2021 QCCQ 8242, 2021 QCCQ 8242

Coopérative d'habitation des Sables c. Savard 2021 QCCQ 8242 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-010100-210 DATE : 20 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ COOPÉRATIVE D’HABITATION DES SABLES Appelante c. GENEVIÈVE SAVARD et JONATHAN PÉRUSSE Intimés ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE DE PERMISSION D’EN APPELER ( art. 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Coopérative des sables (ci-après : « la Coop ») sollicite du Tribunal la permission d’en appeler à l’encontre d’une décision du Tribunal administratif du logement (ci-après : « TAL »), rendue le 13 avril 2021 par madame la juge administrative Chantale Trahan, dans le dossier portant le numéro 502163 18 20200120 G [2] . [ 2 ] Par cette décision, le TAL accueillait en

partie la demande de la locatrice appelante en ce qu’il condamnait les locataires intimés à lui payer 800 $ à

titre de loyer dû et déclarait que leur bail était reconduit jusqu’au 30 juin 2022, et ce, au loyer mensuel de 774 $. [ 3 ] Ce faisant, le TAL rejetait la demande de la locatrice en résiliation du bail de même qu’en recouvrement d’une somme de 7 473,38 $ à

titre de dommages, des travaux de rénovation ayant dû être effectués à l’appartement des locataires étant donné un problème d’humidité excessive dans leur logement.

LE CONTEXTE ET LA DÉCISION DU TAL [ 4 ] Le 26 novembre 2013, l’intimée Geneviève Savard signait avec la Coop un contrat de membre, entrant en vigueur le 15 janvier 2014 et stipulant, entre autres, à la clause 4 (p), qu’en « cas de démission ou d’exclusion de la coopérative, le membre occupant renonce à tout renouvellement du bail et s’engage à quitter son logement à la fin du bail ». [ 5 ] Les parties sont par ailleurs liées par un bail, initialement du 15 janvier 2014 au 30 juin 2014, lequel a depuis été reconduit à chaque année jusqu’au 30 juin 2021, et ce, au loyer mensuel de 864 $. [ 6 ] En février 2019, madame Claire Chabot, présidente du conseil d’administration de la Coop, reçoit un appel de la locataire Savard, laquelle l’informe de la présence de nombreuses moisissures dans son logement.

Tous conviennent qu’il y a lieu de faire effectuer les travaux correctifs dans les meilleurs délais, et ce, pour des raisons de santé. Madame Chabot mandatera monsieur Michel Gadoury, de la firme Escava-Plus, afin d’effectuer les réparations requises. [ 7 ] Une facture datée du 6 février 2019 [3] illustre que lesdits travaux ont coûté 7 473,38 $. Cette somme sera acquittée par la Coop le 26 mars 2019 [4] .

[ 8 ] Des discussions auront par la suite lieu entre la Coop et les locataires relativement à l’assumation des frais précités, discussions qui n’ont toutefois pas permis d’aboutir à une entente à ce sujet. [ 9 ] Le 23 octobre 2019, la Coop, au terme d’une réunion spéciale, adopte une résolution à l’effet qu’une mise en demeure sera transmise aux locataires les informant qu’ils perdront leurs droits de membres de la Coop à partir du 30 octobre 2019 et qu’ils devront payer en conséquence 100 $ de plus par mois pour leur loyer et quitter l’immeuble à l’expiration de leur bail en juillet 2020. [ 10 ] C’est ainsi que la Coop transmettait, en date du même jour, une mise en demeure [5] aux locataires, les informant « qu’étant donné votre refus à rencontrer les membres du conseil, vous ne rencontrez plus comme membre (sic) les objectifs de la coopérative, que vous lui causez préjudice en ne respectant pas vos obligations à son endroit et que vous devenez conséquemment inéligible selon votre contrat de membre, les règlements de la coopérative et la loi ».

On ajoute alors que « vous êtes formellement suspendue (sic) comme membre (sic) de la coopérative, vous devez payer le montant de loyer inscrit au bail ( 864 $ ) et ceci à partir du 1 er novembre 2019 et vous devrez quitter à la fin de votre bail le 1 er juillet 2020 ». [ 11 ] Les locataires répondront à la mise en demeure en date du 14 décembre 2019 [6] , soit près de deux mois plus tard.

