2013 QCCA 1557, 2013 QCCA 1557

Pelletier c. Brandt 2013 QCCA 1557 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023181-126 ( 450-22-010407-121 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 13 septembre 2013 CORAM: LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON , J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. APPELANT AVOCAT LAURENT PELLETIER Me André Monette INTIMÉ AVOCATE ALBERT BRANDT Me Marie-Pierre Gauthier HEENAN BLAIKIE En appel d’un jugement rendu le 13 novembre 2012 par l'honorable Alain Désy de la Cour du Québec, district de Saint-François.

NATURE DE L'APPEL : Procédure – Irrecevabilité Greffier: Robert Osadchuck Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION Le pourvoi a été entendu le 9 septembre 2013 et continué pour arrêt au 13 septembre 2013 à 9 h 30. Les avocats ont été dispensés de se présenter à la Cour et ont été avisés qu'ils recevraient copie de l'arrêt par courrier électronique. 9 h 30 Par la Cour : arrêt – voir page suivante.

Robert Osadchuck Greffier PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant a obtenu la permission de se pourvoir contre un jugement de la Cour du Québec [1] qui a fait droit à la requête en irrecevabilité de l’intimé et qui a rejeté sa requête introductive d’instance. [ 2 ] Par cette requête, l’appelant réclamait de l’intimé un montant de 26 720 $, soit l’équivalent exact d’une commission de 4 % sur la vente de deux immeubles d’une valeur totale de 668 000 $.

En outre, au paragraphe 27 de sa requête, il se réservait le droit de réclamer une somme additionnelle de l’intimé en raison de « tout autre dommage subit ( sic ) par lui notamment pour atteinte à la réputation ». [ 3 ] L’appelant et l’intimé sont tous deux des courtiers immobiliers régis par la

Loi sur le courtage immobilier [2] . [ 4 ] Dans le cadre de deux contrats successifs de courtage, l’appelant, alors mandataire exclusif de ses clients Pilotte et Turcotte, a entrepris des démarches entre mai 2009 et décembre 2011 pour vendre leurs propriétés. Il a ainsi sollicité plusieurs acheteurs potentiels, dont un nommé Émond, qui à compter du 31 octobre 2011 se fit représenter par l’intimé. Le second contrat de courtage de l’appelant se terminait le 9 décembre 2011.

En janvier 2012, l’appelant apprenait de ses clients qu’ils ne souhaitaient plus traiter avec lui en raison d’une prétendue mésentente entre Émond et lui. Le mois suivant, Pilotte et Turcotte concluaient un contrat de courtage avec l’intimé et quelques semaines plus tard, Émond se portait acquéreur de leurs deux propriétés. [ 5 ] L’appelant soutient dans sa requête introductive d’instance que l’intimé, « [p]ar ses stratagèmes… s’est organisé pour s’accaparer seul des commissions qui [lui] revenaient de droit ». Selon ses prétentions, l’intimé aurait induit Pilotte et Turcotte en erreur.

Il leur aurait mensongèrement fait croire que la divulgation par l’appelant de certains renseignements concernant Émond aurait contrarié ce dernier au point de rendre impossible toute transaction immobilière par l’entremise de l’appelant.

* * * * * [ 6 ] En leur qualité de courtiers régis par la

Loi sur le courtage immobilier , l’appelant et l’intimé sont assujettis au Règlement de conciliation et d'arbitrage de la Fédération des chambres immobilières du Québec. La Cour, dans l’arrêt Re/Max Platine inc. c. Groupe Sutton-Actuel inc. [3] , a déjà eu l’occasion de statuer sur la portée d’une version antérieure de ce règlement. Elle a conclu que certaines de ses dispositions constituaient une clause compromissoire parfaite. [ 7 ] Dans sa version actuelle, le règlement prévoit notamment ce qui suit :

