2023 QCCQ 5837, 2023 QCCQ 5837

Bourré c. Gadoury 2023 QCCQ 5837 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-702492-213 DATE : 10 juillet 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. JEAN-SÉBASTIEN BOURRÉ -et- AUDREY-ANNE SAUMIER Demandeurs c. MANON GADOURY Défenderesse -et- PHILIPPE GAUDET -et- ANICK ARBOUR Défendeurs / demandeurs en garantie c. SYLVIE ST-LOUIS Défenderesse en garantie / demanderesse en arrière garantie c.

RENÉ DÉSY -et- CLAIRE MOREAU Défendeurs en arrière-garantie JUGEMENT APERÇU [ 1 ] Une inspection préachat effectuée en plein hiver et un acte de vente signé presque en été constituent les prémisses du recours pour vices cachés, intenté par Jean-Sébastien Bourré et Audrey-Anne Saumier (« Acheteurs ») contre Philippe Gaudet et Anick Arbour, vendeurs d’une maison unifamiliale à Saint-Paul (« Vendeurs »).

Les Acheteurs poursuivent également Manon Gadoury la courtière immobilière des vendeurs. [ 2 ] Ainsi, au moment de la prise de possession, les Acheteurs constatent des vices affectant l’escalier et le muret de bois extérieurs ainsi que des infiltrations par la porte située au bas de l’escalier et menant au sous-sol. [ 3 ] En défense, les Vendeurs soutiennent avoir révélé la condition de l’escalier extérieur et du muret. Ils ajoutent d’ailleurs que cette situation était visible.

Subsidiairement, la maison ayant été construite en 1994, ils demandent d’imputer un facteur de dépréciation aux dommages réclamés. [ 4 ] Au sujet du problème d’infiltration, les Vendeurs poursuivent leur vendeuse, Sylvie St-Louis (vente en 2006), qui elle-même poursuit ses vendeurs, René Désy et Claire Moreau (vente en 1999). Tous soutiennent qu’ils ignoraient l’existence d’un problème avec le drain situé au bas de l’escalier et qu’ils n'ont jamais eu le moindre problème d’infiltration d’eau. [ 5 ] Enfin, Mme Gadoury nie avoir commis quelque faute dans l’exécution du mandat confié par les Vendeurs.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de la réclamation des Acheteurs en répondant aux questions suivantes :

a) L’escalier extérieur et le muret en bois adjacent, menant au sous-sol de la maison, sont-ils affectés d’un vice caché? Qu’en est-il du drain situé au bas de l’escalier?

b) Mme Gadoury, courtière immobilière, mandatée par les Vendeurs, a-t-elle commis une faute engageant sa responsabilité?

c) S’il s’agit de vices cachés, à quelle réduction du prix de vente ont droit les Acheteurs?

d) Les vendeurs de 2006 et de 1999 sont-ils tenus des vices affectant le drain situé au bas de l’escalier extérieur? *** [ 7 ] Les vices dont se plaignent les Acheteurs ne respectent pas les exigences requises pour être qualifiées de vices cachés, au sens de la garantie de qualité du vendeur. [ 8 ] Ce faisant, leur recours contre les Vendeurs et Mme Gadoury est rejeté. Il en va de même des recours en garantie et en arrière garantie. [ 9 ] Voici pourquoi. ANALYSE

a) L’escalier extérieur et le muret en bois adjacent, menant au sous-sol de la maison, sont-ils affectés d’un vice caché? Qu’en est-il du drain situé au bas de l’escalier? [ 10 ] Le Tribunal souligne qu'il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l'audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s'il n'y fait pas nécessairement référence dans le présent jugement. [ 11 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [1] . À cet égard, le fardeau de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la prépondérance des probabilités qu'on appelle aussi une preuve prépondérante. Ceci signifie que la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [2] . [ 12 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal.

La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [3] . [ 13 ] En février 2019, les Acheteurs présentent une offre d’achat de la maison des Vendeurs, laquelle est acceptée le 16 février 2019 [4] . [ 14 ] Cette offre d’achat est présentée à la suite de la visite des lieux par les Acheteurs de même qu’à l’inspection effectuée par Global Inspection Lanaudière inc., à leur demande. Cette inspection a lieu le 13 février 2019 [5] , alors que de la neige s’abat sur la municipalité de Saint-Paul. [ 15 ] La vente a lieu le 14 juin 2019 [6] .

