2023 QCCQ 945, 2023 QCCQ 945

Gestion Byrns Black inc. c. Agence du revenu du Québec 2023 QCCQ 945 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-010238-218 DATE : 23 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ GESTION BYRNS BLACK INC. Demanderesse c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] La demanderesse, Gestion Byrns Black inc. (ci-après « Gestion »), se pourvoit à l’encontre d’un avis de cotisation par lequel la défenderesse, l’Agence du revenu du Québec (ci-après « l’ARQ »), l’a cotisée suite à la vente d’un immeuble à ses actionnaires et administrateurs. [ 2 ] Essentiellement, l’ARQ soumet qu’une convention entre Gestion et ses deux actionnaires et administrateurs est intervenue le 25 juin 2014 et qu’à cette date, seul un terrain, qui ne pouvait en conséquence se qualifier comme fourniture exonérée puisqu’il ne s’agissait pas d’un immeuble d’habitation, fut alors vendu aux actionnaires [1] . [ 3 ] De son côté, Gestion soumet que la convention entre elle et ses actionnaires est plutôt intervenue le 6 mars 2014 et qu’à pareille date, la fourniture était constituée d’un terrain ainsi que d’une résidence, constituant dès lors un immeuble d’habitation, et qu’il y avait en conséquence exonération de taxation. [ 4 ] La principale, voire l’unique, question à trancher est donc de déterminer la date de la convention intervenue entre Gestion et ses actionnaires, ce qui permettra, par ricochet, de qualifier de taxable ou non la fourniture en ayant été l’objet. [ 5 ] Voilà donc, succinctement campées, la nature de l’affaire, la question qu’elle soulève de même que les prétentions respectives des parties.

LE CONTEXTE [ 6 ] Gestion est une société de gestion de portefeuille ayant été constituée en 2010 en vertu de la

partie 1A de la

Loi sur les compagnies [2] et maintenant régie par les dispositions de la

Loi sur les sociétés par actions [3] . [ 7 ] Ses deux actionnaires et administrateurs sont M. Daniel Black et Mme Katherine Byrns, lesquels forment un couple et sont tous deux médecins spécialisés en ophtalmologie. [ 8 ] Monsieur Black témoigne avoir rencontré Mme Byrns à Boston dans le cadre de leurs études de médecine. Leur relation est devenue personnelle si bien que M. Black, un citoyen américain, a décidé de suivre Mme Byrns à Québec une fois leur formation en Nouvelle-Angleterre complétée.

[ 9 ] Le couple aura ses trois premiers enfants [4] en l’espace de pratiquement cinq ans et la maisonnée sera installée dans une résidence qu’ils acquerront sise [à l'adresse 1], dans ce qui était alors la Ville de Sillery. [ 10 ] Monsieur Black ajoute à la barre des témoins que lui et sa conjointe ont toujours caressé le projet de construire leur prochaine résidence un peu plus à l’ouest, toujours dans ce qui est devenu depuis lors l’arrondissement de Sillery, mais à proximité de l’avenue Maguire, laquelle est plus près de leurs lieux de travail et des écoles de leurs enfants. [ 11 ] Il décrit les nombreux détours en voiture de même que les multiples ‘marches’ que lui et sa conjointe ont ‘prises’ dans ce quartier qu’ils convoitaient tant. [ 12 ] Leur souhait sera exaucé puisqu’une propriété sise [à l'adresse 2], immédiatement parallèle à l’avenue Maguire, sera mise en vente au printemps 2012. [ 13 ] Le couple ne veut pas manquer sa chance et agira promptement. [ 14 ] Ils ne disposent toutefois pas des liquidités nécessaires aux fins de la mise de fond requise pour une transaction approchant le million de dollars. [ 15 ] C’est alors qu’ils feront appel à Gestion, leur société de portefeuille, laquelle dispose de l’encaisse nécessaire non pas pour acheter au comptant la propriété mais au moins pour effectuer une mise de fonds suffisante. [ 16 ] Incidemment, M.

Black explique que lui et sa conjointe sont non seulement actionnaires et administrateurs de Gestion mais également d’une autre société, d’exploitation celle-là, nommée Byrns Black MD inc., laquelle facturait la Régie de l’assurance-maladie du Québec (« RAMQ ») à compter du moment où cela fut possible pour les médecins de procéder de la sorte. [ 17 ] Monsieur Black explique en outre que « tout ce qui était non-médical » comme revenu devait toutefois transiter par une autre société, d’où la création de Gestion, dans laquelle étaient par exemple versés des revenus de location d’un condominium situé à Petite- Rivière-Saint-François, dans la région de Charlevoix. [ 18 ] Gestion reçoit en outre des transferts de fonds provenant de Byrns Black MD inc., dont elle était actionnaire. [ 19 ] Bien que la propriété existante sur le terrain de l’avenue Oak leur paraît désuète et insuffisamment spacieuse, et ce d’autant plus qu’un quatrième enfant [5] s’ajoutera à la maisonnée, M.

