2014 QCCQ 9789, 2014 QCCQ 9789

Dangoor (Immeubles Lily Dangoor) c. Saba 2014 QCCQ 9789 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-133212-128 DATE : 15 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LILY DANGOOR (Immeubles Lily Dangoor) 2268 rue Kildare Mont-Royal (Qc) H3R 3J7 Demanderesse c.

ALAIN SABA […] Montréal (Qc) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, courtier en immeubles, réclame du défendeur la somme de 4 000$ qui se divise comme suit : ❖ rétribution de courtier : 2 700$ ❖ stress et inconvénients : 1 000$ ❖ dépenses diverses : 300,00$ [ 2 ] Le défendeur nie devoir ces montants, soulevant en premier lieu un argument de compétence de la Cour du Québec : s'agissant d'un bail de logement résidentiel, il prétend que seule la Régie du logement est compétente pour entendre ce litige. [ 3 ] Le défendeur ajoute, en faisant référence à la clause 8.3 de la Promesse de location , que le contrat de courtage dont il est fait mention à cette clause n'a jamais été porté à sa connaissance et qu'il n'est donc pas lié par celui-ci; il soutient ne pas avoir été informé du montant auquel cette clause 8.3 réfère. [ 4 ] Le défendeur ajoute enfin que la raison pour laquelle il n'a pas donné suite à la Promesse de location n'est liée à aucune faute de sa part.

LES FAITS [ 5 ] En février 2012, la demanderesse agit comme courtier inscripteur pour un immeuble semi-détaché situé sur la rue White à Saint-Laurent, qui est à vendre ou à louer, et dont le propriétaire demeure à Toronto. [ 6 ] Le défendeur, qui est sur le point de se marier, visite le logement le 12 février 2012 : il désire le louer, non l'acheter. Il fait une offre de location le même jour, qui est envoyée au propriétaire.

Ce dernier la refuse. [ 7 ] La contre-offre du propriétaire (P-13) est à son tour refusée par monsieur Saba. [ 8 ] Ce denier fait une seconde offre de location, pour un loyer mensuel de 2 700$, qui est acceptée, tel qu'en fait foi la pièce P-1. [ 9 ] Puisque monsieur Saba est à se faire construire une maison à Laval, ce qui sera nié par le principal intéressé, il ne veut pas louer pour plus d'un an. [ 10 ] Les renseignements relatifs à son dossier de crédit (P-3) sont jugés satisfaisants.

[ 11 ] La demanderesse prépare le bail (P-5), le fait signer par son client, le propriétaire, et, bien qu'il soit à l'extérieur, l'envoie pour signature à monsieur Saba, comme en fait foi le courriel du 6 mars 2012 (P-4).

Elle lui demande en même temps de lui faire parvenir un chèque de 2 700$ en dépôt, lequel sera appliqué sur le loyer du mois de mai. [ 12 ] Le 9 mars 2012, le défendeur envoie un courriel à la demanderesse (P-6) l'informant qu'il vit présentement une situation personnelle difficile – son projet de mariage est à l'eau – et qu'il ne désire plus donner suite à la Promesse de location . [ 13 ] Selon le témoignage de la demanderesse, celle-ci lui a répondu (P-22) qu'il était lié par l'offre de location dûment acceptée et que ce contrat ne comportait aucune condition lui permettant de s'en défaire.

Elle lui a expliqué qu'il avait l'option de sous-louer son logement ou de céder son bail et lui a réclamé le montant de sa rétribution – un mois de loyer selon la clause 6.1 du contrat de courtage exclusif P-7 – conformément à la clause 8.3 de la Promesse de location . [ 14 ] Monsieur Saba n'a pas répondu à cette option que lui offrait madame Dangoor. [ 15 ] Celle-ci lui a donc envoyé une mise en demeure (P-9) le 14 mars 2012. [ 16 ] Comme on peut le voir à la pièce P-12, cette mise en demeure sous pli recommandé n'a pas été réclamée par le défendeur et l'enveloppe fut retournée à madame Dangoor. [ 17 ] Selon les documents produits en liasse sous la cote P-15, le défendeur a quitté son appartement le ou vers le 15 juin 2012. [ 18 ] Dans son témoignage, celui-ci fait état de pressions qu'il aurait subies de la part de la demanderesse – cette dernière nie cette assertion, affirmant que monsieur Saba a fait sa seconde offre après une semaine, ce qui convient mal à une situation sous pression – et il estime que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés.