Dans leur missive, ils indiquent que : « cette réponse est pour vous communiquer que Geneviève Savard ainsi que Jonathan Pérusse ne se portent en aucun cas responsables des moisissures ayant nécessité des travaux de réparation que vous demandez de rembourser ». Ils ajoutent : « De plus, en aucun cas, ils se feront retirer leur droit de coopérative. Au mois de juillet 2020, ils demeureront locataires du [...].

Ils ne se feront pas retirer leurs droits de coopérative sans avertissement légal ». [ 12 ] Des discussions auront par la suite cours entre les avocats des parties mais celles-ci seront infructueuses si bien que par échange en date du 28 mai 2020, l’avocat de la Coop avisera l’avocate des locataires que ceux-ci devront quitter leur logement au plus tard le 30 juin 2020 puisque leur bail n’est pas considéré comme étant renouvelé [7] . [ 13 ] Les locataires demeureront toutefois dans leur logement en payant toujours le loyer réduit du rabais de 100 $ par mois accordé en faveur des membres de la Coop. [ 14 ] Le 20 janvier 2020, la Coop dépose auprès du TAL une demande, dans le dossier portant le numéro 502163 18 20200120 [8] dans laquelle il est indiqué : « Nous demandons que les locataires versent à la coopérative le montant de 300 $ car depuis le 1 er novembre madame a perdu son statut de membre et elle devait le loyer au bail qui est de 864 $.

Comme elle a continué à payer 764 $ elle nous doit donc 300 $. Également nous demandons qu’elle prenne ses responsabilités face à la coopérative puisque les dégâts causés à une pièce de son logement étaient dus à sa négligence. Nous demandons également la résiliation du bail ». [ 15 ] Cette demande initiale fera l’objet d’un amendement en date du 8 juin 2020 et ce, afin de préciser le montant réclamé au

titre des réparations, soit 7 473,38 $, le défaut de paiement de loyer étant entretemps passé de 300 $ à 900 $. [ 16 ] Le 22 janvier 2020, un avis de renouvellement (non personnalisé) de bail est transmis, « par erreur » dit la Coop, aux locataires. [ 17 ] Le 7 juillet 2020, la Coop dépose auprès du TAL une demande de mise au rôle, « dans l’espoir d’être entendue rapidement » indique-t-on dans la demande pour permission d’en appeler. [ 18 ] En raison de la pandémie de COVID-19, l’audition de la demande de la Coop n’aura lieu que les 6 janvier 2021 et 24 mars 2021, devant madame la juge administrative Trahan, laquelle rendra sa décision le 13 avril 2021.

LA DÉCISION ENTREPRISE [ 19 ] Madame la juge administrative Trahan résume la preuve offerte par la Coop aux paragraphes 4 à 19 de ses motifs. Du témoignage de monsieur Michel Gadoury, menuisier depuis 34 ans auprès de la firme Escava-Plus, elle retient que « selon lui, la seule conclusion possible est que la moisissure provenait d’une cause intérieure, soit de la mauvaise ventilation de la pièce et d’une mauvaise utilisation des lieux ». (au paragraphe 5) . [ 20 ] La juge administrative Trahan réfère ensuite, aux paragraphes 7 à 13 de ses motifs, au témoignage de madame Aline Dostie, secrétaire de la Coop.

Elle relate que madame Dostie a témoigné à l’effet que la locataire Savard lui dénonce, à l’automne 2018, un problème d’humidité excessive dans son logement, et ce, après le changement de la fenestration de même que des portes de l’immeuble. [ 21 ] La juge administrative Trahan poursuit en mentionnant que madame Dostie a témoigné s’être rendue au logement des locataires et y avoir remarqué qu’un rideau opaque à la fenêtre descendait jusqu’au plancher, tout comme elle a observé « un pôle à rideau au- dessus de la porte d’entrée, avec un rideau opaque qui descendait jusqu’au plancher » (au paragraphe 8).

