2013 QCCQ 7351, 2013 QCCQ 7351

Delorme c. Tashdjian 2013 QCCQ 7351 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-124339-104 DATE : Le 15 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE DELORME -et- RICHARD LEBLANC Demandeurs c.

BARWIR TASHDJIAN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 11 mai 2009, les demandeurs, Sophie Delorme (« Delorme ») et Richard Leblanc (« Leblanc ») achètent la propriété du défendeur, Barwir Tashdjian (« Tashdjian ») laquelle serait, selon eux, affectée d'un vice caché. [ 2 ] Delorme et Leblanc allèguent que le terrain arrière à proximité de la piscine, soit la

partie gazonnée s'imbibe d'eau de façon anormale. [ 3 ] Pour remédier au problème, il faut drainer le terrain et les travaux sont évalués à 14 000 $. Delorme et Leblanc réclament 7 000 $ pour respecter la juridiction de la division des petites créances. [ 4 ] Tashdjian conteste cette réclamation au motif qu'il ne s'agit pas d'un vice caché.

Les faits [ 5 ] Après avoir entendu la preuve testimoniale et révisé la preuve documentaire, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 6 ] La propriété appelée L'Adjudant est une propriété de grand luxe, d'abord annoncée sur le marché à 1 000 000 $, puis à 898 000 $. [ 7 ] La maison est construite sur un terrain de 9 000 pieds carrés. [ 8 ] Avant d'acheter, Delorme et Leblanc ont fait inspecter la propriété et plusieurs correctifs ont été soulevés, lesquels ont été apportés par Tashdjian. [ 9 ] De plus, Tashdjian a accepté de réduire le prix de vente de 898 000 $ à 845 000 $, compte tenu des diverses remarques du rapport pré-achat ( P-3 ). [ 10 ] Le 16 juin 2009, Delorme et Leblanc prennent possession de la propriété. [ 11 ] Le 19 juin 2009, ils remarquent que l'aire de jeu, la

partie gazonnée près de la piscine d'une dimension d'environ 10 pieds X 15 pieds est mouillée. Le terrain est très spongieux parce que l'eau ne se drainerait pas. [ 12 ] Le 19 juin 2009, Delorme et Leblanc avisent Tashdjian qu'un expert en bâtiments, Stéphane Bossus (« Bossus ») est retenu pour évaluer le problème. [ 13 ] Le 16 septembre 2009, Bossus soumet un rapport écrit qui constate que le sol composé en

partie de silt argileux ou d'argile silteuse est saturé en eau. [ 14 ] Bossus est d'opinion que le niveau de l'eau souterraine dans le secteur du terrain sous étude est élevé et il conclut qu'en toute

probabilité il s'agit là d'une nappe perchée sur un sol constitué en

partie de silt argileux. [ 15 ] Bossus découvre la présence d'un drain collecteur le long de la bande latérale droite du terrain gazonné, lequel n'est toutefois pas raccordé à aucun déversoir, ce qui est contraire aux règles de l'art et ce qui rend le drain inutile. [ 16 ] Bossus conclu que dans ce contexte, il appert que les anciens propriétaires étaient très probablement aux faits de la résurgence des eaux sur le terrain et du sol spongieux, du fait qu'un tel drain a été installé. [ 17 ] Bossus recommande la construction de tranchées drainantes ainsi qu'un drainage en quadrillage pour abaisser le niveau de l'eau de cette

partie du terrain. [ 18 ] Tashdjian nie avoir installé un drain sur cette

partie du terrain. Ils ont acheté la maison modèle du projet et il ignorait l'existence d'un drain à cet endroit. Il ne s'agit pas du drain français autour de la maison. [ 19 ] Tashdjian n'a aucun souvenir que cette

partie gazonnée était imbibée d'eau. Il a fait plusieurs réunions de famille où les enfants sortaient de la piscine et jouaient sur le terrain sans jamais se plaindre de ce problème. Discussion et décision

a) Présence d'un vice caché L'

article 1726 du Code civil du Québec [1] (« C.c.Q. ») prévoit que : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 20 ] Pour constituer un vice, il faut que quatre conditions soient remplies : 1. Le vice doit être caché ; 2. Le vice doit être grave ; 3. Le vice doit être antérieur à la vente ; 4.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur ; [ 21 ] Est-ce que dans ce cas-ci, la particularité du sol autour d'une maison déjà construite peut être qualifiée de vice. [ 22 ] D'après l'auteur Jeffrey Edwards [2] , la déficience (du sol) toute réelle qu'elle soit en termes absolus, n'est qualifiée de vice suivant la garantie que lorsqu'elle engendre un effet réducteur sur les attentes de l'acheteur raisonnable.

L'existence d'un vice se vérifie donc par son effet négatif sur l'usage protégé. [ 23 ] Autrement dit, il faut, pour être caché, que le vice rende le bien impropre à l'usage auquel on le destine, qu'il diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il avait connu ce vice. [ 24 ] Pour le Tribunal, le fait que la

partie gazonnée de l'aire de jeu de 10 pieds X 15 pieds d'une propriété bâtie sur un terrain de 9,000 pieds carrés demeure imbibée d'eau n'a pas d'effet sur l'usage du bien. [ 25 ] Il s'agit d'une déficience qui ne rend pas la propriété impropre à l'usage à laquelle elle est destinée ou qui diminue tellement son activité au sens de l'

article 1726 C.c.Q. [ 26 ] Ainsi, le Tribunal est d'opinion que l'élément de gravité requis pour qualifier un vice de vice caché n'est pas présent.

b) La connaissance du défendeur de la condition du sol [ 27 ] Delorme et Leblanc soulèvent que Tashdjian a installé un drain non raccordé à proximité de cette bande de terrain et, qu'en conséquence, il savait que le sol s'engorgeait d'eau et que cette information aurait été cachée aux acheteurs, ce qui aurait vicié leur consentement lors de l'achat. [ 28 ] Ceci est nié par Tashdjian. [ 29 ] Ce dernier a informé le Tribunal qu'il n'a jamais creusé pour installer un tuyau de drainage à cet endroit et n'a jamais remarqué non plus que la

partie gazonnée était spongieuse. [ 30 ] Le Tribunal croit Tashdjian qui a témoigné avec retenue et sincérité que ce n'est pas ce dernier qui a fait installer un drain sur le côté de la maison. [ 31 ] Pour le Tribunal, les reproches formulés par Delorme, Leblanc et Bossus sont basés sur des hypothèses non vérifiées. [ 32 ] Tashdjian a agi avec la plus entière bonne foi lorsqu'il a vendu la propriété.

[ 33 ] Ainsi, le Tribunal conclut que Delorme et Leblanc, qui ont le fardeau de la preuve, n'ont pas réussi à démontrer le bien-fondé de leur réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête introductive d'instance des demandeurs ; AVEC FRAIS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 4 février 2013