2016 QCCA 1855, 2016 QCCA 1855

Centre commercial Rimouski inc. c. 4196317 Canada inc. 2016 QCCA 1855 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-008896-158 (100-17-000753-071) (100-05-002154-075) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 10 novembre 2016 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. (JT1086) BENOÎT MORIN, J.C.A. (JM1549) JULIE DUTIL, J.C.A. (JD1952)

PARTIE APPELANTE AVOCATS CENTRE COMMERCIAL RIMOUSKI INC. Me ÉRIC BOUCHARD Me BRIAN A. GARNEAU (Bouchard, Pagé)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT 4196317 CANADA INC. Me CHARLES TASCHEREAU (Norton, Rose) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATE BANQUE LAURENTIENNE DU CANADA Me MICHÈLE THIVIERGE (Dussault, Gervais)

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE RIMOUSKI En appel d'un jugement rendu le 25 novembre 2014 par l'honorable Lise Bergeron de la Cour supérieure, district de Rimouski.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété (emphytéose) – Sûretés (exercice des droits et recours) Greffière : Marie-Ann Baron (TB3964) Salle : 4.33 AUDITION 10 h 25 Observations de la Cour; 10 h 28 Observations de Me Garneau; Observations de la Cour; Me Garneau poursuit; 11 h 02 Suspension; 11 h16 Reprise; La Cour s’adresse à Ma Garneau; 11 h 17 Me Garneau poursuit ses observations; Observations de la Cour; Me Garneau poursuit; 11 h 24 Observations de Me Taschereau; Observations de la Cour; Me Taschereau poursuit; 11 h 53 Me Thivierge et Me Garneau n’ont rien à ajouter; Suspension; 12 h 00 Reprise; La Cour mentionne que les motifs seront déposés au procès-verbal; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR

ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 25 novembre 2014 par la Cour supérieure, district de Rimouski (l’honorable Lise Bergeron) [1] , qui accueille en

partie sa demande quant au paiement de la rente emphytéotique et du loyer pour les espaces de stationnement, mais refuse notamment de résilier l’emphytéose. [ 2 ] Le 29 juillet 2016, l’appelante a vendu son immeuble et ses intérêts dans l’emphytéose à la Ville de Rimouski. Cette vente a une incidence directe sur les conclusions recherchées par l’appelante. En effet, elle reconnait ne plus avoir l’intérêt nécessaire pour demander la résiliation de l’emphytéose ou l’ordonnance relative à l’entretien de l’immeuble.

Elle soutient toutefois que l’analyse de certains moyens d’appel demeure pertinente, car ils sont intrinsèquement liés à l’examen de la question relative aux honoraires judiciaires et extrajudiciaires.

En conséquence, la Cour examinera les moyens d’appel un et trois afin de déterminer si la juge de première instance a erré en accordant 4 000 $ en honoraires extrajudiciaires, plutôt que les 240 878,35 $ réclamés par l’appelante. [ 3 ] L’appelante maintient en outre qu’elle a droit de se faire rembourser par l’intimée les taxes foncières payées pour les stationnements. [ 4 ] Les moyens d’appel soulevés par l’appelante sont des questions mixtes de fait et de droit.

Notre Cour ne peut donc intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante [2] . [ 5 ] L’appelante plaide d’abord que la juge a commis une erreur en refusant de résilier l’emphytéose. Il est admis que la rente de 600 $ par année était impayée depuis 2004 et la preuve démontre qu’aucun paiement n’a été fait depuis 2002. Elle soutient avoir signifié un préavis de 90 jours à l’intimée.

En outre, les offres et consignations de cette dernière ne sont pas valables, car elles ont été faites le 17 février 2009, après l’introduction du recours. [ 6 ] La résiliation judiciaire de l’emphytéose peut être demandée dans trois situations : (1) le non-paiement de la rente pendant trois ans (en l’espèce, le contrat d’emphytéose réduit ce délai à deux ans); (2) la détérioration de l’immeuble cédé, ou; (3) la mise en péril des droits du propriétaire [3] . L’appelante justifie sa demande de résiliation en raison du non-paiement de la rente et de la détérioration de l’immeuble. [ 7 ] L’

article 1204 C.c.Q. accorde au tribunal un large pouvoir discrétionnaire pour ordonner ou non la résiliation de l’emphytéose si l’emphytéote commet des dégradations sur l’immeuble ou le laisse dépérir : 1204. Si l’emphytéote commet des dégradations sur l’immeuble ou le laisse dépérir ou, de toute autre façon, met en danger les droits du propriétaire, il peut être déchu de son droit.