Black et sa conjointe sont hautement attirés par l’emplacement du terrain et sa superficie de quelques 20 000 pieds carrés, laquelle permettrait de construire une résidence à la hauteur de leurs besoins et attentes. [ 20 ] Il témoigne : « c’était notre intention de démolir depuis toujours », puis ajoute un peu plus loin dans son témoignage : « depuis toujours, c’était notre projet familial, notre maison familiale ». [ 21 ] Le site convoité permettrait également à leurs enfants de continuer à fréquenter leurs amis, de demeurer dans le même quartier et de poursuivre leur cheminement scolaire au sein des mêmes écoles. [ 22 ] C’est Gestion et non pas le couple qui achètera finalement la propriété, en date du 27 avril 2012 et au prix de 965 000 $.

Gestion acquittera d’ailleurs au passage des droits de mutation immobilière de 12 975 $. [ 23 ] Monsieur Black témoigne que M.

Michel Blouin, comptable du couple et de Gestion depuis maintenant 18 ans, lui avait recommandé « de passer par Gestion » pour l’achat et que cela présenterait des avantages, sans toutefois pouvoir témoigner concrètement à propos de ces bénéfices, les ayant oubliés dit-il. [ 24 ] Monsieur Black ajoute qu’en « passant pas Gestion », cela permettait au couple de saisir rapidement l’opportunité et de « faire une offre d’achat sans condition », le couple ne pouvant alors vraisemblablement se permettre eux-mêmes d’acheter la propriété de l’avenue Oak sans stipuler une clause conditionnelle à la vente de leur propriété de l’avenue Charles-Huot. [ 25 ] Pour des raisons d’abord financières, le couple devant supporter la maison de l’avenue Charles-Huot, et afin de ne pas déstabiliser la famille, il est décidé que Gestion louera la résidence existante de l’avenue Oak à des connaissances, lesquelles en seront les seuls locataires jusqu’à ce que le projet du couple Black/Byrns prenne une forme concrète.

Incidemment, aucun contrat de bail d’habitation ne fut déposé. Enfin, les revenus de location seront versés dans Gestion, qui est propriétaire de l’immeuble. [ 26 ] En contre-interrogatoire, M.

Black témoigne qu’il était alors conscient que Gestion avait une personnalité juridique distincte du couple et qu’elle était en conséquence titulaire d’un patrimoine financier lui étant propre. [ 27 ] Pendant que la résidence qu’ils occupent sur l’avenue Charles-Huot est en vente et que celle de l’avenue Oak est louée, le couple imagine sa future résidence de rêve et entreprend des démarches auprès de divers professionnels en préparation de ce projet.

C’est ainsi qu’ils retiennent les services d’un architecte et consultent paysagistes, cuisinistes et autres. [ 28 ] Le 6 mars 2014, le couple signe un contrat d’entreprise, au montant de 1 163 351,54 $ incluant les taxes, avec l’entrepreneur qu’il a choisi pour construire sa nouvelle maison, sur le terrain appartenant à Gestion, soit André Rousseau Construction. [ 29 ] Monsieur Black témoigne que lui et sa conjointe, qui était alors enceinte, désiraient « un projet clé en main » et avaient « demandé à Rousseau de gérer tout », incluant la démolition de la maison vétuste de l’avenue Oak, le contrat prévoyant de fait que « la démolition [ne] peut être faite qu’à partir du 1 er mai 2014 puisque la maison est habitée [par les locataires] actuellement » [6] . [ 30 ] L’entrepreneur s’engage alors à livrer l’immeuble au plus tard le 24 octobre 2014. [ 31 ] Notons que Gestion n’est pas intervenue audit contrat.

[ 32 ] La preuve, de par le témoignage de M. Black de même qu’un écrit [7] du comptable Blouin relativement à un effet de commerce [8] incomplet puisque ne portant pas la signature du tireur, révèle cependant que Gestion et non le couple a déboursé un montant de 20 250,55 $, et ce, afin d’acquitter les frais de démolition de la maison de l’avenue Oak. [ 33 ] De ce contrat du 6 mars 2014 avec l’entrepreneur général, M. Black témoigne que « ça confirme le transfert de position de cette propriété », en parlant de la maison de l’avenue Oak.

La demanderesse plaide de fait qu’il s’agit de la date à retenir quant à la détermination du moment où intervient une convention entre elle et le couple Black/Byrns. [ 34 ] Ce même 6 mars 2014, M. Black signe une procuration autorisant l’entrepreneur général Rousseau à demander un permis de construction auprès de la Ville de Québec. Monsieur Black signe également, avec l’entrepreneur, un contrat de garantie de bâtiment neuf, souscrit par La Garantie Abritat inc. [ 35 ] Le 30 avril 2014, le couple recevra une offre d’achat pour la maison de l’avenue Charles-Huot.

Deux contre-propositions s’ensuivront, dont la dernière, en date du 9 mai 2014, sera acceptée. [ 36 ] Le permis de construction est émis par la Ville de Québec le 6 mai 2014 [9] . [ 37 ] Le 21 mai 2014, M. Steve Gilbert, évaluateur agréé, fait parvenir à M.

