2020 QCCQ 7990, 2020 QCCQ 7990

Larocque c. Condo de la Cité 1215 (Syndicat de copropriété) 2020 QCCQ 7990 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-701436-188 DATE : Le 26 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE LA JUGE JOHANNE GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Sylvio LAROCQUE Demandeur – Défendeur reconventionnel c.

CONDO DE LA CITÉ 1215 (SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ) Défendeur – Demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Sylvio Larocque soutient être en droit d’exiger que Condo de la Cité 1215 (Syndicat de copropriété) (ci-après « Condo de la Cité ») lui rembourse la somme de 1 009,98 $ qu’il lui a payée sous protêt lors de la vente de son unité privative en avril 2018. [ 2 ] Il soutient également avoir droit d’être compensé en raison du comportement de Condo de la Cité lors de la vente de son unité.

Il allègue que ce dernier a indûment retardé la vente de son unité de cinq (5) mois et lui réclame, à

titre de dommages, la somme additionnelle de 5 011 $ [2] , pour une réclamation totale de 6 020,98 $. [ 3 ] Condo de la Cité conteste le recours intenté contre lui, alléguant n’avoir commis aucune faute engageant sa responsabilité à l’égard de monsieur Larocque. Se portant demandeur reconventionnel, il réclame de monsieur Larocque la somme de 3 000 $ en rapport avec des dégâts d’eau survenus dans le passé et qui seraient, de l’avis de Condo de la Cité, de la responsabilité de monsieur Larocque. [ 4 ] Le Tribunal conclut que le recours de monsieur Larocque ne peut réussir qu’en

partie et que la demande reconventionnelle de Condo de la Cité doit échouer. Voici pourquoi. ANALYSE ET DÉCISION [ 5 ] Rappelons d’entrée de jeu que selon les dispositions des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (le « C.c.Q. »), il appartient à celui qui fait valoir un droit de convaincre le Tribunal du bien-fondé de sa réclamation selon la règle de la prépondérance. Cette règle prévoit qu’un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence.

Il ne s’agit donc pas de démontrer qu’un fait est possible mais plutôt de démontrer qu’il est probable [3] . [ 6 ] Aux fins de son analyse, le Tribunal retient les faits suivants, révélés par la preuve : (

a) Sylvio Larocque est propriétaire de l’unité [...] de la copropriété connue sous le nom de Condo de la Cité 1215 sise au 1215, boulevard René-Laennec à Laval; (

b) en novembre 2016, un dégât d’eau survient dans la salle d’eau de l’unité de monsieur Larocque; (

c) le 18 avril 2017, Condo de la Cité, par l’entremise de sa représentante, Yvette Tardif, transmet à monsieur Larocque une mise en demeure quant au dégât d’eau survenu et les dommages en découlant; (

d) le 1 er mai 2017, monsieur Larocque déménage dans un CHSLD de sorte que son unité devient vacante; (

e) le 9 mai 2017, Condo de la Cité est informé que l’assureur de monsieur Larocque, Intact Assurance (ci-après « Intact »), considère, après enquête, que son assuré n’a aucune responsabilité; (

f) en juin 2017, l’agent d’immeuble mandaté par monsieur Larocque l’informe que la question doit cependant être réglée avant de mettre l’unité en vente; (

g) le 22 juin 2017, Intact réitère à Condo de la Cité que son assuré n’est pas responsable des montants réclamés puisque ceux-ci résulteraient d’une plomberie déficiente sous la responsabilité de la copropriété; (

h) le 17 août 2017, Condo de la Cité fait à nouveau acheminer une mise en demeure à monsieur Larocque, lui réclamant la somme

de 5 834,63 $ pour les dommages résultant de trois (3) dégâts d’eau survenus entre 2014 et 2016, lesquels auraient été causés par le mauvais entretien de son chauffe-eau; (

i) en octobre 2017, un dossier est ouvert auprès de l’assureur de Condo de la Cité suite à la demande d’indemnisation logée par ce dernier; (

j) le 17 novembre 2017, monsieur Larocque met son unité en vente; (

k) parallèlement, les travaux ont lieu en décembre 2017 et janvier 2018; (

l) le 13 février 2018, madame Tardif remplit le formulaire de l’OACIQ intitulé Demande de renseignements au Syndicat des copropriétaires (ci-après le « Formulaire ») où elle indique que des arrérages de charges mensuelles de copropriété de l’ordre de 1 009,98 $ demeurent impayées par monsieur Larocque; (

m) en avril 2018, monsieur Larocque vend son unité et à cette fin, il acquitte la somme de 1 009,98 $ sous protêt; (

n) le 11 mai 2018, monsieur Larocque adresse une mise en demeure à Condo de la Cité pour obtenir le remboursement de la somme de 1 009,98 $. i.

