2018 QCCQ 3480, 2018 QCCQ 3480

Derouin c. Simonyan 2018 QCCQ 3480 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-154751-160 500-32-156115-174 500-32-156116-172 DATE : 17 juillet 2018 ______________________________________________________________________ Cette rectification de jugement ne s’applique qu’à l’instance No. : 500-32-154751-160 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOSSIER No. : 500-32-154751-160 DANIÈLE DEROUIN Demanderesse c. ARMASS SIMONYAN Défendeur et demandeur reconventionnel et OLGA SOUTYGUINA Défenderesse c.

MEREDITH CAPE et SERGE BÉLANGER Défendeurs en garantie DOSSIER No. : 500-32-156115-174 ARMAS SIMONYAN Demandeur c. SERGE BÉLANGER Défendeur demandeur en garantie c. LUDMILLA BULAVINZEVA Défenderesse en garantie DOSSIER No. : 500-32-156116-172 LUDMILLA BULAVINZEVA Demanderesse c. SERGE BÉLANGER Défendeur ______________________________________________________________________

RECTIFICATION DE JUGEMENT (Art. 338 C.p.c.) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 22 mai 2018, le Tribunal rend jugement dans les trois instances. [ 2 ] Le 18 mai 2018, la défenderesse, Me Olga Soutyguina, impliquée dans l’instance 500-32-154751-160 écrit au Tribunal pour l’informer d’une omission dans les conclusions du jugement la concernant quant au partage de responsabilité entre elle et le défendeur, M. Simonyan.

Pourtant, les motifs du jugement en traitaient et tranchaient quant à ce partage de responsabilité. [ 3 ] Par ailleurs, le Tribunal peut faire la rectification d’un jugement lorsque l’omission résulte d’une inadvertance manifeste. [ 4 ] En l’espèce, le jugement du 22 mai 2018 contient effectivement une telle omission.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CORRIGE la date apparaissant dans l’entête du jugement rendu le 22 mai 2018 seulement de l’instance 500-32-154751-160 pour se lire 17 juillet 2018; RECTIFIE les conclusions du jugement rendu le 22 mai 2018 pour qu’elles se lisent comme suit : ♦ DANS LE DOSSIER 500-32-154751-160, ACCUEILLE la réclamation de Mme Danièle Derouin; CONDAMNE IN SOLIDUM M. Armass Simonyan et Me Olga Soutyguina à payer à la demanderesse, Danièle Derouin, 15 000 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise ne demeure, soit du 7 avril 2016; ÉTABLIT la part de responsabilité entre M. Armas Simonyan et Me Olga Soutyguina pour valoir entre eux comme suit : La part de M. Simonyan est 100 %; La part de Me Soutiguyna à 0 %; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Mme Derouin au montant de 150 $ et ses frais d’expertise pour la confection d’un rapport écrit au montant de 517,39 $; REJETTE l’appel en garantie de M.

Simonyan envers Me Serge Bélanger et Mme Meredith Cape; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Me Bélanger au montant de 200 $ et le timbre judiciaire payé par Mme Cape au montant de 200 $. __________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. Date d’audience : 27 avril 2018 ♦ DOSSIER No. : 500-32-156115-174, REJETTE la réclamation de M. Simonyan à l’encontre de Me Bélanger; REJETTE le recours en garantie de Me Bélanger contre Mme Bulavinzeva;

LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Me Bélanger au montant de 200 $. __(

S) Nathalie Chalifour , J.C.Q. / 2018-05-22 L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. ♦ DOSSIER No. : 500-32-156116-172, REJETTE la réclamation de Mme Bulavinzeva à l’encontre de Me Bélanger; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Me Bélanger au montant de 200 $. __(

S) Nathalie Chalifour , J.C.Q. / 2018-05-22 L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. Date d’audience : 27 avril 2018 Derouin c. Simonyan 2018 QCCQ 3480 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-154751-160 et 500-32-156115-174 et 500-32-156116-172 DATE : 22 mai 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 500-32-154751-160 DANIÈLE DEROUIN Demanderesse c. ARMASS SIMONYAN Défendeur et Demandeur en garantie et OLGA SOUTYGUINA Défenderesse c. MEREDITH CAPE et SERGE BÉLANGER Défendeurs en garantie

500-32-156115-174 ARMAS SIMONYAN Demandeur c. SERGE BÉLANGER Défendeur et Demandeur en garantie c. LUDMILLA BULAVINZEVA Défenderesse en garantie 500-32-156116-172 LUDMILLA BULAVINZEVA Demanderesse c. SERGE BÉLANGER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE CONTEXTE ET LES PARTIES [1] Trois instances ayant été jointes et faisant l’objet d’un seul jugement, il convient de résumer les enjeux et de présenter les parties. [2] Le 27 août 2012, M.

