2018 QCCQ 9923, 2018 QCCQ 9923

JP2262 Ville de Gatineau c. Mantha 2018 QCCQ 9923 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU « Chambre civile » N°: 550-80-003954-167 DATE : Le 21 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE GATINEAU Appelante c.

ANDRÉ MANTHA Intimé et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Ville de Gatineau (la « Ville ») se pourvoit contre la décision du Tribunal administratif du Québec (« TAQ ») ayant fixé l’indemnité octroyée à monsieur Mantha suivant l’expropriation par la Ville de deux lots appartenant à ce dernier [1] .

CONTEXTE [ 2 ] Avant l’expropriation, la propriété de monsieur Mantha se composait de trois lots, immatriculés au cadastre du Québec sous les numéros suivants : 2.1. Le lot 1 105 701, d’une superficie de 71,8 m 2 , situé entre la rivière des Outaouais et la rue [...] (le « lot riverain »); 2.2. Le lot [...], d’une superficie de 861,2 m 2 , situé vis-à-vis du lot riverain, de l’autre côté de la rue [...] (le « lot central »); 2.3.

Le lot 1 505 835, d’une superficie de 1 899,9 m 2 , en prolongement du lot central, au nord de ce dernier (le « lot arrière »); [ 3 ] La résidence de monsieur Mantha est construite sur le lot central. Ce lot est partiellement situé en zone inondable, mais il est par ailleurs entièrement desservi (aqueduc et égouts). Le lot riverain, situé en zone inondable, est utilisé pour stationner deux voitures. Le lot arrière n’est pas desservi, ni constructible.

Il est clôturé et est utilisé par monsieur Mantha en tant que cour privée et lieu de récréation. [ 4 ] L’expropriation porte sur le lot riverain et le lot arrière, monsieur Mantha demeurant donc propriétaire du lot central. La Ville construit aussi une rue entre le lot arrière et le lot central, le long de ce qui constitue maintenant la limite nord de la propriété de monsieur Mantha. [ 5 ] La réclamation et l’offre détaillées sont ainsi formulées : 5.1.

Offre détaillée : Indemnité principale : Valeur du lot riverain : 19 800 $ Valeur du lot arrière : 70 400 $ Coût déprécié des améliorations au sol : 30 000 $ Total de l’indemnité principale : 120 200 $ Indemnité accessoire : Dépréciation au résidu : 45 700 $ Troubles et ennuis : 2 000 $ Total de l’indemnité accessoire : 47 700 $ Indemnité totale : 167 900 $ 5.2. Réclamation détaillée :

Valeur du lot riverain : 19 700 $ Valeur du lot arrière: 261 200 $ Valeur des aménagements au terrain : 30 000 $ Total de l’indemnité principale : 310 900 $ Perte de valeur marchande : 46 300 $ Perte de convenance résultant de la rue arrière et d’un stationnement public à l’arrière de la propriété : 46 300 $ Perte d’un stationnement : 60 300 $ Perte de valeur patrimoniale : 100 000 $ Frais d’expertise : À venir Frais de cadastre : 1 200 $ Troubles, ennuis et inconvénients : 2 000 $ Total des dommages : 256 100 $ Indemnité totale : 567 000 $ [ 6 ] L’indemnité accordée à monsieur Mantha par le TAQ se décline ainsi : Valeur du lot riverain : 19 800 $ Valeur des aménagements du lot riverain : 4 500 $ Valeur du lot arrière : 180 490 $ Valeur des aménagements du lot arrière : 25 500 $ Perte de valeur marchande : 73 200 $ Perte de stationnement : 7 000 $ Valeur de convenance et patrimoniale : 46 000 $ Certificat de localisation : 1 200 $ Troubles et ennuis : 2 000 $ Indemnité définitive : 359 690 $ [ 7 ] Le TAQ ordonne en outre à la Ville de payer les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 de la

Loi sur l’expropriation [2] sur l’indemnité définitive, avec les frais de justice comprenant la totalité des frais d’expertise encourus par monsieur Mantha, soit 37 486,38$.