Black une lettre d’opinion [10] quant à la valeur marchande du terrain seulement de la propriété de l’avenue Oak, d’une superficie de 20 040 pieds carrés, l’ancien bâtiment étant destiné à la démolition, valeur qu’il fixe alors à 900 000 $, l’évaluation municipale de celui-ci étant à ce moment de 690 000 $. [ 38 ] Il se dégage de la preuve offerte que les travaux de démolition de l’ancien bâtiment ont lieu à la toute fin mai 2014 et que les fondations de la nouvelle maison sont coulées au début juin 2014. [ 39 ] Le 16 juin 2014, un acte d’hypothèque immobilière intervient entre la Banque nationale du Canada (« BNC ») et le couple Black/Byrns.

L’hypothèque est de 2 065 151,54 $ et le contrat prévoit que le droit réel de la BNC grève le terrain « avec les bâtisses présentement en construction … sises [à l'adresse 2], Québec (…) ». [ 40 ] L’acte d’hypothèque, qui intervient devant la notaire Me Isabelle Tremblay, « une connaissance » du couple bien au fait de leur projet affirme M.

Black, stipule, à sa clause 4.1, que : Les biens hypothéqués appartiennent au Débiteur et sont libres de tout droit réel, hypothèque ou sûreté autres que les suivants : Une hypothèque immobilière par Gestion Byrns Black inc. en faveur de Banque Nationale du Canada suivant acte reçu de Me Isabelle Tremblay, notaire, le 20 avril 2012, publié à Québec, le 23 avril 2012 sous le numéro 18 989 574; cette hypothèque sera payée à même le présent prêt et radiée sous peu. [ 41 ] C’est donc dire que Gestion ne détenait pas de fonds suffisants afin de payer entièrement son achat de la propriété de l’avenue Oak et avait elle-même antérieurement souscrit une hypothèque auprès de la même banque. [ 42 ] Gestion, qui est toujours propriétaire du terrain de l’avenue Oak, n’intervient cependant pas à l’acte d’hypothèque entre la BNC et le couple Black/Byrns. [ 43 ] Puis, le 25 juin 2014, intervient, toujours devant la notaire Tremblay, un acte de vente [11] entre Gestion et le couple Black/Byrns.

La vente concerne le terrain de la propriété de l’avenue Oak « avec bâtisse présentement en construction ». De ce contrat M.

Black indique, en contre-interrogatoire : « je présume qu’on achète [alors] un terrain ». [ 44 ] Le prix payé correspond à la valeur du terrain préalablement déterminée par l’évaluateur Gilbert, soit 900 000 $ [12] . [ 45 ] La clause 4 de l’acte indique que le vendeur, à savoir Gestion, « est propriétaire de l’immeuble présentement vendu pour l’avoir acquis de Monique Lachance dite Jolicoeur, aux termes d’un acte de vente, reçu devant Me Isabelle Tremblay, notaire, le 27 avril 2012 (…) ». [ 46 ] La clause 6 de l’acte prévoit que « l’acquéreur [soit le coupe Black/Byrns] devient propriétaire de l’immeuble à compter de ce jour, avec possession et occupation immédiates ». [ 47 ] L’acte fait ensuite référence à l’hypothèque souscrite le 20 avril 2012 par Gestion auprès de la BNC. [ 48 ] S’agissant du prix, la clause 10 fait état d’un montant de 900 000 $ « payé par l’acquéreur au vendeur au moyen de deux billets à demande, sans intérêt, aux montants respectifs de (…) 450 000 $, que le vendeur reconnaît avoir reçu ». [ 49 ] À la clause 11, il est fait mention que « les parties conviennent que les seules relations juridiques les liant sont celles constatées par le présent contrat qui annule toute entente précédente ». [ 50 ] Puis la clause 12, qui constitue une déclaration au sens de la

Loi sur la taxe de vente du Québec [13] (ci-après « LTVQ »), prévoit que « le vendeur déclare que l’immeuble faisant l’objet de la présente vente est un immeuble non-neuf occupé principalement à

titre résidentiel » et qu’en « conséquence, la présente vente est exonérée selon les dispositions de la

Loi sur la taxe d’accise et de la Loi sur la taxe de vente du Québec ». [ 51 ] Cette même clause 12 stipule que « le vendeur [fait] cette déclaration solennelle la croyant consciencieusement vraie et sachant qu’elle a la même force et effet que si elle était faite sous serment en vertu de la

