2010 QCCQ 3619, 2010 QCCQ 3619

Laval (Ville de) c. Frères maristes d'Iberville 2010 QCCQ 3619 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre Civile » N° : 540-80-000744-042 540-80-000754-041 DATE : 28 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 540-80-000744-042 VILLE DE LAVAL

Partie APPELANTE c. LES FRÈRES MARISTES D'IBERVILLE

Partie INTIMÉE 540-80-000754-041 LES FRÈRES MARISTES D'IBERVILLE

Partie APPELANTE INCIDENTE c. VILLE DE LAVAL

Partie INTIMÉE INCIDENTE ______________________________________________________________________ JUGEMENT EN APPEL ______________________________________________________________________ TABLE DES MATIÈRES PRÉAMBULE….. 3 1- LES REPRÉSENTATIONS DES PARTIES 5 1.1 L'EXEMPTION DU COLISÉE 5

a) Les prétentions de Laval 5

b) Les prétentions des Frères Maristes 8 1.2 L'ABSENCE D'INSCRIPTION AU RÔLE DE 2866 11

a) Les prétentions des Frères Maristes 11

b) Les prétentions de Laval 11 2- LES NORMES DE CONTRÔLE APPLICABLES 12

3- ANALYSE ET DÉCISION 22

A) L'UTILISATION DU COLISÉE 22 1o Analyse de la décision du TAQ 22 2o Les règles applicables à la double utilisation 27 3o Les conclusions sur la question 1 41

B) L'ABSENCE D'INSCRIPTION AU RÔLE DE 2866 42 1o Analyse de la décision du TAQ 42 2o Examen de la question 44 3o La conclusion sur la question 2 45 4- LE DISPOSITIF 45 PRÉAMBULE [ 1 ] Le présent litige porte sur le rôle triennal 2001, 2002 et 2003 de Ville de Laval ( rôle 2001 ) concernant le Colisée , aussi connu sous le nom de « Centre sportif de Laval » . Le Colisée est la propriété des Frères Maristes d'Iberville (« les Frères Maristes »).

L'immeuble a fait l'objet des inscriptions suivantes par l'évaluateur [1] : IMPOSABLE NON IMPOSABLE TOTAL TERRAIN 285 000 $ 122 200 $ 407 200 $ BÂTISSE 1 185 000 $ 507 800 $ 1 692 800 $ TOTAL 1 470 000 $ 630 000 $ 2 100 000 $ [ 2 ] Les Frères Maristes demandent à l'époque une révision de la valeur inscrite au rôle pour la réduire à 625 000 $. Ils demandent aussi de hausser le pourcentage d'exemption de taxes de 30 % à 100 % puisque le Colisée sert aux activités pédagogiques du Collège Laval (article 204 (17

o) de la

Loi sur la fiscalité municipale ) « LFM » [2] . Le Collège Laval est également la propriété des Frères Maristes. [ 3 ] Suite au refus de l'évaluateur de Ville de Laval (« Laval ») de réviser ses inscriptions, les Frères Maristes déposent le 6 mars 2002 un recours devant la

section des Affaires Immobilières du Tribunal administratif du Québec (« TAQ »).

L'évaluateur de Laval recommande alors le retrait total de l'exemption de taxes car, selon lui, l'immeuble est totalement imposable vu le bail existant depuis 1993 en faveur de la compagnie 2866-0645 Québec inc. (« 2866 ») qui opère le Colisée comme centre sportif privé à des fins commerciales. [ 4 ] Le 21 mai 2004, le TAQ décide en substance ce qui suit [3] : 1- le Colisée fait l'objet d'un partage d'utilisation en vertu d'un bail entre les Frères Maristes et la locataire 2866; 2- les Frères Maristes, malgré le bail, conservent le contrôle et la responsabilité entière de l'immeuble; 3- il y a lieu d'augmenter de 30 % à 60 % la

partie non taxable du Colisée, la

partie restante étant utilisée à des fins lucratives par 2866; 4- il maintient la valeur inscrite au rôle (2.1$ millions), « à défaut d'avoir reçu une preuve crédible et substantielle de la valeur réelle du Colisée » [4] . [ 5 ] Les deux parties demandent alors à en appeler de cette décision. [ 6 ] Dans un premier temps, Laval en appelle de la

partie de la décision du TAQ qui exempte de taxes dans une proportion de 60 % le « Colisée de Laval » (« le Colisée »). Laval plaide que ce pourcentage d'exemption de 60 % est erroné et qu'il devrait plutôt être établi en fonction de l'utilisation effective des Frères Maristes (17 % du temps, environ) vu que l'occupante principale du Colisée est la locataire 2866 qui, elle, n'a pas droit à une exemption de taxes. [ 7 ] Pour leur part, les Frères Maristes forment un appel incident alléguant que l'exemption devrait être totale (100 %) ou, subsidiairement, maintenue à 60%.

De plus, la valeur au rôle du Colisée devrait être 625 000 $ plutôt que 2.1 $ millions. Enfin, le rôle devrait être corrigé puisque 2866 n'a pas été inscrite au rôle par Laval comme occupante du Colisée (article 208 LFM ) et les Frères Maristes sont donc erronément débiteurs du compte de taxes. La question de la valeur au rôle du Colisée a toutefois été abandonnée en cours de route par les Frères Maristes.

[ 8 ] Le 8 août 2005, madame la juge Monique Fradette accueille les demandes de permission d'en appeler des deux parties [5] . [ 9 ] Une première audition en appel a lieu le 8 avril 2009 devant un collègue de la Division administrative et d'appel et l'affaire est alors prise en délibéré. [ 10 ] Toutefois, le 24 mars 2010, le soussigné est désigné en vertu des dispositions de l'article 465 C.p.c. pour continuer et terminer la cause.

Une seconde audition a lieu le 15 avril 2010. [ 11 ] Puisque, la question de la valeur au rôle du Colisée n'est plus débattue en appel, il reste donc la question du pourcentage d'exemption applicable (« Laval ») et celle de l'absence d'inscription au rôle de 2866 à

titre d'occupant, rendant les Frères Maristes responsables du compte de taxes malgré l'exemption (« Les Frères Maristes »). 1- LES REPRÉSENTATIONS DES PARTIES 1.1 L'EXEMPTION DU COLISÉE

a) Les prétentions de Laval [ 12 ] Laval conteste l'exemption fiscale de 60 % accordée par le TAQ en soulevant la question principale suivante: QUESTION 1 (Laval) Est-ce que le TAQ a commis une erreur dans l'établissement du pourcentage d'utilisation du Colisée par le Collège Laval, qui a mené à une erreur corrélative dans l'établissement du pourcentage d'exemption bénéficiant aux Frères Maristes? [ 13 ] Dans son mémoire amendé du 6 avril 2009, Laval subdivise cette question en 2 sous-questions:

a) Les Frères Maristes (Iberville) ont-ils droit à l'exemption prévue à l'

article 204 (17

o) LFM ?

b) Si oui, quel est le pourcentage d'exemption auquel ils ont droit? [ 14 ] Selon elle, le pourcentage d'exemption aurait dû être calculé par le TAQ en fonction de l'utilisation réelle et effective du Colisée par les Frères Maristes et non seulement l'utilisation théorique ou passive tacitement retenue par le TAQ. [ 15 ] À cet égard, Laval plaide que le Colisée est entièrement opéré par 2866 durant toute l'année sur une base commerciale et que seulement un nombre d'heures limité est réellement utilisé par les Frères Maristes pour les activités pédagogiques du Collège Laval (17.16 % des heures selon ses calculs, pièce I-9).

Par conséquent, le TAQ ne pouvait légalement exempter les Frères Maristes de 60 % des taxes avec une utilisation effective de 17 %. Laval conclut toutefois au maintien de l'exemption de 30 % inscrite par l'évaluateur au rôle 2001. [ 16 ] Pour arriver à sa conclusion de 60 %, le TAQ aurait donc non seulement « comptabilisé » en faveur des Frères Maristes des heures d'utilisation effective du Colisée mais, en plus, des heures réservées dans le bail avec 2866 mais qui n'ont pas été utilisées par eux. C'est surtout le cas pour les heures « de nuit » (entre minuit et 8 h a.m.).

Ces heures « de nuit », non utilisées dans les faits, représentent 2920 heures sur une année de 8760 heures, soit 33 % des heures annuelles, que le TAQ aurait erronément « créditées » aux Frères Maristes pour justifier l'exemption de 60 %. Laval questionne également comment de telles heures de nuit pourraient servir aux fins pédagogiques , religieuses ou charitables du Collège Laval. [ 17 ] Pour Laval, la décision du TAQ va à l'encontre des exigences de l'article 204 (17

o) LFM et il s'agit non seulement d'une interprétation incorrecte de la loi mais également déraisonnable. [ 18 ] Cet

article 204 (17

o) LFM se lit comme suit: 204. Sont exempts de toute taxe foncière, municipale ou scolaire: 17° un immeuble qui est compris dans une unité d'évaluation inscrite au nom d'une institution religieuse et qui est utilisé par une personne visée au paragraphe 13°, 14°, 15° ou 16°, si l'activité qui y est exercée par cette personne fait

partie de ses activités normales; (soulignements ajoutés) [ 19 ] Pour Laval, selon l'

article 204 (17

o) LFM , le droit à l'exemption requiert la coexistence de 3 critères essentiels: 1- un immeuble qui est compris dans une unité d'évaluation inscrite au nom d'une institution religieuse ; 2- qui est utilisé par une personne visée aux paragraphes 13 o , 14 o , 15 o ou 16 o ; 3- si l'activité qui y est exercée par cette personne fait

partie de ses activités normales . (soulignements ajoutés)