Le tribunal peut, suivant la gravité des circonstances, résilier l’emphytéose, avec indemnité payable immédiatement ou par versements au propriétaire, ou sans indemnité, ou encore obliger l’emphytéote à fournir d’autres sûretés ou lui imposer toutes autres obligations ou conditions . Les créanciers de l’emphytéote peuvent intervenir à la demande pour la conservation de leurs droits; ils peuvent offrir la réparation des dégradations et des garanties pour l’avenir. 1204.

If an emphyteuta commits waste on the immovable, allows it to decline or in any manner endangers the rights of the owner, the emphyteuta may forfeit his right. The court, according to the gravity of the circumstances, may resiliate the emphyteusis with an indemnity payable immediately or by instalments to the owner, or without indemnity, or it may require the emphyteuta to furnish other security or impose any other obligations or conditions on him.

The creditors of the emphyteuta may intervene in the proceedings to preserve their rights; they may offer to repair the waste and give security for the future. [ Soulignements ajoutés ] [ 8 ] Le professeur Lafond explique que le non-paiement de la rente ou même la détérioration de l’immeuble n’entraînent pas nécessairement la résiliation de l’emphytéose :

a) Non-paiement du prix pendant trois ans 2285 – Pour qu’elle soit prononcée en justice, la résiliation de l’acte peut être demandée pour non-paiement du prix fixé, même si l’acte ne contient pas de stipulation à cet effet. Le propriétaire doit donner un avis d’au moins 90 jours à l’emphytéote en défaut, avant de procéder à sa demande judiciaire ( art. 1207 , al.1 C.c.Q. ). Le non-paiement n’entraîne pas nécessairement la résiliation du droit. Le juge jouit d’une large discrétion à cet égard; il peut mettre fin à l’emphytéose ou non. Ainsi, il peut choisir d’accorder un délai pour le paiement de la redevance. [...]

b) Détérioration de l’immeuble cédé

2289 – En vertu de l’ancien droit, le propriétaire était admis à réclamer la déchéance du droit de l’emphytéote lorsque les dégradations que ce dernier commettait sur l’immeuble cédé en diminuaient notablement la valeur (art. 578 C.c.B.C.), ou encore lorsqu’il laissait l’immeuble dépérir faute de réparations et d’entretien.

Le juge avait discrétion pour déterminer si les dégradations reprochées avaient entraîné ce résultat. 2290 – En vertu du Code civil du Québec , l’exigence d’une diminution notable de la valeur de l’immeuble pour donner ouverture à la déchéance disparaît; la preuve des dégradations ou du dépérissement de l’immeuble suffit. La déchéance n’apparaît plus comme la seule sanction possible. La discrétion du tribunal est étendue considérablement et celui-ci se voit conférer le pouvoir d’accorder une indemnité au propriétaire, suivant la gravité des circonstances.

Il peut aussi obliger l’emphytéote à fournir d’autres sûretés ou lui imposer d’autres conditions au maintien du droit d’emphytéose ( art. 1204 , al. 2 C.c.Q.). [4] [ Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 9 ] L’appelante n’identifie pas d’erreurs manifestes et déterminantes de la juge pour refuser la résiliation de l’emphytéose. Cette dernière justifie sa décision en expliquant que les montants en jeu sont peu importants et que la somme consignée était suffisante pour les acquitter. Le défaut de payer la rente, selon la juge, ne justifie pas la résiliation de l’emphytéose dans les circonstances.