Loi sur la preuve au Canada ». [ 52 ] À la clause 15 de l’acte, l’on indique que le montant des droits de mutation ‘élève à 13 496 $ mais que le couple Black/Byrns n’a pas à payer cette somme, « le transfert étant fait par un cédant qui est une personne morale en faveur du cessionnaire, qui est une

personne physique, propriétaire, immédiatement avant le transfert, d’au moins 90 % des actions émises, ayant plein droit de vote, du capital-actions du cédant », faisant ainsi référence au paragraphe 19 (

b) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [14] . [ 53 ] Par ailleurs, les états financiers [15] de Gestion au 30 juin 2014, compilés par le comptable Blouin, indiquent que Gestion : • a perçu des revenus de location de 46 223 $ en 2013 et de 41 942 $ en 2014; • a engagé des dépenses d’électricité et de chauffage (2 340 $ + 2 660 $); • a engagé des dépenses d’entretien et de réparations (23 730 $ + 29 801 $); • a payé pour des taxes, licences et permis (13 349 $ + 8 616 $); • a pris une perte sur cession d’immobilisation de 68 639 $ en 2014, ce qui correspond pratiquement à la différence entre le prix payé (965 000 $) pour la propriété de l’avenue Oak et le prix de vente du terrain (900 000 $), avec ajustements; • a pris de l’amortissement sur immobilisations (28 794 $ + 28 585 $). [ 54 ] En juin 2017, madame Julie Bujold, vérificatrice fiscale en taxes à l’emploi de l’ARQ, entreprend une vérification suite à un échange de renseignements provenant du service de l’impôt des sociétés, lequel avait été informé, de façon systémique, de la transaction notariée de vente d’immeuble survenue le 25 juin 2014. [ 55 ] Madame Bujold, qui fut appelée à la barre, explique qu’elle devait vérifier si la vente du terrain de l’avenue Oak était taxable ou exonérée. [ 56 ] Elle s’exprime ainsi : « c’était la vente d’un terrain et c’était taxable »; « c’était à Gestion qu’appartenait cet immeuble-là »; « on était vraiment en présence d’un terrain vacant ».

Parlant de Gestion, elle indique : « elle avait les revenus de location, elle avait les dépenses ». [ 57 ] Puis, au sujet de l’ordonnancement des transactions effectuées, elle témoigne : « ils ont pris des décisions pour l’impôt et non pour les taxes ». [ 58 ] Le 20 juillet 2017, elle fait parvenir des projets de cotisation en TVQ et TPS à Gestion, à l’attention de M. Black, ainsi qu’au comptable Blouin. [ 59 ] Le 18 septembre 2017, le comptable Blouin, qui n’a toutefois pas été appelé à témoigner par la demande, transmet à madame Bujold un document intitulé « Historique des transactions » [16] .

Le Tribunal note les paragraphes suivants dudit document, lequel a été déposé en demande et n’a pas été contesté, à savoir : 8. La détention personnelle de cette résidence en location aurait impliqué le versement de dividendes spéciaux en 2012 en faveur de Dr Black et sa conjointe, alors que l’acquisition par la société permettait l’imposition de ce dividende spécial dans l’année où le projet se concrétiserait. 9. C’est la raison pour laquelle cette résidence a été acquise par Gestion Byrns Black inc. en 2012, en sachant qu’elle devait être cédée au couple lors de la construction de leur nouvelle résidence . 12.

Mai 2014, Dr Black communique avec moi pour m’informer que le projet de construction va se faire. Je l’informe que l’on doit faire évaluer le bien tenant compte que les parties sont liées. 13. C’est ainsi que la firme Gilbert Deschênes et Associés est mandatée pour évaluer le bien. Dans le cadre du mandat, ils me demandent en quoi consiste exactement leur mandat. Je l’informe que la démolition de la résidence désuète sur le terrain est imminente. Ainsi, il m’informe que l’évaluation du terrain en soit (sic) est plus à propos. 15.

André Rousseau Construction, qui est un entrepreneur reconnu dans la région de Québec pour les projets de résidence haut de gamme, a été l’entrepreneur choisi pour ce projet. Dr Black communiqua avec moi avant le 27 mai 2014 pour me demander à qui la facture de démolition doit être adressée? Je l’informe que puisque l’évaluateur a procédé à une évaluation du terrain sans le bâtiment, la facture devait logiquement être payée par la société si l’on veut prendre la valeur de l’évaluation lors de la cession du projet au couple. 16.

Si la démolition avait été assumée par Dr Black et sa conjointe, le coût de démolition (20 050 $) aurait dû être déduit de l’évaluation obtenue par l’évaluateur. Ainsi, dans ce scénario, la valeur de 900 000 $ obtenue par l’évaluateur aurait été déduite de 20 050 $ lors du transfert de propriété effectué par contrat notarié . 17. La facture de démolition est donc émise le 27 mai 2014 à Gestion Byrns Black inc. et le contrat de cession s’effectua à 900 000 $ conformément à l’évaluation obtenue.