QUESTIONS EN APPEL [ 8 ] Il s’agit de déterminer s’il y a lieu d’intervenir en raison des erreurs que le TAQ aurait commises : 8.1. en écartant l’entente entre les parties sur le dommage au résidu (ou perte de valeur marchande) résultant de l’expropriation du lot riverain, sans d’abord en avoir avisé les parties et sans leur avoir donné, le cas échéant, l’opportunité de faire une preuve et de présenter leurs observations à ce sujet; 8.2. en accordant à monsieur Mantha une indemnité pour perte de valeur de convenance et de valeur patrimoniale; 8.3. en retenant le taux unitaire de 190 $/m 2 pour l’évaluation du lot arrière; 8.4. en ordonnant à la Ville de payer l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 de la

Loi sur l’expropriation. ANALYSE 1) La mise de côté de l’entente sur le dommage au résidu

a) Décision du TAQ et position des parties [ 9 ] Durant son délibéré et sans en avoir avisé les parties, le TAQ écarte proprio motu leur entente quant à l’impact de l’expropriation sur la valeur du lot central. Voici comment il s’en exprime : [98] Tel que mentionné plus haut, les parties avaient convenu entre elles d’un montant de 46 000 $ à

titre de perte de valeur marchande du lot [...] en raison de l’expropriation du terrain situé au bord de l’eau. [99] Ce montant représente 10 % de la valeur marchande du lot [...], comprenant la propriété résidentielle de M.

Mantha, sis au […], établi à 460 000 $. [100] Il appert que ce pourcentage de 10 % est en lien avec ce que l’on appelle communément la règle de DREW. [101] Cependant, la règle de DREW s’applique dans les situations où il est difficile de quantifier adéquatement le dommage causé par l’expropriation. [102] Or, dans le présent dossier, le Tribunal constate qu’il est facile de quantifier la perte de valeur causée par l’expropriation du terrain riverain à la rivière (lot 1 105 701). [103] C’est ainsi que la preuve, tant de la

partie expropriante que de la

partie expropriée, a démontré que le terrain riverain faisant l’objet de l’expropriation se transige à un taux unitaire de 275 $/m 2 . [104] Quant au terrain de M. Mantha, lot [...], la preuve démontre qu’un tel terrain, ne possédant qu’une vue sur la rivière, se transige à un taux unitaire de 190 $/m 2 , soit le taux retenu par le Tribunal.

[105] La différence du taux unitaire du terrain riverain, avec tous les avantages décrits plus haut, et du terrain n’ayant qu’une vue sur la rivière est donc de 85 $/m 2 . [106] Par conséquent, la perte de valeur du terrain résidentiel de M. Mantha en raison de l’expropriation du terrain riverain est de 73 200 $ (861,2 m 2 x 85 $/m 2 ). [107] De plus, en raison de la perte de l’avantage que possédait M. Mantha à savoir l’accès au quai et à la mise à l’eau d’embarcations, le Tribunal retient des propos émis par le procureur de la

partie expropriante lors de l’audience, que cette dernière s’engage à accorder un droit à quai de la nature d’une servitude en relation avec la Marina devant être construite par la Ville de Gatineau. (Références omises.) [ 10 ] La Ville plaide que le TAQ ne pouvait écarter l’entente entre les parties sans d’abord les en aviser. Elle invoque l’

article 142 de la

Loi sur la justice administrative [3] , qui prévoit que le TAQ ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit ou de fait relevés d’office par un membre, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, sauf celles d’entre elles qui ont renoncé à exposer leurs prétentions. [ 11 ] Selon la Ville, il s’agit là d’une question de droit qui ne relève pas du domaine de spécialisation du TAQ. La norme d’intervention est donc celle de la décision correcte. [ 12 ] Monsieur Mantha ne se prononce pas sur la norme d’intervention applicable à cette question.

Sur le fond, il soutient que le TAQ n’était pas lié par l’entente, que ce dernier a suffisamment motivé sa décision de l’écarter et que quoi qu’il en soit, la Ville n’établit pas en quoi la conclusion du TAQ sur le dommage au résidu, qui procède des conclusions de l’expert de la Ville sur la valeur du lot résiduel [4] , est erronée. Puisque l’indemnité accordée à ce

titre par le TAQ s’appuie sur l’opinion de valeur du terrain de l’expert de la Ville elle-même, cette dernière ne pourrait, sans désavouer celui-ci, prétendre subir un préjudice de la mise de côté de l’entente sur le dommage au résidu. De la même manière, une preuve complète de la valeur de terrain ayant été administrée par les parties – et le calcul que fait le TAQ pour évaluer le dommage au résidu étant exclusivement basé sur les données que cette preuve recèle – la Ville ne démontre pas en quoi son droit d’être entendue aurait été compromis.

b) Décision sur la mise de côté d’une entente [ 13 ] La position de la Ville au sujet de la norme d’intervention est mal fondée. L’article 142 LJA énonce certes une règle de droit, mais cela ne suffit pas, tant s’en faut, pour conclure que la décision du TAQ doit être analysée à l’aune de la rectitude. Au contraire, la règle de droit dont il est question ici est énoncée dans une loi étroitement liée au mandat du TAQ et dont il a une connaissance approfondie : cette règle s’attache à l’équité de la procédure particulière régissant le TAQ [5] .