[ 20 ] Il n'est pas contesté que le Colisée est inscrit au nom d'une institution religieuse (les Frères Maristes) et qu'il est utilisé en

partie à des fins donnant droit à l'exemption (activités pédagogiques du Collège Laval). C'est donc la détermination du pourcentage d'exemption qui pose problème, vu la double utilisation des locaux du Colisée dont l'une, celle de 2866, ne donne pas droit à une exemption. Le litige porte donc essentiellement sur l'interprétation des expressions « immeuble…utilisé… » et « activité…exercée… » de l'

article 204 (17

o) LFM puisque le TAQ suggère tacitement qu'il suffit que des heures soient « réservées » dans un bail sans être réellement « utilisées » pour qu'elles soient comptabilisées dans le calcul du pourcentage d'exemption. [ 21 ] Historiquement, le droit à l'exemption en faveur des Frères Maristes a déjà été reconnu par le BREF dans une décision de 1987 [6] . [ 22 ] En 1987, l'exemption à été établie à 54 % en fonction de l'utilisation qui prévalait à l'époque. Cette utilisation a varié avec le temps, donnant ouverture à l'application de pourcentages d'exemption différents. Une convention de règlement est même intervenue en 1997 concernant une

partie du rôle triennal 1992 et les rôles triennaux 1995 et 1998 pour fixer l'exemption à 30 % afin de mettre un terme à un autre litige devant le BREF (transaction, pièce I-5). Cette transaction avait été entérinée par le Tribunal en vertu de l'

article 138.4 LFM . [ 23 ] Pour le rôle 2001, Laval invoque que c'est 2866 qui détient le contrôle effectif du Colisée pendant toute l'année à ses fins lucratives. Par conséquent, toutes les heures doivent lui être attribuées, à l'exception seulement des périodes réellement utilisées par les Frères Maristes, le tout, conformément à l'

article 2 LFM . 2. À moins que le contexte n'indique le contraire, une disposition de la présente loi qui vise un immeuble, un meuble, un établissement d'entreprise ou une unité d'évaluation est réputée viser une

partie d'un tel immeuble, meuble, établissement d'entreprise ou unité d'évaluation, si cette

partie seulement entre dans le champ d'application de la disposition. [ 24 ] Le principe suivant lequel ce ne sont que les heures d'« utilisation effective » qui doivent être prises en considération dans l'établissement du pourcentage d'exemption aurait, toujours selon Laval, été reconnu en jurisprudence [7] . [ 25 ] En conclusion sur cette question, Laval plaide que le droit à l'exemption est un droit d'exception à la règle générale de l'imposabilité des immeubles dans une municipalité ( articles 31 , 203 et 208 LFM ) et que ce droit d'exception doit être interprété restrictivement.

De plus, c'est à celui qui invoque le droit à une exemption qu'il incombe le fardeau de l'établir, en l'occurrence les Frères Maristes.

Or, les Frères Maristes n'auraient pas fait la preuve d'une utilisation réelle du Colisée supérieure à 30 %. [ 26 ] De plus, le TAQ n'a pas motivé dans sa décision les raisons qui l'ont amené à sa conclusion de 60 % d'exemption. [ 27 ] Pour Laval, la décision du TAQ d'exempter le Colisée à 60 % est « déraisonnable », et, selon les enseignements de la Cour suprême dans les arrêts Dunsmuir [8] , Khosa [9] et Proprio Direct [10] , cette décision doit être infirmée comme telle. [ 28 ] Laval demande donc de rétablir le pourcentage d'exemption de 30 % inscrit au rôle qui reconduit la transaction antérieure intervenue entre les parties [11] .

b) Les prétentions des Frères Maristes [ 29 ] Pour eux, la décision du TAQ de leur accorder une exemption de taxes foncières de 60 % respecte les dispositions de la Loi sur la fiscalité municipale et la trame factuelle de l'utilisation du Colisée. [ 30 ] Le Colisée contient un aréna de 3 000 places, un gymnase, un centre de conditionnement physique et d'autres locaux. [ 31 ] Le Colisée sert aux fins éducatives du Collège Laval opéré par les Frères Maristes et les activités sportives prennent une part très importante dans le programme éducatif du Collège. [ 32 ] Le partage de l'utilisation du Colisée entre eux et 2866 est réglé par le bail du 16 juillet 1993 [12] , tel que modifié le 1 er avril 1998 [13] .

C'est ce bail amendé qui prévalait à la date de l'évaluation , soit le 1 er juillet 1999 . [ 33 ] Les inscriptions au rôle d'évaluation du Colisée font effectivement l'objet de contestations depuis de nombreuses années, à commencer par le rôle 1983 à 1986 qui a donné lieu à la décision du BREF de 1987 [14] .

Les pourcentages applicables au Colisée pour les rôles triennaux depuis 1983 sont les suivants: 1983 à 1986: 54 % 1992 à 1994: 63 % et 30 % [15] 1995 à 1998: 30 % 1998 à 2000: 30 % [ 34 ] Pour le rôle triennal 2001 en litige, le pourcentage d'exemption a été fixé par l'évaluateur à 30 % mais a été révisé par le TAQ à 60 %, conclusion qui fait l'objet du présent appel. [ 35 ] Or, selon eux, la conclusion du TAQ repose avec justesse sur la preuve qu'il a entendue et dont il a fait état dans sa décision. [ 36 ] La question du pourcentage d'exemption applicable au Colisée soulevée par le présent pourvoi est une question mixte de droit et de faits qui commande l'application de la norme de la « décision raisonnable » [16] . [ 37 ] En ce sens, le TAQ disposait d'un large pouvoir discrétionnaire en tant que tribunal spécialisé et il l'a exercé de manière

raisonnable suite à une audition qui a durée 7 jours. C'est sur Laval que repose le fardeau de prouver en appel que la décision ne l'est pas, dans le respect des règles énoncées dans l'arrêt Dunsmuir . De plus, c'était à Laval de prouver devant le TAQ que le Colisée ne devait pas être exempté à 100 % puisque le droit des Frères Maristes à l'exemption de l'

article 204 (17

o) LFM est clairement établi dans la présente affaire. La ville ne se serait pas déchargée de ce double fardeau selon eux. [ 38 ] Le litige sur cette question repose quant aux Frères Maristes sur l'interprétation du mot « utilisé » que l'on retrouve à l'article 204 (17

o) LFM et son application au présent dossier. [ 39 ] On retrouve le mot « utilisé » dans plusieurs paragraphes de l'

article 204 LFM mais souvent en compagnie d'un adverbe: « spécialement utilisé » (

article 204 (11 o )) LFM , utilisé « principalement » (

article 204 (14

o) LFM ). Ces adverbes veulent dire « en priorité » , terminologie que l'on ne retrouve pas à l'

article 204 (17

o) LFM . [ 40 ] Ainsi, le mot « utilisé » de l'

article 204 (17

o) LFM ) a le sens de « servir » , « employer » , « user de…» [17] , sans les critères de quantité, d'intensité ou autre que l'on retrouve aux autres paragraphes de l'

article 204 LFM . Il suffit donc de prouver que le Colisée est « utilisé » à l'une des fins prévues à ce paragraphe pour avoir droit à la pleine exemption de l'immeuble, ce qui est indéniablement le cas ici. Nulle

part le législateur ne parle-t-il de « l'utilisation effective » plaidée par Laval. Celle-ci ajouterait donc à l'article 204 (17

o) LFM un adjectif qui ne s'y trouve pas. [ 41 ] C'est pourquoi l'affirmation de Laval selon laquelle « un droit d'usage exclusif consenti par bail n'est pas suffisant pour rencontrer les critères d'exemption de l'

article 204 (17

o) LFM » serait une affirmation gratuite et qu'elle ne peut et ne doit pas être retenue. [ 42 ] Au contraire, un droit d'usage exclusif suffit à donner droit à l'exemption.

Dans leur mémoire amendé du 25 mars 2009, les Frères Maristes concluent ainsi: [ 70 ] « Contrairement à ce que soutient Laval, le droit d'usage ou d'utilisation du Colisée par Les Maristes n'emporte pas l'obligation que cet usage soit exercé pour bénéficier d'une quelconque exemption. [ 88 ] En conclusion, cette notion d'utilisation effective ou active pour pouvoir bénéficier d'une exemption et soutenue par l'appelante ne résiste pas au test de l'analyse jurisprudentielle , aucune décision n'a été trouvée appuyant cette interprétation; elle ne résiste pas davantage à l'analyse téléologique des dispositions de la loi où il y a lieu de rechercher l'intention du législateur.

Nous soutenons que la seule interprétation est à l'effet que l'exemption se rattache à la nature de l'activité exercée dans le Colisée , c'est-à-dire l'obligation que cette activité accomplie par l'institution religieuse ou ses élèves fasse

partie des activités normales d'une institution d'enseignement, peu importe que l'activité y soit effectivement exercée dans le temps et dans l'espace ou non . [ 89 ] Imaginons un instant que Les Maristes soient propriétaires et seuls occupants du Colisée; Laval soutiendrait-elle qu'aucune exemption ne pourrait être accordée pour les périodes pendant lesquelles certains espaces du Colisée, comme la patinoire durant la nuit, ne seraient pas effectivement utilisés?