Madame Dostie a de fait témoigné avoir donné à ce moment des conseils d’usage à la locataire Savard à l’effet que « les rideaux devaient demeurer ouverts pour faciliter l’éclairage du logement le jour et ajuster le chauffage à une température équivalente pour toutes les pièces du logement » (au paragraphe 9). [ 22 ] Il est également fait référence, au paragraphe 10, que madame Dostie a témoigné avoir été informée par le contracteur ayant procédé aux travaux de remplacement des fenêtres et des portes de l’immeuble en 2017-2018, « qu’il y aurait possibilité qu’il y ait condensation aux fenêtres suivant la première année d’installation, ce qu’elle confirme avoir remarqué ».

Du même souffle, elle a ajouté n’avoir toutefois pas vu de condensation d’une même ampleur que celle remarquée chez les intimés dans les fenêtres des autres logements de l’immeuble. [ 23 ] Des photographies du logement des locataires prises par madame Dostie furent déposées devant le TAL, sur lesquelles une accumulation d’eau importante sur le contour des fenêtres ainsi qu’une condensation sont visibles. La juge administrative Trahan mentionne que selon madame Dostie, « cette accumulation d’eau est causée par le fait que les locataires gardent les rideaux fermés continuellement » (au paragraphe 12).

[ 24 ] La juge administrative Trahan mentionne ensuite, au paragraphe 13, que la coopérative n’a pas fait appel à l’entrepreneur ayant procédé au remplacement des portes et fenêtres de l’immeuble afin de lui demander de vérifier la conformité de pareille installation. [ 25 ] Madame la juge administrative Trahan traite ensuite, aux paragraphes 14 à 19, du témoignage de madame Claire Chabot, présidente du conseil d’administration de la Coop.

Au paragraphe 16, elle mentionne que madame Chabot a témoigné « qu’hormis cette problématique de moisissures qui a nécessité des travaux d’importance, elle n’a jamais eu de problème avec les locataires au cours des huit dernières années ». [ 26 ] La juge administrative Trahan relate un peu plus loin (au par. 19) que madame Chabot a témoigné « que c’est par erreur que les locataires ont reçu un avis de reconduction de bail pour l’année 2020-2021 et qu’elle n’a pas répété la même erreur cette année ». [ 27 ] La preuve des locataires est traitée aux paragraphes 20 à 22 de la décision entreprise.

Au paragraphe 20 de ses motifs, la juge administrative relate que « monsieur Pérusse est ami avec le locataire occupant le logement sous le leur et il affirme avoir vu des taches de moisissures sur les murs de ce logement et il en a pris des photos » . [ 28 ] Au paragraphe 21, la juge administrative relate que les locataires ont témoigné devant elle « que depuis que les fenêtres ont été remplacées dans l’immeuble, les fenêtres de leur logement demeurent constamment embuées, sauf en période estivale ».

Au paragraphe suivant (au par. 22), la juge administrative rappelle l’argument des locataires lorsque ceux-ci « affirment que le fait de laisser la porte d’une pièce fermée et d’avoir un rideau opaque dans la fenêtre de leur appartement ne constitue pas de la négligence ni un défaut d’entretien au bien loué ». [ 29 ] Puis, la juge administrative identifie les questions en litige de la façon suivante, à savoir :

(1) Les locataires sont-ils responsables des dommages causés par la moisissure et par conséquent, doivent-ils assumer le coût des travaux estimé à une somme de 7 473,38 $?;

(2) Le bail des locataires est-il résilié au 30 juin 2021 ou reconduit jusqu’en 2022?;

(3) Quel est le montant du loyer dû par les locataires? [ 30 ] S’agissant des travaux effectués dans le logement, la juge administrative écrit qu’elle « n’est pas convaincu[e] de la responsabilité des locataires quant au problème de moisissure », ajoutant que « la

partie locatrice n’a pas rencontré son fardeau de preuve de démontrer que les travaux nécessaires résultent directement d’un mauvais entretien du logement par les locataires » (au par. 27). [ 31 ] La juge administrative réfère par la suite à l’

article 1864 du Code civil du Québec (ci-après : « C.c.Q. »), lequel stipule que le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien, ces dernières étant à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure. [ 32 ] La juge administrative note ensuite (au par. 29) que « l’entrepreneur qui a fait les travaux, bien qu’expérimenté comme entrepreneur, n’est pas un expert dans le domaine et n’a pas témoigné à ce

titre ». [ 33 ] Elle ajoute (au par. 30) que « le Tribunal reste perplexe et sans réponse à son questionnement sur l’impact des remplacements de l’ensemble des fenêtres de l’immeuble en 2018 ». [ 34 ] La juge administrative Trahan réfère ensuite (au par. 31) « que madame Dostie a rencontré également des problèmes de condensation des fenêtres dans son logement.

