2014 QCCQ 9961, 2014 QCCQ 9961

Siveton c. Coté 2014 QCCQ 9961 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-132784-127 DATE : 6 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VINCENT SIVETON ET GENEVIÈVE RHÉAULT

Partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. BERTRAND COTÉ

Partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse Vincent Siveton et Geneviève Rhéault alléguant la découverte de vices cachés et le non-respect d’entente suite à l’achat d’une propriété réclame de Bertrand Côté la somme de 7 000 $. [ 2 ] En défense, Bertrand Côté soutient que les demandeurs ont acheté une copropriété usagée avec aucune garantie, qu’ils ont fait faire une inspection par un professionnel qui mentionne clairement que la fournaise était âgée et troisièmement que le chauffe-eau avait été changé et payé par l’agente immobilière, Brigitte Lepailleur. [ 3 ] Vincent Siveton témoigne que suite à l’achat d’un condo qu’il a payé 510 000 $ le 6 octobre 2011, il a constaté plusieurs problèmes à celui-ci.

Entre autres, dit-il, suite à une recommandation de Louis Coutu, architecte, qui avait fait une pré-inspection du condo, un représentant de Gaz Métro s'est déplacé pour vérifier la fournaise le 3 novembre 2011 et selon le bon de travail qu’il lui a remis, il constate que la fournaise n’a pas été nettoyée et entretenue durant plusieurs années. [ 4 ] D’ailleurs, ajoute-t-il sur le document, le dernier entretien sur l’étiquette date de novembre 2002.

Il ajoute de plus que le joint de la pompe coule, la valve de sécurité du régulateur d’eau coule à 16 livres, qu’il n’y a pas d’arrêt d’eau sur la chaudière et qu’il fut donc dans l’obligation de remplacer la fournaise pour laquelle il a dû débourser un montant de 5 975,25 $. [ 5 ] D’autre part, contrairement à l’engagement de Bertrand Côté, il a laissé sur place un vieux chauffe-eau pour l’unité 1122 alors qu’il s’était engagé lors d’une rencontre du Syndicat des copropriétaires du 1181-1122 rue Laurier à remplacer.

Il avait également été convenu que le fonds de prévoyance ne devait d’aucune manière couvrir des réparations qui auraient dû être complétées au moment de l’achat de chacune des copropriétés, ce dernier s’est dit d’accord sur ce principe et a invité l’assemblée des copropriétaires à lui transmettre une liste. [ 6 ] Elle lui a été transmise le 17 août 2012 et dans celle-ci, il était indiqué de remplacer les réservoirs d’eau chaude qui étaient déjà vieux. Seul le sien ne l'a pas été.

Il croyait que c'était parce qu'il datait du 18 décembre 2007, mais plus tard il s'est aperçu que la date sur celui-ci avait été falsifiée. En effet, dit-il, sur une photo (P-4) prise le 19 août 2011 au moment de l’inspection préachat par l’inspecteur en bâtiments, la date indiquée au marqueur sur celui-ci est le 21 novembre 2002. [ 7 ] Or le 3 octobre 2011, lors de l’inspection des lieux avec le courtier, la date indiquée au marqueur était le 18 décembre 2007.

Il conclut, qu’entre le 19 août et le 3 octobre, il y a eu une modification de la date sur le chauffe-eau, ce qui lui a amené des déboursés d'au-delà de 1 021,07 $ pour remplacer le chauffe-eau. [ 8 ] En défense, Bertrand Côté mentionne que la fournaise a été inspectée et qu’elle était en bonne opération et rappelle qu’il ne s’est pas engagé à fournir une fournaise neuve mais tout simplement à la vérifier et c’est ce qu’il a fait.

Mario Dufresne, son homme de confiance pour ses travaux, témoigne qu’à l’automne 2008 un représentant de Gaz Métro s’est présenté à l’immeuble, pour vérifié la fournaise, à la même occasion il a saigné les radiateurs et la fournaise fonctionnait adéquatement. [ 9 ] D’autre part, ajoute Bertrand Côté concernant le chauffe-eau, celui-ci a été remplacé et payé par Brigitte Lepailleur par la remise d’un chèque de 400 $ à Geneviève Rhéault le 6 octobre 2011.

[ 10 ] Il est important de souligner ici l’

article 2803 C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 11 ] Léo Ducharme [1] nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [ 12 ] Les auteurs, Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée [2] écrivent que: Le principe énoncé à l’

article 2803 C.c.Q. se situe à son fondement à l’existence de deux grandes présomptions expérimentales soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n’est pas conforme à l’état habituel des choses qu’une personne soit la débitrice d’une autre. Celui qui allègue ça, doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D’autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi lorsqu’un prêteur établit son contrat, il appartient alors à l’emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l’extinction de son obligation. [ 13 ] Il ajoute au paragraphe 190 que: La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. [ 14 ] L'expression fardeau de la preuve signifie l'obligation pour une

partie de faire la démonstration du bien-fondé de son droit, de ses prétentions et des faits allégués et d'en convaincre le tribunal. [ 15 ] D’autre part, l’

article 2811 C.c.Q. précise: La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d'un élément matériel… [ 16 ] En l’espèce, il appartenait à Vincent Siveton et Geneviève Rhéault de démontrer que Bertrand Côté n’a pas respecté ses engagements quant au remplacement du chauffe-eau, de même que son engagement de faire nettoyer et inspecter la fournaise. [ 17 ] La

partie demanderesse a fait cette preuve. Il n’y a aucun doute que Bertrand Côté s’est engagé à remplacer tous les chauffe- eau dans la copropriété.