Nous ne le croyons pas et le fait que le Colisée soit utilisé à la fois par le propriétaire et son locataire n'y change rien puisque les droits d'utilisation avec leur plage horaire ont bien été définis et arrêtés entre les parties aux termes de leur bail. [ 90 ] Que Les Maristes utilisent ou pas la patinoire entre minuit et 8 h, là n'est pas la question. Ils se sont réservés , par bail, l'usage gratuit et exclusif de cette patinoire , cela suffit pour bénéficier de l'exemption puisque les activités qu'ils pourraient y exercer font

partie de leurs activités normales d'enseignement et d'éducation. [ 91 ] Il en va de même pour une Église ou une Chapelle (204 (8 o )), totalement exemptés même si les services religieux n'ont lieu que le dimanche et que les bâtiments sont fermés la nuit . Le Conservatoire de musique et d'art dramatique du Québec, exempté aux termes de l'

article 204 (13 o ), n'est certainement pas utilisé tout le temps vingt-quatre (24) heures par jour. [ 92 ] En somme, le concept d'exemption du paragraphe 17 o de l'article 204 est davantage tributaire du statut de l'utilisateur qu'à l'exercice ou non d'activités que confère ce statut. » (soulignements ajoutés) [ 43 ] C'est ainsi que le TAQ l'a compris et appliqué, respectant ainsi l'intention du législateur. [ 44 ] De même, les décisions invoquées par Laval pour conclure qu'une « utilisation effective » est requise pour donner droit à l'exemption [18] ne s'appliquent pas au cas à l'étude. [ 45 ] Pour toutes ces raisons, les Frères Maristes plaident que la décision du TAQ sur cette question possède tous les attributs de la raisonnabilité et que la Cour du Québec ne devrait pas intervenir en appel. 1.2 L'ABSENCE D'INSCRIPTION AU RÔLE DE 2866 QUESTION 2 (Les Frères maristes ) Le TAQ a-t-il erré en refusant de déclarer que les Frères Maristes étaient totalement exemptés de toutes taxes foncières relativement au Colisée et en refusant de modifier le rôle à cet égard?

a) Les prétentions des Frères Maristes [46] Le TAQ aurait commis une erreur en décrétant que ce sont les Frères Maristes qui doivent recevoir la portion des taxesimposables pour le Colisée, à charge de se faire rembourser les taxes pour 2866, compte tenu que leur droit à une exemption de taxes estreconnu. [47] Selon l'article 208 LFM, la

partie imposable du Colisée aurait dû être inscrite au rôle au nom de la locataire 2866, ce qui n'apas été fait. La faute incombe à l'évaluateur de Ville de Laval qui a omis de le faire. La Ville a voulu « se reprendre » devant le TAQ enfaisant une demande à cet effet mais le TAQ s'est déclaré sans compétence à cet égard puisqu'il n'y a pas eu de demande de révision ence sens en vertu de l'article 124 LFM [19]. [48] Les Frères Maristes n'ont pas à être « pénalisés » par cette omission de Laval. Ils demeureraient ainsi irrégulièrementdébiteurs du paiement des taxes, à charge d'en obtenir le paiement par 2866.

Cette erreur devrait être corrigée en appel. [49] Cette question doit être examinée sous le prisme de la norme de la « décision correcte » vu qu'elle touche à la compétence duTAQ.

b) Les prétentions de Laval [50] Ce sont les Frères Maristes qui auraient dû faire une demande de révision sur cette question à l'époque, conformément auxprescriptions de l'article 124 LFM. [51] Ne l'ayant pas fait, le TAQ était justifié de se déclarer sans compétence pour se saisir de cette question (art. 138.5 LFM),d'autant plus que 2866 n'a pas été mise en cause (art. 138.2 LFM).

Agir différemment aurait amené le TAQ à juger « ultra petita ». [52] La Cour du Québec, siégeant en appel, ne peut avoir davantage juridiction sur cette question. [53] Cette question est soumise à la norme de la « décision raisonnable » puisque mixte de droit et de fait. 2- LES NORMES DE CONTRÔLE APPLICABLES [54] Par leurs appels, Laval et les Frères Maristes soulèvent en substance 2 questions: - la détermination de la

partie du Colisée qui doit être exemptée de taxes foncières (ou «taxée») vu sa double utilisation parles Frères Maristes et 2866 (Laval); - le droit des Frères Maristes à l'exemption et l'absence de l'inscription au rôle de 2866 pour la

partie imposable (les FrèresMaristes); [55] Il convient d'établir les normes de contrôle applicables en regard de ces 2 questions en fonction des paramètres établis par laCour suprême dans les arrêts Dunsmuir [20] et Khosa [21]. [56] Dans l'arrêt Dunsmuir [22], la Cour suprême mentionne que la démarche « d'analyse relative à la norme de contrôle » doit sefaire en deux étapes: [62] « Bref, le processus de contrôle judiciaire se déroule en deux étapes.

Premièrement, la cour de révision vérifie si la jurisprudenceétablit déjà de manière satisfaisante le degré de déférence correspondant à une catégorie de questions en particulier. En second lieu,lorsque cette démarche se révèle infructueuse, elle entreprend l’analyse des éléments qui permettent d’arrêter la bonne norme decontrôle. [54] La jurisprudence actuelle peut être mise à contribution pour déterminer quelles questions emportent l’application de la norme de laraisonnabilité.

Lorsqu’un tribunal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à son mandat et dont il aune connaissance approfondie, la déférence est habituellement de mise : Société Radio-Canada c. Canada (Conseil des relations dutravail), (CSC), [1995] 1 R.C.S. 157, par. 48; Conseil de l’éducation de Toronto (Cité) c. F.E.E.E.S.O., district 15, (CSC), [1997] 1 R.C.S. 487, par. 39.

Elle peut également s’imposer lorsque le tribunal administratif a acquis uneexpertise dans l’application d’une règle générale de common law ou de droit civil dans son domaine spécialisé : Toronto (Ville) c.S.C.F.P., par. 72. L’arbitrage en droit du travail demeure un domaine où cette approche se révèle particulièrement indiquée. Lajurisprudence a considérablement évolué depuis l’arrêt McLeod c. Egan, (CSC), [1975] 1 R.C.S. 517, et la Cour s’estdissociée de la position stricte qu’elle y avait adoptée.

Dans cette affaire, la Cour avait statué que l’interprétation, par un décideuradministratif, d’une autre loi que celle qui le constitue est toujours susceptible d’annulation par voie de contrôle judiciaire. [57] Il n’est pas toujours nécessaire de se livrer à une analyse exhaustive pour arrêter la bonne norme de contrôle. Là encore, lajurisprudence peut permettre de cerner certaines des questions qui appellent généralement l’application de la norme de la décisioncorrecte (Cartaway Resources Corp. (Re), [2004] 1 R.C.S. 672, 2004 CSC 26).

En clair, l’analyse requise est réputée avoir déjà eu lieuet ne pas devoir être reprise. » (soulignements ajoutés) [57] Cette approche est reprise dans l'arrêt Khosa [23]: [53] « Le processus de contrôle judiciaire comporte deux étapes. Premièrement, selon Dunsmuir, « il n’est pas toujours nécessaire de selivrer à une analyse exhaustive pour arrêter la bonne norme de contrôle » (par. 57). La « jurisprudence peut permettre de cerner

certaines des questions » qui appellent l’application de la norme de la décision correcte ou de celle de la raisonnabilité (par. 57). » [ 58 ] Il y a donc lieu de vérifier si, dans un premier temps, la jurisprudence applicable aux questions à l'étude « établit déjà le degré de déférence » qui doit être accordé aux questions soulevées. [ 59 ] Les appels de décisions basées tant sur l'ancienne

Loi sur l'évaluation foncière que sur la

Loi sur la fiscalité municipale ont maintes fois donné lieu à l'établissement des normes de contrôle applicables selon la nature des questions soulevées. [ 60 ] En substance, lorsque le litige soulève une question d'interprétation législative , la norme à appliquer sera presque toujours celle de la décision correcte . D'autre part, lorsqu'il s'agit de l'application d'une situation factuelle à une règle de droit ou qui soulève une question mixte de faits et de droit, on aura normalement recours à la norme de la décision raisonnable . [ 61 ] Par exemple, dans Montréal (Ville de) c.

Société d'Énergie Talisman inc. [24] , la Cour d'appel fait ainsi la distinction en matière de fiscalité municipale entre les questions de droit, qui génèrent l'application de la norme de « décision correcte » , et les questions de fait ou mixtes de droit et de fait, qui sont assujetties à la norme de la « décision raisonnable » (soulignements ajoutés): [ 52 ] « Les questions en cause ne sont pas de la même nature. Celles ayant trait à la valeur des immeubles relèvent de la compétence hautement spécialisée de la

section des affaires immobilières du T.A.Q. Celles relatives à l'application de l'

article 65 L.F.M . sont des questions mixtes où le décideur administratif décide de l'application des faits à une norme juridique. Ces dernières questions font toutefois

partie de la pratique journalière de cette

section du T.A.Q. Par ailleurs, la question relative à l'inclusion de certains immeubles omis par l'évaluateur municipal est une pure question de droit qui échappe à la spécialisation du tribunal administratif. Il s'agit de plus d'une question qui va à la compétence du T.A.Q. [ 53 ] L'analyse pondérée de ces différents facteurs m'amène à adopter la norme de la décision raisonnable simpliciter pour les deux premiers groupes de question et celle de la décision correcte pour la question des immeubles omis des rôles 1980 et 1981.

Par ailleurs, comme l'affirme à bon droit le juge de la Cour supérieure, son pouvoir d'intervention était limité aux cas où la Cour du Québec n'aurait pas identifié correctement la norme de contrôle ou encore l'aurait mal appliquée. » [ 62 ] De même, dans Hubert-Universel inc. (Eurest) c. L'Assomption (Ville de) [25] , le débat portait sur la définition du mot « occupant » . La Cour d'appel écrit: [ 85 ] « En l'espèce, la Cour supérieure a conclu que la question en litige devant la Cour du Québec était une question mixte de droit et de fait.

De son côté, la Cour du Québec a plutôt divisé le point en deux questions : une question de droit sur l'interprétation de la notion d'occupant et une question mixte sur l'application des faits de l'espèce à la notion d'occupant. Qu'en est-il? [ 86 ] Expliquant la différence entre une question de droit, une question de fait et une question mixte, le juge Lacobucci écrivait ceci : Les questions de droit et de fait consistent à déterminer si les faits satisfont au critère juridique. Un exemple simple permettra d'illustrer ces concepts.

En droit de la responsabilité civile délictuelle, la question de savoir en quoi consiste la « négligence » est une question de droit. Celle de savoir si le défendeur a fait ceci ou cela est une question de fait. Une fois qu'il a été décidé que la norme applicable est la négligence, la question de savoir si le défendeur a respecté la norme de diligence appropriée est une question de droit et de fait. [ 87 ] La question de savoir si l'appelante est l'occupante de la cafétéria de l'école est nécessairement une question mixte de droit et de fait.