Le locataire a témoigné également qu’il pouvait apercevoir des moisissures dans un autre logement de l’immeuble alors qu’il côtoie le locataire qui y habite ». [ 35 ] La juge administrative mentionne, au paragraphe 33 de ses motifs, « qu’avant de conclure à la faute et à la responsabilité des locataires par déduction, il aurait été souhaitable que la coopérative s’assure que les fenêtres neuves n’étaient pas la cause de cet excès d’humidité dans l’immeuble alors qu’auparavant, il n’y avait pas eu de tels problèmes avec les vieilles fenêtres ».

Elle ajoute que : « cette vérification n’a pas été faite et la preuve démontre que la problématique de l’humidité ne s’est pas uniquement retrouvée dans le logement des locataires ». [ 36 ] Puis, au paragraphe 34 de ses motifs, la juge administrative Trahan écrit que « le Tribunal ne peut retenir l’argument de la Coopérative que les locataires sont présumés responsables des dommages au logement. La présomption de responsabilité des locataires s’applique à leur départ par l’application de l’

article 1890 et 1862 du Code civil du Québec , alors qu’ils sont présumés avoir reçu le bien en bon état ». [ 37 ] Elle conclut (au par. 35) que « les locataires ne sont pas responsables des dommages et conséquemment les travaux effectués dans leur logement en 2019, la

partie locatrice n’ayant pas rencontré son fardeau de preuve de démontrer par prépondérance que les moisissures sont la cause directe d’un manque d’entretien de leur logement ». [ 38 ] La juge administrative Trahan traite ensuite, aux paragraphes 36 à 41 de ses motifs, de la question de la reconduction du bail. [ 39 ] Elle mentionne tout d’abord que la résolution de la Coop en date du 23 octobre 2019 excluant les locataires comme membres n’a pas été contestée devant la Cour supérieure. [ 40 ] Elle mentionne ensuite (au par. 37) que « les locataires ont reçu postérieurement à cette résolution un avis de reconduction de bail pour la période du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021 et ils ont continué à payer un loyer réduit de 100 $ par mois ». [ 41 ] Elle relate que les locataires n’ont pas répondu à cette offre de reconduction et qu’ils sont ainsi présumés avoir accepté de reconduire leur bail suivant les termes de cette proposition ( art. 1945 C.c.Q. ). [ 42 ] Puis, au paragraphe 39 de ses motifs, la juge administrative Trahan écrit que « le préavis du 22 janvier 2020 est clair, il se substitue à la décision du conseil d’administration du 23 octobre 2019 et la Coopérative a donc renoncé à sa décision rendue ce même jour, d’exclure les locataires comme membres ».

[ 43 ] Elle ajoute, au paragraphe 40 de ses motifs, qu’en « transmettant un avis de reconduction de bail postérieurement à la résolution du 23 octobre 2019, en permettant que les locataires continuent d’occuper leur logement après le 30 juin 2020 et en percevant le loyer depuis le 1 er juillet 2020, le Tribunal est d’avis que la locatrice a renoncé à mettre fin au bail des locataires en raison de la perte de leur statut de membre ». [ 44 ] Enfin, en ce qui concerne la question du loyer dû par des locataires, la juge administrative écrit (au par. 42) « que par l’effet de la résolution du conseil d’administration du 23 octobre 2019, les locataires ont perdu temporairement leur statut de membre et ils devaient payer un loyer mensuel de 100 $ de plus à partir du 1 er novembre 2019, jusqu’au 30 juin 2020.

Cette décision n’ayant pas été contestée, les locataires doivent payer une somme de 800 $ à

titre de loyer impayé ». [ 45 ] C’est ainsi que le TAL n’accueillera que partiellement la demande de la locatrice et condamnera les locataires à lui payer la somme de 800 $ à

titre de loyer dû. Elle déclarera également que le bail des locataires est reconduit jusqu’au 30 juin 2022 ( art. 1941 C.c.Q. ) et ce, au loyer mensuel de 774 $. LA DEMANDE POUR PERMISSION D’EN APPELER [ 46 ] Suite au prononcé de la décision du TAL le 13 avril 2021, la Coop déposera au greffe du Tribunal une demande pour permission d’en appeler à l’encontre de cette décision en date du 6 mai 2021. [ 47 ] Dans sa demande, la Coop soutient que les questions suivantes doivent être soumises à la Cour du Québec, à savoir : a.