La démolition a probablement été effectuée dans les jours précédents (sic) cette date. (…) L’ordre des transactions n’a probablement pas été effectué selon les règles de l’art (aux fins des taxes), mais tenant compte que toutes les parties sont liées, l’entrepreneur ne se formalisait pas à savoir qui était propriétaire lorsqu’il a mis la pelle mécanique dans la résidence désuète, le banquier avait aux états financiers du 30 juin 2014 un emprunt mais l’actif avait été cédé quelques jours auparavant . [Le Tribunal souligne] [ 60 ] Le 26 septembre 2017, madame Bujold fait parvenir à Gestion puis au comptable des projets de cotisation modifiés suite à un

redressement [17] . [ 61 ] Le 27 novembre 2017, Gestion fait parvenir des représentations additionnelles à madame Bujold.

Gestion soumet alors à la vérificatrice que « le 25 juin 2014, les parties ont signé un acte notarié visant à officialiser la passation de titres de l’immeuble qui (…) était devenu la propriété du couple Byrns Black en 2012 » [18] . [ 62 ] Ces représentations ne convainquirent guère la vérificatrice si bien que le 30 janvier 2018 , l’ARQ émettait un avis de nouvelle cotisation [19] à l’encontre de Gestion pour la période trimestrielle de déclaration comprise entre le 1 er avril 2014 et le 30 juin 2014, cotisation par laquelle elle lui réclamait 100 714,36 $, cette somme étant ventilée comme suit, à savoir 81 632,19 $ en droits et 19 082,17 $ en intérêts, le tout au terme de la LTVQ. [ 63 ] Notons qu’aucune pénalité ne fut alors cotisée. [ 64 ] Ajoutons que de façon semblable, un avis de nouvelle cotisation, fixant des droits de 42 857,14 $, fut également émis à l’encontre de Gestion en ce qui concerne la taxe fédérale sur les produits et services (« TPS »), également administrée par l’ARQ, les parties ayant indiqué au Tribunal qu’elles s’étaient entendues à l’effet que le sort dudit avis suivrait celui de la cotisation en TVQ. [ 65 ] Par avis daté du 15 février 2018, Gestion s’opposa à la nouvelle cotisation et fit parvenir ses motifs en date du 20 mars 2018 [20] . [ 66 ] Dans son mémoire sur opposition, l’agente Marie-Ève Sévigny, note [21] , eu égard au fait que Gestion a acquitté la facture des travaux de démolition de l’ancienne bâtisse de l’avenue Oak, que « l’opposante a engagé des frais afin de pouvoir vendre un terrain vacant », ajoutant qu’il « s’agissait alors d’un immeuble (terrain) qui n’est pas un immeuble d’habitation ». [ 67 ] Madame Sévigny écrit un peu plus loin [22] que « tel qu’inscrit dans l’acte notarié du 25 juin 2014, les actionnaires n’ont pas acquis un immeuble d’habitation usagé, mais [plutôt] un terrain ». [ 68 ] Elle note que « le représentant de l’opposante (…) n’a pas été en mesure de déterminer exactement à quel moment une convention a été conclue entre les parties avant la démolition du bâtiment ». [ 69 ] Rappelons ici que Gestion a soutenu à l’audition que la date qui devait être considérée à cette fin était le 6 mars 2014, soit le jour où a été signé le contrat avec l’entrepreneur Rousseau, document qui n’aurait pas été remis à l’agente d’opposition, affirme-t-on. [ 70 ] Cette dernière note, en outre : À noter que lors du processus d’opposition, le représentant a soumis un contrat de garanti (sic) de l’immeuble situé [à l'adresse 2], à Québec.

Ce contrat a été signé le 6 mars 2014 par l’entrepreneur André Rousseau Construction inc. et les actionnaires de l’opposante.

En l’espèce, il ne s’agit pas d’une convention entre l’opposante et ses actionnaires, mais d’un contrat entre l’entrepreneur et les actionnaires de l’opposante. [ 71 ] Par décision datée du 29 juin 2021, la Direction des oppositions de l’ARQ rejeta l’opposition de Gestion et maintint la nouvelle cotisation. [ 72 ] Insatisfaite, Gestion se pourvoit devant cette Cour en date du 20 septembre 2021. [ 73 ] Le Tribunal a entendu les parties il y a quelques jours, le 16 février 2023. [ 74 ] Il disposera maintenant de l’affaire.

ANALYSE Ce que le Tribunal doit trancher [ 75 ] Tel qu’indiqué en aperçu, le nœud gordien de l’affaire réside dans la détermination de la date de la « convention », nous verrons que c’est le terme qu’emploie la législation fiscale applicable, entre Gestion et ses actionnaires. [ 76 ] Si la convention intervient avant la démolition de la bâtisse vétuste, un immeuble d’habitation est alors transféré et la vente s’en trouve exonérée de taxation. [ 77 ] Inversement, si la convention intervient après la démolition, seul un terrain avec des fondations récemment coulées, donc inhabitable, est vendu et, partant, la vente est alors taxable. [ 78 ] Voyons maintenant de quoi il en retourne.