Pour y répondre, on doit vérifier si une situation factuelle correspond à une notion juridique. [ 88 ] Toutefois, la question de savoir ce qu'est une occupante d'un immeuble est une question de droit . On peut y répondre sans faire appel à une situation factuelle déterminée. [ 89 ] Dans les circonstances, la Cour supérieure était bien fondée d'indiquer que la question en litige devant la Cour du Québec était une question mixte de droit et de fait.

Par contre, il n'était pas incorrect de la part de la Cour du Québec de vouloir d'abord isoler la question de droit consistant à se demander ce qu'est un occupant au sens de la Loi . D'ailleurs, la Cour d'appel avait suivi un raisonnement semblable en 1999 dans Sept-Îles (Ville de) c. Aluminerie Alouette inc. où le litige portait sur l'interprétation de l'article 65 de cette Loi. [ 90 ] Les questions de droit amèneront généralement moins de retenue de la part d'une cour d'appel, sauf si cela fait

partie du mandat général du tribunal administratif.

Or, j'ai déjà conclu que le TAQ n'avait pas de compétence particulière en cette matière. » (soulignements ajoutés) [ 63 ] Dans l'arrêt Dunsmuir [26] , les juges de la Cour suprême s'appliquent à identifier les questions qui devraient faire appel à la norme de la « décision correcte » . [ 64 ] Ainsi, la Cour mentionne les questions de « compétence » (par. 50, 58, 59, 124, 127, 159), de « constitutionnalité » (par 58, 59, 124, 127, 159), de « délimitation de compétences respectives de tribunaux spécialisés concurrents » (par. 61) et la « question de droit générale d'une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble et étrangère au domaine d'expertise de l'arbitre » (par. 55 in fine, 60 et 70).

[ 65 ] Monsieur le juge Binnie trouve cependant ce dernier exemple trop limitatif. Il s'exprime ainsi: [ 128 ] « En deuxième lieu, l’action administrative doit s’appuyer sur un pouvoir conféré par la loi ou découlant d’une prérogative (c.-à-d. de la common law). Là également, le principe est simple. Nul ne peut exercer un pouvoir dont il n’est pas investi.

Il appartient à la cour de révision de statuer sur la question de droit que constitue l’existence ou l’inexistence d’un pouvoir (ou d’une compétence), tout comme il lui revient (et non au décideur administratif) de trancher en dernier ressort les questions de droit générales susceptibles de jouer dans le règlement d’une question administrative . Ce n’est qu’exceptionnellement que la Cour a déféré à une conclusion de droit tirée par un décideur administratif dans l’application d’autres dispositions que celles de sa loi constitutive ou d’une loi « intimement » liée à celle-ci. Disons-le.

Au lieu de cela, mes collègues estiment que l’interprétation préconisée par la cour de révision l’emporte dans le cas d’une question de droit générale « à la fois, d’une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble et étrangère au domaine d’expertise de l’arbitre ». [par. 60] Sauf le respect que je leur dois , tout débat quant à savoir si une question de droit donnée est « d’une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble » distrait la cour dans l’accomplissement de sa tâche .

Il devrait suffire de soustraire à l’application de la norme de la décision correcte l’interprétation de la loi constitutive du décideur administratif ou de quelque loi très connexe faisant appel à l’expertise de ce dernier (en matière de relations de travail, par exemple).

Cette exception mise à part, nous devrions préférer la clarté à la complexité superflue et statuer que la cour de révision a le dernier mot sur une question de droit générale . » (soulignements ajoutés) [ 66 ] Pour sa part, Madame la juge Deschamps écrit: [ 163 ] « Une clause privative ne peut toutefois faire totalement obstacle au contrôle judiciaire. Le législateur ne peut avoir voulu y soustraire l’organisme administratif qui outrepasse les pouvoirs qui lui sont délégués.

De plus, en tant que gardiennes de la primauté du droit, les cours supérieures ont l’obligation constitutionnelle de veiller à ce qu’un organisme administratif interprète correctement les lois qui ne ressortissent pas à son domaine d’expertise propre. Cette atténuation de la déférence garantit une interprétation juste et cohérente des dispositions de portée générale comme celles de la Constitution, de la common law et du Code civil. La cohérence du droit revêt une importance primordiale dans notre société.

Enfin, une cour n’a pas à montrer de déférence lorsqu’il s’agit d’une question de droit et que la loi prévoit expressément un droit de révision pour ce type de question. [ 164 ] Il n’y a de question mixte de fait et de droit que lorsque la question de droit est inextricablement liée aux conclusions de fait . Dans bien des cas, l’organisme administratif détermine d’abord la règle applicable, puis l’applique . Circonscrire une règle de droit et en déterminer la teneur sont des questions de droit . Toutefois, l’application de la règle de droit aux faits est une question mixte de fait et de droit .

La cour de révision qui se penche sur une question mixte de fait et de droit devrait manifester autant de déférence envers le décideur que le ferait une cour d’appel vis-à-vis d’une cour inférieure . » (soulignements ajoutés) [ 67 ] Je conclus de l'ensemble de ces passages de la Cour suprême que l'arrêt Dunsmuir ne modifie pas de manière significative les cas d'application de la norme de la « décision correcte » dans des affaires comme la nôtre, d'autant plus que nous sommes ici en appel et non en révision judiciaire, comme c'était le cas dans cet arrêt. [ 68 ] Dans le même sens, l'arrêt de la Cour suprême dans Khosa [27] ne modifie par les règles établies dans l'arrêt Dunsmuir dans un cas comme celui à l'étude.

Dans cette affaire, il s'agissait surtout d'établir la portée de l'

article 18 de la

Loi sur les cours fédérales [28] dans le cadre d'un contrôle judiciaire. On peut y lire: [ 51 ] « Comme je l’ai mentionné dès le départ, le législateur a le pouvoir de préciser une norme de contrôle en manifestant clairement son intention, comme l’a établi l’arrêt Owen. Toutefois, si le texte de la loi le permet, les cours de justice (

a) n’interpréteront pas les motifs de contrôle comme des normes de contrôle; (

b) appliqueront les principes établis dans Dunsmuir pour déterminer comment procéder au contrôle judiciaire dans une situation donnée et (

c) présumeront l’existence d’un pouvoir discrétionnaire d’accepter ou de refuser d’accorder réparation compte tenu de la retenue judiciaire préconisée par l’ arrêt Dunsmuir en matière administrative (et d’autres facteurs, tels le fait que le demandeur a tardé à présenté sa demande ou n’a pas épuisé les autres recours possibles, la mauvaise foi, ou le caractère théorique ou prématuré de la demande). [ 52 ] Suivant l’ arrêt Dunsmuir , « lorsqu’elles s’acquittent de leurs fonctions constitutionnelles de contrôle judiciaire, les cours de justice doivent tenir compte de la nécessité non seulement de maintenir la primauté du droit , mais également d’éviter toute immixtion injustifiée dans l’exercice de fonctions administratives en certaines matières déterminées par le législateur » (par.27). (soulignements ajoutés) [ 69 ] Dans Nolan c.

Kerry (Canada inc. ) [29] , la Cour suprême mentionne que l'interprétation de textes portant sur des régimes de retraite, même s'il s'agit de questions de droit, commande l'application de la norme de la « raisonnabilité » lorsque ces questions relèvent de l'expertise du Tribunal sur ce sujet [30] . [ 70 ] Enfin, dans la toute récente décision de la Cour suprême dans Montréal (Ville de) c.

Administration portuaire de Montréal [31] , la Cour applique la norme de la « décision raisonnable » à l'interprétation d'un nouveau régime d'impôt foncier décrété par la Ville à l'égard de sociétés d'état fédérales [32] . [ 71 ] Ainsi, c'est la norme de la décision raisonnable qu'on applique dans les litiges dans lesquels il s'agit essentiellement de l'application d'une disposition législative dont l'interprétation n'est pas contestée ou que l'interprétation fait

partie du domaine d'expertise du décideur. [ 72 ] Par exemple, dans Société Reine de la Paix c. L'Avenir (Municipalité de) [33] , la Cour d'appel a réitéré récemment qu'en

matière d'appréciation d'une question mixte de droit et de fait, il y a lieu de faire preuve de déférence envers la décision du TAQ,contrairement aux cas où il s'agit de l'interprétation juridique d'une disposition légale, en l'occurrence une question d'exemption: [21] « Il y a lieu de distinguer l'arrêt Vigi Santé ltée du cas sous étude. D'une part, les décisions du BREF, le prédécesseur du TAQ, nebénéficiaient d'aucune clause privative et elles pouvaient faire l'objet d'un appel de plein droit tant devant la Cour du Québec quedevant la Cour d'appel du Québec en vertu des articles 158 à 170 de la

Loi sur la fiscalité municipale, L.R.Q., c. F-2.1 avant qu'ils nesoient abrogés en 1997, (L.Q. 1997, c.43, art. 283). Ici, le TAQ bénéficie d'une clause privative complète édictée à l'article 158 LJA. D'autre part, la nature de la question en litige ne vise pas l'interprétation de la disposition visée, mais plutôt l'application de celle-ci auxfaits en litige. Il s'agit donc clairement d'une question mixte de droit et de fait. [25] En l'espèce, la

section des affaires immobilières du TAQ est un tribunal spécialisé qui possède une expérience dans le domaine del'évaluation foncière en général : Montréal (Ville de) c. Société d'énergie Talisman inc., 2007 QCCA 1213 , paragr. 48. [26] En outre, l'interprétation retenue par le TAQ de la disposition qui crée l'exemption n'était pas contestée.

