2024 QCCQ 337, 2024 QCCQ 337

Lebel c. Milette 2024 QCCQ 337 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile »

N° : 400-32-014532-233 DATE : 15 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC LEBEL Demandeur c. jacques milette Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 6 avril 2021, Marc Lebel (le promettant-acheteur) signe une promesse d’achat afin d’acquérir le condominium de Jacques Milette (le promettant-vendeur).

Deux mois plus tard, celui-ci refuse d’acheter le condominium pour le motif que la copie de la promesse qui lui a été remise n’est pas signée par le promettant-vendeur.

Il réclame en conséquence que lui soit remboursé l’acompte de 5 000 $ qu’il a versé lors de la signature de la promesse. [ 2 ] Il réclame également le remboursement de la somme de 1 000 $ qu’il a versé en acompte à la conjointe du promettant- vendeur, madame Ricard, pour l’achat de certains meubles. [ 3 ] Le promettant-vendeur nie devoir quelque somme que ce soit au promettant-acheteur puisque c’est ce dernier qui a unilatéralement et sans motif, décidé de ne plus acheter le condominium.

Par demande reconventionnelle, il réclame du promettant- acheteur les frais encourus en raison de son refus de procéder à l’achat. [ 4 ] Afin de trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1- Quant au condominium :

a) La promesse d’achat est-elle valide?

b) Le promettant-vendeur doit-il rembourser au promettant-acheteur l’acompte reçu? Le promettant-acheteur doit-il indemniser le promettant-vendeur pour les frais qu’il a encourus? 2- Quant aux meubles, le promettant-acheteur a-t-il droit au remboursement de son acompte? ANALYSE ET DÉCISION 1. Quant au condominium :

a) La promesse d’achat est-elle valide? [ 5 ] L’

article 1385 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoit qu’un contrat se forme par le seul échange de consentement, sauf exception. [ 6 ] En l’espèce, il est admis qu’un accord est intervenu entre le promettant-acheteur et le promettant-vendeur relativement à l’achat du condominium, aux conditions établies dans la promesse d’achat. Par inadvertance, l’une des copies de la promesse, soit celle qui a été remise au promettant-acheteur, ne contient pas la signature du promettant-vendeur, alors qu’elle apparaît sur la copie conservée par ce dernier.

Par ailleurs, sur la copie du promettant-vendeur, la signature du témoin est manquante alors qu’elle apparaît sur la copie du promettant-acheteur. Ces omissions n’ont cependant pas pour effet de rendre nulle la promesse d’acheter du promettant-vendeur alors qu’il est admis par les deux parties qu’il y a eu accord de volontés. [ 7 ] Afin de justifier son refus d’acheter, le promettant-acheteur prétend lors de l’audition que l’absence de la signature du promettant-vendeur sur sa copie lui a causé préjudice puisque cela a fait en sorte que son institution financière n’a pas accepté sa demande de financement.

Or, non seulement il n’a produit aucun document de son institution financière afin de démontrer sa prétention, mais il appert que le financement par un créancier n’est pas une condition prévue à la promesse d’achat.

[ 8 ] Le promettant-vendeur produit par ailleurs les messages texte échangés entre les parties du 15 avril au 3 juin 2021, dans lesquels il n’est aucunement fait mention qu’une signature est manquante et qu’une copie du document complet doit être transmise à l’institution financière sous peine de voir le financement refusé.

La seule problématique soulevée par le promettant-acheteur relativement à son financement ne concerne qu’une mention au rôle d’évaluation foncière à l’effet qu’il s’agissait d’un duplex plutôt que d’un condominium. [ 9 ] En conséquence, le Tribunal conclut qu’un contrat valide est intervenu entre les parties par lequel le promettant-vendeur s’engageait à acheter le condominium du promettant-vendeur et que ce celui-ci n’a pas respecté ses engagements sans motif valable.

b) Le promettant-vendeur doit-il rembourser au promettant-acheteur l’acompte reçu? Le promettant-acheteur doit-il indemniser le promettant-vendeur pour les frais qu’il a encourus? [ 10 ] Puisque la vente ne s’est pas réalisée, le promettant-vendeur devait rembourser le promettant-acheteur de l’acompte versé pour l’achat de la propriété. [ 11 ] Cependant, toute personne qui ne respecte pas ses engagements est responsable du préjudice qu’elle cause à son cocontractant et tenue de le réparer [1] .

En l’espèce, il appert qu’ayant vendu son condominium, le promettant-vendeur avait acquis une nouvelle résidence en juin 2021. Suite au refus du promettant-acheteur d’honorer ses engagements, il a dû remettre son immeuble en vente et l’a finalement vendu quelques mois plus tard, soit en octobre suivant.

