2023 QCCQ 8903, 2023 QCCQ 8903

Gestion immobilière JMA inc. c. Girard 2023 QCCQ 8903 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-02-038701-232 DATE : 13 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION IMMOBILIÈRE J.M.A. INC. Demanderesse c.

LINE GIRARD Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT RENDU SÉANCE TENANTE ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] La locataire Line Girard présente une demande en opposition à un avis d’exécution ordonnant son expulsion d’un logement à la suite d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») dans le numéro de dossier 3960808 du 5 septembre 2023. [ 2 ] La décision du TAL est rendue dans le contexte d’une demande du locateur, Gestion Immobilière J.M.A. inc. en résiliation de bail et en recouvrement de loyers impayés. [ 3 ] Le juge administratif conclut au terme d’une audience tenue le 15 août 2023 que la locataire doit payer 1 176,73 $ de loyers en retard et qu’à partir du 1 er novembre 2023, tous les loyers devront être versés le 1 er du mois sans faute. [ 4 ] Les conclusions de la décision du TAL du 5 septembre 2023 sont les suivantes : « […] [29] ACCUEILLE en

partie la demande du locateur; [30] CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 1 176,73 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 1 er mai 2023 sur la somme de 406,73 $ et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer plus les frais de justice de 93,75 $ dans les 30 jours du présent jugement; [31] À défaut, RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement; [32] ORDONNE à la locataire de payer au locateur le loyer payable le premier jour de chaque mois, à compter du 1 er novembre 2023, pour la durée du présent bail et ses renouvellements; [33] REJETTE la demande quant aux autres conclusions. […] [ 5 ] Le 15 août 2023, la locataire paie une

partie de la condamnation, soit 770 $ par versement bancaire qui est correctement transféré à Gestion Immobilière J.M.A. inc. [ 6 ] Les loyers de septembre et octobre sont payés par virements le 1 er de chaque mois et le transfert se fait correctement avec Gestion Immobilière J.M.A. [ 7 ] La balance de loyer de 406,73 $ et les frais de justice de 53,75 $ sont payés dans les délais indiqués au jugement le 3 octobre 2023. [ 8 ] Seuls l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle sur la somme de 406,73 $, du 1 er mai au 3 octobre 2023, ne sont pas versés ce qui correspond à une somme de 17,27 $.

La locataire explique qu’elle croyait que la propriétaire lui émettrait une facture qui détaillerait le montant.

[ 9 ] Le 1 er novembre 2023, la locataire paie son loyer par virement. À ce jour, le gestionnaire n’a pas encaissé le montant. La gestionnaire blâme l’institution financière de la locataire.

Elle allègue que l’institution connaîtrait des problèmes, que le fait est connu sans pour autant apporter de preuve à cet effet. [ 10 ] La locataire nie que son institution financière a des problèmes et ne comprend pas pourquoi la gestionnaire n’accepte pas le virement. [ 11 ] Le 8 novembre 2023, le propriétaire, Gestion Immobilière J.M.A., transmet par huissier à la locataire un avis d’exécution. [ 12 ] Gestion immobilière soutient à la cour que l’avis d’exécution est justifié considérant le jugement du 5 septembre 2023, le non- paiement de l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle de 17,27 $ et le non-paiement du loyer du 1 er novembre. [ 13 ] La locataire offre de payer le 17,27 $ séance tenante et réitère son explication quant à sa méprise à cet effet.

Elle maintient avoir fait le paiement du loyer du 1 er novembre dans les temps et ne s’explique pas pourquoi la gestionnaire ne l’accepte pas. QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] La locataire peut-elle éviter la résiliation du bail et l’éviction alors qu’elle a payé avant jugement le loyer dû, quoiqu’elle n’ait pas payé les intérêts et les frais à ce jour? [ 15 ] Le loyer du 1 er novembre a-t-il été versé en respect du jugement du 5 septembre 2023?

ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] Le Tribunal doit déterminer si la locataire doit être expulsée de son logement parce qu’elle n’a pas payé la somme de 17,27 $ d’intérêt, et ce, bien qu’elle ait payé tout montant dû à

titre de loyer en temps utile. [ 17 ] Selon l’alinéa 2 de l’article 735 du Code de procédure civile (« C.p.c. »), une personne peut s’opposer à une saisie/avis d’expulsion si la dette sur laquelle repose la procédure en expulsion est éteinte. [ 18 ] De plus, l’

article 1883 C.c.Q. prévoit : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (

chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 19 ] Cet

article doit être interprété de manière à favoriser le droit au maintien dans les lieux, comme l’écrit la juge Nathalie Chalifour dans Martel c.