La présomption d’application de la norme de la décision raisonnable s’applique donc et elle n’a pas été repoussée par la Ville. [ 14 ] Sur le fond, il est de jurisprudence constante que le TAQ n’est pas lié par les ententes entre les parties [6] . La LJA lui permet même, s’il considère qu’elles sont source d’injustice, d’écarter les ententes et décisions que constate formellement le procès-verbal dressé au terme d’une conférence préparatoire : 127 . Un procès-verbal de la conférence préparatoire est dressé, signé par les parties et le membre qui les a convoquées.

Les ententes et décisions qui y sont rapportées gouvernent pour autant le déroulement de l’instance, à moins que le Tribunal, lorsqu’il entend l’affaire, ne permette d’y déroger pour prévenir une injustice . [Soulignement ajouté.] [ 15 ] Une observation s’impose à la lecture de cette disposition : c’est lorsqu’il entend l’affaire , et non durant son délibéré, que le TAQ peut permettre de déroger aux ententes et décisions constatées au procès-verbal d’une conférence préparatoire.

Si une telle permission est accordée, c’est donc à l’audience, et la possibilité pour les parties de réagir par tout moyen qu’elles jugent approprié est alors sauve. [ 16 ] De la même manière, l’article 142 LJA ne permet guère d’envisager « un certain nombre de conclusions raisonnables » offrant au TAQ la possibilité de « librement opter pour l'une ou l'autre des différentes solutions rationnelles acceptables » [7] : le TAQ ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit ou de fait relevés d’office par un membre, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations . [ 17 ] En l’espèce, le TAQ a relevé d’office que l’application de la règle de Drew [8] pour quantifier le dommage au résidu était inappropriée, puisqu’il ne s’agit pas d’une situation « où il est difficile de quantifier adéquatement le dommage causé par l’expropriation ». [ 18 ] Quelle que soit la justification qu’il puisse offrir a posteriori , il demeure que lorsqu’il rend sa décision, le TAQ n’a pas invité les parties à présenter leurs observations sur la possibilité d’évaluer le dommage au résidu autrement que par l’application de cette règle jurisprudentielle.

Il s’agit manifestement d’une contravention à la règle qu’énonce le texte clair de l’article 142 LJA. [ 19 ] Cela étant, compte tenu de la norme d’intervention applicable, la question n’est pas de savoir si la décision est entachée d’une erreur de droit, mais bien de savoir si elle est raisonnable : [10] En rejetant la requête en révision judiciaire de l’appelante, la juge saisie du dossier en Cour supérieure a écrit ce qui suit : [57] Quant à la notion d’utilisation, la Cour du Québec a démontré, jurisprudence à l’appui, que l’interprétation et l’application faites par le TAQ de l’article 204 LFM ne résistent pas à l’analyse.

Ainsi, le fait de tenir compte des heures réservées, mais non utilisées par les Frères Maristes, constitue une deuxième erreur manifeste et déterminante. Comme une décision mal fondée en droit ne peut pas

être une «issue possible acceptable», selon les paramètres élaborés par la Cour suprême dans l’arrêt Dunsmuir, la Cour du Québec étaitbien fondée d’intervenir. Cette manière d’aborder le caractère raisonnable ou déraisonnable de la décision du TAQ inverse l’analyse et dénote uneincompréhension du processus de révision judiciaire et de sa finalité.

Hors les rares cas d’ultra vires ou de question de compétence, il nes’agit jamais de déterminer si une décision est mal fondée en droit, et donc hors du cadre des issues raisonnables, mais de déterminer siune issue est raisonnable, auquel cas la décision ne peut être mal fondée en droit.[9] [Soulignement ajouté.] [20] Ici, la Ville reproche au TAQ une contravention évidente à une règle de droit claire. Là n’est cependant pas « l’issue » dont ondoit déterminer si elle fait

partie de celles pouvant se justifier en regard des faits et du droit : cette contravention, clairement avérée, c’estl’arbre qui masque la forêt. L’issue, c’est d’avoir accordé 73 200 $ à monsieur Mantha au

titre du dommage au résidu de sa propriété,plutôt que de retenir l’entente entre les parties sur ce point et de lui octroyer 46 000 $. [21] Or, à cet égard, force est de constater que malgré la violation de la règle de droit énoncée à l’article 142 LJA, la décision duTAQ, dont les motifs sont reproduits plus haut, est justifiée et découle d’un processus décisionnel transparent et intelligible.