Il réitère que la Cour du Québec n'est pas compétente à entendre ce litige. [ 19 ] Il indique enfin s'être marié le 3 juin 2012 et n'avoir jamais eu l'intention de se construire à Laval. L'ANALYSE [ 20 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 21 ] La première question à décider est celle de la compétence de la Cour. La compétence de la Cour du Québec [ 22 ] Le défendeur est d'avis que la question en litige en est une qui concerne un bail résidentiel et, qu'en conséquence, elle relève de la compétence exclusive de la Régie du logement. [ 23 ] Il est vrai que ces litiges sont exclus de la compétence de la Cour du Québec par l'article 954 du Code de procédure civile qui se lit comme suit : « 954.

Le présent livre ne s'applique pas aux demandes résultant du bail d'un logement ou d'un terrain visés à l'

article 1892 du Code civil , ni aux demandes de pension alimentaire ou à celles introduites au moyen du recours collectif. Il ne s'applique pas non plus aux poursuites en diffamation, ni aux demandes soumises par une personne, une société ou une association qui a acquis à

titre onéreux la créance d'autrui . » [ 24 ] Toutefois, le Tribunal estime qu'il ne s'agit pas d'un litige qui porte sur un bail résidentiel ou sur ses effets puisqu'aucun bail n'a été signé. Nous sommes ici en matière contractuelle et le recours de madame Dangoor a comme base juridique le bris de contrat commis par monsieur Saba. [ 25 ] Un bris de contrat entraînant des dommages de 7 000$ ou moins relève de la compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec, comme le stipule l'article 953 C.p.c. : « 953. Les sommes réclamées dans une demande portant sur une petite créance, c'est-à-dire:

a) une créance qui n'excède pas 7 000 $, sans tenir compte des intérêts;

b) qui est exigible par une personne, une société ou une association, en son nom et pour son compte personnels ou par un tuteur, un curateur ou un mandataire dans l'exécution du mandat donné en prévision de l'inaptitude du mandant ou par un autre administrateur du bien d'autrui; ne peuvent être recouvrées en justice que suivant le présent livre. Il en est de même de toute demande qui vise la résolution, la résiliation ou l'annulation d'un contrat lorsque la valeur du contrat et, le cas échéant, le montant réclamé n'excèdent pas chacun 7 000 $.

Une personne morale, une société ou une association ne peut, à

titre de créancier, se prévaloir des dispositions du présent livre que si, en tout temps au cours de la période de 12 mois qui précède la demande, elle comptait sous sa direction ou son contrôle au plus cinq personnes liées à elle par contrat de travail. » [ 26 ] Le Tribunal conclut donc que la Cour du Québec, Division des petites créances, a compétence pour entendre le présent litige.

La réclamation de la demanderesse [ 27 ] La demanderesse, dans le cadre de la transaction de location avortée, avait un contrat de courtage exclusif avec le propriétaire du logement que le défendeur devait louer. [ 28 ] Ce contrat, produit comme pièce P-7, prévoit à sa clause 6.1 que la rétribution du courtier sera l'équivalent d'un mois de loyer, taxes incluses : « 6.

BROKER'S COMPENSATION 6.1 The LESSOR shall pay to the BROKER, at the signing of the lease or when the lessee takes possession of the PREMISES, whichever occurs first, a compensation of : (…) ☒ one month rent taxes included » [ 29 ] Contrairement à ce que croit le défendeur, ce n'est pas ce contrat qui le lie à la demanderesse puisqu'il n'y est pas partie, mais plutôt la seconde offre de location qu'il a faite (P-1) et qui a été dûment acceptée par le propriétaire. Elle s'intitule « Promise to Lease ». [ 30 ] La deuxième phrase de la clause 7.1 de cette offre acceptée se lit comme suit : « 7.

CONDITIONS OF ACCEPTANCE 7.1 (…). Should the LESSOR accept it within this time, this promise shall constitute a contract legally binding the LESSEE and the LESSOR until fulfilment of all conditions herein. » [ 31 ] Cette clause ne souffre d'aucune ambiguïté. La Promesse de location a été acceptée dans les délais prescrits, ce qui a eu pour effet de constituer un véritable contrat entre les parties et de créer des obligations contractuelles de l'une envers l'autre. [ 32 ] Le contenu obligationnel de cette clause 7.1 obéit à la règle de l'

article 1396 C.c.Q. , qui se lit comme suit : « 1396. L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. » [ 33 ] En outre, le mariage du promettant-locataire n'étant pas une condition spécifiée dans la Promesse de location , ce motif ne pouvait être invoqué par le défendeur pour se dégager de ses obligations contractuelles. [ 34 ] En vertu de l'

article 1458 C.c.Q. , le cocontractant qui ne respecte pas ses obligations contractuelles est responsable du préjudice causé par son défaut : « 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 35 ] Ajoutons, pour conclure sur l'obligation à laquelle le défendeur s'est engagé contractuellement, le texte de la clause 8.3 de ladite Promesse de location , qui est rédigée en caractère gras : « 8 .

