2022 QCCQ 9466, 2022 QCCQ 9466

Descôteaux c. Ville de Shawinigan 2022 QCCQ 9466 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700569-209 DATE : 15 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLINE DESCÔTEAUX et FRANÇOIS GRÉGOIRE Demandeurs c.

VILLE DE SHAWINIGAN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs sont-ils bien fondés de réclamer de la Ville défenderesse un remboursement d’une

partie du montant qu’ils ont payé à

titre de droit de mutation immobilière lors de l’acquisition de leur résidence? [ 2 ] Telle est la question que soulève le litige.

Contexte [ 3 ] Le 24 février 2020, le couple Descôteaux-Grégoire acquiert d’un promoteur immobilier une maison neuve sise sur la rue A à Shawinigan au prix de 189 485,85 $ plus les taxes applicables. [ 4 ] À la date de l’achat, s’agissant d’une construction récente, le bâtiment n’est toujours pas porté au rôle d’évaluation foncière qui prévoit à ce moment, pour le terrain vacant, une valeur foncière de 31 200 $ [ 5 ] Dans les circonstances, comme le montant de l’évaluation inscrit au rôle n’inclut pas le bâtiment récemment construit, la notaire instrumentant fixe le montant constituant la valeur de la base d’imposition du droit de mutation en fonction du prix payé, soit 189 485,85 $, le tout en vertu des dispositions de l’article 2 de la Loi concernant les droits de mutations immobilières [1] « la Loi ». [ 6 ] Ainsi, l’acte d’acquisition notarié fixe le montant du droit de mutation pour cette transaction à 1 636,36 $. [ 7 ] À la suite de la transaction et tel que le prescrit l’effet combiné des dispositions des articles 32 et 174 (7

o) de la

Loi sur la fiscalité municipale [2] « L.F.M. », la Ville défenderesse procède à modifier le rôle d’évaluation notamment afin de refléter l’augmentation de valeur de l’unité d’évaluation à la suite de la construction de la résidence vendue aux demandeurs. [ 8 ] L’

article 32 de la L.F.M. énonce : Un bâtiment est porté au rôle lorsqu’il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d’une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux.

Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. [ 9 ] Conséquemment, le 2 juillet 2020, l’évaluateur municipal produit un certificat et avis de modification du rôle d’évaluation foncière [3] établissant la valeur de l’immeuble avec bâtiment à 227 400 $. [ 10 ] Le 29 août 2020, la Ville de Shawinigan émet aux demandeurs un compte de droit de mutation immobilière en fonction de la nouvelle valeur inscrite au rôle et réclame, à

titre de droit exigible, un montant de 2 038,24 $. [ 11 ] Le 21 septembre 2020, les demandeurs paient le compte de droit de mutation à la Ville de Shawinigan. Deux jours plus tard, ils

[ 11 ] Le 21 septembre 2020, les demandeurs paient le compte de droit de mutation à la Ville de Shawinigan. Deux jours plus tard, ils adressent une mise en demeure à la défenderesse réclamant un montant de 401,88 $, soit la différence entre le montant déclaré de droit de mutation établi à l’acte d’achat notarié (1 636,36 $) et celui payé à la Ville de Shawinigan (2 038,24 $). Ils allèguent avoir payé cette somme en trop à la Ville défenderesse. [ 12 ] Le 24 novembre 2020, les demandeurs logent contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et décision [ 13 ] L’article 2 de la Loi énonce : Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d’imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants: 1° sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 53 200 $: 0,5%; 2° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 53 200 $ sans excéder 266 200 $: 1%; 3° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 266 200 $: 1,5%.

La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. Toutefois, une municipalité peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $. Un taux fixé en vertu du présent alinéa ne peut, sauf dans le cas de la Ville de Montréal, excéder 3%.