Surtout,comme le plaide monsieur Mantha, le TAQ ne se sert de rien d’autre, pour y parvenir, que de la preuve des valeurs de terrain que lesparties ont administrée devant lui. [22] Dans une affaire d’expropriation où la Ville de Laval se plaignait elle aussi d’une violation des règles fondamentales de justicenaturelle, monsieur le juge Chouinard, aux pages 17 et suivantes de son opinion concurrente déposée au soutien d’un arrêt unanime de laCour d’appel, écrivait[10] : Ville de Laval soutient que la Chambre a manifestement erré en établissant une période d'attente quant à la réalisation du potentiel desterrains expropriés, alors qu'une telle question n'avait même pas été abordée par les parties.

De plus, elle ajoute que la Chambre s'est estremise à sa décision antérieure de Semeniuk alors que jamais les parties n'avaient été invitées à se prononcer ou à fournir quelquecommentaire que ce soit quant à cette décision. (…) Elle soutient que la Chambre dans sa fonction d'enquête ne peut considérer une preuve obtenue sans que celle-ci ne soit préalablementsoumise aux parties qui, alors, devraient pouvoir en discuter, la contredire, ou même la compléter ou y suppléer par une preuve nouvelle.

L'appelante base sa prétention sur plusieurs arrêts de notre Cour (…) qui ont traité certains cas d'ouverture d'enquête par la Chambre etde preuve nouvelle résultant d'une telle enquête et de la décision d'en informer les parties, alors invitées à les commenter. (…) La prétention de l'appelante, bien que fondée en principe, m'apparaît difficilement applicable à la présente espèce.

En effet, la Chambren'a procédé à aucune enquête distincte ou différente de celle à la base de la présente décision en appel, relativement à la déterminationd'une période d'attente. (…) Nulle part dans ces décisions ne retrouve-t-on l'obligation pour la Cour de Québec, Chambred'expropriation, de soumettre aux parties une relation tirée de ses propres connaissances ou encore de ses décisions antérieures, du seulfait que celles-ci sont considérées comme un élément nouveau par les parties. D'ailleurs, dans l'espèce sous étude, aucune nouvellepreuve au dossier n'a résulté d'une enquête menée par la Chambre.

Celle-ci n'a procédé à aucune enquête distincte ou différente de celleà la base de la présente décision en appel, relativement à la détermination d'une période d'attente. Les rapports des deux experts et destémoignages fournissaient tous les faits pertinents. (…) Quant à la référence de l'appelante à l'article 23 de la Charte des droits et libertés de la personne et aux règles de justice naturelle, ellevoudrait tirer

partie de l'arrêt SITBA c. Consolidated-Bathurst Packaging Ltd., (CSC), [1990] 1 R.C.S. 282. La Coursuprême du pays rappelait que les exigences de la justice naturelle varient selon les circonstances de chaque affaire, de la nature del'enquête, des règles qui régissent le tribunal impliqué de même que de la question traitée. On y ajoutait la nécessité de distinguerlorsqu'il s'agit de tribunaux administratifs ou spécialisés, les discussions portant sur des questions de faits de celles portant sur desquestions de droit ou de politique générale.

En matière de faits, les parties devraient obtenir une possibilité raisonnable de corriger ou decommenter tout énoncé pertinent qui contredit leur point de vue. En sens inverse, une telle possibilité n'aurait pas sa raison d'être lorsqueles arguments juridiques ou de politique ne soulèvent pas de question de faits, les parties ayant eu le loisir d'exercer leur droit, deprésenter leur cause à leur façon, de prévoir, de soulever, de répondre aux arguments qui leur sont favorables ou défavorables.

Lesrègles de justice naturelle doivent être conciliées avec les caractéristiques et les exigences du processus décisionnel des tribunauxspécialisés et les droits des parties, en matière procédurale. (Cain c. Conseil d'administration de l'Université de Colombie Britannique,[1981] R.C.S. 1105). Dans la présente espèce, l'inspiration tirée par la Chambre de sa récente ordonnance dans Semeniuk ne référait à aucun élément nouveaude preuve par rapport à celle présentée. De plus, elle touchait l'évaluation d'un terrain voisin. L'ordonnance devait être connue desparties.