Quelques jours après avoir pris possession de la maison, les Acheteurs constatent que le muret de bois et l’escalier extérieur, qui permet l’accès au sous-sol, sont affaissés. De plus, des infiltrations se produisent par la porte menant au sous-sol, et ce, lors de fortes pluies. Ils allèguent qu’il s’agit de vices cachés dont les Vendeurs sont responsables. [ 16 ] La vente de la maison est faite avec la garantie légale [7] de sorte que les Acheteurs sont donc en droit de se prévaloir de la garantie de qualité du vendeur.

Celle-ci prévoit que le bien vendu est exempt de vices cachés, qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il les avait connus [8] . [ 17 ] Afin de tirer profit de cette garantie, un acheteur doit démontrer de façon prépondérante que les exigences suivantes sont respectées : le bien est affecté d’un vice grave, ce vice existe au moment de la vente, il est caché et inconnu de l’acheteur [9] . [ 18 ] Le caractère caché du vice signifie qu’il ne doit pas se révéler à l’examen de la chose vendue.

Si le vice dont se plaint l’acheteur est apparent, quelque grave qu’il soit, il ne donnera pas ouverture à aucun recours contre le vendeur [10] . [ 19 ] Le défaut est considéré comme apparent si l’acheteur connaît son existence ou si un acheteur prudent et diligent, ayant pris toutes les précautions raisonnables, l’avait constaté, sans avoir besoin de recourir à un expert [11] .

Cela signifie que la conduite de l’acheteur est évaluée en fonction d’une norme objective [12] . [ 20 ] L’acheteur a l’obligation d’être vigilant et de faire preuve d’un certain sérieux dans l’examen du bien qu’il convoite [13] . [ 21 ] Il est donc requis que l’acheteur procède à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent à un tel examen sont jugés cachés.

Un examen raisonnable doit être attentif et sérieux, quoiqu’on accepte qu’il puisse être rapide et non approfondi [14] . [ 22 ] Par voie de conséquence, le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent [15] . [ 23 ] La preuve de l’existence des vices cachés, allégués par les Acheteurs, repose principalement sur les photographies déposées [16] , qui montrent bien que l’escalier et le muret de bois sont en mauvais état. Les marches paraissent déplacées et il paraît hasardeux de s’y aventurer. Pour les utiliser, il paraît essentiel de les réparer ou les reconstruire.

Cela suffit à établir la gravité du vice. [ 24 ] Cependant, ces mêmes photos, prises lors des jours suivant l'arrivée des Acheteurs dans leur nouvelle maison, permettent également de conclure que la condition de l’escalier et du muret de bois n’est pas cachée au moment où les Acheteurs se portent

acquéreurs de la maison des Vendeurs, le 16 juin 2019. [ 25 ] En effet, aux termes de l’acte de vente [17] , « L’acheteur devient propriétaire de l’immeuble à compter de ce jour avec possession immédiate et occupation en date du seize juin deux mille dix-neuf (2019-06-16). » Ces termes sont similaires à ceux contenus dans la promesse d’achat [18] . [ 26 ] Dans la présente affaire, il est vrai que les Acheteurs ont agi de façon prudente en retenant les services d’un inspecteur préachat.

Toutefois, il semble qu’ils ont négligé de donner suite à certaines des recommandations et mises en garde contenues dans son rapport [19] , notamment les suivantes: « Toute accumulation de neige ou de glace sur les surfaces nous empêche de bien voir les composantes concernées (galeries, allège, cadrage de fenêtres, etc.) [20] . […] IL EST DE VOTRE RESPONSABILITÉ DE FAIRE VÉRIFIER TOUTES LES COMPOSANTES DE L’IMMEUBLE QUI N’ONT PU ÊTRE INSPECTÉES À CAUSE DE LA NEIGE ET/OU DE LA GLACE.

NOUS VOUS RECOMMANDONS DE LE FAIRE AVANT LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE DEVANT LE NOTAIRE [21] . […] 1.3 – Murs de soutènement *Menant au sous-sol. Pour information seulement (principes généraux): Les murs de soutènement subissent des poussées latérales à cause des cycles de gel et se font aussi endommager par le gel d'adhérence. De plus, ils sont souvent mal drainés et sont rarement enfouis assez profonds pour être pare-gel. Alors ils seront soulevés par le gel du sol à la base du mur.