Simonyan et trois autres personnes achètent un quadruplex en indivision portant les adresses civiques 1452, 1454, 1456 et 1458 du boulevard Pie-IX à Montréal [1] . [3] Mme Bulavinzeva, courtière immobilière et conjointe de M.

Simonyan, représente les acheteurs et Me Soutyguina agit en sa qualité de notaire auprès d’eux. [4] En décembre 2012, Mme Bulavinzeva donne le mandat au notaire Bélanger de préparer une convention d’indivision (ci-après : la Convention) pour régir les droits et obligations des quatre indivisaires. [ 5 ] Le quadruplex n’ayant que trois espaces de stationnement extérieurs à l’arrière du bâtiment, les copropriétaires conviennent que le plus petit appartement, soit le 1452, n’ait pas de stationnement à sa disposition. [ 6 ] La Convention est signée le 15 mai 2014 [2] . [ 7 ] Quant aux espaces de stationnement, la Convention stipule qu’ils sont à l’usage exclusif des unités 1452, 1456 et 1458.

Le 1452 se voit donc attribuer l’usage exclusif d’un stationnement alors que ce ne devait pas être le cas. Pour sa part, le 1454 ne se voit pas attribuer un espace de stationnement. [ 8 ] Le 16 juin 2014, Mme Cape achète le 1452 [3] . [ 9 ] Le 15 juin 2015, Mme Derouin achète de M. Simonyan le 1454. C’est Mme Bulavinzeva qui est courtière inscripteur et Me Soutyguina la notaire instrumentante [4] . [ 10 ] Mme Derouin poursuit maintenant son vendeur, M.

Simonyan, lui reprochant un défaut de délivrance. [ 11 ] En effet, Mme Derouin soutient qu’un espace de stationnement devait lui être attribué de façon exclusive conformément à sa promesse d’achat et à la fiche descriptive annonçant l’appartement en vente [5] .

[ 12 ] Mme Derouin poursuit également sa notaire, Me Soutyguina, lui reprochant de ne pas avoir vérifié la Convention et un manquement à son devoir de conseil. [ 13 ] Mme Derouin réclame solidairement de M. Simonyan et de Me Soutyguina la valeur du stationnement qui devait être à son usage exclusif, soit 15 800 $. Elle réduit sa réclamation à 15 000 $ afin de bénéficier de la Division des petites créances . [ 14 ] Selon M. Simonyan et Mme Bulavinzeva, l’attribution d’un stationnement au 1452, plutôt qu’au 1454, est le résultat d’une simple erreur d’écriture qui pourrait être corrigée. [ 15 ] M.

Simonyan appelle en garantie Mme Cape, propriétaire du 1452, lui reprochant de revendiquer le stationnement malgré qu’elle sache que la mention du 1452 à la Convention résulte d’une erreur d’écriture. [ 16 ] M. Simonyan appelle également en garantie le notaire Bélanger qui a préparé la Convention. [ 17 ] M.

Simonyan et Mme Bulavinzeva poursuivent aussi le notaire Bélanger et lui réclame chacun 15 000 $, le tenant responsable du stress et des troubles et inconvénients découlant de son erreur. [ 18 ] Pour sa part, le notaire Bélanger tient Mme Bulavinzeva entièrement responsable de l’imbroglio étant donné que toutes les instructions relatives à la Convention venaient d’elle. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Mme Derouin est-elle bien fondée d’invoquer un défaut de délivrance de son vendeur, M. Simonyan? 2. Mme Derouin est-elle bien fondée de tenir la notaire Soutyguina responsable d’une faute professionnelle? 3.

Quelle est la valeur de l’espace de stationnement en litige? 4. Le notaire Bélanger a-t-il commis une faute dans l’exécution de son mandat relativement à la convention d’indivision? 5. Mme Cape est-elle responsable d’une faute envers M. Simonyan? 6. M. Simonyan et Mme Bulavinzeva sont-ils bien fondés de réclamer des dommages de Me Bélanger? 7. Comment la responsabilité entre les défendeurs et défendeurs en garantie est-elle partagée, le cas échéant?