Rien n'interdisait à la Régie de s'y référer. [Soulignements ajoutés.] [23] Ces enseignements sont parfaitement applicables ici. [24] En conclusion sur la première question en appel, malgré la contravention à la règle de droit qu’énonce l’article 142 LJA, ladécision entreprise est raisonnable et il n’y a pas lieu d’intervenir. 2) Octroi d’une indemnité pour perte de valeur de convenance et de valeur patrimoniale

a) Décision du TAQ et position des parties [25] Le TAQ opine qu’en l’espèce, la perte de valeur de convenance et la perte de valeur patrimoniale se confondent.

Considérantque l’expropriation a privé monsieur Mantha « d’un milieu de vie paisible, agrémenté par le grand terrain arrière qui servait de zonetampon entre sa maison et le parc de la Baie », ce qui constitue « un changement drastique » dans son quotidien, et que les travauxréalisés par la Ville, soit la construction d’une nouvelle voie publique et l’aménagement de stationnements aux abords de sa propriété« ont un impact direct sur [sa] qualité de vie », le TAQ accorde à monsieur Mantha une indemnité couvrant ces deux postes deréclamation, déterminée à l’aide de la règle de Drew, de 46 000 $[11]. [26] La Ville considère que le TAQ ne pouvait « se tromper sur le concept juridique de valeur de convenance » et que cette questionest donc soumise à la norme d’intervention de la décision correcte[12]. [27] Sur le fond, la Ville plaide que l’octroi d’une indemnité au

titre de la perte de valeur de convenance et de valeur patrimonialefait double emploi avec celle consentie pour le dommage au résidu, puisque les éléments retenus par le TAQ pour l’accorder ne sont paspersonnels et exclusifs à monsieur Mantha mais seraient considérés et appréciés par quiconque de la même manière qu’ils l’étaient parcelui-ci, de sorte que ces éléments se reflètent dans la valeur marchande. [28] Monsieur Mantha avance que la norme d’intervention sur cette question est celle de la décision raisonnable[13]. Sur le fond, ilsoutient que la décision du TAQ prend appui dans la preuve et qu’elle fait

partie des issues possibles acceptables pouvant se justifier enregard des faits et du droit[14].

b) Décision sur l’octroi d’une indemnité pour perte de valeur de convenance et perte de valeur patrimoniale [29] Aucune des exceptions à la présomption d’application de la norme d’intervention de la décision raisonnable n’est invoquée parla Ville. Au risque de se répéter, il ne suffit pas que la notion de valeur de convenance constitue un « concept juridique » pour que lanorme de la décision correcte s’applique. Cette notion est centrale et spécifique au domaine hautement technique et spécialisé del’expropriation, domaine dans lequel le TAQ détient et exerce une expertise pointue.

La norme d’intervention est donc celle de ladécision raisonnable. [30] Selon la Ville, le TAQ ne fait aucune analyse du concept de valeur de convenance et il erre en retenant à ce

titre des élémentsque tout acheteur éventuel apprécierait de la même manière que monsieur Mantha. Elle reproche au TAQ de considérer desaménagements qui n’ont, d’une part, rien de particulier (i.e., la construction d’une clôture et la plantation d’arbres) et qui, d’autre part,ont fait l’objet d’une indemnisation pour les améliorations au sol sur le lot arrière, à hauteur de 25 500 $, suivant une entente entre lesparties. La Ville considère que l’appréciation par le TAQ de l’impact de l’expropriation sur l’intimité et la quiétude de monsieur Manthaest erronée.

Le TAQ aurait également accordé une importance indue à la relocalisation des stationnements à proximité de la propriété demonsieur Mantha. [31] Plaidant sur la base de ce qui précède que l’indemnité accordée pour la perte de valeur de convenance ou patrimonialecorrespond en fait à une indemnité pour perte de valeur marchande ou dommage au résidu, la Ville avance que l’indemnité reçue parmonsieur Mantha à ce

titre (46 000 $ + 73 200 $) s’élève à 26 % de la valeur de l’immeuble résiduel, ce qui serait contraire à lajurisprudence. [32] Au terme de quatre journées de procès et d’une visite des lieux, le TAQ conclut que l’expropriation cause effectivement àmonsieur Mantha une perte de valeur de convenance, ou patrimoniale, c’est-à-dire un préjudice personnel et exclusif à ce dernier, qui neserait pas subi comme tel par un autre propriétaire et qui ne se reflète pas dans l’indemnité octroyée pour la perte de valeur marchande. [33] L’on se situe ici au cœur de l’exercice par le TAQ de sa compétence spécialisée. [34] Le TAQ aurait peut-être pu être plus explicite dans l’exposé de son raisonnement sur la valeur de convenance.