ARTICLE 1 : DISPOSITIONS GÉNÉ​- RALES - CHAMP D’APPLICATION

SECTION 1: GENERAL PROVISIONS - SCOPE 1.1 Tous les membres de la Fédération conviennent et acceptent d'être liés par les dispositions du présent Règlement. 1.1 All members of the Federation agree to be bound by the terms of the present Bylaw. 1.2 Le présent Règlement s'applique obligatoirement à l'égard de tout différend impliquant les membres de la FCIQ suivants : 1.2 The present Bylaw shall apply to any dispute between the following QFREB members:

a) entre agences immobilières;

a) between real estate agencies;

b) ou entre agences immobilières et courtiers agissant à leur propre compte tels que définis par la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.2 );

b) or between real estate agencies and brokers acting on their own account as defined in the Real Estate Brokerage Act (L.R.Q., c. C-73.2 );

c) ou entre courtiers d’une même agence immobilière;

c) or between brokers belonging to the same real estate agency;

d) ou entre courtiers agissant à leur propre compte.

d) or between brokers acting on their own account; Les courtiers impliqués dans un différend doivent être membres à la date de l’opération de courtage visée par le différend.

Brokers involved in a dispute must be members on the date of the brokerage operation that is the subject of the dispute. 1.3 Le présent Règlement s’applique à l'égard de tout différend entre un courtier et son agence immobilière, sur consentement écrit signé par les deux (2) parties. 1.3 The present Bylaw applies to any dispute between a broker and his/her real estate agency, upon written consent by the two (2) parties. 1.4 Le but de ce Règlement est de s’assurer que les différends entre membres soient traités en fonction de critères uniformes applicables à l’ensemble de l'industrie du courtage immobilier et qu'ils soient jugés par un conseil d'arbitrage familier avec les us et coutumes du courtage immobilier, dans le respect des règles fixées par le livre VII du Code de procédure civile (traitant de l’arbitrage). 1.4 The intention of this Bylaw is to ensure that disputes between members be dealt with on the basis of the criteria established for the real estate brokerage industry as a whole and that they be judged by an arbitration council that is familiar with the ways and customs of real estate brokerage, while respecting the rules set forth in Book VII of the Code of Civil Procedure (dealing with arbitration). 1.5 Le conseil d’arbitrage est le seul Tribunal autorisé pour traiter et entendre les différends tels que définis dans le présent règlement. 1.5 The Arbitration Council shall be the sole court authorized to deal with and hear disputes as defined in the present Bylaw. […]

ARTICLE 2 : DÉFINITIONS ET RÈGLES D’INTERPRÉTATION

SECTION 2:

DEFINITIONS AND RULES OF

INTERPRETATION Dans le présent Règlement, à moins que le contexte n’indique un sens différent, l’expression : In the present Bylaw, unless otherwise defined by the context, the term :

Article 2.1 : Définitions

Section 2.1:

Definitions […] COURTIER : désigne la personne qui se livre à une opération de courtage visée à l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.2) au bénéfice d’une agence immobilière et qui est membre d'une chambre immobilière. BROKER: shall designate a person who engages in a brokerage transaction as provided for in

Section 1 of the Real Estate Brokerage Act (L.R.Q., c. C-73.2) for the benefit of a real estate agency and who is a member of a real estate board. DIFFÉREND : désigne tout litige autre que disciplinaire impliquant des membres portant sur la perception ou le partage d’une rétribution devenue due à un membre et résultant d’une opération de courtage au sens de l’

article 1 de la Loi sur le courtage immobilier . DISPUTE: shall designate any litigation, other than disciplinary, that involves members and in relation with the collection or sharing of a compensation that has become due to a member and resulting from a brokerage transaction as defined in

Section 1 of the Quebec Real Estate Brokerage Act .

[…]

ARTICLE 7 : DÉCISIONARBITRALE

SECTION 7: ARBITRATIONDECISION[…] 7.20 La décision arbitrale est finale et sansappel. Elle lie les parties et est exécutoireselon les dispositions du livre VII du Codede procédure civile (L.R.Q.,c. C-25)relatives à l’homologation de la décisionarbitrale. 7.20 The arbitration decision shall befinal and without appeal. It shall bind theparties and become enforceable inaccordance with the provisions of BookVII of the Code of Civil Procedure(R.S.Q. c. C-25) relating to thehomologation of the arbitration decision.