DECLARATIONS AND OBLIGATIONS OF THE LESSEE 8.3 In the event that due to the LESSEE's fault, no lease is executed for the PREMISES, the LESSEE will be required to compensate directly the broker bound to the LESSOR by brokerage contract, by paying him the compensation that the LESSOR would have had to pay him. » [ 36 ] En vertu du contrat de courtage exclusif, cette rétribution est l'équivalent d'un mois de loyer, soit 2 700$. [ 37 ] Le défendeur indique que vu que cette clause réfère à un contrat dont il n'a pas pris connaissance et qui n'indique aucun montant précis, il n'est pas lié par elle.

[ 38 ] Le Tribunal ne retient pas cet argument pour le motif suivant : la référence à une clause externe est tout à fait légale dans le contexte actuel puisqu'on n'est ni dans un contrat de consommation ni dans un contrat d'adhésion, surtout que dans le présent cas, il s'agit du montant de la rétribution qui est de référence externe, non l'obligation elle-même de la payer. L'

article 1435 C.c.Q. se lit comme suit : « 1435. La clause externe à laquelle renvoie le contrat lie les parties. Toutefois, dans un contrat de consommation ou d'adhésion, cette clause est nulle si, au moment de la formation du contrat, elle n'a pas été expressément portée à la connaissance du consommateur ou de la

partie qui y adhère, à moins que l'autre

partie ne prouve que le consommateur ou l'adhérent en avait par ailleurs connaissance. » [ 39 ] Le défendeur est donc tenu de payer ce montant puisque le fait de ne pas concrétiser l'offre dûment acceptée par le propriétaire relève de sa seule décision, reliée à une circonstance non comprise dans les conditions de la Promesse de location . [ 40 ] Quant aux dommages réclamés, ils sont de 1 300$, soit 1 000$ pour troubles et inconvénients et 300$ en remboursement de dépenses diverses. [ 41 ] Tel que mentionné précédemment, une personne qui ne respecte pas ses engagements contractuels est responsable du préjudice causé par son défaut et est tenue de réparer celui-ci, le tout conformément à l'

article 1458 C.c.Q. (précité). [ 42 ] Le défaut contractuel est ici évident : il consiste pour le défendeur à ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles en ne signant pas le bail préparé suite à l'acceptation de sa contre-offre par le propriétaire. [ 43 ] Quant aux dommages, outre le fait d'être privée de sa commission – celle-ci lui sera vraisemblablement versée par le défendeur – la demanderesse n'a pas réellement subi de dommages, à l'exception des dépenses reliées à l'enquête de crédit qu'elle a dû payer mais qu'elle aurait payées de toute façon et qui relèvent davantage de la responsabilité de son client, le propriétaire.

Il s'agit, au surplus, d'un dommage indirect auquel la demanderesse n'a pas droit, conformément à l'

article 1613 C.c.Q. : « 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. » [ 44 ] Les dommages reliés au stress et inconvénients ne font pas l'objet d'une preuve convaincante. [ 45 ] En outre, la demanderesse ne peut réclamer la perte de revenus d'une journée lorsqu'elle a dû se présenter à la Cour pour l'audition de la requête du défendeur pour être relevé du défaut de contester.

En effet, le Tribunal ne possède aucune preuve du revenu perdu; de plus, le temps passé à la Cour ne saurait constituer un dommage puisqu'il s'agit de temps consacré à la défense de ses droits, que ceux-ci soit ceux de la

partie demanderesse ou de la

partie défenderesse. [ 46 ] Quant aux autres déboursés, ils ne sont pas prouvés à l'exception des frais postaux versés pour envoyer sa mise en demeure, soit 10,18$ selon la pièce P-21. Il s'agit de la seule dépense admissible aux fins de l'octroi de dommages puisque les frais versés pour l'achat du bail entrent dans les frais de fonction d'un courtier. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse; CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 2 710,18$ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 mars 2012, ainsi que les frais de timbre judiciaire au montant de 132$. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 5 juin 2014