2019 QCCQ 8226, 2019 QCCQ 8226

Structures métropolitaines (SMI) inc. c. Lemieux 2019 QCCQ 8226 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-039073-193 DATE : 29 juillet 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STRUCTURES MÉTROPOLITAINES (SMI) INC. Locatrice-Requérante c.

ALAIN JEAN-BERNARD LEMIEUX Locataire-Intimé et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locatrice présente une demande pour permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement (« la Régie ») rendue par le régisseur, Me Ronald Charbonneau, le 26 avril 2019, en regard du dossier portant le numéro 329204 31 20170403 G [1] . [ 2 ] La locatrice a pris connaissance de cette décision le 7 mai 2019.

La décision [ 3 ] La décision porte sur la demande du locataire faite initialement pour la somme de 800,00 $, et portée par amendement au montant de 2 575,00 $, pour perte de jouissance et 10 000,00 $ en dommages moraux en raison de travaux majeurs entrepris sur l’immeuble où le logement est situé, qui ont commencé à la mi-août 2016 et qui se sont terminés à la fin de novembre 2016. [ 4 ] Le régisseur, après l’audition, est venu à la conclusion que les travaux en question ont causé, pour le locataire, des inconvénients anormaux et qu’ils doivent être compensés pour la perte de jouissance des lieux. [ 5 ] Nous citons les passages clefs du texte de la décision sous la rubrique « Discussion » : [39] En l’espèce, preuve fut faite que des travaux majeurs de l’ordre de 300 000 $ furent effectués sur la façade et les balcons de l’immeuble du locataire pendant trois mois et demi, de la mi-août à la fin novembre 2016. [40] Le locataire soumet que l’immeuble était devenu une véritable caisse de « résonnance » tant les bruits causés par les marteaux piqueurs étaient importants.

La poussière envahissait son logement. [41] Il travaille à domicile et la jouissance de son logement fut diminuée par les travaux qui débutaient vers 7 h 30 pour se terminer vers 16 h 30, cinq jours semaines. [42] S’agissait-il de bruits normaux que les locataires doivent tolérer pour permettre au locateur de remplir ses obligations d’entretien ? [43] Le tribunal ne le croit pas.

Il s’agit plutôt de travaux majeurs, obligatoires certes, dont les inconvénients dépassent ce qui est acceptable et tolérable. [44] Le tribunal estime que le locataire a subi des inconvénients anormaux, en l’espèce, et doit être compensé pour la perte de jouissance des lieux.

Le régisseur a, par la suite, établi le montant du préjudice à 800,00 $, le montant pour lequel le locataire avait initialement fait sa réclamation. [ 6 ] Pour motiver sa demande pour permission d’appeler, la locatrice soutient que les travaux entrepris par elle, bien que majeurs, étaient des travaux inévitables, prévisibles en raison de l’âge de l’immeuble, requis par des dispositions réglementaires et obligatoires en raison des devoirs d’entretiens et de sécurité publique, et qu’à ce titre, ces travaux constituaient la source d’un inconvénient normal, au sens de la loi.

[ 7 ] La locatrice prétend que la décision est mal fondée en ce que le régisseur n’a pas appliqué le droit selon une jurisprudence qui tient compte des enseignements jurisprudentiels connus depuis l’affaire Ciment du Saint-Laurent inc. [2] notamment l’arrêt 9185-4000 Québec inc. [3] ainsi que la jurisprudence applicable en matière de travaux du même type dans les affaires Greenberg , Bélanger , De Grandmont et Schaeffer [4] . [ 8 ] Selon les critères jurisprudentiels qui s’appliquent à l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [5] , le Tribunal peut autoriser un appel qui porte sur une question nouvelle ou d’intérêt général ou lorsqu’il y a controverse dans la jurisprudence. [ 9 ] Dans le cas présent, le régisseur ne mentionne pas de jurisprudence concernant la normalité des travaux, même majeurs, qui sont périodiques et qui sont requis par la législation et la réglementation en matière de sécurité publique.