Les matériaux utilisés déterminent leur durée de vie ou l'entretien qu'ils nécessitent [22] . […] La condition générale de ce bâtiment est À améliorer en tenant compte des problèmes antérieurement mentionnés dans le présent rapport de l'inspection ainsi que les problèmes spécifiques ci-après énumérés [23] . » [ 27 ] Lorsque le rapport d’inspection préachat contient certaines mises en garde et avertissements et que les examens suggérés auraient permis de révéler le vice dont est affecté l’immeuble acheté, il ne peut s’agir d’un vice caché [24] . [ 28 ] Il est vrai que les conditions climatiques lors de l’inspection préachat peuvent influer sur le caractère caché ou apparent d’un vice.

Cependant, la jurisprudence indique qu’un acheteur prudent et diligent doit tenter de se prémunir contre la présence de neige, en s’assurant de faire un examen raisonnable et adéquat dans les circonstances. Ainsi, en présence de neige et de glace, on exige un effort supplémentaire, mais raisonnable, puisque la présence de neige et de glace ne permet pas à l'acheteur de fermer ses yeux à l'égard de ce qui est obstrué par celle-ci.

En effet, un vice qui aurait pu être constaté par un acheteur prudent et diligent en présence de neige et de glace serait qualifié d'apparent [25] . [ 29 ] Les Acheteurs affirment avoir demandé à leur courtier de visiter l’immeuble quelques jours avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Lorsque ce courtier présente la demande à Mme Gadoury, celle-ci lui répond de procéder par Immo-Contact, une application utilisée dans le domaine du courtage qui aurait permis à l’assistante de Mme Gadoury de gérer la situation.

Or, le courtier des Acheteurs conclut plutôt qu’une telle inspection n’est pas possible. [ 30 ] Ainsi, au moment de signer l’acte de vente chez le notaire, les Acheteurs ont, en quelque sorte, renoncé à effectuer une nouvelle visite. [ 31 ] Les Acheteurs reprochent aux Vendeurs d’avoir omis de leur divulguer la condition de l’escalier et du muret avant de signer l’acte de vente chez le notaire. [ 32 ] La preuve est contradictoire au sujet de la description de l’état de l’escalier et du muret lors de la présentation de l’offre de vente, lors de l’inspection préachat et lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. [ 33 ] La preuve prépondérante révèle qu’au moment où est remplie la déclaration du vendeur, en septembre 2018, en présence de Mme Gadoury, l’escalier menant au sous-sol est fonctionnel, bien qu’il montre des traces d’usure normale, étant donné l’âge de la maison. [ 34 ] Il semble que l’affaissement serait survenu au cours de l’hiver 2018-2019 et serait apparu lors de la fonte des neiges.

Il résulterait peut-être du fait que M. Gaudet n’a pas nettoyé systématiquement l’escalier extérieur, comme il le faisait par le passé. [ 35 ] D’une part, à la lumière de l’extrait précité du rapport d’inspection préachat, la détérioration du muret de bois est prévisible, puisqu’il subit les poussées liées au gel et au dégel, en plus d’être généralement mal drainé et rarement enfoui assez profondément [26] .

Un sort similaire paraît réservé à l’escalier adjacent au muret. [ 36 ] Même s’ils n’ont pas observé la condition de l’escalier et du muret avant la vente, il reste que cette situation était raisonnablement prévisible, de sorte qu’à plus ou moins brève échéance, la descente d’escalier menant au sous-sol aurait dû être refaite.

[ 37 ] Les Acheteurs se plaignent également d’un autre vice découvert après la vente, soit le blocage ou non-fonctionnement du drain situé au bas de l’escalier extérieur [27] . Ce blocage serait la cause d’infiltrations d’eau mineures au sous-sol en 2019 [28] . [ 38 ] Cependant, pour être efficace, ce type de drain est relié au système de drain français. Or, cette situation est abordée dans le rapport de l’inspecteur préachat : « 2.3 – Drains français : Aucune vérification n'a été effectuée pour connaître l'existence ou non du drain français au pourtour de la maison ni son état.