LES FAITS [ 19 ] À la fin 2012, Mme Bulavinzeva contacte Me Bélanger pour lui confier le mandat de rédiger une convention de copropriété au nom des quatre indivisaires des 1452, 1454, 1456 et 1458 du boulevard Pie-IX. [ 20 ] Le 24 avril 2014, Me Bélanger remet à Mme Bulavinzeva un projet de convention d’indivision auquel il joint un plan sur lequel il demande que soit indiqué « où sont situés les espaces de stationnement pour [ les ] 1452 , 1456 et 1458, boul.

Pie-IX » [6] (le Tribunal souligne). [ 21 ] Par ailleurs, les articles 7.3.1, 7.3.2 et 7.3.3 du projet de convention d’indivision mentionnent que les stationnements extérieurs sont à l’usage exclusif des appartements 1452 , 1456 et 1458 (le Tribunal souligne). [ 22 ] Le jour même, Mme Bulavinzeva répond au notaire Bélanger pour lui dire : « Convention – OK … » [7] . [ 23 ] Par ailleurs, elle annote le plan de Me Bélanger en indiquant les unités devant profiter d’un espace exclusif de stationnement, soit les 1454 , 1456 et 1458 [8] (le Tribunal souligne). [ 24 ] Le notaire Bélanger ne se rend pas compte que Mme Bulavinzeva a remplacé le 1452 par le 1454. [ 25 ] Me Bélanger prépare ensuite la version finale de la Convention avec un plan illustrant les espaces de stationnement.

Tant le texte final de la Convention que le plan final attribuent l’usage exclusif des espaces de stationnement aux appartements 1452, 1456 et 1458 [9] . [ 26 ] Le 15 mai 2014, la Convention est signée. Aucun des quatre copropriétaires, ni Mme Bulavinzeva également présente lors de la signature, ne soulève une erreur d’attribution des espaces de stationnement [10] . [ 27 ] Le 16 juin 2014, Mme Cape procède à l’acquisition du 1452 devant le notaire Bélanger [11] . [ 28 ] Le 15 juin 2015, Mme Derouin achète de M.

Simonyan le 1454 [12] . [ 29 ] Mme Derouin témoigne n’avoir lu la Convention que rapidement avant l’achat et n’avoir pris connaissance de l’attribution d’un stationnement exclusif aux trois autres appartements qu’après la signature de l’acte de vente. [ 30 ] C’est en juillet 2015 que Mme Derouin a lu l’intégralité de la Convention en vue de se préparer à sa première réunion de copropriétaires et qu’elle a constaté la situation en litige. [ 31 ] Le 8 juillet 2015, elle écrit à Mme Bulavinzeva pour s’informer [13] et celle-ci lui répond qu’il s’agit d’une erreur du notaire [14] .

[ 32 ] Par la suite, Mme Bulavinzeva rassure Mme Derouin en lui mentionnant que l’erreur dans la Convention sera corrigée au moyen d’une résolution adoptée par les trois quarts des copropriétaires. [ 33 ] Doutant de la qualité du

titre qu’elle pourrait ainsi obtenir, Mme Derouin préfère réclamer une réduction du prix de vente payé équivalent à la valeur de l’espace de stationnement qu’elle aurait dû avoir. ANALYSE [ 34 ] Il est vrai que les quatre indivisaires d’origine auraient pu modifier la Convention avant de vendre leurs unités.

De même, l’ensemble des copropriétaires actuels pourraient s’entendre pour changer la Convention et attribuer l’usage exclusif des stationnements autrement. [ 35 ] Mais ces scénarios ne se sont pas produits et le Tribunal est saisi d’une demande en dommages de Mme Derouin qui invoque un vice de délivrance. [ 36 ] Quant à l’appel en garantie contre Me Bélanger et Mme Cape et aux recours en dommages entre M.

Simonyan, Me Bélanger et Mme Bulavinzeva, ils résultent de cette demande de Mme Derouin contre son vendeur. [ 37 ] Pour trancher ces litiges, le Tribunal ne peut faire autrement que de prendre la Convention comme elle est. 1. Mme Derouin est-elle bien fondée d’invoquer un défaut de délivrance de son vendeur, M.