Il en demeureque sa démarche est globalement intelligible et transparente et que le résultat auquel il parvient, lorsque l’on examine les rapports desexperts et le témoignage qu’ils ont rendu, appartient aux issues possibles acceptables pouvant se justifier en regard des faits et du droit : [14] Je ne suis pas d’avis que, considéré dans son ensemble, l’arrêt Dunsmuir signifie que l’« insuffisance » des motifs permet à elleseule de casser une décision, ou que les cours de révision doivent effectuer deux analyses distinctes, l’une portant sur les motifs etl’autre, sur le résultat (Donald J. M. Brown et John M.

Evans, Judicial Review of Administrative Action in Canada (feuilles mobiles),§§12:5330 et 12:5510). Il s’agit d’un exercice plus global : les motifs doivent être examinés en corrélation avec le résultat et ils doiventpermettre de savoir si ce dernier fait

partie des issues possibles. Il me semble que c’est ce que la Cour voulait dire dans Dunsmuir eninvitant les cours de révision à se demander si « la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité » (par. 47). [15] La cour de justice qui se demande si la décision qu’elle est en train d’examiner est raisonnable du point de vue du résultat et desmotifs doit faire preuve de « respect [à l’égard] du processus décisionnel [de l’organisme juridictionnel] au regard des faits et du droit »(Dunsmuir, par. 48).

Elle ne doit donc pas substituer ses propres motifs à ceux de la décision sous examen mais peut toutefois, si elle lejuge nécessaire, examiner le dossier pour apprécier le caractère raisonnable du résultat. [16] Il se peut que les motifs ne fassent pas référence à tous les arguments, dispositions législatives, précédents ou autres détails que lejuge siégeant en révision aurait voulu y lire, mais cela ne met pas en doute leur validité ni celle du résultat au terme de l’analyse ducaractère raisonnable de la décision.

Le décideur n’est pas tenu de tirer une conclusion explicite sur chaque élément constitutif duraisonnement, si subordonné soit-il, qui a mené à sa conclusion finale (Union internationale des employés des services, local no 333 c.Nipawin District Staff Nurses Assn., (CSC), [1975] 1 R.C.S. 382, p. 391). En d’autres termes, les motifs répondent auxcritères établis dans Dunsmuir s’ils permettent à la cour de révision de comprendre le fondement de la décision du tribunal et dedéterminer si la conclusion fait

partie des issues possibles acceptables.[15] [35] La critique que fait la Ville de la décision du TAQ sur la perte de valeur de convenance ne permet pas d’identifier « un élémentde preuve univoque » faisant obstacle à la conclusion à laquelle il parvient à ce

titre :

A) Norme d’intervention en matière de preuve par expert [21] Par son premier moyen, l’appelante conteste la façon dont le juge a traité la preuve versée au dossier par l’expert cité en demande. Puisque dans ce dossier la question de l’évaluation du préjudice est elle aussi indissociable de la preuve fournie par les deux experts entendus au procès, les premier et cinquième moyens se chevauchent et appellent les mêmes commentaires liminaires. [22] Les experts témoignent sur des faits, à l’égard desquels il est habituel qu’ils expriment une opinion.

Il n’en demeure pas moins qu’une expertise porte essentiellement sur des faits : c’est pourquoi elle est un objet de preuve. [23] Lors de l’audition du pourvoi, la formation qui entendait l’appel a indiqué à l’avocat de l’appelante par les questions qu’elle lui adressait, qu’elle s’interrogeait sur l’impact en l’espèce de l’arrêt Housen c. Nicholaisen et de la jurisprudence inscrite dans le sillage de cet arrêt de principe .

Concédant que la norme d’intervention est « plus complexe » (ou plus exigeante) en matière de questions de fait, l’avocat de l’appelante a répondu que le problème se situait ici au stade de l’application des principes pertinents. Il est impossible, a-t-il soutenu, de trancher de tels moyens d’appel « ab initio », sans avoir étudié le dossier et sans avoir entendu toute l'argumentation des parties. [21] Cette réponse, qui n’est pas fausse, est cependant ambiguë et incomplète. « Étudier le dossier » ne signifie pas refaire le procès.