La législation fiscale applicable [ 79 ] L’alinéa 1 de l’article 27 LTVQ prévoit que lorsqu’une convention ou contrat relatif à la délivrance d’un bien ou d’un service est conclu, « la conclusion de la convention est réputée constituer une fourniture du bien ou du service effectué au moment où la convention est conclue ». [ 80 ] L’article 94 LTVQ stipule pour sa part que « la fourniture par vente d’un immeuble d’habitation (…) par une personne qui n’en est pas le constructeur (…) est exonérée » sauf en certains cas qui ne trouvent pas ici application. [ 81 ] Il est bien établi que l’immeuble d’habitation auquel on réfère doit pouvoir être utilisé à la fin à laquelle il est destiné et donc être habitable afin de se qualifier au

titre de l’exonération [23] .

[ 82 ] L’article 422 LTVQ est quant à lui constitutif d’obligation à l’égard de « toute personne qui effectue une fourniture taxable », laquelle personne « doit, à

titre de mandataire du ministre, percevoir la taxe payable par l’acquéreur en vertu de l’article 16 », sauf en certaines situations qui ne sont pas rencontrées en l’espèce. [ 83 ] L’article 16 LTVQ prévoit que « tout acquéreur d’une fourniture taxable effectuée au Québec doit payer au ministre du Revenu une taxe à l’égard de la fourniture calculée au taux de 9,975 % [24] sur la valeur de la contrepartie de la fourniture ». [ 84 ] Ces dispositions de la législation fiscale étant rappelées, un mot maintenant sur le fardeau de la preuve, lequel repose sur les épaules du contribuable, donc de Gestion.

Le fardeau de la preuve [ 85 ] Rappelons ici que l’avis de nouvelle cotisation en litige bénéficie, de par le jeu conjugué des articles 1014 de la

Loi sur les impôts [25] et 95 de la

Loi sur l’administration fiscale [26] , d’une présomption de validité et que c’est à la demanderesse qu’incombe le fardeau initial [27] de démolir , par une preuve prima facie [28] , les hypothèses factuelles prises en compte par l’ARQ, que celle-ci a énoncé dans sa défense. [ 86 ] Cette présomption tire son origine du fait que dans un système d’auto-déclaration et d’autocotisation comme le nôtre, le contribuable « connaît et possède des renseignements dont [les autorités fiscales] ne dispose [nt] pas. Il possède des renseignements qui sont à sa portée et sur lesquels il exerce un contrôle » [29] .

Discussion relativement aux arguments soulevés [ 87 ] Gestion plaide, nous l’avons vu, que la convention intervenue entre elle et ses actionnaires est antérieure à la démolition du bâtiment vétuste de l’avenue Oak. [ 88 ] L’on plaide essentiellement, tel qu’il fut soumis à la vérificatrice Bujold puis à l’agente d’opposition Sévigny, que « le 25 juin 2014, les parties ont signé un acte notarié visant à officialiser la passation de titres de l’immeuble qui (…) était devenu la propriété du couple Byrns Black en 2012 » [30] . [ 89 ] Il est fait état, dans la demande introductive d’instance [31] , que « bien qu’il ait toujours été clair dans l’esprit des contribuables [32] que le terrain de la rue (sic) Oak était leur propriété et que l’immeuble était devenu leur futur lieu de résidence, ils ont retardé la passation du

titre ». [ 90 ] À l’audition, il est plaidé que c’est la date du contrat avec l’entrepreneur Rousseau, soit le 6 mars 2014, qu’il faut retenir comme moment de la convention. [ 91 ] Monsieur Black soutient que lui et son épouse ont toujours eu l’intention, dès le départ, soit au moment de l’acquisition de la propriété par Gestion en avril 2012, d’en faire leur nid familial, projet qu’ils chérissaient tant. [ 92 ] L’on soumet que dès l’acquisition, par Gestion faut-il le rappeler, de la propriété de l’avenue Oak, M.

Black et Mme Byrns « se sont comportés comme les véritables propriétaires » [33] . [ 93 ] L’on fait état des « démarches auprès de professionnels visant à planifier l’aménagement et la construction de leur future résidence sur le terrain de l’immeuble » [34] en donnant pour exemples l’architecte, le paysagiste, l’évaluateur, le comptable et l’institution financière (BNC). [ 94 ] Gestion invoque enfin les articles 1385 et 1386 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), lesquels prévoit essentiellement que « le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter » et que cet « échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne ». [ 95 ] Qu’en est-il? [ 96 ] Le Tribunal est d’avis que la position avancée par la demande ne résiste pas à l’analyse et voici pourquoi. [ 97 ] En premier lieu, Gestion est une personne morale et possède une personnalité juridique distincte ( art. 298 C.c.Q. ) de celles de ses deux actionnaires, elle a la pleine jouissance de ses droits civils ( art. 301 C.c.Q. ) et elle est titulaire d’un patrimoine distinct ( art. 302 C.c.Q. ). [ 98 ] Monsieur Black a d’ailleurs témoigné à l’effet qu’il en était conscient en temps réel, soit lors de l’acquisition de la propriété de l’avenue Oak en avril 2012. [ 99 ] Il est indubitable que c’est Gestion et non le couple Black/Byrns qui a acheté la propriété de l’avenue Oak en 2012. [ 100 ] C’est d’abord et avant tout pour des raisons financières puis d’opportunité fiscale que le choix fut, en toute connaissance de cause, exercé de poser Gestion, et non le couple, en acheteur de la propriété. [ 101 ] Que l’on pense ici à l’imposition au taux corporatif, à la taxe de bienvenue non payée par le couple sur un revenu net, à la déduction d’intérêts ainsi qu’à la prise d’amortissement, voire même d’une perte sur cession. [ 102 ] L’on peut ajouter qu’à la base même, c’est également pour des raisons financières et fiscales que le couple Black/Byrns a choisi, en amont et sur les conseils de son comptable et fiscaliste, de former deux personnes morales, d’abord pour facturer la RAMQ puis aux fins de la détention d’actifs.