Simonyan? [ 38 ] Les articles 1717 , 1720 et 1737 du Code civil du Québec sont pertinents en l’espèce puisqu’ils traitent des obligations de délivrance du vendeur d’un bien : 1717 C.c.Q. : L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1720 C.c.Q. : Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. 1737 C.c.Q. : Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente.

Toutefois, l’acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l’excédent ou de remettre celui-ci au vendeur. [ 39 ] L’auteur Jacques Deslauriers explique qu’en matière immobilière, l’obligation de délivrance du vendeur exige de lui qu’il délivre à l’acheteur non seulement l’immeuble vendu, mais aussi les accessoires et caractéristiques entendus entre les parties. Il écrit : 262. La délivrance décrite à l’

article 1717 C.c.Q. comporte deux idées principales : le vendeur doit procurer à l’acheteur une possession physique et utile du bien et il doit lui donner les moyens de prouver le transfert de propriété au tiers. La délivrance est une question mixte de faits et de droit, pouvant varier selon la nature du bien vendu et la convention intervenue. (…) 301. Dans le cas d’un immeuble, le vendeur doit le livrer avec tous ses accessoires, y compris notamment les immeubles par attache ou réunion, à plus forte raison si la convention le prévoit.

Si la vente d’une maison inclus, comme accessoire, les luminaires, rideaux, appareils électroménagers et bancs de jardin, le vendeur doit laisser ses biens sur place . (…) 303. L’immeuble qui doit être délivré doit avoir les caractéristiques accessoires promises . Ainsi, l’obligation de délivrance n’est pas complète si l’immeuble a été décrit comme étant desservi par l’égout municipal alors qu’en réalité, les eaux usées se déversaient dans un puisard ou une fosse septique.

Dans le domaine immobilier, le défaut de l’immeuble d’être conforme aux caractéristiques représentées ou demandées lors de pourparlers peut constituer un défaut de délivrance. (…) 319. L’importance qu’ont accordée les parties à la contenance ou la quantité se détermine en tenant compte de l’ensemble des circonstances appropriées : la nature de l’offre, la teneur des discussions, etc.

La question est laissée à l’appréciation du tribunal qui pourra examiner les pourparlers et les représentations qui ont entouré la conclusion du contrat [15] . (Le Tribunal souligne) [ 40 ] En l’espèce, la fiche technique annonçant le 1454 acheté par Mme Derouin mentionne un espace de stationnement de même que la promesse d’achat acceptée par M. Simonyan [16] . De plus, l’acte de vente [17] réfère à la promesse d’achat en spécifiant être conclu en exécution de celle-ci. [ 41 ] Il est vrai que l’acte de vente de Mme Derouin ne précise pas spécifiquement l’attribution d’un espace de stationnement.

Mais ceci s’explique par le fait que le bâtiment et les stationnements sont situés sur un même lot. L’acte de vente [18] désigne donc globalement l’achat et fait référence au bâtiment avec ses «circonstances et dépendances ». [ 42 ] En guise de comparaison, l’acte de vente conclu par Mme Cape pour l’achat du 1452 ne mentionne pas non plus l’enjeu du stationnement.

[ 43 ] Il est indéniable que Mme Derouin a négocié l’achat d’un appartement qui devait profiter de l’usage exclusif d’un espace de stationnement. [ 44 ] D’ailleurs, en juillet 2015, répondant aux questionnements de Mme Derouin, Mme Bulavinzeva le lui confirme et invoque une simple erreur d’écriture du notaire [19] . [ 45 ] En conséquence, une réponse positive à la première question en litige s’impose : Mme Derouin est bien fondée d’invoquer un défaut de délivrance. [ 46 ] Tenant compte de l’

article 1737 C.c.Q. , Mme Derouin a droit à une diminution du prix. [ 47 ] Le Tribunal souligne que Mme Derouin n’a pas commis une faute contributive en ne lisant pas l’intégralité de la Convention avant la clôture de la vente. [ 48 ] En effet, dans les circonstances de la présente affaire, elle était bien-fondé de tenir pour acquis qu’un stationnement était effectivement inclus. [ 49 ] La conjointe de son vendeur, qui agissait comme courtière immobilière, le lui avait confirmé, M.