Dans le domaine des faits, les rôles respectifs d’une juridiction de première instance et d’une juridiction d’appel sont dictés en grande

partie par des considérations institutionnelles. Un juge de première instance, tout le monde le sait, a l’avantage de scruter la preuve documentaire ou matérielle, de voir et d’entendre les témoins, et d’assister au déroulement linéaire de la preuve, au rythme auquel les parties l’administrent. Un juge d’appel a l’avantage d’être saisi longtemps avant l’audience d’un dossier qui, en principe, contient déjà toute la preuve, ou du moins tout ce qui est pertinent au pourvoi.

Il peut donc d’emblée demander aux avocats des éclaircissements sur le contenu du dossier et, comme il travaille avec les transcriptions des témoignages (ce qui est rarement le cas en première instance), il peut faire des recoupements pour confronter les informations contradictoires ou divergentes que contiennent presque tous les dossiers litigieux.

Mais il ne voit ni n’entend les témoins et, surtout, les contraintes de temps que lui impose sa fonction ne lui permettent pas de refaire ce que l’on attend d’un juge de première instance, c’est-à-dire un examen minutieux de la preuve au rythme auquel elle fut présentée par les parties au procès. Hors les cas qui ne laissent pas de place au doute, il est donc mal placé pour réévaluer la crédibilité des témoins. Il lui faut par ailleurs compter sur l’assistance des avocats pour repérer et évaluer les prétendues erreurs de fait sur lesquelles se fonde une partie.

D’où il suit qu’affirmer sans plus de précision qu’une conclusion de fait « est contraire à l’ensemble de la preuve » n’est d’aucune utilité en appel. Et prétendre qu’une chose est « manifeste » ne suffit pas à la rendre telle. À mon avis, c’est dans ce sens que doivent se comprendre les propos du juge Fish quand il écrivait ce qui suit dans l’arrêt H.L. c. Canada (Procureur général) : … en plus de sa résonance, l'expression « erreur manifeste et dominante » contribue à faire ressortir la nécessité de pouvoir « montrer du doigt » la faille ou l'erreur fondamentale.

Pour reprendre les termes employés par le juge Vancise, [TRADUCTION] « [l]a cour d'appel doit être certaine que le juge de première instance a commis une erreur et elle doit être en mesure de déterminer avec certitude l'erreur fatale » ( Tanel , p. 223, motifs dissidents, mais pas sur ce point). « Montrer du doigt » signifie autre chose qu’inviter la Cour à porter un regard panoramique sur l’ensemble de la preuve : il s’agit de diriger son attention vers un point déterminé où un élément de preuve univoque fait tout simplement obstacle à la conclusion de fait attaquée .

Si cette conclusion de fait, dont on a ainsi démontré qu’elle était manifestement fausse, compromet suffisamment le dispositif du jugement, l’erreur sera qualifiée de déterminante et justifiera la réformation du jugement. [16] [ 36 ] Le TAQ faisait face ici à un débat d’opinions entre deux évaluateurs chevronnés, dans une matière qui n’a rien de la science exacte. Le TAQ a adopté une position faisant manifestement

partie des issues possibles. C’était à lui de donner son opinion sur l’indemnité appropriée et il n’appartient pas au Tribunal d’y substituer la sienne. [ 37 ] La décision entreprise est motivée et procède d’un raisonnement intelligible et transparent. L’on peut être en désaccord avec la conclusion du TAQ sur la perte de valeur patrimoniale, il reste que celle-ci fait

partie de celles auxquelles, à la lumière de la preuve et des principes juridiques applicables, il était rationnellement permis d’arriver. [ 38 ] Il n’y a donc pas lieu d’intervenir. 3) L’évaluation du lot arrière

a) Décision du TAQ et position des parties [ 39 ] Les motifs du TAQ se retrouvent aux paragraphes 82 à 97 de la décision a quo . [ 40 ] Essentiellement, le TAQ rejette les approches des deux experts, puisqu’il considère qu’aucune des transactions utilisées par ceux-ci n’est probante, soit parce que la Ville y est partie, ou parce que les immeubles transigés ne sont pas comparables au sujet. En accord avec l’expert de monsieur Mantha, il considère que le taux unitaire du lot arrière, en raison de sa grande superficie, doit représenter la moitié de celui du lot central.

Il écarte cependant l’opinion de cet expert sur le taux unitaire applicable au lot central, de 275 $/m 2 , y préférant celle de l’expert de la Ville, soit 190 $/m 2 . C’est ainsi que le TAQ conclut au taux de 85 $/m 2 pour l’évaluation du lot arrière. [ 41 ] Selon la Ville, ce procédé n’est pas rationnel, ne s’appuie pas sur la preuve et ne correspond à aucune approche reconnue en évaluation immobilière. À son avis, le TAQ n’avait d’autre alternative que de retenir le taux unitaire de 74 $/m 2 , avant dépréciation, soit le taux le plus élevé provenant des ventes D-8 et D-12 de son expert.