Il réclame en conséquence les frais engagés pendant les mois de juillet, août et septembre 2021 pour les taxes municipales et scolaires, les paiements hypothécaires, les frais d’électricité et l’assurance- habitation. [ 12 ] Le Tribunal accorde les frais réclamés, mais réduit la somme demandée relativement aux paiements hypothécaires.

Seuls les intérêts payés pendant les mois de juillet à septembre sont accordés, puisque le montant en capital payé pendant ces trois mois a été récupéré lors de la vente subséquente. [ 13 ] Le montant accordé pour le remboursement des frais encourus pour le condominium est donc de 2 504,61 $, lequel se détaille comme suit : - Les taxes municipales : 719,25 $ - Les taxes scolaires : 78,21 $ - Les intérêts payés sur le prêt hypothécaire : 785,22 $ - Les frais d’électricité : 576,75 $ - L’assurance-habitation : 345,18 $ [ 14 ] Le promettant-vendeur réclame également la somme de 379,34 $ pour ses frais d’avocat, ce que le Tribunal lui accorde. [ 15 ] Enfin, le promettant-vendeur réclame le remboursement de ce qui lui en a coûté pour obtenir une copie de son certificat de localisation, document qu’il allègue avoir remis au promettant-acheteur et que celui-ci a omis de lui rendre lorsqu’il a pris la décision de ne plus acheter le condominium.

Le promettant-acheteur nie que ce document lui ait été remis. [ 16 ] Le Tribunal ne le croit pas. D’abord, les parties ont spécifiquement prévu à la clause 7.5 de la promesse d’achat que le certificat de localisation serait remis au promettant-acheteur dans un délai de 30 jours de la signature de la promesse. Rien dans la preuve ne permet de penser que cet engagement n’a pas été respecté, alors que ce document est généralement requis pour obtenir un financement.

Dans aucun des messages texte transmis par le promettant-acheteur il n’est fait mention que ce certificat de localisation est manquant. [ 17 ] Il est par ailleurs prouvé que le promettant-vendeur a obtenu en juillet 2021 de l’arpenteur-géomètre une copie certifiée de son certificat de localisation. Il est donc probable que tel que le soumet le promettant-vendeur, celui-ci a remis au promettant-acheteur ledit certificat de localisation, et que n’ayant pu le récupérer, il a dû en obtenir copie.

Le Tribunal accorde en conséquence la somme demandée, soit 235,70 $. [ 18 ] Enfin, pour les troubles et inconvénients subis par le promettant-vendeur qui a dû remettre sa résidence à vendre sur la plateforme de Proprio Direct et s’occuper des visites, en plus de supporter le poids financier de deux immeubles pendant trois mois et le stress lié à cette situation, le Tribunal accorde un montant de 2 000 $. 2.

Quant aux meubles, le promettant-acheteur a-t-il droit au remboursement de son acompte? [ 19 ] Le promettant-acheteur réclame un montant de 1 000 $ versé en acompte à madame Ricard, conjointe du promettant-vendeur , pour l’achat de certains meubles. Le promettant-acheteur témoigne ne jamais avoir pris possession de ces meubles puisque madame Ricard ne l’a jamais « relancé ». [ 20 ] Il est admis par toutes les parties que ce contrat a été conclu entre le promettant-acheteur et madame Ricard puisque ces biens lui appartenaient. Or, madame Ricard n’est pas

partie à l’action. En conséquence, cette demande doit être rejetée. [ 21 ] De la même façon, le promettant-vendeur ne peut réclamer une perte monétaire pour ces mêmes biens laissés dans la résidence tel que négocié avec le nouvel acheteur, puisque ces biens ne lui appartiennent pas.

[ 22 ] Pour les autres biens, tels que les luminaires, les accessoires de piscine, les tablettes et autres [2] , qui ont dû être laissés sur place afin de pouvoir conclure la vente, le Tribunal use de sa discrétion et accorde une compensation de 300 $. [ 23 ] Quant aux frais de justice, vu le comportement du promettant-acheteur envers le promettant-vendeur dans cette affaire, le Tribunal accorde les frais de justice en faveur du promettant-vendeur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] ACCUEILLE partiellement la demande de Marc Lebel pour un montant de 5 000 $; [ 25 ] ACCUEILLE partiellement la demande reconventionnelle de Jacques Milette pour un montant de 5 419,65 $; ET OPÉRANT COMPENSATION, LE TRIBUNAL : [ 26 ] CONDAMNE Marc Lebel à payer à Jacques Milette la somme de 419,65 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 1 er octobre 2021; [ 27 ] LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de Jacques Milette. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. Date d’audience : 16 octobre 2023