Simonyan a signé l’offre d’achat qui l’indiquait expressément et la notaire Soutyguina, qui représentait Mme Derouin, connaissait déjà l’immeuble et son vendeur. [ 50 ] Un autre acheteur placé dans les mêmes circonstances aurait agi comme elle et aurait été confiant. [ 51 ] Comme Mme Derouin en témoigne, ce n’était pas pour se rassurer quant à l’ampleur de son droit qu’elle a lu l’intégralité de la Convention quelques semaines après l’achat, mais bien pour comprendre la procédure et la mécanique des assemblées et la règlementation applicable à l’immeuble.

C’est dire la certitude qui l’habitait et on ne peut le lui reprocher. 2. Mme Derouin est-elle bien fondée de tenir la notaire Soutyguina responsable d’une faute professionnelle? [ 52 ] Me Soutyguina avait le devoir d’agir avec attention, prudence, diligence et conformément aux règles de l’art de sa profession [20] . [ 53 ] Les standards auxquels elle est tenue étant notaire sont élevés. Dans l’arrêt Roberge c.

Bolduc , la Cour suprême du Canada écrit : (…) je conclus que, même s’il peut y avoir des cas où leur obligation pourrait en être une de résultat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les notaires du Québec ont, en principe, envers leur client une obligation de diligence : pour reprendre les mots du Juge Lajoie dans l’arrêt Legault, précité, ils ont l’obligation de rendre à leur client des « services attentifs, diligents et compétents » [21] . (Le Tribunal souligne) [ 54 ] Parmi les devoirs du notaire se trouve celui d’informer et de conseiller son client [22] . [ 55 ] À ce sujet, l’

article 17 du Code de déontologie des notaires [23] précise : 17.

Le notaire doit s’assurer des faits essentiels au soutien d’un acte ou d’une convention et informer son client des formalités nécessaires à sa validité et à son efficacité. [ 56 ] En matière de vente immobilière, pour s’acquitter de ce devoir d’information et de conseil, le notaire doit être proactif et faire les recherches appropriées à l’examen des titres de manière à informer et conseiller correctement son client quant à leur validité et quant aux risques, le cas échéant. [ 57 ] Comme le soulignent les auteurs Baudouin et Deslauriers , le notaire doit faire ses propres recherches et vérifications [24] . [ 58 ] À ce sujet, dans l’affaire Lirette c.

Renaud [25] , la juge Lina Bond résume les devoirs du notaire lors de l’examen de titres et écrit : [48] Lors d’un examen de titres, à moins qu’on lui confie une obligation spécifique, le notaire a une obligation de moyens , c’est-à-dire consulter l’index des immeubles, les actes et les plans puis les interpréter et fournir une opinion raisonnable à son client . (Le Tribunal souligne) [ 59 ] En l’espèce, n’ayant pas vérifié la Convention et que l’espace de stationnement prévu à la promesse d’achat de Mme Derouin lui était bel et bien attribué, la notaire Soutyguina a manqué à ses obligations professionnelles. [ 60 ] Elle se devait de vérifier la conformité de la vente à la Convention et d’alerter Mme Derouin. [ 61 ] On ne parle pas ici d’une vérification hors normes ou exceptionnelle requérant une analyse complexe.

Il s’agit d’une vérification de base qui n’aurait pris que quelques minutes et qui aurait permis à Mme Derouin d’être informée. [ 62 ] Mme Derouin était justifiée de s’attendre à ce que cette vérification de base ait été effectuée. [ 63 ] Une réponse positive doit donc être donnée à la seconde question en litige; Me Soutyguina est responsable d’une faute professionnelle.

Quelle est la valeur de l’espace de stationnement en litige? [ 64 ] Mme Élaine St-Denis, experte évaluatrice agréée, témoigne que la valeur marchande de l’espace de stationnement extérieur en cause était de 15 800 $ [26] au moment de l’achat de Mme Derouin. [ 65 ] Mme St-Denis explique avoir procédé à une étude comparative de transactions immobilières d’autres immeubles comparables dans le voisinage et avoir tenu compte des particularités du cas de Mme Derouin, soit : • l’espace de stationnement ne fait pas l’objet d’un lotissement et d’un cadastre qui lui soit propre; un seul lot d’un cadastre désigne tant l’immeuble que les trois espaces de stationnement; • l’indivision de la propriété; • les trois espaces de stationnement ne sont pas conformes à la réglementation municipale; • les trois espaces de stationnement ne peuvent accueillir que de petites voitures. [ 66 ] Le rapport d’expertise bien étoffé de Mme St-Denis et son témoignage clair et crédible, au cours duquel elle a noté non seulement les points forts mais aussi les éléments diminuant la valeur du stationnement, convainquent le Tribunal de la justesse de sa conclusion. [ 67 ] Par ailleurs, aucun autre expert indépendant n’a témoigné d’une autre valeur marchande pour l’espace de stationnement. 4.

