2022 QCCQ 9337, 2022 QCCQ 9337

Noël c. Eva 2022 QCCQ 9337 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal LOCALITÉ DE Montréal « Chambre civile » N°: 500-80-043188-227 DATE : 10 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS J.C.Q. ______________________________________________________________________ DEBBY NOËL Locataire-requérante c. JOSÉ JR EVA Locateur-intimé et GERRY NOËL

Partie intéressée ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur demande de permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du logement) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Debby Noël (« Locataire Noël ») [1] demande la permission d’interjeter appel d’une décision [2] du Tribunal administratif du logement (« T.A.L. ») rendue le 9 août 2022 par le membre Ross Robins (Le « Décideur ») et par laquelle ce dernier rejetait la demande en rétractation d’une décision antérieure rendue en l’absence de la Locataire Noël et par laquelle le T.A.L. résiliait le bail intervenu entre les parties et ordonnait l’expulsion de la Locataire Noël et des autres locataires.

Questions en litige [ 2 ] Est-ce que le Décideur a erré en ne permettant pas à la Locataire Noël d’être entendue à l’occasion d’une audience de novo devant le T.A.L. ? Contexte [ 3 ] Le 25 mars 2022, en l’absence de la Locataire Noël, la membre Pascale McLean du T.A.L. résiliait le bail intervenu entre les parties et ordonnait l’expulsion des locataires [3] .

La demande devant le T.A.L., dont l’audience s’est tenue le 23 février 2022, concernait deux motifs de résiliation avancés par le locateur José Jr Eva (« Locateur Eva », à savoir celui que la Locataire Noël payait fréquemment son loyer en retard et également, que cette dernière ne voulait pas donner accès à son logement afin que le Locateur puisse procéder à certaines réparations. [ 4 ] Le T.A.L. arrive dans un premier temps à la conclusion que la preuve soumise par le Locateur Eva était insuffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards lui ont causé un préjudice.

Ainsi, ce premier motif de résiliation de bail est rejeté. [ 5 ] Pour ce qui est du motif basé sur l’accès au logement, Pascale McLean écrit ce qui suit : [22] En l’instance, la preuve non contredite démontre que le locateur est en droit d’obtenir la résiliation du bail en vertu de l’

article 1863 du Code civil du Québec , compte tenu du préjudice sérieux qu’il subit du comportement fautif des locataires. [23]

Malgré les démarches effectuées par le locateur pour entretenir le logement et obtenir l’accès au logement, l’absence de collaboration des locataires cause un préjudice sérieux et met en péril l’intégrité de l’immeuble. (Notre soulignement)

[ 6 ] Le premier constat qui s’impose à la lecture du paragraphe 22, ci-dessus mentionné, est qu’effectivement lorsqu’un dossier procède ex parte , la preuve est rarement contredite. [ 7 ] Lors de l’audience sur la rétractation de jugement tenue le 16 mai 2022, la Locataire Noël a affirmé sous serment n’avoir jamais reçu l’avis d’audience. [ 8 ] Il y a lieu de reproduire ici les paragraphes pertinents du Décideur : [5] In her application to revoke Judge McLean’s decision, Ms. Noel alleged that she never received the Notice of hearing that the Tribunal sends to all litigants well in advance of their hearings.

She added that had she been present at the hearing before Judge McLean, she would have demonstrated that the landlord’s allegation of a denial of access to the dwelling was unfounded. […] [7] The tenant’s recourse to revocation is grounded on

article 89 of an Act Respecting the Administrative Housing Tribunal . « 89. Where a decision has been rendered against a party who was prevented from producing or supplying evidence by surprise, by fraud or by any other reason considered sufficient, that party may apply for the revocation of the decision. A party may also apply for the revocation of the decision where the Tribunal has omitted to adjudicate upon part of the application or has decided beyond the application.

The application for revocation must be made in writing within ten days after the decision is known or from the time the cause of prevention ceases, as the case may be. The application for revocation suspends the execution of the decision and interrupts the time allowed for appeal or review until the parties are notified of the decision. It is not possible for a party who fails to inform the Tribunal or the other parties of a change of address in accordance with

section 60.1 to apply for the revocation of a decision rendered against him by claiming not to have received the notice convening the party if the notice was sent to his previous address. » [8] The foregoing text informs us that the revocation remedy is open to litigants who can prove, by preponderance, that they were denied their proverbial “day in court” through no fault of their own. [9] Before the undersigned judge, Ms. Noel re-iterated that she failed to attend the hearing before Judge McLean because she never received the Notice of hearing. [10] In

article 16 of the Tribunal’s Rules of procedure , the Legislator has created a rebuttable presumption that Notices sent by the Tribunal have been duly received by their addressees. [11] Ms. Noel explained that she lives on the second storey of the landlord’s building. Her letter box is attached to the external wall that adjoins her dwelling and cannot be locked. She said that her neighbor - who presumably has his own letter box – “sometimes” receives mail that is destined for her. If, as logic dictates, Ms.