Elle considère que le TAQ n’aurait pas dû écarter ces ventes au seul motif que la Ville y agissait en tant que vendeur, puisque ces transactions impliquaient des acheteurs non sollicités et bien informés. Le TAQ aurait dû tenir compte de la politique de la Ville de Gatineau qui lui interdit de vendre un immeuble pour une considération inférieure à sa juste valeur marchande. Vu l’absence de ventes d’immeubles comparables entre parties privées, il y avait lieu pour le TAQ de recourir aux seules transactions disponibles, soit celles retenues par son expert, même si elles impliquaient un corps publics.

[ 42 ] Monsieur Mantha reconnaît que l’évaluation du lot arrière représentait un défi. Cependant, il considère que la conclusion du TAQ sur ce point est raisonnable. Au sujet de la vente D-12, d’où provient le taux de 74 $/m 2 , il relève, outre le fait que la Ville y est partie, que la vente est faite sans garantie légale, puisque l’immeuble en question est possiblement contaminé. Enfin, cette vente intervient alors que des procédures d’expropriation par la Ville sont en cours à l’égard d’une autre

partie du même terrain [17] . Le TAQ a donc eu triplement raison de l’écarter.

b) Décision sur l’évaluation du lot arrière [ 43 ] Les parties conviennent que la norme d’intervention sur cette question est celle de la décision raisonnable. Elles ont raison. [ 44 ] Rappelons en premier lieu que le TAQ n’est pas lié par les opinions des experts et qu’il lui est loisible de n’en retenir aucune.

Il est donc faux de soutenir, comme le fait l’appelante au sujet de la vente D-12 de son expert, que « s’agissant de la meilleure preuve disponible, le TAQ devait accepter cette preuve faite devant lui comme la plus pertinente » [18] . [ 45 ] Le TAQ faisait face à deux visions opposées quant à l’évaluation du lot arrière [19] . De toute évidence, il a préféré celle de l’expert de monsieur Mantha, selon lequel ce lot était, du point de vue de l’exproprié, le prolongement naturel de sa propriété [20] .

Les données paritaires pertinentes pour l’évaluation du lot central l’étaient donc aussi pour celle du lot arrière, d’où l’application, avant dépréciation pour tenir compte de la grande superficie (selon la règle du pouce) [21] , du même taux unitaire aux deux lots. [ 46 ] Au-delà des critiques que l’on peut faire des motifs exprimés pour rejeter telle ou telle vente considérée par l’expert de la Ville, c’est cette différence fondamentale dans la démarche de recherche de la valeur qui explique que le TAQ n’adhère pas aux conclusions de ce dernier. [ 47 ] Il n’est d’ailleurs pas anodin de noter que dans un contexte de taxation, la Ville elle-même considère que le lot arrière et le lot central ne sont pas normalement destinés à être vendus séparément, comme le démontrent les données municipales extraites de son rôle d’évaluation foncière [22] . [ 48 ] Dans un contexte d’expropriation, où l’on ne recherche pas une valeur marchande mais bien une valeur au propriétaire, il n’était donc pas illogique ou déraisonnable de ne pas tenir compte des contraintes de développement affectant le lot arrière, puisque l’usage optimal de ce lot, soit le prolongement de la propriété résidentielle de monsieur Mantha [23] , fait en sorte qu’il n’était pas destiné à être développé. [ 49 ] L’on se situe ici en plein cœur de l’expertise du TAQ en évaluation immobilière.

La déférence est de mise. [ 50 ] La décision du TAQ sur ce point est motivée et son raisonnement, lorsque l’on considère la différence entre les deux visions qui lui étaient présentées et parmi lesquelles il a manifestement opté, est intelligible et transparent. Il n’y a donc pas lieu d’intervenir. 4) L’indemnité additionnelle [ 51 ] Cette question a été autorisée uniquement parce que si la Ville avait eu gain de cause sur les trois premières, l’écart entre l’offre détaillée et l’indemnité définitive s’en serait trouvé considérablement réduit. L’appel sur cette question doit donc également échouer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : rejette l’appel, avec frais de justice. __________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. Me Pierre McMartin BEAUDRY, BERTRAND s.e.n.c.r.l. Pour l’appelante M e Jean-Charles Phillips Mantha, Phillips Pour l’intimé