Le notaire Bélanger a-t-il commis une faute dans l’exécution de son mandat relativement à la convention d’indivision? [ 68 ] Le 24 avril 2014, Me Bélanger écrit à Mme Bulavinzeva par courriel pour lui transmettre le projet de Convention qu’il propose. Dans son courriel, il écrit : Nous vous demandons (…) de bien vouloir nous indiquer sur le plan [en pièce jointe] où sont situés les espaces de stationnement pour [ les ] 1452 , 1456 et 1458, boul.

Pie-IX » [27] (Le Tribunal souligne) [ 69 ] Par ailleurs, aux articles 7.3.1, 7.3.2 et 7.3.3 du projet de Convention, on peut aussi lire que les espaces de stationnement sont à l’usage exclusif des appartements 1452 , 1456 et 1458 [28] . [ 70 ] Mme Bulavinzeva retourne à Me Bélanger le plan sur lequel elle note qu’un stationnement est attribué au 1454 plutôt qu’au 1452.

Me Bélanger ne se rend pas compte de ce changement. [ 71 ] Me Bélanger se fie à la réponse de Mme Bulavinzeva qui lui écrit par courriel que le projet de Convention est « ok » et comme elle ne met pas en évidence la mention du 1454 au lieu du 1452 qu’elle a elle-même annotée sur le plan, Me Bélanger ne voit pas le changement [29] . [ 72 ] Au moment de signer la Convention, aucun des copropriétaires, ni Mme Bulavinzeva, ne soulève la problématique. [ 73 ] Pourtant, non seulement le texte de la Convention est claire au sujet de l’attribution des stationnements mais, au surplus, le notaire Bélanger a préparé un plan final en couleurs pour illustrer clairement les espaces de stationnement et les appartements auxquels ils sont associés [30] . [ 74 ] Non seulement les espaces de stationnement sont dessinés sur le plan, mais un code de couleur est employé pour mieux identifier chaque appartement.

De plus, en marge, à droite, on réitère que l’usage exclusif des espaces de stationnement est attribué à trois logements, les 1452 , 1456 et 1458.

Ce plan fut signé par chacun des indivisaires . [ 75 ] Même si le Tribunal croit les témoins qui témoignent qu’ils ne souhaitaient pas attribuer un stationnement au 1452, dans les circonstances décrites, on ne peut reprocher la situation à Me Bélanger. [ 76 ] Même si le notaire est tenu à des standards élevés et que Me Bélanger se devait de livrer à ses clients une convention d’indivision conforme à leur volonté, le dénouement ne peut lui être reproché. [ 77 ] Ayant échangé avec Mme Bulavinzeva, puis préparé un texte et un plan couleur qu’il a pris soin de faire signer par les indivisaires en présence de Mme Bulavinzeva, il est normal qu’il ait eu la certitude que la convention était conforme à la volonté de ses clients. [ 78 ] Une réponse négative s’impose donc à la quatrième question en litige. 5.

Mme Cape est-elle responsable d’une faute envers M. Simonyan? [ 79 ] M. Simonyan reproche à Mme Cape de vouloir conserver l’espace de stationnement qui lui est attribué par la Convention et de refuser de corriger ce qu’il qualifie d’erreur. [ 80 ] Rappelons que Mme Cape a acheté son appartement un mois après la signature de la Convention par les propriétaires d’origines. [ 81 ] Elle témoigne que le notaire Bélanger, qui la représentait, a passé en revue avec elle la Convention et lui a mentionné qu’un des trois espaces de stationnement était à son usage exclusif. Le notaire Bélanger corrobore son témoignage.

[ 82 ] Mme Cape a donc été informée de son droit sur un espace de stationnement avant la signature de l’acte d’acquisition du 1452. [ 83 ] Bien que Mme Cape ait été initialement indifférente à la présence ou à l’absence d’un espace de stationnement, elle revendique maintenant de pouvoir tout simplement jouir de ses droits conformément à la Convention à laquelle elle a adhérée. [ 84 ] Mme Cape ne commet aucune faute en voulant simplement profiter de ce qu’elle a valablement acheté.