Noel’s neighbor had dutifully remitted mail that had found its way into his letter box by mistake, how did it come to pass that he failed to remit an envelope that bore the Tribunal’s name and could never have been mistaken for an anodyne promotional brochure? […] [13] Ms. Noel also maintained that she never received a copy of the Application that the landlord filed on November 18, 2021 and served by bailiff on that same day. Ms.

Noel said that she was not at home when the bailiff came to call but if, as she implies, that document too found its way into her neighbor’s letter box, it begs credulity that the neighbor would not have brought it to her attention. [14] Ultimately, she would have the tribunal conclude that the two documents that are crucial to her request for revocation, i.e., the Notice of Hearing and the landlord’s Application, were misdirected and left to gather dust in her neighbor’s home or elsewhere. [15] Suffice it to say that this hypothesis is bereft of plausibility. [16] In light of the foregoing, the tribunal will conclude that the tenants have failed to rebut the presumption that the Notice of Hearing wherein the parties were convened before Judge McLean on February 23, 2022 was duly received.

Motifs d’appel [ 9 ] Selon l’avocat de la Locataire Noël, le Décideur fait porter sur les épaules de sa cliente le fardeau de prouver pourquoi elle n’a pas reçu la demande originale et l’avis d’audition.

Essentiellement, il soumet que le Décideur a erré en évaluant les allégations relatives à la non-réception de l’avis d’audition sous l’angle de la balance des probabilités, plutôt que sous l’angle de la preuve prima facie, cette dernière étant, selon la jurisprudence applicable, suffisante en pareille circonstance. [ 10 ] L’avocat soumet que le rejet de la demande en rétractation de la Locataire Noël a comme résultat que cette dernière n’a jamais pu faire valoir ses moyens de défense à la demande de résiliation de bail, ce qui constitue dans les circonstances une violation des règles de justice naturelle et d’équité procédurale. [ 11 ] De plus, compte tenu de la rareté des logements, et de l’importance de la question en jeu devant la membre Pascale McLean, il

soumet que la Locataire Noël se serait certainement présentée lors de l’audience du 23 février, si elle avait reçu l’avis d’audition. Critères concernant la permission d’appeler [ 12 ] La demande pour permission d’appeler est fondée sur l’article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [4] laquelle précise que les décisions du T.A.L. peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 13 ] Essentiellement, selon la jurisprudence, une question est sérieuse, nouvelle ou d’intérêt général lorsqu’elle met en cause les intérêts supérieurs de la justice.

Sous cette expression, sont visés les motifs de faiblesse apparente de la décision, l’erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l’appréciation des faits, la mauvaise application des règles de preuve, le non-respect des règles de justice naturelle, le refus du T.A.L. d’exercer sa compétence ou bien encore, si la décision n’est pas suffisamment motivée [5] .

Analyse [ 14 ] En l’instance, la demande sur laquelle porte la demande pour permission d’appeler concerne une rétractation de jugement refusée par le juge administratif. [ 15 ] Évidemment, le principe de l’irrévocabilité des jugements est important et essentiel à une saine administration de la justice. En ce sens, une demande en rétractation de jugement déroge à ce principe et doit être accordée qu’après avoir pris en compte les motifs à son soutien et l’impact que la décision aura sur la vie de la personne. [ 16 ] Mon collègue, le juge Serge Laurin, J.C.Q., dans l’affaire Girard c.

Primeforce [6] a écrit ce qui suit en ce qui concerne la question du fardeau de preuve en pareille circonstance : [28]

L'article 89 de la L.R.L. exige du requérant d'une demande de rétractation de jugement qu'il démontre selon la balance des probabilités qu'il a été empêché de se présenter à l'audience par une cause jugée suffisante. [29] Madame Girard a établi qu'elle ne s'est pas présentée, car elle n'avait pas reçu l'avis d'audition. Le Régisseur a exigé qu'elle explique pourquoi elle ne l'avait pas reçu et a rejeté sa demande en absence de cette preuve. [30]

L'article 16 du Règlement crée une fiction à l'effet que l'attestation d'expédition crée une présomption prima facie de sa réception. Le Tribunal a obtenu une copie du dossier de la Régie et la seule attestation d'expédition qu'il a vu est une photocopie de l'avis d'audition et de l'enveloppe. De plus, le Tribunal note que l'avis expédié à madame Girard est incomplet. En effet, le numéro de l'appartement n'apparaît pas, bien que l'immeuble contient 40 logements, à l'un des avis d'audition.