Seule était en litige laconclusion que les unités d'évaluation visées pouvaient se qualifier d'institution religieuse dont l'immeuble ne doit pas être utilisé « envue d'un revenu » en regard des faits. [27] S'agissant d'une question mixte de droit et de fait, le juge de la Cour du Québec devait faire preuve de déférence envers le décideurpuisque la question de l'exploitation agricole et celle concernant les revenus générés par celle-ci sont relatives aux faits et à leurapplication en regard de la disposition créant l'exemption. [28] Cela étant, la Cour du Québec devait se limiter à vérifier si la décision possédait les attributs de la raisonnabilité, soit si les motifsavancés pouvaient raisonnablement conduire à la décision prononcée, ce qu'elle n'a pas fait : Barreau du Nouveau-Brunswick c.

Ryan,2003 CSC 20 , [2003] 1 R.C.S. 247 , 270. » (soulignements ajoutés) [73] Plus, récemment, dans Montréal (Ville de) c. KPMG inc. [34], la Cour d'appel écrit dans le même sens: [24] « De la même manière, lorsque l'appel porte sur une matière qui relève du champ d'expertise du Tribunal administratif du Québec,la Cour du Québec n'interviendra en appel que si la décision est déraisonnable.

Par exemple, en matière d'évaluation des immeubles,elle interviendra si l'évaluation est basée sur des principes erronés, omet des éléments de preuve importants ou constitue une injusticegrave et réelle à l'endroit du contribuable. [25] Il va de soi que la Cour du Québec peut également intervenir en présence d'une erreur manifeste et dominante sur les faits. » (soulignements ajoutés) [74] Il en est de même du jugement dans Montréal (Ville de) c.

Cour du Québec [35] dans lequel la Cour supérieure conclut que lelitige dans Imperial Tobacco soulevait essentiellement des questions d'application de la Loi, d'où le recours à la norme de la décisionraisonnable. [75] Depuis l'arrêt Dunsmuir, les jugements de la Cour du Québec respectent ce clivage entre la norme de la décision correcte [36]et de la décision raisonnable [37] en matière de fiscalité municipale. [76] Enfin, les tribunaux sont quasi unanimes à reconnaître que, suivant l'analyse relative à la norme de contrôle, les 3 premiersfacteurs (la clause privative, la raison d'être du TAQ et son expertise) commandent une déférence certaine envers les décisions du TAQde la part de la Cour du Québec.

Par contre, lorsque la question en litige est essentiellement de droit, aucune déférence n'estrequise [38]. [77] Ici, la question I portant sur le pourcentage d'exemption du Colisée soulève une question mixte de fait et de droit. [78] D'une part, les parties sont diamétralement opposées sur l'interprétation qu'il faut donner aux mots « utilisé » et « exercé » de l'article 204 (17o) LFM dans le contexte d'une double utilisation d'un immeuble, lorsqu'un utilisateur a droit à une exemption et l'autrepas. [79] Ensuite, selon l'interprétation retenue, il faut calculer le pourcentage d'exemption applicable selon la preuve administrée. [80] Les Frères Maristes plaident que l'existence d'un droit d'usage exclusif et réservé dans le bail suffit, sans que celui-ci ne soiteffectivement utilisé. [81] À l'opposé, Laval argumente que l'utilisation doit être effective et concrète et qu'une réserve dans un bail n'est pas suffisantepour compter dans l'exemption.

Elle ajoute à son argument que le TAQ n'a aucunement motivé pourquoi il a « crédité » tacitement lesFrères Maristes de plusieurs heures qui n'ont pas été utilisées [39]. [82] Les deux parties conviennent cependant que la norme à appliquer à cette question est celle de la « décision raisonnable »puisque mixte de droit et de fait et qu'elle fait

partie de l'expertise du TAQ. [83] Je suis d'accord avec l'application de la norme de la « décision raisonnable » sur cette question. [84] D'une part, le droit à l'exemption du Colisée, qui était contesté par Laval au début du litige devant le TAQ, ne l'est plus. Il est maintenant reconnu que les Frères Maristes ont droit à une exemption en vertu de l'article 204 (17o) LFM mais on ne s'entend pas sur le

pourcentage d'exemption applicable. [85] S'il est vrai que la question soulève l'interprétation juridique de l'article 204 (17o) LFM en regard des articles 2 et 208 LFMvu la double utilisation, il demeure que le TAQ est appelé régulièrement à statuer sur des questions de cette nature dans l'exercice de sajuridiction; les autorités citées ci-dessus, celles portant sur les litiges antérieurs entre les parties de même que celles rapportées dansl'analyse sur cette question le démontrent amplement. [86] Il faut donc faire preuve de déférence à cet égard et examiner la décision sous le prisme de l'«intelligibilité du processusdécisionnel» et des «motifs» de la décision: Dunsmuir [40] [47] « La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures de raisonnabilité :certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu àun certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentessolutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de laraisonnabilité. Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité duprocessus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faitset du droit. »

Khosa [41] [63] « Dans Dunsmuir, la majorité a conclu : La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité.

Le caractèreraisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsiqu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [47] Dunsmuir accentue ainsi, en ce qui concerne les tribunaux administratifs, l’importance des motifs, qui constituent pour le décideurle principal moyen de rendre compte de sa décision devant le demandeur, le public et la cour de révision.

Certes, les juges majoritairesdans Dunsmuir citent et approuvent la proposition selon laquelle le bon degré de déférence « n’exige pas de la cour de révision[TRADUCTION] “la soumission, mais une attention respectueuse aux motifs donnés ou qui pourraient être donnés à l’appui d’unedécision” » (par. 48 (je souligne)). Néanmoins, je ne crois pas que la mention des motifs « qui pourraient être donnés » (mais ne l’ontpas été) doive être interprétée comme atténuant l’importance de motiver adéquatement une décision administrative, que la Cour asoulignée dans Baker c.

Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’Immigration), (CSC), [1999] 2 R.C.S. 817, par. 43.Cet arrêt portait justement sur une demande de réparation fondée sur des « motifs d’ordre humanitaire » concernant une mesure derenvoi. » (soulignements ajoutés) [87] Concernant la question 2 au sujet de leur exemption du rôle et de l'absence d'inscription au rôle de 2866 soulevée par lesFrères Maristes, il s'agit là d'une question de compétence du TAQ et de la Cour du Québec qui ne donne pas lieu à la déférence.

Elle doitdonc être examinée sous le prisme de la « décision correcte » puisqu'il ne peut y avoir erreur à cet égard. [88] Il convient maintenant de disposer des questions soulevées en appel à la lumière de ces normes de contrôle. 3- ANALYSE ET DÉCISION

A) L'UTILISATION DU COLISÉE QUESTION 1 (Laval) Est-ce que le TAQ a commis une erreur dans l'établissementdu pourcentage d'utilisation du Colisée par le Collège Lavalqui a mené à une erreur corrélative dans l'établissement dupourcentage d'exemption bénéficiant aux Frères Maristes?

a) Les Frères Maristes ont-ils droit à l'exemption prévue à l'article 204 (17o) LFM?

b) Si oui, quel est le pourcentage d'exemption auquel ilsont droit? [89] Comme on l'a vu, Laval conteste le processus décisionnel qui a mené le TAQ à statuer à un pourcentage d'utilisation de 60 %en faveur des Frères Maristes et à conclure à une exemption fiscale de cet ordre. [90] Voyons tout d'abord le raisonnement du TAQ à ce sujet.

1 o Analyse de la décision du TAQ [ 91 ] Dans un premier temps, le TAQ analyse [42] le cadre juridique des exemptions énumérées aux paragraphes 15 o , 16 o et 17 o de l'article 204 LFM et des exceptions du 2 e alinéa de l'

article 208 LFM en conjonction avec l'

article 2 LFM pour conclure que le Colisée a droit à une exemption: - la corporation des Frères Maristes est une « institution religieuse au sens de 204 (17

o) LFM qui est propriétaire du Colisée (par. 23 et 24); - le Colisée est un immeuble utilisé par les Frères Maristes pour servir de centre sportif à l'usage des élèves du Collège Laval en conformité avec son permis d'établissement d'enseignement privé ( art. 204 (15

o) LFM ) et établissement agréé aux fins de subventions (art. 204 (16

o) LFM ) (par. 25 à 27). [ 92 ] On lit donc dans la décision: [ 28 ] « La preuve établit donc sans contredit que, lorsque le Colisée est utilisé par les élèves du Collège Laval , il est utilisé par une personne visée au paragraphe 15 o ou 16 o de l’

article 204 LFM . » [ 93 ] Ces constats ne sont plus contestés en appel. [ 94 ] Le TAQ traite ensuite de la problématique créée par la « double utilisation » des locaux du Colisée par les Frères Maristes et 2866. Il mentionne l'argumentaire de Laval selon lequel l'occupation de 2866 est « prépondérante » et qu'il faudrait donc, selon la jurisprudence [43] , refuser l'exemption. Le TAQ conclut pour sa part à une utilisation « partagée » du Colisée en vertu du bail prévalant entre les parties et qu'il faut donc établir un pourcentage d'utilisation pour déterminer le pourcentage d'exemption.

Le TAQ écrit à ce sujet: [ 31 ] « L’analyse et l’étude de ce contrat bien particulier, qui existe et est à la connaissance de l’intimée depuis 1993 et qui peut certes prêter à interprétation, amène le Tribunal à constater somme toute un partage de l’utilisation de l’immeuble entre les parties, chaque

partie ayant droit d’utilisation à des heures spécifiques bien définies par opposition à la location plus traditionnelle d’un local spécifique en tout temps. [ 32 ] C’est d’ailleurs ce partage étendu qui vient porter ombrage à la notion d’occupation en ce qui a trait au critère de la possession et de la jouissance exclusive du lieu pour soi, à l’exclusion du propriétaire.

Pour équivaloir à loyer [15] de ce bail consenti pour une période de 10 ans, non seulement toutes les dépenses de fonctionnement sont assumées par le locataire , mais le propriétaire se réserve un droit d’usage exclusif et gratuit de l’aréna, gymnase et autres locaux pour la pratique des sports par les élèves du Collège Laval tous les jours de semaine entre 8h00 et 17h00 pendant la période du calendrier scolaire.