Elle n’usurpe rien, ne s’est prêté à aucun subterfuge et ne cherche pas à s’accaparer quelque chose qui ne lui est pas déjà attribué. [ 85 ] Il ne s’agit pas non plus d’un cas d’une vente de la chose d’autrui, ce qui pourrait entraîner d’autres conséquences. [ 86 ] Mme Cape n’a aucune responsabilité dans cette histoire. [ 87 ] Par ailleurs, Me Soutyguina argue que la situation aurait pu se régler au moyen d’une résolution prise à la majorité des trois quarts des indivisaires pour modifier la Convention, retirer l’usage exclusif d’un stationnement au bénéfice de l’appartement 1452 actuellement propriété de Mme Cape et l’attribuer plutôt au bénéfice de l’appartement 1454 actuellement propriété de Mme Derouin. [ 88 ] Me Soutyguina se réfère aux articles 14.2.2 et 14.2.3 de la Convention qui se lisent comme suit : 14.2.2 Décisions aux trois-quarts (3/4).

Sont prises à la majorité des trois quarts (3/4) des quotes-parts les décisions suivantes : ➢ Réglementer la jouissance, l’usage et le fonctionnement de l’immeuble; ➢ Modifier la présente convention, sauf pour les sujets qui relèvent de l’unanimité; ➢ Effectuer des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration aux parties de l’immeuble servant à l’usage général des indivisaires. 14.2.3 Décisions à l’unanimité.

Sont prises à l’unanimité les décisions visant à : ➢ Aliéner la totalité de l’immeuble; ➢ Effectuer les travaux de réparation, restauration et reconstruction dont le coût est égal ou supérieur à vingt-cinq pour cent (25%) de la valeur de remplacement de l’immeuble si l’immeuble subit des dommages; ➢ Mettre fin à l’indivision (…); ➢ Modifier la destination de l’immeuble ou d’une

partie de celui-ci; ➢ Renouveler la convention relative au report de partage. [ 89 ] Le Tribunal rappelle que la Convention est un contrat d’adhésion pour les copropriétaires subséquents à ceux qui ont constitué la copropriété; ses stipulations sont imposées aux nouveaux copropriétaires et ne peuvent être négociées de gré à gré [31] . [ 90 ] L’

article 1432 C.c.Q. prévoit que dans tous les cas, le contrat d’adhésion s’interprète en faveur de celui qui adhère. [ 91 ] Ceci étant, la Convention ne permet pas d’assujettir l’étendu d’un droit d’un indivisaire au dictat de la majorité.

Pour que cela ait été chose possible, il aurait fallu le prévoir expressément et clairement à la Convention pour que chaque copropriétaire y consente en y adhérent. [ 92 ] Les dispositions de la Convention ne permettent pas qu’une majorité de copropriétaires puisse faire perdre un droit d’usage exclusif à l’un des copropriétaires sans son consentement. [ 93 ] Mme Cape a acquis son droit à l’espace de stationnement en litige en achetant son appartement et en adhérant à la convention d’indivision. Les autres indivisaires ne peuvent maintenant décider sans elle de changer les choses et d’altérer ses droits. 6. M.

Simonyan et Mme Bulavinzeva sont-ils bien fondés de réclamer des dommages de Me Bélanger? [ 94 ] M. Simonyan et Mme Bulavinzeva réclament chacun de Me Bélanger 15 000 $ invoquant avoir souffert de stress et de divers troubles et inconvénients à cause de la faute de ce dernier. [ 95 ] Vu les conclusions du Tribunal quant à la responsabilité de Me Bélanger, les recours de M. Simonyan et de Mme Bulavinzeva sont mal fondés. [ 96 ] Le Tribunal ne doute pas que l’affaire ait causé énormément de stress, de troubles et d’inconvénients divers à M.