Le remboursement de la somme de 1 009,98 $ et la demande reconventionnelle de Condo de la Cité [ 7 ] Aux yeux du Tribunal, ces deux questions sont intimement liées. [ 8 ] En effet, la preuve révèle que la somme de 1 009,98 $ représente les honoraires d’avocats (725,48 $), les frais d’expert en sinistre (250 $) et les frais de courrier recommandé encourus par Condo de la Cité en rapport avec le dégât d’eau survenu en novembre 2016 pour lequel Condo de la Cité considérait monsieur Larocque entièrement responsable. [ 9 ] Dans le cadre de sa demande reconventionnelle, Condo de la Cité demande au Tribunal de « reconnaître la culpabilité du demandeur dans les dégâts d’eau et les dommages subis à notre bâtisse ».

Il réclame également : (a) 2 500 $ pour l’augmentation de sa prime d’assurance sur une période de deux (2) ans; et (b) 500 $ pour compenser les dommages que le voisin de garage de monsieur Larocque a subis et que l’assureur de Condo de la Cité a refusé de couvrir. [ 10 ] Le Tribunal conclut que le fardeau de preuve repose donc sur les épaules de Condo de la Cité d’établir, par preuve prépondérante, en tout premier lieu, la responsabilité de monsieur Larocque quant aux dégâts d’eau. [ 11 ] Lors de son témoignage, madame Tardif explique que Condo de la Cité se fonde sur les dispositions de l’article 10.3.21 de la déclaration de copropriété pour justifier la conservation de cette somme.

Cet

article se lit comme suit : « Lorsqu’ils doivent préserver les parties communes, l’apparence ou la valeur de l’immeuble, entretenir et réparer les parties exclusives et les parties communes qui doivent être entretenues par un copropriétaire qui en a la possession et l’usage exclusif en vertu de la présente déclaration, au cas où ce copropriétaire négligerait d’effectuer ces travaux après qu’un avis écrit raisonnable lui en aura été donné par les administrateurs, les administrateurs imposeront alors à ce copropriétaire une redevance spéciale pour couvrir le coût de cet entretien ou de ces réparations ainsi que les honoraires légaux ou coûts de recouvrement assumés par les administrateurs pour obtenir de ce copropriétaire le remboursement de l’entretien ou des réparations et y compris des intérêts, au taux de TROIS POUR CENT (3%) l’an de plus que le taux d’intérêt consenti aux Banques à Charte par la Banque du Canada. » [ 12 ] Or, Condo de la Cité n’a pas fait la preuve de l’existence des conditions d’application de cet article, à savoir que les montants réclamés résultent de la négligence de monsieur Larocque à entretenir les parties exclusives et les parties communes dont il avait la possession et l’usage exclusif. [ 13 ] Le Tribunal note d’ailleurs que lors de son témoignage, madame Tardif reconnaît que Condo de la Cité « n’avait peut-être pas le droit de réclamer ce montant » et que c’est par erreur qu’elle a indiqué à la

section 3.3 du Formulaire que monsieur Larocque avait accumulé des arrérages de frais de copropriété. Selon elle, elle aurait plutôt dû cocher oui à la question de la

section 3.14 du Formulaire se lisant comme suit : Le syndicat a-t-il transmis un avis ou est-il sur le point de transmettre au vendeur un avis de contravention à la déclaration de copropriété qui pourrait avoir des répercussions pour l’acheteur? [ 14 ] Le Tribunal note également que dans la mise en demeure que Condo de la Cité a acheminée à monsieur Larocque en août 2017, l’article 14.1 de la déclaration de copropriété est invoqué pour justifier la réclamation de Condo de la Cité. Les dispositions de cet

article prévoient essentiellement que chaque copropriétaire doit indemniser les administrateurs des coûts, pertes ou dommages qu’il a causés aux parties communes par sa faute, incluant les honoraires légaux encourus. [ 15 ] Madame Tardif a déposé une panoplie de documents au soutien de la position de Condo de la Cité mais aucun de ceux-ci n’établit le bien-fondé des prétentions de ce dernier quant à son droit de conserver la somme exigée de monsieur Larocque lors de la vente de son unité. [ 16 ] Mais il y a plus.