Dans le cas du transfert d’un immeuble situé sur le territoire de plus d’une municipalité et à l’égard duquel, par l’application du troisième alinéa, différents taux sont applicables à une même tranche de la base d’imposition, le taux fixé par chaque municipalité ne s’applique qu’à la

partie de cette tranche qui correspond, en proportion, à la

partie de la base d’imposition attribuable au territoire de chaque municipalité. [ 14 ] Il est établi qu’au moment de la transaction notariée, l’immeuble inscrit au rôle d’évaluation ne comportait pas de bâtiment. [ 15 ] La Ville défenderesse prétend qu’elle peut, par le biais de l’

article 177 de la L.F.M. , imposer de manière rétroactive un droit de mutation afin de tenir compte d’une modification au rôle découlant de la construction ultérieure d’un bâtiment sur un terrain vacant. [ 16 ] L’article 177 (5

o) se lit comme suit : 177. Les modifications faites en vertu de l’article 174 ou 174.2 ont effet comme suit: […] 5° celles visées aux paragraphes 3°, 6° à 14.1°, 16° et 18° à 20° de l’article 174 et aux paragraphes 4° à 8° de l’article 174.2 ont effet à compter de la date fixée dans le certificat de l’évaluateur, laquelle ne peut être antérieure à la plus récente parmi les dates suivantes:

a) celle où survient l’événement qui justifie la modification, et

b) le premier jour de l’exercice financier qui précède celui au cours duquel la modification est faite; [ … ]

Malgré le paragraphe 5° du premier alinéa, dans le cas d’une modification faite en vertu de l’un des paragraphes 9° à 11° de l’

article 174 ou du paragraphe 4° de l’article 174.2 pour donner suite à une décision de la Commission relativement à une reconnaissance dont découle une exemption aux fins des taxes foncières ou de la taxe d’affaires, la date de la prise d’effet de la modification est celle où, selon la décision, la reconnaissance devient en vigueur ou cesse de l’être.

Malgré le paragraphe 5° du premier alinéa, dans le cas d’une modification faite en vertu de l’un des paragraphes 9° à 11° et 20° de l’

article 174 ou du paragraphe 5° de l’article 174.2 pour donner suite au début ou à la fin de l’effet d’une exemption prévue à l’article 210 ou de l’obligation de verser une somme prévue à celui-ci, la date de la prise d’effet de la modification est celle de ce début ou de cette fin.

La date de prise d’effet de la modification faite en vertu du sous-paragraphe d du paragraphe 13.1.1° de l’article 174 peut être fixée au premier jour de l’exercice financier qui suit celui au cours duquel survient l’événement qui justifie la modification. [Nos soulignements] [ 17 ] Les demandeurs plaident que le régime de taxation pour droit de mutation découle des dispositions de la Loi qui forment un ensemble complet et cohérent permettant de fixer les droits imposables au moment du transfert d’un immeuble.

[ 18 ] Ils ajoutent qu’aucune disposition spécifique de cette loi ne prévoit un effet rétroactif qui autoriserait la défenderesse à modifier l’évaluation d’un immeuble a postériori afin de tenir compte de la présence d’un bâtiment nouvellement construit sur un immeuble évalué comme un terrain vacant. [ 19 ] Ainsi, le corpus législatif en la matière étant complet en soi, ils sont d’avis qu’il est inutile de se référer aux dispositions d’une autre loi, en l’occurrence la L.F.M. , afin d’y puiser de telles dispositions avec effet rétroactif et qui n’ont, selon eux, application qu’en matière d’évaluation municipale et non de taxation de droit de mutation. [ 20 ] Comme ils ne contestent pas l’évaluation municipale établie au certificat du 2 juillet 2020, mais bien l’exigibilité du droit de mutation, les demandeurs concluent que les dispositions de la L.F.M. ne sont d’aucune utilité pour la défenderesse.

En somme, ils plaident que le droit de mutation doit être fixé en fonction de la valeur de l’immeuble inscrite au rôle au jour de la transaction. [ 21 ] Cette prétention des demandeurs est sans fondement. Voici pourquoi. [ 22 ] Dans l’affaire Laval (Ville de) c. Groupe Guzzo Construction inc. [4] , la Cour d’appel aborde cette question précise de la manière suivante : [18] Or, il ne fait aucun doute que la Ville non seulement peut mais doit modifier le rôle d’évaluation foncière pour les motifs prévus à l’

article 174 de la L.F.M . , qui se trouvent au

chapitre XV intitulé « TENUE À JOUR DU RÔLE ». En l’espèce et comme le prévoit le paragraphe 174(7), la Ville a modifié le rôle d’évaluation foncière en tenant compte de l’augmentation importante de la valeur de la Propriété à la suite des travaux d’amélioration que Guzzo a effectués alors que Ivanhoé était propriétaire du centre commercial. [19] Le certificat de modification du rôle a fixé une date d’entrée en vigueur antérieure à la date de l’acquisition de l’immeuble par Guzzo, ce qui est conforme aux exigences du paragraphe (5) de l’article 177 de la L.F.M .