Simonyan et Mme Bulavinzeva, mais ceux-ci doivent supporter eux-mêmes la situation. [ 97 ] Par ailleurs, Me Bélanger n’a pas prouvé les éléments nécessaires à la responsabilité de Mme Bulavinzeva à son endroit. D’ailleurs, l’appel en garantie de Me Bélanger contre elle est plutôt en réaction au recours institué contre lui par M. Simonyan. [ 98 ] L’appel en garantie de Me Bélanger contre Mme Bulavinzeva doit donc être rejeté. 7. Comment la responsabilité entre les défendeurs et défendeurs en garantie est-elle partagée, le cas échéant? [ 99 ] En l’espèce, Mme Derouin réclame de son vendeur, M.

Simonyan, une diminution du prix payé en proportion de la valeur de

l’espace de stationnement en cause. Son recours se fonde sur l’

article 1737 du Code civil du Québec . [ 100 ] Quant à Me Soutyguina, elle lui reproche une faute professionnelle. [ 101 ] La responsabilité de M. Simonyan et de Me Soutyguina étant issue de sources différentes et ayant un fondement différent est dite in solidum . [ 102 ] Ainsi, les défendeurs sont responsables entre eux jusqu’à concurrence de la cote part déterminée par le présent jugement, mais sont responsables pour l’entièreté de la somme due à Mme Derouin face à elle. [ 103 ] Dans l’arrêt Chartré, Carrière et Club matériaux des Laurentides inc. c.

Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc. [32] , la Cour d’appel traitant de la responsabilité in solidum du vendeur en matière immobilière et du notaire écrit : (…) les débiteurs in solidum ne sont solidaires qu’à l’égard du seul créancier. (…) comme c’est souvent le cas en pareil conjoncture, bien que tous soient solidaires à l’égard du créancier, l’obligation de l’un des débiteurs, en l’occurrence le cabinet de notaire, n’a ici qu’un caractère secondaire par opposition au caractère primaire de celle de l’autre débiteur , Exploitation. (…) En l’espèce, le montant de la condamnation correspond en effet à la diminution de la valeur que provoque la présence de la servitude.

Il s’agit, comme on le sait, d’une somme que la venderesse Exploitation a perçue en trop. Ainsi, dans la mesure où la venderesse Exploitation rembourse le montant perçu en trop, la faute des notaires aura cessé de causer préjudice; les acheteurs auront donc payé un juste prix tout comme le vendeur aura encaissé ce qui lui revient. Il s’ensuit que, pour ne valoir qu’entre la venderesse et les notaires intimés, la première doit supporter la totalité de la condamnation en capital et intérêts.

La subrogation légale ( art. 1656 (3) C.c.Q. ) entrera immédiatement en action si, lors de l’exécution, les notaires sont appelés à payer tout ou

partie de la condamnation. (Le Tribunal souligne) [ 104 ] Tenant compte de ceci pour valoir entre M. Simonyan et Me Soutyguina, la part de responsabilité de cette dernière est à zéro pour cent. [ 105 ] Quant aux frais de justice, le Tribunal exerçant sa discrétion judiciaire quant aux frais de l’expert payé par Mme Derouin n’accorde que le remboursement du coût de la confection du rapport écrit. La cause aurait pu procéder sur la base de ce rapport seulement et cette mitigation des frais apparaît proportionnel aux enjeux.

POUR TOUS CES MOTIFS , LE TRIBUNAL : ♦ DANS LE DOSSIER 500-32-154751-160 , ACCUEILLE la réclamation de Mme Danièle Derouin; CONDAMNE IN SOLIDUM M. Armass Simonyan et Me Olga Soutyguina à payer à la demanderesse, Danièle Derouin, 15 000 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise ne demeure, soit du 7 avril 2016; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Mme Derouin au montant de 150 $ et ses frais d’expertise pour la confection d’un rapport écrit au montant de 517,39 $; REJETTE l’appel en garantie de M.

Simonyan envers Me Serge Bélanger et Mme Meredith Cape; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Me Bélanger au montant de 200 $ et le timbre judiciaire payé par Mme Cape au montant de 200 $. _________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. ♦ DANS LE DOSSIER 500-32-156115-174, REJETTE la réclamation de M.

Simonyan à l’encontre de Me Bélanger; REJETTE le recours en garantie de Me Bélanger contre Mme Bulavinzeva; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Me Bélanger au montant de 200$. _________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q.

♦ DANS LE DOSSIER 500-32-156116-172, REJETTE la réclamation de Mme Bulavinzeva à l’encontre de Me Bélanger; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par Me Bélanger au montant de 200$. __________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. Date d’audience : 27 avril 2018