2010 QCCQ 15137, 2010 QCCQ 15137

Picard c. Cormier 2010 QCCQ 15137 JB 4131 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUL LOCALITÉ LONGUEUIL « Chambre Civile – Division de Pratique » N° : 505-80-003719-101 DATE : 21 décembre 2010 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL BÉDARD, J.C.Q. _____________________________________________________________________ Georges Picard Locateur-requérant c.

Madeleine Cormier Léo Fallu Locataires-intimés et Régie du Logement Mise en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans les 30 jours du prononcé de la décision rendue par Me Gabrielle Choinière, régisseure à la Régie du logement, le locateur présente une requête pour permission d'appel au motif principal que la décision attaquée n'est pas suffisamment motivée contrairement aux dispositions impératives de l'

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c.R-8.1). [ 2 ] Au paragraphe 11 de sa requête pour permission d'appel, le locateur résume son argumentaire de la façon suivante : "11. Questions soumises à la Cour du Québec 11.1 Dans la mesure où les parties ont admis qu'un bail a été signé entre les parties, la régisseure avait-elle l'obligation de statuer sur la validité dudit bail avant de rejeter la réclamation du locateur-requérant? 11.2 La régisseure a-t-elle agit infra petita en omettant de statuer sur une

partie du litige? 11.3 La décision de la régisseure équivaut-elle à un refus de statuer, violant ainsi les règles de justice naturelle? 11.4 La régisseure a-t-elle contrevenu aux exigences des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ? 11.5 La décision de la régisseure est-elle suffisamment motivée en considération de l'obligation prévue à l'

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement ? 11.5.1 Dans la négative, la Cour du Québec doit-elle ordonner la tenue d'un procès de novo? " LES FAITS [ 3 ] Afin de donner une vue d'ensemble des faits qui ont été établis devant la Régie du logement, le Tribunal estime utile de reproduire les onze premiers paragraphes de la décision de la régisseure, Me Gabrielle Choinière : "[1] Le locateur demande des dommages d'une somme de 15 013,44 $, les intérêts et les frais.

[2] Les parties sont liées par un bail couvrant la période du 1 er . juin 2006 au 30 juin 2007, au loyer mensuel de 1 150 $, pour la location du logement portant le #6081. [3] Il s'agit d'un immeuble récent (2005) abritant 60 logements répartis sur six étages. La réclamation du locateur : [4] Les locataires ne prennent pas possession des lieux loués au début du bail. Le logement est reloué pour le 1 er mai 2007. [5].

Le locateur réclame en conséquence une indemnité de relocation pour les mois de juin 2006 à avril 2007 inclusivement (12 650 $), des frais de publicité (1 680,52 $), d'énergie (3 53,21 $) de dépistage (111,67 $) ainsi que les coûts de la taxe d'eau (155,37 $) et du déneigement (62,67 $). Les témoignages des locataires : [6] Le 5 avril 2006, ils visitent trois logements dans l'immeuble, soit un 3 1/2 et deux 4 1/2 alors vacants plus un autre sis à La Prairie. Le 3 1/2 est éliminé car il est trop petit et celui de La Prairie également puisqu'il est situé près d'un chemin de fer.

Ils ont trois critères de sélection: un logement neuf comportant quatre pièces et demie, une vue sur les feux d'artifice et l'utilisation de deux espaces de stationnement dans le garage. [7] Ils signent, ce même 5 avril, un bail pour le logement choisi localisé à l'avant et à droite de l'immeuble. Ils remettent dès lors un chèque postdaté du 13 avril 2006 en paiement du loyer du mois de juillet 2006.

Le bail et le chèque indiquent que le logement loué est le #608, numéro spécifié par le locateur car ils ne l'ont pas remarqué lors de leur visite. [8] La locataire téléphone au locateur le 12 avril afin d'aller prendre les mesures pour les rideaux. Il lui répond que le logement est occupé par un locataire et il est question d'un mur bleu. Elle demande à le visiter car le logement qu'ils ont vu et loué le 5 avril était vacant et entièrement de couleur blanche. Le locateur lui dit qu'elle est à problème, qu'il n'a pas besoin de ça et lui « raccroche au nez ». [9] Ils attendent que le locateur les rappelle.

Voyant qu'il ne le fait pas, ils font arrêter le chèque daté du 13 avril. Le 24 avril 2006, par l'entremise de leur avocate, ils avisent le locateur qu'ils considèrent le bail nul parce qu'il concerne un autre logement que celui visité. Ils se cherchent alors un autre logement. [10] Les locataires sont catégoriques: ils n'auraient jamais signé un bail à un loyer aussi élevé sans visiter le logement. La réplique du locateur : [11] Il déclare que les locataires savaient que le logement loué (#608) n'était pas celui qu'ils avaient visité (#609) mais qu'il était identique.

Il leur avait dit lors de la signature du bail. LE DROIT [ 4 ] Pour qu'une requête pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement soit accueillie, il faut qu'elle rencontre le critère établi à l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : "91.

Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec . (…)." (Soulignement du soussigné) [ 5 ] À cet effet, les tribunaux se sont prononcés à maintes reprises sur la signification du critère :" lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec " [1] . [ 6 ] Pour une énumération des principaux motifs retenus sous ce critère, le Tribunal réfère les parties au juge Guy Ringuet de notre cour qui s'exprime ainsi dans l'affaire Le Groupe Rioux Habitat c.

Oneil Lévesque [2] : "[12] Une revue de la jurisprudence permet au Tribunal de reproduire les paramètres à l'intérieur desquels une permission d'en appeler peut être accordée.

