesse, à l’époque en processus de vente de son unité d’habitation, elle n’en demeure pas moins valable et ne peut être source des dommages qu’elle réclame; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 12 ] REJETTE la demande, [ 13 ] CONDAMNE la demanderesse Ginette Piché à rembourser aux deux parties défenderesses les frais totaux de contestation de 250 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.