Elle ajoute que le non-paiement peut s’expliquer par la confusion dans la facturation préparée par l’appelante. La Cour est d’avis que les conclusions de la juge sur le non-paiement du loyer reposent sur la preuve et ne sont pas entachées d’erreurs révisables. Il en est de même de sa conclusion à l’égard du loyer dû pour le stationnement. [ 10 ] L’appelante soutient également que la juge a erré en concluant à l’absence de défaut d’entretien de l’immeuble.

Elle désire d’ailleurs obtenir la permission de la Cour pour déposer une preuve nouvelle appuyant sa position sur cette question. [ 11 ] Examinons d’abord la question de la preuve nouvelle. L’article 380 C.p.c. édicte que la Cour peut autoriser une preuve nouvelle indispensable. L’appelante souhaite déposer en preuve un

article de la Presse+ du 10 octobre 2016 qui révèle que l’actionnaire et les administrateurs de l’intimée font face à 54 chefs d’accusation d’avoir contrevenu à la

Loi canadienne sur la protection de l’environnement [5] et à la réglementation sur la manutention et l’entreposage de BPC en rapport avec des immeubles qu’ils gèrent ou dont ils sont propriétaires à Montréal. [ 12 ] La Cour est d’avis de rejeter la requête pour présentation d’une preuve nouvelle. Cette preuve n’est pas indispensable ni pertinente à la solution du litige. En outre, un

article de journal ne fait pas la preuve de la culpabilité de l’actionnaire et des administrateurs de l’intimée sur les infractions reprochées. L’appelante ne convainc pas du bien-fondé de sa requête. [ 13 ] La Cour rejette également la requête pour preuve nouvelle présentée par l’intimée concernant les travaux qu’elle a exécutés sur l’immeuble depuis le jugement de première instance. À l’audience, l’avocat de l’intimée reconnaît que cette preuve n’est pas indispensable.

En conséquence, elle ne satisfait pas à un critère de l’article 380 C.p.c . [ 14 ] Il faut donc examiner la décision de la juge sur l’entretien des immeubles à la lumière de la preuve administrée au procès. Elle écrit : [214] Selon la preuve et les témoignages des experts, l’immeuble a besoin d’intervention, d’entretien, mais la preuve ne démontre pas que l’immeuble souffre d’un manque d’entretien. [215] Les « désordres » qui ont été identifiés par les experts ne sont pas la conséquence d’un laisser-aller généralisé d’un propriétaire.

Ce n’est pas, du moins, ce que la preuve démontre. [216] Par ailleurs, la preuve ne démontre pas non plus de manifestation dans ou sur l’immeuble comme des infiltrations d’eau par les fenêtres ou la toiture. [217] Le Tribunal n’a pas non plus entendu le témoignage d’occupants exposant l’inconfort vécu par ceux-ci dans l’immeuble. [218] Il a plutôt entendu le contraire, soit le témoignage de Jean-Roch Michaud mentionnant que l’immeuble « est une belle bâtisse, un immeuble de qualité » et ajoutant, en tant que locataire depuis plus de 33 ans des espaces à l’intérieur de l’immeuble propriété de Canada inc., qu’il s’agit d’un immeuble très bien entretenu. [219] Enfin, il est utile de préciser que l’immeuble est occupé à plus de 90 % de sa superficie. [220] La preuve ne permet pas de conclure que le comportement du propriétaire amène « des dégradations sur l’immeuble, qu’il le laisse dépérir ou de toute autre façon met en danger les droits du propriétaire ». [6] [ Renvoi omis ] [ 15 ] Les conclusions de la juge trouvent appui dans la preuve.

Les réparations devant être effectuées sur l’immeuble ne résultent pas du manque d’entretien, mais plutôt de l’âge de l’immeuble. Il a atteint sa durée de vie utile et des travaux majeurs devront être exécutés, tel que l’a toujours reconnu l’intimée. Les experts n’ont d’ailleurs noté aucune infiltration d’eau. La juge constate les sommes importantes investies dans l’immeuble par l’intimée au cours des dernières années. L’intimée n’a pas négligé l’entretien de l’immeuble. L’appelante ne démontre pas d’erreur révisable de la juge sur cette question. [ 16 ] L’appelante plaide que l’

article 1604 C.c.Q. s’applique au contrat d’emphytéose et permet de demander sa résiliation en présence de défauts à caractère répétitif. La juge se prononce ainsi sur cet argument : [101] Centre commercial Rimouski plaide également que le caractère répétitif du défaut de payer la rente justifie la résiliation et soumet à ce

titre l’

article 1604 C.c.Q. en appui à son argument.