Est-ce que la décision attaquée souffre d’une faiblesse apparente alors que la juge administrative a erré en faits et en droit en omettant de tenir compte de la preuve présentée par la requérante lors de l’audience, ce qui a mené à une erreur manifeste et déterminante, soit la conclusion à l’effet que la requérante avait renoncé à sa décision d’exclure les intimés de la Coopérative d’habitation et, incidemment, à sa demande en résiliation de bail? b.

Est-ce qu’à sa face même, la décision attaquée souffre d’une faiblesse apparente et d’incohérence en ce que les intimés sont condamnés à payer les arrérages de loyer dus depuis plus d’un (1) an, mais la demande en résiliation du bail est refusée sans aucune justification alors que les articles 1971 et 1973 du Code civil du Québec sont clairs à l’effet que le Tribunal doit prononcer la résiliation du bail en présence « d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer »? c.

Est-ce que la juge administrative a erré en droit en imposant à l’appelante le fardeau de prouver que les dégradations dans le logement étaient dues à la négligence des intimés alors que l’

article 1862 du Code civil du Québec imposait une présomption de responsabilité aux intimés? [ 48 ] La Coop soutient que la preuve offerte n’était pas claire et sans équivoque à l’effet qu’elle aurait renoncé à ses droits.

Elle soumet que la chronologie des événements démontre qu’elle n’est jamais revenue sur sa décision d’expulser les locataires comme membres, qu’elle a de fait déposé une demande en résiliation de bail le 20 janvier 2020, soit le même jour que l’envoi par erreur d’un avis de reconduction de bail et que ses avocats ont d’ailleurs clairement avisé les avocats des locataires, en mai 2020, que la Coop maintenait sa décision et que ceux-ci devaient quitter le logement au plus tard le 30 juin 2020. [ 49 ] La Coop plaide également que le contrat de membre signé par madame Savard le 26 novembre 2013 prévoyait expressément, à sa clause 4 (

p) précitée, qu’en cas d’exclusion de la Coopérative, le membre occupant renonce à tout renouvellement du bail et s’engage à quitter son logement à la fin prévue de son bail. [ 50 ] La Coop rappelle qu’elle a de plus déposé, le 7 juillet 2020, une demande de mise au rôle au greffe du TAL et ce, afin de devancer la date d’audition alors que les locataires occupaient toujours le logement « sans droit », plaide-t-elle. [ 51 ] La Coop soumet de plus que « la juge administrative a erré en droit en refusant de prononcer la résiliation du bail alors que les intimés accusaient un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer » (au par. 15 de la demande de permission). [ 52 ] La Coop plaide également que « la décision attaquée est incohérente en ce qu’elle condamne les intimés à payer les arrérages de loyer, et refuse de résilier le bail, notamment pour ce motif qui fut plaidé lors du procès » (au par. 16 de la demande de permission). [ 53 ] Enfin, la Coop reproche à la juge administrative d’avoir « imposé à la requérante le fardeau de prouver que les dégradations dans le logement étaient dues à la faute des intimés alors que c’est plutôt les intimés qui devaient repousser la présomption de responsabilité prévue à l’article 1862 du Code civil du Québec » (au par. 17 de la demande de permission). [ 54 ] De leur côté, les locataires contestent la demande pour permission d’en appeler et soulignent que la juge administrative « avait de sérieux motifs pour conclure que la requérante avait renoncé à mettre fin à notre bail » [9] .