Il est de la responsabilité de l'acquéreur de faire les vérifications nécessaires (caméra, autres). En général, le système de drains français d'une maison a une durée de vie d'environ 25 ans. Par la suite, le système se bouche graduellement et devient inopérant. Plus tard, l'eau peut s'infiltrer à l'intérieur du sous-sol ou sous la dalle de béton dans le remblai. Lorsque ce stade est atteint, il faut refaire le système de drainage ou le déboucher si cela est possible.

Vous devez alors contacter des firmes spécialisées dans le domaine [29] . » [ 39 ] Dans les circonstances, le Tribunal n’est pas convaincu que le problème du drain du bas de l’escalier est un vice caché et est plutôt porté à penser qu’il s’agit d’une situation liée à l’usure normale du système de drain français. [ 40 ] Pour ces raisons, le Tribunal conclut que les Acheteurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau d’établir de façon prépondérante que l’immeuble était affecté de vices cachés.

b) La courtière immobilière mandatée par les Vendeurs a-t-elle commis une faute engageant sa responsabilité? [ 41 ] Aux termes de la preuve présentée, le Tribunal constate qu’aucune faute professionnelle n’a été établie en ce qui concerne le travail de la courtière immobilière Manon Gadoury. [ 42 ] La condition de l’escalier, lors de la signature de la déclaration du vendeur, est conforme à ce qu’elle a constaté personnellement lors de sa visite des lieux. [ 43 ] Quant à la demande d’une nouvelle visite en juin 2019, le courtier des Acheteurs admet qu’il n’a pas utilisé l’application Immo- Contact, comme le lui avait suggéré Mme Gadoury.

D’ailleurs, si une demande de visite des lieux avait été formulée par les Acheteurs, elle témoigne qu’elle aurait recommandé à ses clients de s’y soumettre. [ 44 ] Bref, la demande présentée contre Mme Gadoury est rejetée.

c) S’il s’agit de vices cachés, à quelle réduction du prix de vente ont droit les acheteurs? [ 45 ] En théorie, étant donné l’absence de preuve de vices cachés, la question de compensation payable aux Acheteurs devient sans objet. [ 46 ] Toutefois, le Tribunal juge pertinent de mentionner que même s’il avait conclu à l’existence d’un vice caché quant à la condition de l’escalier et du muret, le montant accordé n’aurait pas été de l’ordre de 8 278,03 $, soit le coût pour refaire en entier la descente menant au sous-sol. [ 47 ] D’une part, aucune preuve n’a été présentée que le muret et l’escalier aient été construits contrairement aux règles de l’art en vigueur au moment de la construction.

Cependant, dans de telles circonstances, le bois demeure un matériau avec une durée de vie limitée, particulièrement lorsque soumis aux impacts des changements de températures et au manque inhérent d’étanchéité. Bref, la réfection de la descente d’escalier vers le sous-sol représentait un travail que les Acheteurs auraient dû envisager plus tôt que tard. [ 48 ] D’autre part, la portion du prix relative au choix du béton plutôt que du bois pour reconstruire l’escalier n’aurait pas pu être compensée par une réduction du prix de vente, puisqu’en fait, elle donne une plus-value à la maison.

d) Les vendeurs de 2006 et de 1999 sont-ils tenus des vices affectant le drain situé au bas de l’escalier extérieur? [ 49 ] En l’absence de responsabilité des Vendeurs, les recours en garantie contre les vendeurs antérieurs sont rejetés. [ 50 ] En terminant, considérant les circonstances particulières du présent dossier, le Tribunal décide que les recours intentés seront rejetés sans frais judiciaires.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] REJETTE la demande des demandeurs Jean-Sébastien Bourré et Audrey-Anne Saumier contre les défendeurs Philippe Gaudet, Anick Arbour et Manon Gadoury, sans frais; [ 52 ] REJETTE la demande en intervention forcée pour appel en garantie des défendeurs Philippe Gaudet et Anick Arbour contre la défenderesse Sylvie St-Louis, sans frais; [ 53 ] REJETTE la demande en intervention forcée pour appel en arrière-garantie de Sylvie St-Louis contre les défendeurs Claire Moreau et René Désy, sans frais.

__________________________________ CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. Date d’audience : 16 mars 2023