Je rappelle que Guzzo n'a pas contesté la justesse de la nouvelle évaluation ni sa date d’entrée en vigueur. [20] Cette modification opérée en vertu de la L.F.M. a-t-elle un effet sur l'établissement du montant du droit de mutation en vertu de la L.D.M.I. ? […] [24] À cet égard, elle prétend que la valeur marchande aux fins de la L.D.M.I. est celle inscrite au rôle le jour même du transfert, comme le mentionne expressément son

article 2 (« le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment du transfert »). [25] Selon elle, le montant du droit de mutation ne peut pas être modifié par l’effet d’une autre loi, même si cela devait conduire à une situation totalement inéquitable.

Ainsi, l’avocate de Guzzo, en réponse à une question hypothétique, maintient que l’acquéreur d’un immeuble devra acquitter un droit de mutation indûment élevé, c’est - à - dire le droit de mutation basé sur la valeur marchande originale de l’immeuble, incluant un bâtiment qui y était érigé, même si celui-ci a été par la suite détruit par un incendie, entre le moment de la confection du rôle et celui de son acquisition subséquente. [26] Guzzo poursuit en soutenant qu’il n’entre pas dans la mission des tribunaux de réécrire les textes de loi qui sont clairs, comme c’est le cas de l’article 2 L.D.M.I.

Il ajoute que dans la mesure où il subsiste un doute qui proviendrait d’une loi fiscale, alors en pareil cas, « l'incertitude raisonnable ou l'ambiguïté des faits découlant du manque de clarté de la loi doit jouer en faveur du contribuable ». […] [30] À mon avis, et avec égards pour l'opinion contraire, il est tout à fait approprié d'avoir recours aux diverses dispositions de la L.F.M. pour établir le montant de la valeur marchande d'une unité d'évaluation.

L'économie de la L.D.M.I. démontre qu'une municipalité n'est pas liée par les diverses mentions contenues à la réquisition d'inscription d'un transfert, et que le droit de mutation est uniquement exigible, selon l'article 11, « à compter du trente et unième jour suivant l'envoi d'un compte à cet effet ». La L.D.M.I. n'impose pas non plus un délai précis pour l'envoi d'un état de compte, sauf que, selon l'article 13, « la créance résultant du droit de mutation se prescrit par trois ans à compter de l'inscription du transfert ». [31] Je conclus en rappelant que l’

article 174 L.F.M. confère à la municipalité non pas un pouvoir discrétionnaire mais une obligation de modifier le rôle en fonction de paramètres précis. L’objet de l’

article 174 L.F.M. repose sur un principe d’équité fiscale.

Lorsque des circonstances font varier la valeur d’une unité d’évaluation à un moment précis dans le temps, ou encore lorsqu’une unité d’évaluation devient l’objet d’une imposition ou cesse de l’être, dès lors, le rôle doit refléter cette nouvelle réalité, et ce, de façon rétroactive, le cas échéant. [Nos soulignements] [ 23 ] La Cour d’appel rejette la prétention soutenue par les demandeurs dans la présente cause et conclut qu’il est tout à fait approprié d'avoir recours aux diverses dispositions de la L.F.M. pour établir le montant de la valeur marchande d'une unité d'évaluation en vertu de laquelle le droit de mutation peut être déterminé. [ 24 ] Dans les circonstances, la Ville était bien fondée de modifier le rôle pour tenir compte de la modification émise sur le certificat du 2 juillet 2020 et d’établir de manière rétroactive le droit de mutation exigible en fonction de la nouvelle base d’imposition retenue. [ 25 ] Le recours des demandeurs est non fondé et doit être rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande; [ 27 ] CONDAMNE les demandeurs à payer à la défenderesse la somme de 156 $ à

titre de frais de justice.

__________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 2 décembre 2022