[102] Le Tribunal est plutôt d’avis que le caractère répétitif du non-paiement de la rente fait suite à l’absence d’information précise et adéquate expliquant la facturation transmise. [103] Les échanges de correspondance entre les procureurs le démontrent clairement [7] .

Ce n’est qu’à défaut de recevoir de telles informations que Le Séjour fait un premier dépôt judiciaire de 20 000 $. [104] Par ailleurs , alors qu’il est loisible au propriétaire de demander la résiliation dès le non-paiement de deux termes consécutifs et que celui-ci choisit de ne pas exercer ses droits, il semble contraire aujourd’hui que ce propriétaire invoque ce choix de ne pas poursuivre pour donner appui à un argument de défaut répétitif ! [105] Il n’y a pas lieu non plus de donner suite à cet argument dans les circonstances de cette affaire. [ 17 ] La Cour est d’avis que la juge n’a pas commis d’erreur à cet égard.

Elle explique bien les raisons qui l’amènent à conclure ainsi. [ 18 ] L’appelante soutient également que la juge a erré en suggérant à l’intimée d’exécuter les travaux dans un délai de 24 mois. Cette conclusion n’est pas exécutoire (art. 328 C.p.c .). La Cour partage ce point de vue. [ 19 ] Tel que mentionné, la juge a déterminé que l’intimée n’a pas manqué à son devoir d’entretien de l’immeuble. Elle n’avait donc pas à prononcer de conclusion à cet égard. [ 20 ] L’appelante allègue par ailleurs que la juge a erré en refusant d’ordonner à l’intimée de lui rembourser les taxes foncières relatives au stationnement.

Elle est d’avis que le contrat prévoit le paiement des taxes parce qu’il est impensable « que des hommes d’affaires aient fixé dans l’acte d’emphytéose une rente de 600 $, sans indexation pendant 99 ans, sans prévoir un mécanisme pour tenir compte des dépenses que devra subir le bailleur ». [ 21 ] À cet égard, la juge considère que l’acte d’emphytéose est clair en ce qui concerne les taxes pour les espaces de stationnement. Elle conclut que le paiement des taxes foncières prévu à l’acte ne vaut que pour l’immeuble Le Séjour.

La clause 5 de l’acte, soit le seul endroit où il est question du paiement des taxes ne réfère pas à des taxes qui seraient payables pour le stationnement [8] . La Cour est d’avis que la juge n’a commis aucune erreur révisable sur cette question. [ 22 ] En ce qui concerne le montant de 4 000 $ en honoraires extrajudiciaires accordé par la juge, il n’y a pas lieu d’intervenir. Le contrat est clair et l’intimée doit rembourser de tels honoraires en cas de défaut de respecter ses obligations. Toutefois, la juge conclut que l’intimée n’a pas fait défaut d’entretenir l’immeuble.

Le seul défaut constaté est celui de ne pas avoir payé la rente emphytéotique et le loyer de stationnement pour un total de 12 000 $. Dans les circonstances, la décision de la juge sur les honoraires extrajudiciaires est raisonnable. Il en est de même de celle à l’égard des dépens. [ 23 ] Vu la conclusion de la Cour sur les moyens d’appel soulevés par l’appelante, il n’est pas nécessaire de trancher la question soulevée par la mise en cause concernant l’absence de publication du préavis d’exercice au Registre foncier. La juge ne s’est d’ailleurs pas prononcée sur cette question.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] REJETTE les requêtes pour preuve nouvelle, avec les frais de justice; [ 25 ] ACCUEILLE l’appel en partie, avec les frais de justice contre l’appelante, à la seule fin de biffer le paragraphe 306 du jugement de première instance. FRANCE THIBAULT, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A.