[ 103 ] Cette façon de procéder fut accordée aux médecins et ne saurait être ici remise en question.

Plusieurs avantages, parmi lesquels un taux d’imposition marginal moins élevé (corporatif p/r personnel) de même qu’une souplesse quant à la prise de dividendes, en résultent. [ 104 ] L’un des corollaires, toutefois, en est que la détention d’actifs, par une corporation, lui est propre. [ 105 ] L’on plaide que le couple Black/Byrns s’est de tout temps comporté en propriétaire de l’immeuble de l’avenue Oak. [ 106 ] Avec égards, l’argument ne convainc pas. [ 107 ] D’abord et comme il est ressorti du contre-interrogatoire de M.

Black, les démarches effectuées auprès d’un architecte, d’un cuisiniste, d’un paysagiste ou d’une décoratrice ne différaient en rien de n’importe quel projet de construction, voire même de rénovation. [ 108 ] Mais surtout, la preuve révèle que c’est Gestion : - qui a signé l’acte de vente de l’immeuble; - qui a emprunté et souscrit une hypothèque auprès de la BNC puisqu’elle ne pouvait payer en entier la propriété; - qui a pris un amortissement sur l’immeuble; - qui a payé les taxes foncières et scolaires de l’immeuble; - qui a payé les dépenses d’entretien de l’immeuble; - qui a pris une perte sur cession lors de la vente de l’immeuble à ses actionnaires; - qui a payé les droits de mutations immobilières (taxe de bienvenue); - qui a loué la résidence et en a perçu les loyers, payant, au passage, l’impôt au taux corporatif; [ 109 ] Voilà autant de démonstrations concrètes et sans équivoque, pour ne nommer que ces points, de l’exercice du droit de propriété et d’ imperium face à la propriété. [ 110 ] Le couple Black/Byrns ne saurait, soit dit avec égards, jouer sur les deux tableaux et ne retirer que les avantages de la constitution d’une, voire deux, corporations. [ 111 ] Par ailleurs, la preuve offerte ne permet pas de conclure à la présence d’une contre-lettre, fut-elle verbale, ou d’une simulation ( art. 1451 - 1452 C.c.Q. ). [ 112 ] L’on plaide en outre que la présence, à l’article 27 LTVQ, du mot « réputée », illustre que nous sommes en présence d’une présomption réfragable quant au moment de la convention. [ 113 ] Or, la demande ne s’est pas déchargée du fardeau qui est le sien de démolir les hypothèses de faits de la défense et, dans la foulée, de repousser pareille présomption. [ 114 ] L’on se base sur un contrat signé avec un tiers, soit l’entrepreneur Rousseau, afin de tenter de démontrer l’existence d’une convention, au 6 mars 2014, entre Gestion et le couple Black/Byrns. [ 115 ] Or, cet acte juridique n’a pas été signé par Gestion.

De fait, aucun document signé par Gestion ne vient étayer les prétentions de M.

Black et de la demande. [ 116 ] Le fait qu’entrepreneur, assureur, banquier ou évaluateur aient pu croire ou se satisfaire que la propriété de l’avenue Oak appartenait au couple Black/Byrns ne change en rien la situation et ne confère certainement pas un droit de propriété sur l’immeuble. [ 117 ] Monsieur Black a témoigné, en faisant référence au contrat du 6 mars 2014 intervenu entre l’entrepreneur Rousseau, que « notre perception, on était maintenant propriétaires »; ajoutant que « dans notre esprit on était devenus propriétaires »; puis indiquant que « c’était notre conception qu’en faisant le dépôt [35] avec Rousseau on devenait propriétaires ». [ 118 ] Or, la perception qu’ont pu avoir M.

Black et Mme Byrns ne saurait leur conférer un quelconque droit réel sur la propriété. Ce qui est de l’ordre du ressenti ou de la perception ne saurait être pris en considération face à des faits concrets et des actes juridiques clairs. S’il fallait qu’il en soit autrement, l’on introduirait beaucoup trop d’incertitude dans les relations contractuelles. [ 119 ] Comme le rappelait M. le juge Wagner [36] dans l’arrêt Groupe Jean Coutu c.