Selon le paragraphe 4.1 b de l’article IV, le Collège Laval doit faire connaître au locataire, avant le 30 mai de chaque année, le calendrier scolaire de l’année suivante en indiquant les jours durant lesquels le droit d’usage serait exercé. [ 33 ] L’amendement au bail intervenu le 28 juin 1996 [18] est cependant venu modifier la durée de l’usage exclusif gratuit et sans frais par le propriétaire pour l’établir entre 0h00 (minuit) et 8h00 tous les jours de l’année de même qu’entre 8h00 et 17h00 pendant la période du calendrier scolaire. [ 34 ] L’article XXVIII du bail prévoit finalement une clause de promesse de vente au locataire consentie pour la somme de 600 000 $ alors que le paragraphe 28.7 spécifie que le propriétaire demeurera le propriétaire exclusif et absolu de l’immeuble jusqu’au paiement final du prix de vente. » (soulignements ajoutés) [ 95 ] Le TAQ infère ensuite de la preuve que les Frères Maristes conservent le « contrôle de l'immeuble », qu'ils assument les « pertes encourues » par l'opération du Colisée et que le Colisée est utilisé par le Collège Laval dans le cadre de ses « activités normales »: [ 35 ] « L’avocat des requérants allègue qu’il est de l’essence d’un bail net net net, que ce soit le locataire qui assume la majorité des obligations financières relatives à l’immeuble loué.

La lecture du bail permet aussi de constater que, dans les faits, ce sont les Frères Maristes (Iberville) qui ont conservé le contrôle de l’immeuble notamment, et non limitativement, par l’effet des clauses suivantes : -

Article 1.2.4 qui prévoit que l’aire de stationnement pourra être modifié à la demande du locataire, après approbation du propriétaire -

Article 1.2.3 qui prévoit que le droit de stationnement n’est pas exclusif au locataire et que le propriétaire pourra en tout temps l’utiliser -

Article 5.1 qui prévoit que le locataire devra utiliser les lieux comme centre sportif et que tout autre usage devra être préalablement autorisé par le propriétaire. De plus, tout usage contraire à la mission pédagogique du Collège Laval est interdit. -

Article 6.3 qui prévoit que toutes les réparations majeures excédant le coût de 25 000 $ devront être préalablement soumises et approuvées par écrit par le propriétaire, qui se réserve le droit d’exiger du locataire une preuve que ce dernier a les fonds nécessaires pour le paiement des travaux. De même, tous travaux d’agrandissement ou de modification des lieux, sans égard au montant, devront être préalablement soumis et approuvés par écrit par le propriétaire. -

Article 9.1 qui prévoit que le locataire ne peut céder son bail ni sous-louer l’immeuble sans avoir obtenu le consentement écrit préalable du propriétaire.

-

Article 11.1 qui prévoit également l’autorisation écrite et préalable du propriétaire pour modifier ou améliorer les lieux. − Etc. [ 36 ] Au surplus, la preuve a révélé que ce sont les Frères Maristes (Iberville) qui ont supporté les pertes encourues par l’opération du Colisée sans compter l’ensemble des démarches légales que les Frères Maristes ont engagées pour faire valoir et protéger leurs droits dans le Colisée [ 37 ] C’est pourquoi, suivant la preuve entendue, le Tribunal est d’avis que le Colisée , propriété des Frères Maristes (Iberville), institution religieuse reconnue au sens de la LFM , est utilisé en

partie et mis à la disposition du Collège Laval , corporation sans but lucratif titulaire d'un permis de tenir un établissement d'enseignement privé délivré en vertu de la

Loi sur l'enseignement privé (chapitre E-9.1 .) [ 38 ] Lorsque le Colisée est utilisé par les élèves du Collège Laval, l’activité qui y est exercée fait

partie de ses activités normales . Les objets énoncés de la corporation religieuse se lisent comme suit : « organiser, administrer et maintenir une congrégation dont les fins sont la religion, la charité, l’éducation, l’enseignement et le bien- être; » [ 39 ] Suivant les témoignages entendus, il va de soi « qu’un enseignement complet comprend également un programme d’éducation physique et de jeux. Ainsi, l’activité exercée dans le centre sportif par le Collège Laval fait

partie de ses activités normales d’éducation. » (soulignements ajoutés) [ 96 ] Le TAQ note que les opérations de 2866 sont différentes: joutes de hockey des Titans et des Chiefs de Laval et locations à des fins lucratives. Il faut donc alors « déterminer la proportion de l'utilisation du Colisée » qui sert aux fins de l'

article 204 LFM par rapport à celles de 2866 pour fixer la «

partie qui doit être exemptée » en conformité avec l'

article 2 LFM . [ 40 ] « La difficulté provient cependant du fait que le Colisée , inscrit au rôle au nom de son propriétaire, est utilisé tant par les élèves du Collège Laval , qui bénéficie d’une priorité d’utilisation, que par la compagnie 2866-0645 Québec inc. qui l’utilise pour des fins lucratives. [ 42 ] La convention de règlement et d’entente , relativement à l’évaluation foncière pour les rôles triennaux 1992, 1995 et 1998, venait d’ailleurs concrétiser cette reconnaissance d’utilisation partielle à des fins autres que celles reconnues par l’

article 204 LFM . En outre, le représentant de l’évaluateur municipal a indiqué au Tribunal que les mêmes proportions ont été appliquées aux valeurs inscrites tant au rôle triennal 2001, qui est une reconduction du rôle triennal 1998 , qu’au rôle triennal 2004. La pièce R-31 révèle que cette entente entre les parties est intervenue sur la base d’un pourcentage de revenus en proportion du nombre d’heures occupées par chaque partie. Nous y reviendrons. [ 43 ] C’est l’

article 2 LFM qui permet ainsi d’exempter une

partie seulement d’un immeuble dans le cas où cette

partie seulement entre dans le champ d’application de la disposition. [ 44 ] Il s’agit donc de déterminer la proportion de l’utilisation du Colisée qui est conforme aux conditions d’exemption de l’article 204 LFM de celle qui est faite pour des fins autres. » (soulignements ajoutés) [ 97 ] Le TAQ se réfère alors avec approbation à la décision rendue par le BREF en 1987 dans Frères Maristes (Iberville) c. Laval [44] et qui mettait en cause Laval et les Frères Maristes mais avec un occupant différent.

Le TAQ écrit alors: [ 45 ] « Comme nous l’avons vu, la question n’est pas nouvelle entre les parties au présent litige. Le BREF s’exprimait ainsi dans sa décision concernant le même immeuble et nous endossons les commentaires alors faits et qui trouvent toujours application aujourd’hui : « La demande d’exemption présentée par la plaignante devrait-elle être refusée parce qu’il est impossible d’identifier et d’isoler physiquement une

partie d’immeuble utilisée conformément à l’article 204 paragraphe 17? Le Bureau croit qu’une telle interprétation serait contraire à l’intention visée à l’article 2 et qui est d’appliquer une disposition de la loi à une

partie d’un immeuble, peu importe ses dimensions. Il serait en effet injuste de refuser l’exemption partielle à un immeuble dont tous les locaux sont à l’occasion loués à des gens de l’extérieur et de l’accorder à un immeuble dont seulement un local spécifique est loué à longueur d’année. D’autre part, il ne faut pas perdre de vue que l’article 204 recèle non pas un, mais trois critères d’exemption, à savoir la propriété, l’occupation et l’utilisation.

Le nombre d’heures d’utilisation et le pourcentage de superficie louée tiennent compte des critères d’utilisation et d’occupation de l’immeuble; cependant, la pondération effectuée par l’évaluateur de l’intimée néglige beaucoup trop l’aspect propriété qui est un des éléments importants de cette exemption. En effet, rien dans le calcul de l’évaluateur ne reflète l’exercice passif de ce droit de propriété et des responsabilités qui en découlent.

Or, il faut absolument tenir compte du fait que la Corporation Les Frères Maristes assume l’entière responsabilité du centre pendant les heures non utilisées et qu’elle ne pose aucun geste, dans l’exercice de son droit de propriété, contraire aux dispositions de l’article 204. » (soulignement ajoutés) [ 98 ] Basé sur ces constats, le TAQ analyse les expertises déposées par les parties [45] et privilégie celle de l'expert des Frères Maristes (monsieur Thérien) à celle de l'expert de Laval (monsieur Lanthier) en ces termes:

[ 51 ] « Comme déjà mentionné et indiqué à la pièce R-31, le pourcentage d’exemption appliqué aux rôles précédents est intervenu sur la base d'une répartition des revenus variant en fonction du nombre d’heures occupées par chaque

partie et d'un taux de location horaire variant selon la période considérée. Avec égards, nous sommes d’avis que cette façon de faire n’est pas conforme et ne rend pas compte du partage effectif d’utilisation des lieux.

Nous croyons plutôt qu’il y a lieu, tout comme le décidait le BREF dans l’extrait cité ci- dessus, de tenir compte du fait que les Frères Maristes assument, en dernier lieu, l’entière responsabilité du Colisée . [ 52 ] C’est pourquoi nous sommes d’avis que la méthodologie appliquée par l’expert Thérien tient compte de ce facteur et c’est la raison pour laquelle, à défaut de meilleure preuve, nous la retiendrons .

Nous ne partageons cependant pas son opinion quant à la salle de conditionnement située au sous-sol, pour laquelle il y a lieu de retenir une utilisation, fournie par le sous-locataire, à raison de dix heures maximum par semaine. Cette correction conduit à un pourcentage d’utilisation par le Collège de 5 % pour cette salle de conditionnement physique, ce qui conduit le Tribunal à établir le pourcentage d’occupation du Colisée par la requérante ou le Collège Laval à 60 %. [ 53 ] C’est pourquoi le Tribunal , se basant sur l’

article 204 paragraphe 17 LFM ainsi que sur l’

article 2 LFM , conclut que l’immeuble sous étude doit être exempté de taxes foncières dans une proportion de 60 %. » (soulignements ajoutés) [ 99 ] Pour une meilleure compréhension de ces derniers extraits, il faut référer au rapport de l'évaluateur Thérien qui est l'expert des Frères Maristes (pièce R-16).