Aucun de ces documents n’établit la faute de monsieur Larocque. [ 17 ] D’ailleurs, lors de son témoignage, madame Tardif reconnaît que malgré tous ses efforts, elle n’a pas été en mesure de faire la preuve de la responsabilité de monsieur Larocque quant aux dégâts d’eau survenus entre 2014 et 2016, incluant celui de novembre 2016. [ 18 ] Elle explique avoir tout fait pour que monsieur Larocque assume les réparations mais que sa responsabilité n’a jamais été reconnue. La compagnie d’assurance a payé le coût des réparations et n’a pas poursuivi monsieur Larocque.

[ 19 ] Le Tribunal conclut que Condo de la Cité n’a pas rempli son fardeau de prouver la responsabilité de monsieur Larocque quant aux dégâts d’eau survenus entre 2014 et 2016. [ 20 ] Le Tribunal rappelle que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible pour le juge de cerner la vérité, celui sur qui reposait le fardeau perdra [4] . [ 21 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que monsieur Larocque est en droit de se faire rembourser la somme de 1 009,98 $ de Condo de la Cité ainsi que les intérêts à compter de l’expiration du délai de dix (10) jours prévus à la mise en demeure du 11 mai 2018.

Le Tribunal conclut également que la demande reconventionnelle en dommages de Condo de la Cité doit être rejetée. ii. Les dommages réclamés par monsieur Larocque [ 22 ] Le recours de monsieur Larocque quant à sa réclamation de 5 011 $ fait intervenir les dispositions applicables en matière de responsabilité civile.

Pour avoir gain de cause, monsieur Larocque doit établir, par une preuve convaincante, que Condo de la Cité a commis une faute à son égard et que cette faute lui a occasionné les dommages qu’il réclame. [ 23 ] La faute reprochée à Condo de la Cité est d’avoir indûment causé un retard de cinq (5) mois dans la mise en vente de l’unité privative de monsieur Larocque, soit de juin à novembre 2017. [ 24 ] La preuve à cet égard se retrouve essentiellement dans le témoignage de la fille de monsieur Larocque, Sylvie Larocque. [ 25 ] Celle-ci explique que l’agent immobilier chargé de la vente en juin 2017 lui a indiqué que madame Tardif refusait de collaborer avec lui pour la mise en vente de l’unité de monsieur Larocque.

Son frère et elle ont donc été forcés de suspendre leurs démarches à cet égard. [ 26 ] Ce n’est qu’en novembre 2017 qu’un second agent a accepté de remettre l’unité sur le marché. Il a fallu environ quatre (4) mois pour concrétiser une vente. [ 27 ] Or, lors de son témoignage, madame Larocque répète les propos de l’agent immobilier, ce qui constitue du ouï-dire.

Cette preuve est irrecevable de sorte que le Tribunal ne peut la retenir pour conclure à la commission d’une faute par Condo de la Cité. [ 28 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que monsieur Larocque n’a pas rempli son fardeau de prouver la faute de Condo de la Cité. [ 29 ] L’eût-il fait que le Tribunal n’aurait de toute façon pu accueillir la totalité de la réclamation considérant l’absence de preuve sur la plupart des chefs de dommages. Dans les faits, la seule preuve dont le Tribunal dispose est le montant mensuel des frais de copropriété pour la période concernée.

Aucune preuve n’a été faite quant aux autres frais mensuels réclamés. [ 30 ] Quant aux dommages pour le stress et l’incertitude subis par monsieur Larocque, ce dernier n’ayant pas témoigné, le Tribunal n’aurait pu faire droit à cette réclamation. Le témoignage des enfants de monsieur Larocque n’est pas recevable pour établir les dommages que ce dernier a subis. [ 31 ] De plus, le Tribunal note que lors de son témoignage, Justin Larocque réfère au stress qu’ils ont vécu, sa famille et lui, à cause de la situation. Or, seul Sylvio Larocque poursuit Condo de la Cité. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande principale. CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 1 009,98 $ avec les intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue par l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 mai 2018. CONDAMNE le défendeur au paiement des frais de justice limités aux droits de greffe payés lors du dépôt de la demande, soit la somme de 187 $. REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ JOHANNE GAGNON, j.c.q. Date d’audience : 27 juillet 2020