Ils font référence à la réception de l’avis de reconduction de bail pour l’année 2020-2021 de même qu’à l’encaissement du paiement de leur loyer au coût réduit de 100 $ mensuellement après le 30 juin 2020. [ 55 ] Les locataires plaident également que « les articles 1971 et 1973 du Code civil du Québec n’obligent pas un juge du Tribunal administratif du logement a prononcé une résiliation de bail si celui-ci a des motifs suffisants pour rejeter une demande en résiliation » [10] . [ 56 ] Ils soumettent également que « la demande en résiliation n’était pas fondée sur un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Cette demande était basée sur la perte alléguée de notre statut de membre de la Coopérative » [11] . [ 57 ] Les locataires soumettent également que « bien que la juge n’applique pas une présomption de faute prévue à l’

article 1862 du Code civil du Québec , nous avons tout de même prouvé, par prépondérance de preuve, n’avoir commis aucune faute relativement aux dégradations dans le logement et de son côté, il est clair que la requérante n’a pas établi que les dégradations étaient causées par notre faute ou notre négligence. Dans ce contexte, les travaux de réparation étaient à la charge de la requérante selon l’

article 1864 du Code

civil du Québec » [12] . [ 58 ] En réplique, la Coop plaide, de façon subsidiaire, que l’envoi d’un avis de renouvellement ne pourrait avoir pour effet de lui faire perdre des droits alors qu’elle ne peut tout de même pas présumer du sort de la décision du TAL sur son recours en résiliation de bail. [ 59 ] Elle ajoute que l’avis de renouvellement involontaire transmis aux locataires ne fait aucunement référence à la décision de la Coop rendue en octobre 2019 d’exclure les locataires comme membres.

Elle soumet qu’il y a absence d’indices permettant de conclure que celui-ci se substitue à la décision de la Coop. [ 60 ] La Coop plaide de plus que la renonciation ne se présume pas, mais en cas de doute, le Tribunal aurait dû conclure à l’absence de renonciation de sa part. [ 61 ] Enfin, elle soumet que le TAL ne saurait inférer une renonciation fondée sur l’encaissement partiel du loyer durant l’instance puisque, si l’on devait suivre pareille logique, tout locateur en attente d’une date d’audition au TAL devrait refuser d’encaisser le loyer pour éviter d’être réputé s’être désisté de son recours en résiliation de bail, ce qui pourrait le placer alors dans une mauvaise posture financière.

LES CRITÈRES APPLICABLES À LA DEMANDE POUR PERMISSION D’EN APPELER [ 62 ] L’

article 91 de la

Loi sur le tribunal administratif du logement [13] stipule que les décisions du Tribunal administratif du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 63 ] La demande pour permission d’en appeler d’une décision du TAL ne constitue pas une deuxième chance au prétoire. [ 64 ] D’une jurisprudence abondante et foisonnante, il ressort qu’une question est considérée comme justifiant un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [ 65 ] Comme l’indiquait monsieur le juge Massol, dans l’affaire Courcy c.

Gagnon [14] , « lorsqu’un requérant fonde son autorisation d’appeler uniquement sur une réappréciation de la preuve ou afin de parfaire une preuve insuffisante en première instance, les tribunaux, par le passé de façon constante, ont rejeté une telle requête à moins que le requérant établisse une erreur dominante et manifeste dans l’appréciation des faits présentés devant la Régie » [15] . [ 66 ] Un peu plus loin, monsieur le juge Massol écrit « qu’à moins qu’il y ait faiblesse apparente, la Cour du Québec n’interviendra pas sur une appréciation des faits ou sur l’interprétation ou l’appréciation générale de la qualité de la suffisance de la preuve » [16] . [ 67 ] Le Tribunal fait également siens les motifs qu’énonçait madame la juge Tremblay (telle qu’elle était alors), dans l’affaire Structures Métropolitaines inc. c.

Lizotte [17] , lorsqu’elle écrivait, au sujet des critères d’octroi de la permission d’en appeler, ce qui suit : [14] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision attaquée, un critère qui inclut les concepts de l’erreur en droit, de la mauvaise application des règles de preuve ou du non-respect des règles de justice naturelle, incluant l’insuffisance de motivation de la décision [12] . [15] Une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas une d’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher [13] . [16] À ce stade du processus d’appel, il n’y a pas lieu de se demander si l’appel a des chances de réussir, mais plutôt de rechercher si le plaideur soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si ces arguments sont discutables [14] .

Par ailleurs, puisque la permission d’appeler constitue un filtre pour écarter les appels inutiles, futiles, dilatoires ou insignifiants, il est de jurisprudence constante de ne pas autoriser un appel manifestement voué à l’échec [15] . [ 68 ] Ces principes étant rappelés, qu’en est-il en l’espèce? ANALYSE [ 69 ] Le Tribunal traitera dans l’ordre les trois questions précitées au paragraphe 47 des présentes et soulevées par la Coop. a.