Aux pages 77 à 80, l'expert Thérien comptabilise les heures « réservées » dans le bail par les Frères Maristes (incluant les heures « de nuit ») et les heures d'« occupation » de 2866 pour conclure à un « pourcentage d'occupation » de 65 % en faveur des Frères Maristes, corrigé par le TAQ à 60 %. [ 100 ] Par cette référence au rapport Thérien le TAQ accrédite donc implicitement, sans l'écrire comme tel, la thèse des Frères Maristes à l'effet qu'un droit d'usage réservé suffit pour donner droit à l'exemption, sans qu'il soit nécessaire de prouver que ce droit s'est concrétisé par une utilisation réelle et effective. 2 o Les règles applicables à la double utilisation [ 101 ] La détermination du pourcentage d'exemption lors d'une double utilisation dont l'une se qualifie à l'exemption fiscale par des activités pédagogiques fait appel principalement aux dispositions légales suivantes de la

Loi sur la fiscalité municipale : 1. Dans la présente loi, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par: … «occupant» : une personne qui occupe un immeuble à un autre

titre que celui de propriétaire ou, dans le cas d'un établissement d'entreprise, la personne qui y exerce une activité donnant ouverture à l'assujettissement à la taxe d'affaires ou au paiement d'une somme qui en tient lieu; 2. À moins que le contexte n'indique le contraire, une disposition de la présente loi qui vise un immeuble , un meuble, un établissement d'entreprise ou une unité d'évaluation est réputée viser une

partie d'un tel immeuble , meuble, établissement d'entreprise ou unité d'évaluation, si cette

partie seulement entre dans le champ d'application de la disposition .

Sous réserve de la

section IV, les immeubles situés sur le territoire d'une municipalité locale sont portés au rôle d'évaluation foncière . Pour l'application du présent chapitre, le mot «rôle» signifie le rôle d'évaluation foncière. 203. Un immeuble porté au rôle d'évaluation foncière est imposable et sa valeur imposable est celle inscrite au rôle en vertu des articles 42 à 48, sauf si la loi prévoit que seule une

partie de cette valeur est imposable . 204. Sont exempts de toute taxe foncière, municipale ou scolaire: 17° un immeuble qui est compris dans une unité d'évaluation inscrite au nom d'une institution religieuse et qui est utilisé par une personne visée au paragraphe 13°, 14°, 15° ou 16°, si l'activité qui y est exercée par cette personne fait

partie de ses activités normales ; 204.1. Un immeuble qui est compris dans une unité d'évaluation inscrite au nom d'une personne mentionnée à un paragraphe de l'article 204 et qui est utilisé par une autre personne mentionnée à cet

article demeure non imposable et visé à ce paragraphe. Il en est de même, si ce paragraphe exige que l'immeuble soit utilisé à une certaine fin, lorsqu'il est utilisé à une autre fin mentionnée à cet article. Toutefois, un immeuble compris dans une unité d'évaluation inscrite au nom d'une institution religieuse n'est visé par le paragraphe 17° de l'article 204 que s'il est utilisé conformément à ce paragraphe . 208. Lorsqu'un immeuble non imposable en vertu du paragraphe 1° ou 1.1° de l'article 204 est occupé par un autre qu'une personne mentionnée à cet

article ou qu'une société qui est mandataire de l'État, sauf si son propriétaire est la Société immobilière du Québec, les taxes foncières auxquelles cet immeuble serait assujetti sans cette exemption sont imposées au locataire ou, à défaut, à l'occupant, et sont payables par lui.

Toutefois, cette règle ne s'applique pas dans le cas d'un immeuble visé au paragraphe 1.1° de l'article 204 lorsque, suivant la législation du Parlement du Canada relative aux subventions aux municipalités pour tenir lieu des taxes foncières et selon les actes pris en vertu de cette législation, une telle subvention est versée à l'égard de l'immeuble malgré l'occupation visée au présent alinéa dont il fait l'objet.

Lorsqu'un immeuble visé par un autre paragraphe de l'article 204 , hormis le paragraphe 10°, est occupé par un autre qu'une personne mentionnée à cet article, il devient imposable et les taxes foncières auxquelles il est assujetti sont imposées au locataire ou, à défaut, à l'occupant, et sont payables par lui.

…. (soulignements ajoutés) [102] Puisqu'il s'agit ici d'interpréter une législation de nature fiscale et qu'une

partie du débat a porté sur les règles applicables, il y alieu de rappeler les principes établis par la Cour supérieure en 1994 dans l'arrêt Corporation Notre-Dame-de-Bonsecours [46]. Il y étaitquestion de l'exemption prévue à l'article 204 (14) LFM pour une institution vouée au bien-être des personnes âgées vivant sur le seuilde pauvreté.

Monsieur le juge Gonthier s'y exprime ainsi après une revue de la jurisprudence sur la question [47]: « À la lumière de ce qui précède, je me permets de souligner qu'on ne peut plus conclure à l'application automatique de la règle selonlaquelle toute exemption de taxe devrait recevoir une interprétation stricte. Il n'est pas exact de dire que lorsque le législateur prévoitune règle générale et énumère certaines exceptions, ces dernières doivent être considérées comme exhaustives et dès lors interprétées defaçon stricte.

Cela ne nous autorise pas pour autant à transporter ce principe en matière fiscale de manière à établir un parallèleindéfectible entre les notions d'exemption et d'exception. Avec égards, adhérer à l'acception voulant que la taxe soit indubitablement larègle et l'exemption, l'exception, ne répond plus aux réalités du droit fiscal actuel. Une telle façon d'envisager les choses était certessoutenable à une époque où l'objectif de la loi fiscale était limité à la levée de fonds pour faire face aux dépenses du gouvernement.

Oril a été reconnu que, de nos jours, la loi sert d'autres objectifs et se présente comme instrument d'intervention économique et sociale. Ensoumettant la loi fiscale à une interprétation téléologique, on constate que rien n'empêche qu'une politique générale de levée de fondssoit assujettie à une politique secondaire d'exemption des œuvres sociales.

Il s'agit là de deux buts légitimes et, à ce titre, on voitdifficilement pourquoi l'un devrait primer l'autre. » [103] Il poursuit, à la page 20: «Les principes dégagés dans les pages précédentes, dont certains, d'ailleurs, ont été récemment invoqués dans l'affaire Symes c.

Canada, (CSC), [1993] 4 R.C.S. 695, peuvent se résumer ainsi: - L'interprétation des lois fiscales devrait obéir aux règles ordinaires d'interprétation; - Qu'une disposition législative reçoive une interprétation stricte ou libérale sera déterminé par le but qui la sous-tend, qu'on auraidentifié à la lumière du contexte de la loi, de l'objet de celle-ci et de l'intention du législateur; c'est l'approche téléologique; - Que l'approche téléologique favorise le contribuable ou le fisc dépendra uniquement de la disposition législative en cause et nonde l'existence de présomptions préétablies; - Primauté devrait être accordée au fond sur la forme dans la mesure où cela est compatible avec le texte et l'objet de la loi; - Seul un doute raisonnable et non dissipé par les règles ordinaires d'interprétation sera résolu par le recours de la présomptionrésiduelle en faveur du contribuable. » (soulignements ajoutés) [104] Tel que déjà mentionné, il est admis que les activités exercées par les Frères Maristes dans le Colisée satisfont aux critères d'exemption prescrits par l'article 204 (17o) LFM. [105] Il est également non contesté que les activités commerciales exercées par 2866 ne le sont pas. [106] Ainsi, si 2866 était le seul « occupant » de l'immeuble, le second paragraphe de l'article 208 LFM ferait en sorte que le Coliséeserait entièrement imposable. [107] C'est lorsqu'une personne admissible à l'exemption, comme les Frères Maristes, partage également l'utilisation des locaux duColisée que le problème de la détermination du pourcentage d'exemption se pose. [108] Or, le processus décisionnel suivi par le TAQ est pour le moins ambigu.

Après avoir cité des dispositions légales pertinentes etfait son analyse du bail entre les parties, il conclut implicitement en faveur de la thèse des Frères Maristes (utilisation potentielle) sansexpliquer clairement pourquoi. Pourtant, la question de savoir s'il fallait une utilisation effective ou seulement potentielle pour avoirdroit à l'exemption avait fait l'objet d'un débat devant lui. [109] Puisque les faits et le droit s'entremêlent dans la décision du TAQ, il convient donc de revoir la décision à la lumière des règlesapplicables.

a) le contrôle du Colisée [110] À partir de la définition que l'on retrouve à l'article 1 LFM, la notion d'«occupant» a fait l'objet d'une abondante jurisprudence. Celle-ci retient trois (3) critères pour la définir: - le libre accès à l'immeuble - le contrôle - la jouissance [111] Lorsqu'il y a deux utilisateurs d'un immeuble, il y a lieu de déterminer qui en possède le « contrôle effectif ». [112] On en trouve notamment une application éloquente dans la décision de 1987 du BREF dans Les Frères Maristes (Iberville) c.Ville de Laval [48] qui soulevait également la question d'exemption du Colisée.

[ 113 ] Le BREF y reconnaît le principe que, lorsque l'utilisation des locaux est partagée entre deux utilisateurs, le Collège et une société commerciale, les heures d'utilisation permettent de déterminer le pourcentage d'exemption.