Jean-Baptiste . [1] « […] [14] En matière de bail de logement résidentiel, les dispositions du Code civil du Québec cherchent à favoriser le maintien du locataire dans les lieux loués et à limiter les cas de terminaison forcée du bail. [15] Le droit au maintien dans les lieux loués est non seulement un droit fondamental du locataire, mais aussi la pierre d’assise du bail résidentiel. […] » [ 20 ] Il existe deux courants jurisprudentiels sur la question de savoir si, lorsque le locataire paie le loyer dû, mais retarde le paiement des intérêts et des frais après le jugement du Tribunal administratif du logement, il peut éviter l’expulsion. [ 21 ] Selon un premier courant, qu’on pourrait appeler l’approche restrictive, le locataire doit payer tous les montants, le loyer, les intérêts et les frais pour éviter l’éviction. [ 22 ] Selon un deuxième courant, plus souple, si le locataire omet de payer les intérêts et les frais de justice – montants qui sont généralement minimes, comme en l’espèce, et que le locataire est de bonne foi et n’utilise pas de manière déraisonnable la « dernière chance » qui lui accorde l’

article 1883 C.c.Q. , alors le locataire pourra éviter l’éviction. Bien entendu, chaque cas est un cas d’espèce. [ 23 ] Le « courant souple » est appliqué par la Cour du Québec dans les décisions suivantes : Germain c. Holness , [2] Martel c. Jean- Baptiste [3] , Seigneurie Lasalle c. Buteau [4] et 9215-9029 Québec inc . c. Perreault . [5] [ 24 ] Le Tribunal partage l’opinion exprimée par le juge Luc Huppé dans Seigneurie c. Buteau à l’effet que ces dispositions de la

section sur les baux résidentiels reposent clairement sur une volonté de protection du locataire et de l’occupation qu’il fait du logement loué. De l’avis du tribunal, c’est aussi dans cet esprit qu’il faut aborder l’application de l’

article 1883 du Code civil du Québec au bail d’un logement.

Dans la mesure où le locataire exerce ses droits selon les exigences de la bonne foi et qu’il ne cherche pas à tirer profit de manière déraisonnable et excessive du régime particulier établi à son bénéfice, il y a lieu d’appliquer de manière souple la faculté qui lui est accordée par cette disposition d’éviter la résiliation de son bail. [ 25 ] En l’espèce, considérant les faits particuliers de la présente affaire, le Tribunal est d’avis que l’approche souple doit être appliquée. [ 26 ] La preuve est à l’effet que la locataire a eu l’intention d’exécuter volontairement la décision du TAL.

Son témoignage sur sa non- compréhension quant à qui revenait l’obligation de calculer les intérêts et frais de justice est raisonnable. Le Tribunal est d’avis que cet argument est bien fondé. La preuve est aussi à l’effet que le loyer est payé par virement sans faute le premier de chaque mois depuis le

jugement. [ 27 ] Dans les circonstances décrites ci-dessus, considérant l’approche plus souple qui doit prévaloir en matière du droit au maintien dans les lieux, et compte tenu la volonté du législateur de favoriser la protection du locataire et le droit au maintien dans les lieux loués, il y a lieu d’appliquer de manière souple la faculté accordée à la locataire par la Décision du TAL, et de lui permettre d’éviter la résiliation du bail et l’éviction. [ 28 ] La demande en opposition à l’avis d’exécution est bien fondée pour ce seul motif.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en opposition à l’avis d’exécution signifié le 8 novembre 2023; PREND ACTE du paiement ce jour de 17,27 $; DÉCLARE que la locataire a satisfait à toutes ses obligations aux termes de la décision du Tribunal administratif du logement rendue le 5 septembre 2023 dans le dossier numéro 3960808.

ANNULE les procédures d’exécution et d’expulsion entreprises par le locateur Gestion Immobilière J.M.A. inc. et ANNULE l’avis d’exécution du 8 novembre 2023; DÉCLARE que la locataire est bien fondée de continuer à occuper le logement résidentiel en vertu du bail liant les parties et selon les termes et conditions du bail. AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur de la locataire, Line Girard, sur la Demande en opposition. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Siham Shaya Avocate de la défenderesse Date d’audience : 9 novembre 2023