Canada (Procureur général) [37] , l’un des principes fondamentaux de notre régime fiscal est que « les conséquences fiscales découlent des rapports juridiques établis pas les contribuables ou des transactions dont ils ont convenu [es] ». [ 120 ] Monsieur Black témoigne, nous l’avons vu, que leur intention , lui et sa conjointe, a « toujours » été d’acquérir le terrain de l’avenue Oak pour y ériger leur résidence familiale. [ 121 ] Comme le rappelait la majorité de la formation, sous la plume de madame la juge Abella, dans l’arrêt MacDonald c.

Canada [38] , en faisant écho aux propos de M. le juge Iacobucci dans l’affaire Symes [39] , « lorsqu’il doit déterminer l’intention du

contribuable, le tribunal doit aller au-delà des déclarations subjectives du contribuable pour cerner les manifestations objectives de son intention » pour soupeser le tout en tenant compte de toutes les circonstances. [ 122 ] Or, l’intention, le désir ou le dessein ne sauraient, eux non plus, faire échec aux manifestations objectives que constituent les actes juridiques sans équivoque auxquels Gestion fut partie. [ 123 ] D’abord, le contrat d’achat notarié du 27 avril 2012. [ 124 ] Puis celui, de vente, également notarié, du 25 juin 2014. [ 125 ] Ajoutons que ce dernier contrat de vente, au surplus signé devant la même notaire qu’en 2012, indique, sans équivoque, que « les parties conviennent que les seules relations juridiques les liant sont celles constatées par le présent contrat qui annule toute entente précédente ». [ 126 ] En réalité, la demande tente de contredire, par le témoignage de M.

Black et quelques documents non signés par Gestion, les termes d’un acte authentique, à savoir le contrat notarié du 25 juin 2014. [ 127 ] Il faut ici noter qu’il entrait dans la mission de la notaire de s’assurer de reproduire fidèlement les déclarations des parties et de vérifier que l’acte de vente par eux signé traduisait tout aussi fidèlement leur volonté exprimée [40] .

Cette volonté incluait l’annulation de toute entente précédente qui aurait pu avoir été prise entre les parties. [ 128 ] Or, la demande n’a pas procédé par inscription de faux ( art. 2821 C.c.Q. ) relativement aux énonciations, dans cet acte authentique, des faits que la notaire avait pour mission de constater. [ 129 ] Il s’agit là, en sus de tous les autres écueils juridiques auxquels se butte la demande, d’un obstacle dirimant pour elle. [ 130 ] Quant à l’argument fondé sur les articles 1385 à 1387 C.c.Q. , il faut y répondre (1) qu’un contrat notarié a été signé par Gestion, en tant qu’acquéreur, en 2012; (2) que les faits sont éloquents à l’effet que c’est Gestion qui s’est de fait comportée en propriétaire à tout moment jusqu’à la signature de l’acte de vente notarié le 25 juin 2014 et; (3) que la planification d’acquisition de la propriété de l’avenue Oak, une décision d’opportunité et non prise sous contrainte, nécessitait que Gestion soit propriétaire à compter du 27 avril 2012, ce qu’elle fut légalement jusqu’au 25 juin 2014. [ 131 ] Enfin et s’agissant de cette planification d’acquisition, il ressort de toute l’affaire que si l’on semble avoir bien prévu les avantages en terme de taux d’imposition corporatif, de déduction de dépenses, de taxe de bienvenue, de prise de dépenses et d’amortissement, voire même d’une perte sur cession, l’on semble toutefois avoir oublié, bien candidement, le volet taxes. [ 132 ] Nous l’avons lu, les mots du comptable sont d’ailleurs éloquents à ce sujet, lui qui écrit : « L’ordre des transactions n’a probablement pas été effectué selon les règles de l’art (aux fins des taxes), mais tenant compte que toutes les parties sont liées, l’entrepreneur ne se formalisait pas à savoir qui était propriétaire ». [ 133 ] Pour le paraphraser, l’ARQ, elle, a formellement identifié à la fois le propriétaire, le bien qui fut vendu et quand celui-ci le fut.

Or, ses hypothèses de fait n’ont pas été ébranlées par la demanderesse. [ 134 ] En définitive, le Tribunal est d’avis que seul un terrain, portant tout au plus des fondations, et par conséquent non habitable, fut vendu le 25 juin 2014 et que cela correspond au moment de la convention intervenue entre Gestion et ses actionnaires acquéreurs aux fins de l’application de la LTVQ. [ 135 ] Partant, la vente devait être considérée comme étant taxable puisque non exonérée. [ 136 ] En conséquence, c’est à bon droit que fut émis l’avis de cotisation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande.

LE TOUT avec frais de justice. HON. CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 16 février 2023 Me Bernard Gaudreau Norton Rose Fulbright, avocats Avocat de la demanderesse

Mes Bobbie Dion et Jean-François Lavoie Larivière, Meunier, avocats Direction du Contentieux fiscal et civil Agence du Revenu du Québec Avocats de la défenderesse