Il faut conclure de ce qui précède que ce règlement, tout comme celui étudié par la Cour dans l’arrêt Re/Max Platine inc. c. GroupeSutton-Actuel inc., comporte une clause compromissoire parfaite. [8] La question est donc de savoir si le litige mû entre l’appelant et l’intimé est bien visé par cette clause d’arbitrage : en d’autrestermes, sommes-nous en présence ici d’un « différend » au sens de l’article 2.1? [9] Il convient de rappeler en premier lieu que, sous l‘impulsion d’une réforme importante en 1986, le droit civil québécois offredésormais un cadre propice à l’arbitrage consensuel.

Dans l’arrêt Desputeaux c. Éditions Chouette[4], le juge LeBel écrivait à cepropos[5] : Pour comprendre la portée du mandat de l’arbitre, il ne suffit pas de se livrer à une analyse purement textuelle des communications entreles parties. Il ne faut pas interpréter le mandat de l’arbitre de façon restrictive en le limitant à ce qui est expressément énoncé à laconvention d’arbitrage.

Le mandat s’étend aussi à tout ce qui entretient des rapports étroits avec cette dernière, ou, en d’autres mots, auxquestions qui entretiennent un « lien de connexité de la question tranchée par les arbitres avec le litige qui leur est soumis » (S.Thuilleaux, L’arbitrage commercial au Québec : droit interne — droit international privé (1991), p. 115). Depuis les réformes del’arbitrage de 1986, l’étendue des conventions d’arbitrage fait l’objet d’une interprétation libérale (N. N. Antaki, Le règlement amiabledes litiges (1998), p. 103; Guns N’Roses Missouri Storm Inc. c. Productions Musicales Donald K.

Donald Inc., (QCCA), [1994] R.J.Q. 1183 (C.A.), p. 1185-1186, le juge Rothman). [10] Or, en l’espèce, le litige entre les parties présente bien les caractéristiques d’un différend visé par l’article 2.1. En effet, il estmanifeste en premier lieu que nous ne sommes pas en présence ici d’un litige de nature disciplinaire. Par ailleurs, le différend opposedeux membres de la Fédération des Chambres immobilières du Québec, soit l’appelant et l’intimé. Il a pour enjeu une somme d’argentqui est l’équivalent exact d’une commission sur des ventes immobilières, soit le montant de 26 720 $ réclamé par l’appelant.

Ce montant,s’il avait été perçu par l’appelant, l’aurait été en raison d'une opération de courtage, soit l’achat par Émond des propriétés de Pilotte etTurcotte représentés, non plus par l’intimé, mais par l’appelant. [11] Selon les dires de l’appelant, une faute de nature extra-contractuelle, plutôt que l’inexécution d’une obligation contractuelle,serait à l’origine du préjudice qu’il a subi.

Même si ce qu’il allègue s’avérait fondé, cela n’aurait pas pour effet de situer sa réclamationhors du champ d’application du Règlement de conciliation et d'arbitrage, car les termes de ce dernier sont généraux, ne font pas ladistinction qu’il invoque, et conformément à une jurisprudence bien établie ils doivent être interprétés libéralement.

Il s’agit d’un « litigeautre que disciplinaire impliquant des membres portant sur la perception […] d’une rétribution » que l’intimé, selon l’appelant, auraitdétournée de son destinataire légitime par un stratagème de nature diffamatoire. [12] L’appelant propose une analogie avec le jugement de la Cour supérieure rendu dans le dossier St-Agapit (Municipalité de) c.Société d'agriculture du comté de Lotbinière[6].

La clause compromissoire dans cette affaire était libellée assez différemment de cellequi est en cause ici puisqu’elle semblait s’inscrire dans le seul prolongement d’une convention particulière, et viser l’hypothèse d’uneinexécution contractuelle.

En outre, l’analogie, si tant est qu’elle est possible ici, est trop imparfaite pour sceller le sort du pourvoi : laréclamation que fait valoir l’appelant contre l’intimé n’a rien en commun avec celle soumise aux arbitres dans l’affaire St-Agapitpuisqu’il s’agissait d’une demande reconventionnelle en dommages-intérêts (de nature délictuelle) pour recours abusif, adressée autribunal d’arbitrage qui rejetait la réclamation de la

partie adverse, relative à « un litige découlant de la présente convention [un bailemphytéotique] ». On ne peut tirer de cette décision un principe directeur pour le pourvoi en cours ici. [13] POUR CES MOTIFS, la Cour : [14] REJETTE l’appel, avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.

ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.