Est-ce que la décision attaquée souffre d’une faiblesse apparente alors que la juge administrative a erré en faits et en droit en omettant de tenir compte de la preuve présentée par la requérante lors de l’audience, ce qui a mené à une erreur manifeste et déterminante, soit la conclusion à l’effet que la requérante avait renoncé à sa décision d’exclure les intimés de la Coopérative d’habitation et, incidemment, à sa demande en résiliation de bail? [ 70 ] La juge administrative Trahan vient à la conclusion que la Coop a renoncé à sa décision du 23 octobre 2019 d’exclure les locataires à

titre de membres. Elle invoque, à l’appui de sa décision, l’envoi d’un avis de reconduction de bail en date du 22 janvier 2020, l’encaissement partiel du loyer durant l’instance après la date à laquelle les locataires auraient dû quitter leur logement, soit le 31 juin

2020, de même que le fait que la Coop aurait permis aux locataires de continuer à occuper leur logement après le 1 er juillet 2020. [ 71 ] Or, le dossier fait également voir que deux jours avant la transmission d’un avis non-personnalisé de reconduction de bail, la Coop a déposé, donc le 20 janvier 2020, une demande en résiliation de bail auprès du TAL. [ 72 ] Le dossier fait également voir que la Coop a déposé une demande de mise au rôle auprès du greffe du TAL en date du 7 juillet 2020 afin d’obtenir une date d’audition dans les meilleurs délais. [ 73 ] Faisaient également

partie du dossier présenté devant le TAL des échanges de correspondances entre procureurs, datées du mois de mai 2020, par lesquelles la Coop réitère son souhait de présenter sa demande en résiliation et intime les locataires de quitter leur logement. [ 74 ] Dans l’affaire Goodman c. 360005 Canada inc. [18] , notre Cour mentionnait qu’un avis de reconduction de bail, « qu’il ait été fait ou non en toute connaissance de cause de l’existence des procédures d’éviction, demeure une mesure de prudence qui s’explique bien autrement que par une renonciation au recours en éviction déjà intenté » [19] .

La Cour parle alors d’une « mesure de prudence » s’inscrivant dans le cadre d’une relation continue entre locateur et un locataire et « n’emportant pas transaction ». [ 75 ] Dans l’affaire Société d’Habitation Chambrelle c. Colin Peter Kane [20] , madame la juge administrative Dina Mercier référait à l’auteur Pierre-Gabriel Jobin, qui lui-même avait procédé à une revue de l’état du droit relativement à la renonciation tacite par une

partie à ses droits, revue qui permettait de constater qu’il convenait de réserver la renonciation tacite « aux circonstances qui révèlent clairement l’intention de la

partie de renoncer à ses droits ». L’on y rappelle que la prudence s’impose en semblable matière et que l’on ne saurait prêter à quelqu’un l’intention de renoncer à ses droits sans avoir des motifs sérieux de décider ainsi.

En cas de doute ou de preuve incertaine, il convient dès lors de favoriser la

partie qui invoque son droit. [ 76 ] Il ressort de plus de la revue de jurisprudence précitée que l’on doit être en présence d’une volonté manifeste d’abandonner le droit et que la renonciation tacite s’induit de faits non équivoques. En somme, la renonciation ne se présume pas et elle doit toujours être interprétée de façon étroite. Il faut réserver la notion de renonciation tacite à des actes qui doivent être de nature à impliquer nécessairement la volonté de renoncer à son droit. Ainsi, les actes par lesquels une

partie ne cherche qu’à protéger son droit éventuel d’augmentation de loyer ne participent pas d’une telle renonciation. [ 77 ] Le Tribunal en conclut que la décision entreprise souffre d’une faiblesse apparente lorsque la juge administrative conclut que la Coop avait renoncé à sa décision d’exclure les locataires. b.

Est-ce qu’à sa face même, la décision attaquée souffre d’une faiblesse apparente et d’incohérence en ce que les intimés sont condamnés à payer les arrérages de loyer dus depuis plus d’un (1) an, mais la demande en résiliation du bail est refusée sans aucune justification alors que les articles 1971 et 1973 du Code civil du Québec sont clairs à l’effet que le Tribunal doit prononcer la résiliation du bail en présence « d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer »? [ 78 ] Dans l’affaire Habitation populaire de l’Outaouais inc. c.