D'ailleurs, la demande de Primeforce n'a pas non plus indiqué de numéro d'appartement sur sa demande d'où origine probablement l'erreur sur l'un des avis d'audition préparée par la Régie.

Ceci explique peut-être pourquoi madame Girard n'a pas reçu l'avis d'audition, mais a reçu la décision. [31] Selon les auteurs Louis Beaudouin et Madeleine Maihot [15] , l'expression latine prima facie signifie : « de prime à bord », « à première vue, exemple : preuve prima facie (c.-à-d. preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire) .» [32] Ce type de présomption prima facie exige, le plus faible des fardeaux de preuve si on le compare aux autres : hors de tout doute raisonnable (droit criminel), balance des probabilités (droit civil).

Pour renverser une présomption prima facie, il suffit d'une preuve suffisante pour établir le contraire. [33] Dans la décision Rossie c. 100513 Canada Inc. [16] , le juge Locas face à un dossier similaire où l'appelante invoquait, au soutient de sa demande de rétractation de jugement, le fait qu'elle n'avait pas reçu d'avis d'audition et où cette demande a été refusée parce qu'elle n'a pas démontré qu'elle n'avait pas reçu l'avis d'audition à cause d'une erreur de la Régie, écrit: «L'appelante n'avait aucunement à établir que si elle n'avait pas reçu l'avis d'audition, c'était à cause d'une erreur de la Régie.

Il lui suffisait de démontrer qu'elle n'avait effectivement pas reçu d'avis d'audition sans même avoir à fournir une explication vu qu'il n'était pas question d'aveuglement volontaire. » [34] Madame Girard en témoignant qu'elle n'avait pas reçu l'avis d'audition renversait cette présomption. Aucune preuve ne démontre que cette affirmation doit être mise de côté. Un récépissé de livraison de la poste certifiée ou recommandée ou un rapport de signification d'un huissier aurait permis de réfuter l'affirmation de madame Girard, mais en l'absence de cette preuve son témoignage ne pouvait pas être mis de côté.

Pour des raisons d'économie, à juste titre, les avis d'audition sont envoyés pas courrier régulier avec les inconvénients qui en découle pour établir la réception. Également, la L.R.L. n'exige rien d'autre pour obtenir une rétractation de jugement dans ce dossier.

L'article 60 de la L.R.L. reconnaît un principe de justice naturelle, soit celui de se faire entendre et l'obligation à la Régie de donner un avis d'audition. [35] Le Tribunal constate que deux principes s'affrontent dans ce dossier, soit celui de l'irrévocabilité des jugements et celui du droit de se faire entendre.

La jurisprudence enseigne qu'en l'absence de négligence grossière ou flagrante du requérant, le principe du droit de se faire entendre a préséance sur celui de l'irrévocabilité des jugements. (Notre soulignement) [ 17 ] Évidemment, il peut être difficile de prouver selon la balance des probabilités qu’une personne n’a pas reçu une lettre ou un avis.

Le Décideur arrive à la conclusion qu’il est peu plausible que la Locataire Noël n’ait pas reçu la demande du Locateur Eva et l’avis d’audition. [ 18 ] Pourtant, sur une question aussi cruciale qu’une demande en résiliation et en expulsion, le Tribunal peine à comprendre

pourquoi une personne qui aurait reçu la demande et l’avis d’audition, ne se serait pas présentée à l’audience. [ 19 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que le fardeau de preuve imposé à la Locataire Noël pour obtenir la rétractation de jugement est une erreur suffisante pour infirmer la décision du Décideur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler ; INFIRME la décision du membre Ross Robins du 9 août 2022 ; RÉTRACTE la décision rendue par la membre Pascale McLean du 25 mars 2022 ; ORDONNE la tenue d’une nouvelle audience devant le Tribunal administratif du logement sur la demande du Locateur José Jr Eva ; LE TOUT , sans frais. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Avocat de la

partie locataire-requérante Me Guy Audet Avocate de la

partie locateur-intimée Me Selma Sbeiti Bessette Boudreau Avocats Date d’audience : 14 septembre 2022