Ces paramètres énoncés par les tribunaux sont notamment les suivants: - la question est sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général; - les questions sont controversées; - le sérieux et l'importance des motifs d'appel allégués; - l'impact de la décision attaquée; - la faiblesse apparente de la décision attaquée; - les atteintes aux règles de justice naturelle; - les décisions incohérentes et contradictoires; - la question met en cause les intérêts supérieurs de la justice;

- la décision n'est pas suffisamment motivée; - la faiblesse de la décision pouvant provoquer une injustice sérieuse; - la méthode pragmatique et fonctionnelle élaborée par la Cour suprême du Canada est inapplicable au stade de la permission d'appeler(College physicians Surgeons of British Columbia c.

Dr Q., 2003 CSC 19 , [2003] 1 R.C.S. 226 ); - les critères s'appliquent individuellement; - le tribunal jouit d'une large discrétion; - en matière de zoothérapie, il faut une preuve médicale solide; - il faut permettre l'appel devant des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs." [7] L'obligation de motiver est d'autant plus importante qu'elle est expressément énoncée à l'article 79 de la

Loi sur la Régie dulogement : "79. Toute décision de la Régie doit être motivée et transmise aux parties en cause, en la manière prévue par les règlements deprocédure. La copie d'une décision, certifiée conforme par le régisseur qui a entendu l'affaire ou par la personne autorisée à cette fin par le président,a la même valeur que l'original.". [8] S'en référant au juge Jean-F.

Keable de notre cour, le Tribunal fait sien les extraits tirés du Contrôle judiciaire de l'actiongouvernementale[3] que le juge cite pour résumer l'état du droit sur l'obligation de motiver lors de la rédaction d'une décision judiciaireou administrative.

"[5] Les extraits suivants, tirés du Contrôle judiciaire de l’action gouvernementale, résument bien l’état du droit sur « l’obligation demotiver » et « l’obligation de motiver prévue par la loi » : L’obligation de motiver L’obligation de motiver toute décision qui est susceptible d’affecter spécialement les droits d’un individu pourrait constituer unquatrième principe de justice naturelle.

L’obligation de motiver prévue par la loi La jurisprudence admet aussi que l’absence de motifs puisse constituer un motif d’excès de compétence de la décision lorsquel’obligation de motiver est prévue par la loi. [...] De plus, les motifs, lorsqu’ils sont exigés par la loi, doivent être appropriés, pertinents, intelligibles et de nature à permettre d’évaluer lapossibilité d’un recours ultérieur, faute de quoi la décision pourra être déclarée illégale, voire nulle « ab initio ». [...] Ils doivent laisser voir, expressément ou par implication nécessaire, que l’organisme décisionnel s’est fondé sur la loi pour rendre sadécision.

Ils doivent également montrer l’application de la loi aux faits qui figurent au dossier, en manifestant pourquoi le décideur apréféré certains éléments de faits à d’autres ou a privilégié certains facteurs décisionnels. Les motifs doivent permettre de saisir lecheminement intellectuel qui sous-tend la décision. [nos soulignements] [...] [6] Pour le dire très simplement, la motivation consiste à permettre au lecteur d'une décision de savoir pourquoi le décideur retient lathèse d'une

partie et rejette celle de l'autre." ANALYSE ET DISCUSSION [9] Après avoir indiqué qu'un bail est intervenu entre les parties pour un terme d'une année et après avoir fait valoir lesprétentions de chacun quant au logement qui aurait été visé par le bail, il est intéressant de noter que la régisseure pose les deux questionsen litige suivantes, sans toutefois prendre soin d'y répondre et ce, de quelque façon que ce soit : "12. Y a-t-il eu erreur sur l'objet du contrat ? Si oui, est-elle inexcusable ou a-t-elle été provoquée par le dol ?

" [10] Bien que les locataires aient demandé l'annulation du bail pour erreur sur l'objet du contrat en défense à la réclamation endommages du locateur, il appert que la régisseure a complètement omis de statuer sur cet aspect du dossier, se contentant de déclarer queles témoignages des parties étaient contradictoires et que le locateur n'avait pas rencontré son fardeau de preuve. [11] Le Tribunal estime que la décision de la régisseure est affectée d'un vice grave en ce qu'elle ne répond pas aux deux questionsen litige qu'elle a elle-même mise en évidence au paragraphe 12 de sa décision. [12] Les parties sont en droit de connaître le raisonnement à la base duquel une décision est prise quant à la validité du bail et, lecas échéant, quant à la demande du locateur.

[ 13 ] Tel qu'exprimé, la décision rendue par la régisseure ne permet pas de connaître le raisonnement suivi et surtout de connaître le sort réservé au bail et, par voie de conséquence, celui réservé à la demande respective de chacune des parties. [ 14 ] Considérant que l'insuffisance équivaut à une absence de motivation, le Tribunal est d'avis que la décision rendue par la Régie du logement ne rencontre aucunement les prescriptions de l'

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement . [ 15 ] Cette absence de motivation constitue une erreur de droit et partant un motif suffisant d'intervention de cette cour. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 16 ] ACCORDE la requête pour permission d'appeler. [ 17 ] LE TOUT frais à suivre le sort de l'appel. __________________________________ MICHEL BÉDARD, J.C.Q. Me Josée M. Gagnon GAGNON & ASSOCIÉS Avocats du locateur-requérant Me Marie Anaïs Sauvé SYLVESTRE, FAFARD, painchaud Avocats des locataires-intimés Date d’audience : 10 octobre 2010. [3] 2009 QCCQ 11388