2018 QCCA 1566, 2018 QCCA 1566

Remax Harmonie inc. c. Ly 2018 QCCA 1566 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026768-176 (500-22-216478-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 24 septembre 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. APPELANTE AVOCAT REMAX HARMONIE INC. m e ALAIN MONGEAU (Alain Mongeau, Avocats) INTIMÉS AVOCAT DIEM MY LY XIAOYU XU Me VINCENT BASILE En appel d'un jugement rendu le 29 mars 2017 par l'honorable Alain Breault de la Cour du Québec, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Contrat de services - responsabilité - courtage immobilier - courtier inscripteur - promettant acheteur - responsabilité extracontractuelle - offre d'achat acceptée - refus d'acheter. Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 35 Début de l’audience. Commentaire introductif de la Cour. 9 h 36 Argumentation de Me Alain Mongeau. 10 h 02 Argumentation de Me Vincent Basile. 10 h 18 Réplique de Me Mongeau. 10 h 20 Suspension de l’audience. 10 h 26 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : L’arrêt unanime prononcé séance tenante par l’honorable France Thibault, J.C.A. – voir page 3. Fin de l’audience. Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les intimés ont fait défaut d’acheter la propriété qu’ils s’étaient engagés à acheter et que l’appelante, courtière immobilière, avait mandat de vendre.

Or, la clause 7.6 de la promesse d’achat qu’ils ont signée stipule : Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne se signe pour l’IMMEUBLE, l’ACHETEUR s’engage à dédommager directement l’agence ou le courtier, lié au VENDEUR par contrat de courtage, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que le VENDEUR aurait eu à lui payer. [ 2 ] L’appelante, qui a par la suite vendu l’immeuble à un tiers, réclame des intimés le plein montant de la rétribution qu’elle aurait obtenue s’ils l’avaient acheté, sans égard au fait qu’elle a été rétribuée, d’un montant moindre, lors de la vente subséquente.

Elle soutient que la clause 7.6 est une clause pénale qui empêche l’évaluation du préjudice par le tribunal. [ 3 ] Le juge de première instance n’accueille qu’en

partie sa réclamation puisqu’il estime que les intimés ne doivent payer que la perte subie par l’appelante, soit la différence entre la rétribution qu’elle aurait obtenue s’ils avaient acquis l’immeuble et celle qui lui fut versée lors de la vente subséquente. [ 4 ] Il retient d’abord que « les principes juridiques définissant la responsabilité extracontractuelle du promettant-acheteur qui ne donne pas suite à sa promesse d’achat envers le courtier immobilier représentant le promettant-vendeur sont bien établis depuis que la Cour d’appel a rendu ses arrêts dans les affaires Ibrahim et Immobilier 2000 » [1] . [ 5 ] L’arrêt Ibrahim a en effet mis fin à l’incertitude qui existait quant à savoir si un tribunal, dans l’évaluation des dommages subis par un courtier, doit tenir compte de la rétribution reçue pour la vente subséquente de l’immeuble.

La Cour y écrit : [60] […] la Cour écarte comme erroné en droit le courant jurisprudentiel voulant que la deuxième vente soit la suite d'un tout autre travail et d'un tout autre contrat, si bien que le préjudice découlant de l'avortement de la première vente devrait être compensé par l'octroi de dommages sans égard aux montants perçus par le courtier à la suite de la revente de l'immeuble. [61] La Cour rappelle plutôt qu'en ce domaine comme en tout autre, l'évaluation des dommages doit viser une juste compensation

[…] : [58] Lorsque l'immeuble faisant l'objet d'une offre d'achat qui ne mène pas à la conclusion d'un contrat par la faute du promettant- acheteur est par la suite vendu par le même courtier inscripteur, le tribunal ne peut omettre de considérer la commission ainsi reçue. En effet, si l'immeuble visé par le litige avait été vendu à la suite de la première offre, il n'aurait certainement pas pu l'être une deuxième fois.

Comment prétendre alors que le courtier a droit à deux commissions, sans autre analyse? [59] Quand un tribunal évalue les dommages subis, il lui faut considérer tous les faits pertinents pour en arriver à établir une juste compensation . Dans ce but, il doit tenir compte non seulement de la commission reçue lors de la revente de l'immeuble, mais également de toutes les circonstances pertinentes.

Il est donc possible que la commission reçue ne soit pas prise en compte dans le calcul des dommages accordés ou qu'elle le soit en partie, mais il peut également arriver qu'elle le soit entièrement. [2] [Renvois omis; soulignement ajouté] [ 6 ] Ensuite, interprétant la clause 7.6 en tenant compte de la mission de l’OACIQ d’assurer la protection du public, le juge conclut que son objectif ne peut être de permettre automatiquement une double rétribution, indépendamment de la valeur des services rendus. [ 7 ] Ainsi, il estime qu’il n’y a pas lieu d’écarter le principe établi par la Cour dans Ibrahim et repris dans les arrêts Benakewouh [3] et Immobilier 2000 . [ 8 ] La Cour ne voit aucune erreur manifeste et déterminante dans la façon dont le juge interprète la clause 7.6 et dans son refus d’accorder la pleine rétribution réclamée [4] .

La règle voulant que les dommages-intérêts auxquels le courtier a droit doivent être une juste compensation demeure appropriée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE le pourvoi; [ 10 ] LE TOUT avec les frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.