Il n’a pas fait son évaluation du degré d’inconvénient causé par ces travaux à la lumière de cette jurisprudence. [ 10 ] Le Tribunal concourt avec la locatrice que la question, telle que posée, porte sur des principes qui sont d’intérêt général, qui peuvent avoir des effets sur le comportement des locateurs et des locataires en général et qui n’ont pas fait l’objet d’une étude exhaustive en jurisprudence devant la Cour du Québec. [ 11 ] Puisque le régisseur n’a pas mentionné des principes jurisprudentiels invoqués, il y a lieu d’autoriser l’appel sur ce point afin de permettre à un juge d’appel de faire une analyse plus approfondie de cette question. [ 12 ] Le deuxième motif d’appel porte sur la prévisibilité des dommages en ce qu’une certaine preuve établissait que, lors de la conclusion du bail, le locataire savait que l’immeuble avait un certain âge et qu’il travaillait à l’extérieur de sa résidence et ne subirait donc pas de préjudice des travaux que le locateur pourrait enreprendre durant les heures d’affaires. [ 13 ] Étant donné qu’il s’agit de dommages d’intérêts contractuels, il y a lieu de considérer si le préjudice est prévisible ou non. [ 14 ] La lecture de la décision ne permet pas, à première vue, de voir quelle était l’appréciation du régisseur sur cette question. [ 15 ] Dans l’affaire FPI Boardwalk Québec inc. [6] la permission d’appeler a été autorisée dans une situation où le locateur alléguait que la locataire avait changé la nature de ses activités au cours de la période visée par la décision de la Régie. [ 16 ] Cette question est exprimée ainsi dans les motifs d’appel autorisés par le juge Tremblay ; 3.

Le juge est-il bien fondé en faits et en droit d’accorder les dommages moraux considérant que lors de la conclusion du bail, la Locataire n’était pas étudiante ? » [7] . [ 17 ] Le troisième motif d’appel invoqué concerne le fardeau de la preuve. [ 18 ] En effet, la décision mentionne au paragraphe 34 « le locateur n’a pas rencontré son fardeau de preuve, aucune expertise ne fut déposée, aucun test de décibels ne fut produit » [8] . [ 19 ] De l’avis du Tribunal ce paragraphe constitue une faiblesse apparente dans la décision. [ 20 ] Le fardeau de la preuve, normalement, repose sur la personne qui invoque un droit, en l’occurrence le locataire, qui invoque le droit d’être à l’abri d’inconvénients anormaux. [ 21 ] Il se peut que le fardeau de la preuve soit renversé, dépendamment des éléments de preuve au dossier, mais au stade de la lecture de la décision que le Tribunal a pu faire, il n’est pas évident qu’un tel renversement de la preuve a été effectué. [ 22 ] Cette faiblesse apparente dans la décision nécessite une étude plus approfondie de la part d’un juge d’appel afin de voir si le régisseur a erré dans son attribution du fardeau de la preuve, et s’il s’agit d’une erreur qui pourrait être déterminante dans le résultat. [ 23 ] Le Tribunal, à ce stade-ci, n’émet pas d’opinion sur les questions soulevées, sauf pour dire qu’il s’agit de questions sérieuses et d’intérêt pour la Cour du Québec. [ 24 ] Le locataire n’était pas présent à l’audience.

Le Tribunal a cependant pris la cause en délibéré pour considérer attentivement les motifs invoqués par la locatrice pour demander l’autorisation d’un appel. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : AUTORISE l’appel de la décision du 26 avril 2019 du régisseur, Me Ronald Charbonneau, portant le numéro 329204 31 20170403 G; DÉTERMINE les questions en appel comme suit : 1. Le régisseur a-t-il erré dans son évaluation de la notion d’inconvénients normaux ou anormaux, causés par des travaux majeurs : a.

Des travaux majeurs inévitables exécutés sur un immeuble, prévisibles en raison de son âge, sont-ils des inconvénients qui peuvent être qualifiés de normaux ? b. Considérant l’exigence législative du Code d’effectuer des inspections aux façades des immeubles tous les cinq ans, en raison de cette périodicité, ces travaux sont-ils des inconvénients normaux ? c. Considérant les obligations d’entretien et de sécurité du locateur, le locataire se doit-il de subir les inconvénients normaux causés par les travaux reliés à l’accomplissement de ces obligations ? 2.

Le décideur était-il mal fondé en faits et en droit de condamner la Locatrice à une diminution de loyer ou dommages quelconques en

faisant abstraction de la notion de prévisibilité dans le régime contractuel ? 3. Le décideur a-t-il diminué le fardeau de preuve du locataire et augmenté celui de la Locatrice en exigeant une expertise en regard du nombre de décibels causé par les travaux ? DÉCLARE que le présent jugement tient lieu d’inscription en appel sur paiement, par la locatrice, des frais de justice imposés par le règlement applicable. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Me François Turcot Procureur de la demanderesse M. Alain Jean-Bernard Lemieux Absent Date d’audience : 19 juin 2019