Il est à souligner que le BREF se sert des heures effectives d'utilisation des différents locaux par les deux utilisateurs [49] pour établir ce partage. [ 114 ] Le BREF reconnaît qu'il faut procéder à un partage lorsque le propriétaire qui a droit à une exemption n'utilise pas les lieux de façon exclusive (à la page 64): « Tel que nous l'avons vu plus haut, le Collège Laval a une priorité d'utilisation mais ne bénéficie pas d'une utilisation exclusive des lieux. Or, l'article 2 de la loi permet d'exclure du rôle une

partie seulement d'un immeuble dans les cas où «cette

partie seulement entre dans le champ d'application de la disposition». Cet

article a fait l'objet d'une interprétation de la Cour d'appel dans l'arrêt Ville de Montréal c. Commission Municipale du Québec [50] . L'Honorable juge Nolan a alors souligné que l'article 204 paragraphe 10 de la loi devait être interprété conjointement avec l'

article 2 et que la commission Municipale aurait dû , en conséquence, exempter de taxes foncières seulement 91.3% de l'immeuble appartenant au Y.M.C.A. et refuser une exemption pour la

partie 8.7% louée et utilisée par un locataire. » (soulignements ajoutés) [ 115 ] Il est primordial de souligner qu'il existait à l'époque de cette décision du BREF en 1987 une différence fondamentale entre la situation juridique qui prévalait concernant la gestion du Colisée par rapport à celle d'aujourd'hui, à savoir que, nonobstant le bail avec la corporation commerciale Complexe C.S.L., le Colisée était en réalité sous le contrôle effectif des Frères Maristes (à la page 58): « Dans les faits , c'est la Corporation Les Frères Maristes (Iberville) qui contrôle et dirige toutes les opérations du Centre sportif Laval.

En effet, toutes les dépenses d'immobilisation sont approuvées et payées par Les Frères Maristes (Iberville), les tarifs de location pour les heures non utilisées par le collège sont approuvés par les Frères Maristes et le gestionnaire du centre reçoit ses directives des Frères Maristes.

Ces derniers choisissent même les activités qui sont exercées dans les lieux . » (soulignements ajoutés) [ 116 ] Dans le même sens (à la page 65): « Or, il faut absolument tenir compte du fait que la Corporation Les Frères Maristes assume l'entière responsabilité du centre pendant les heures non utilisées et qu'elle ne pose aucun geste, dans l'exercice de son droit de propriété, contraire aux dispositions de l'article 204 » (soulignements ajoutés) [ 117 ] C'est donc ce contrôle effectif des Frères Maristes sur le Colisée qui a amené le BREF à l'époque à reconnaître aux Frères Maristes une exemption de 54 %. [ 118 ] Or, le bail ici à l'étude et la preuve ne sont pas du tout au même effet.

Le contrôle, la gestion quotidienne, l'entretien et les réparations du Colisée sont clairement l'affaire de 2866 .

Il en va de même pour son utilisation, sous la seule limite des heures « réservées » par les Frères Maristes. [ 119 ] En effet, par bail notarié du 16 juillet 1993, la compagnie 2866 loue le Colisée pour une période de 10 ans, débutant le 1 er juillet 1993 pour se terminer le 30 juin 2003. [ 120 ] Il s'agit d'un bail « net net net », tel qu'il appert notamment à la lecture des paragraphes suivants: 3.1 « Le locataire reconnaît et convient qu'il est de l'intention des parties que le présent bail soit net net net en faveur du Propriétaire et que le Propriétaire ne soit pas responsable durant le bail , ou un renouvellement de celui-ci, pour aucun frais , ni aucune dépense , charge et débours de quelque nature que ce soit à l'égard des lieux loués et de leur occupation, à l'exception des charges expressément stipulées payables par le Propriétaire aux termes du présent bail.

Le Locataire devra payer toute charge , imposition , frais et dépenses , de quelque nature que ce soit, en relation avec les lieux loués.

Toute somme payable par le Locataire conformément aux termes du présent bail incluant, sans restrictions, toute somme que le Locataire peut être obligé de rembourser au Propriétaire, sera réputée être un loyer et tout droit, et privilège dont bénéficie le Propriétaire à l'égard du loyer s'étendra à toute telle somme payable par le Locataire. 6.1 Le Propriétaire ne sera pas obligé d'effectuer quelques travaux que ce soit à l'égard des lieux loués , le Locataire reconnaissant expressément par les présentes avoir pris connaissance des lieux loués, qu'il en est entièrement satisfait et qu'il accepte les lieux loués dans leur état et condition présents. 6.2 Pendant toute la durée du bail, toutes les réparations , tant les réparations d'entretien requises au bâtiment, que les grosses réparations, que ce soit à sa fondation, sa structure, ses murs, sa toiture ou autre partie, seront à la charge exclusive du locataire . 10.1 Le Locataire devra, nonobstant toute autre disposition à cet effet prévue par la Loi, entretenir en bon état et condition les lieux loués , le tout à ses seuls frais et dépenses . 14.1 Le Locataire devra payer tous les frais rattachés au chauffage, à l'éclairage, à l'énergie, à l'électricité, à l'eau, aux égouts, au gaz et autres services publics qui pourront être utilisés sur les lieux loués durant le bail, au fur et à mesure de leur échéance, qu'ils soient directement ou indirectement imposés au Propriétaire ou au Locataire, par le fournisseur d'un tel service public.

21.1 Le Locataire sera le seul responsable de tous les dommages encourus par le Propriétaire et le Locataire , leurs dirigeants, domestiques, employés, mandataires, invités ou concessionnaires, et de tous dommages aux lieux loués et aux améliorations, agencements ou autres équipements ou marchandises (y compris tout dommage résultant de l'infiltration de l'eau, de la vapeur, du gaz, de l'électricité ou de toute autre substance) causés par le Locataire, ses dirigeants, domestiques, employés, mandataires, invités ou concessionnaires, que ce soit par incurie, négligence ou autrement. 21.3 Le Locataire aura la responsabilité d'installer et de maintenir, à ses propres frais et sans s'y limiter, toute mesure de sécurité et de prévention d'incendie , y compris un système d'éclairage d'urgence, tel que le Propriétaire ou tout autre assureur ou autorité gouvernementale le juge nécessaire ou appropriée. » (soulignements ajoutés) [ 121 ] Le bail contient également une promesse de vente en faveur de 2866 (par. 28.1 et ss.) [ 122 ] À

titre de loyer, les Frères Maristes se sont réservés l'usage gratuit du Colisée à certaines périodes: 4.1 « Pour équivaloir à loyer, le Propriétaire aura pour la durée du bail le droit de faire usage des différents locaux du bâtiment érigé sur l'immeuble loué et qui servent actuellement à la pratique des sports par les élèves du Collège Laval soit, mais non limitativement, l'aréna et le gymnase, le tout selon les modalités suivantes :

a) L'usage sera exclusif , gratuit et sans frais pour le propriétaire entre 8h00 et 17h00 , les lundi, mardi, mercredi, jeudi et vendredi de chaque semaine du calendrier scolaire ;

b) Avant le 20 mai de chaque année, en commençant avec l'année courante (1993), le propriétaire devra déposer entre les mains du représentant du locataire, à ses bureaux du 1110 Desnoyers, Laval, le calendrier scolaire de l'année suivante indiquant les jours durant lesquels le droit d'usage sera exercé. À défaut de quoi et jusqu'à ce que ledit calendrier soit déposé, le locataire pourra accepter des réservations de temps qui seront opposables au propriétaire;

c) Tant que le propriétaire exercera son droit de faire usage, il pourra continuer d'utiliser les lieux d'entreposage actuels de ses équipements sportifs;

d) Au cas de destruction partielle du bâtiment érigé sur l'immeuble loué, par cas fortuit, rendant temporairement impossible l'occupation des lieux, le droit de faire usage sera suspendu pour la seule durée requise aux fins de rendre le bâtiment opérationnel sans aucune compensation ou indemnité ;

e) Le locataire devra fournir et maintenir tous les services nécessaires à l'usage normal des locaux utilisés par le propriétaire tels que l'électricité, le chauffage, les installations sanitaires, la fabrication et l'entretien de la glace, l'entretien des lieux en bon état de propreté, l'entretien en bon ordre et le déneigement des accès au bâtiment, etc… » (soulignements ajoutés) [ 123 ] Ce droit d'usage a été modifié le 28 juin 1996 avec portée rétroactive dans les termes suivants: 2.

« Le sous-paragraphe 4.1 a), de l'article IV-LOYER-, se lit comme suit: "L'usage sera exclusif, gratuit et sans frais pour le propriétaire entre 8h00 et 1700, les lundi, mardi, mercredi, jeudi et vendredi de chaque semaine du calendrier scolaire; 3.

Ce sous-paragraphe aurait dû se lire comme suit : "l'usage sera exclusif, gratuit et sans frais pour le propriétaire entre 0h00 (minuit) et 8h00 tous les jours de l'année et entre 8h00 et 17h00, les lundi, mardi, mercredi, jeudi et vendredi de chaque semaine du calendrier scolaire; C'EST POURQUOI, les parties conviennent d'amender ledit acte en conséquence, de sorte que le sous-paragraphe 4.1a) se lise comme stipulé à l'article 3 du présent acte et lie les parties avec effet au 01 juillet 1993, date du début dudit bail.

De plus, pour fins de concordance, l'article 28.11 du bail est modifié en ajoutant les mots "et ses amendements" après les mots "ce droit d'usage sera le même que celui stipulé dans le présent acte" . » [ 124 ] Ces clauses démontrent clairement que, à la date de référence pour le rôle 2001, 2866 avait le contrôle effectif , le libre accès et la jouissance du Colisée pendant toute l'année, à l'exception uniquement des périodes réservées par les Frères Maristes.

La preuve faite devant le TAQ va dans le même sens (témoignages du gestionnaire Massé et du Frère Roy). [ 125 ] Le TAQ fait donc erreur lorsqu'il se fonde au paragraphe 35 de sa décision sur certains paragraphes du bail pour conclure que les Frères Maristes ont « conservé le contrôle de l'immeuble »: approbations requises pour modifier l'aire de stationnement de la bâtisse (par 1.2.4 et 11.1), droit d'usage du stationnement par le propriétaire (par 1.2.3), utilisation du Colisée comme centre sportif (par. 5.1), contrôle du propriétaire sur les réparations excédant 25 000

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