Or, la preuve démontre que celui du 1122 Laurier ne l’a pas été, à telle enseigne que l’agent d’immeuble pour éviter des discussions entre Bertrand Côté et les acheteurs, en l'occurrence les demandeurs, leur a versé un montant de 400 $ pour le réservoir d’eau chaude qui n’avait pas été changé par le vendeur. [ 18 ] Or selon la preuve, les coûts relatifs au changement s'élèvent à 1 021,07 $ tel qu'il appert des factures déposées au dossier et sont beaucoup plus élevés que le montant de 400 $ qui a été versé. Par ailleurs, le Tribunal se doit de déduire de ce montant la somme de 400 $ précitée, accueillant cette

partie de la réclamation pour 621,07 $. [ 19 ] Quant à la fournaise, le Tribunal n’accorde aucune crédibilité au témoignage du demandeur lorsqu’il mentionne qu’il a fait vérifier la fournaise avant de vendre.

Si ce dernier a été capable de falsifier les dates apparaissant sur le chauffe-eau, il est également capable de dire qu'il a fait inspecter et nettoyer la fournaise à la date de la vente le 6 octobre 2011 alors que ce n'est pas le cas. [ 20 ] De plus même si le Tribunal n’en arrivait pas à cette conclusion, il n’en demeure pas moins qu’il n’y a eu aucune vérification faite entre le 22 août 2011, date à laquelle Bertrand Côté s’était engagé à faire inspecter et nettoyer la fournaise et la date de la vente le 6 octobre 2011. [ 21 ] Dans ces circonstances et tel que la

partie demanderesse le mentionne, celle-ci n’aurait pas donné un ci-haut prix pour le condo s’il avait eu connaissance de cette situation. [ 22 ] Par contre, le Tribunal ne peut faire droit au montant réclamé de 5 975,25 $ représentant le coût de remplacement de la fournaise. En vertu du Code civil , lors de la fixation des dommages, il y a lieu, dans la mesure du possible remettre la victime dans l’état où elle se trouvait avant que celui-ci ne soit connu.

Le Tribunal doit l’indemniser pour la totalité de la perte subie du fait de la destruction du bien, mais en même temps, il doit éviter que l’indemnisation ne devienne une occasion d’enrichissement. [ 23 ] Dans son Traité, Jean-Louis Baudoin mentionne que la jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs.

Le premier est de voir à ce que l’indemnisation ne soit pas une source d’enrichissement pour la victime, le second est au contraire d’éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une véritable réparation intégrale [3] . [ 24 ] Il ajoute que lorsque le bien est complètement détruit ou rendu inutilisable, la victime devrait théoriquement obtenir le montant d’argent qu’elle devra débourser pour se le procurer à nouveau.

On ne saurait lui accorder simplement le prix d’achat original étant donné que l’inflation et la dévaluation de la monnaie ne lui permettrait pas d’obtenir une valeur de remplacement adéquate. [ 25 ] Cependant, dit-il, lorsque l’objet avait déjà subi les assauts du temps et n’était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement et dans un certain sens enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C’est pourquoi en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances. [ 26 ] Dans les circonstances de l’espèce, le Tribunal estime que considérant l’âge de la fournaise au moment où il a acheté le condo,

qu’une dépréciation est justifiée et il accordera pour cet item un montant de 2 000 $ représentant environ 35% du coût d’achat de la nouvelle fournaise. [ 27 ] D’autre part, le Tribunal accordera également le coût de l’inspection et du nettoyage de la fournaise effectué 3 novembre 2011 soit 227,81 $. [ 28 ] D'autre part, la Cour d’appel dans l’arrêt Proulx-Robertson c. Collins [4] : résume bien les principes sous-tendent les relations contractuelles des parties. «Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache.

Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. Le dol présent […] contribue à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent.» [ 29 ] L'

article 1728 CcQ énonce en effet que: 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 30 ] Le Tribunal considère que Bertrand Côté a agi de mauvaise foi, en maquillant la véritable date sur le chauffe-eau. Dans les circonstances, le Tribunal accorde un montant de 500 $ en dommages-intérêts, le tout pour un montant total de 3 348,88 $. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la

partie défenderesse Bertrand Côté à payer à la

partie demanderesse Vicent Siveton et Geneviève Rhéault la somme de 3 348,88 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 3 novembre 2011 et les frais judiciaires de 163 $. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q. Date d’audience : 24 septembre [4] [1992] R.D.I., p. 157)