Bourgon [21] , monsieur le juge Morin de notre Cour écrivait que face aux articles 1971 et 1973 C.c.Q. , « le régisseur n’avait pas discrétion, ni le pouvoir de refuser la résiliation du bail en remarquant que le loyer dû n’était pas totalement payé au moment de sa décision. Sa décision déroge à la volonté du législateur et ne respecte pas la norme de la décision correcte.

En conséquence, le Tribunal doit la rectifier en résiliant le bail ». [ 79 ] Ainsi, à sa face même, la décision entreprise souffre d’une faiblesse apparente et d’incohérence en ce que les intimés sont condamnés à payer les arrérages de loyer dus depuis huit mois, et ce, alors que la demande de résiliation est refusée, sans une quelconque référence aux articles 1971 et 1973 C.c.Q. c. Est-ce que la juge administrative a erré en droit en imposant à l’appelante le fardeau de prouver que les dégradations dans le logement étaient dues à la négligence des intimés alors que l’

article 1862 du Code civil du Québec imposait une présomption de responsabilité aux intimés? [ 80 ] L’

article 1862 C.c.Q. établit une présomption de faute du locataire au cas de perte partielle ou totale des lieux loués, ce dernier pouvant éviter d’engager sa responsabilité en démontrant qu’il n’a commis aucune faute [22] . [ 81 ] De plus, cet

article 1862 C.c.Q. est d’ordre public puisqu’inclus dans la nomenclature apparaissant à l’

article 1893 C.c.Q. [ 82 ] Comme le rappelle le professeur Deslauriers [23] , « si des dommages surviennent au lieu loué, le locataire devra, pour s’exonérer, prouver que les pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès au logement. C’est donc le locataire qui a le fardeau de la preuve, pour s’exonérer. L’

article 1900 C.c.Q. , qui est lui aussi d’ordre public en matière de logement, accorde une certaine protection au locataire : sera inopérante toute clause du bail limitant la responsabilité du locateur, l’en exonérant, ou rendant le locataire responsable de dommages causés sans sa faute réelle ou présumée ». [ 83 ] Par ailleurs, commentant l’

article 1862 C.c.Q. , l’auteur Pierre-Gabriel Jobin [24] écrit que « le législateur a imposé cette présomption au locataire afin de protéger les intérêts du locateur. En effet, comme le locataire a l’usage exclusif du bien loué, le locateur ne peut généralement pas être témoin de son comportement. Il aurait souvent de la difficulté à prouver la faute du locataire, ou d’une personne à qui celui-ci a permis l’usage ou l’accès.

Il est donc naturel que ce soit au locataire d’expliquer ce qui s’est passé ou au moins démontrer qu’il n’en est pas responsable ». [ 84 ] En conséquence, la décision entreprise souffre également d’une faiblesse apparente relativement à l’application du fardeau de preuve dont il est question à l’

article 1862 C.c.Q. [ 85 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal accueille la demande pour permission d’en appeler, et ce, selon les paramètres suivants : POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la demande pour permission d’en appeler; AUTORISE la permission d’en appeler de la décision du Tribunal administratif du logement rendue le 13 avril 2021 par la juge administrative Chantale Trahan, dans le dossier portant le numéro 502163 18 20200120 G (numéro de demande : 2935484); ÉTABLIT les questions auxquelles le Tribunal devra répondre dans le cadre du présent appel comme suit : 1. Le TAL a-t-il erré en concluant que l’appelante avait renoncé à sa décision d’exclure les intimés de la Coopérative d’habitation de même qu’à sa demande en résiliation de bail? 2.

Le TAL a-t-il erré, au niveau de l’application des articles 1971 et 1973 du Code civil du Québec , en condamnant les intimés à payer des arrérages de loyer dus depuis huit mois mais en omettant de se prononcer relativement à la résiliation du bail en présence d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer? 3. Le TAL a-t-il erré au niveau de l’application du fardeau de preuve prévu à l’

article 1862 du Code civil du Québec ? DÉCLARE que le présent jugement tient lieu d’inscription en appel; ORDONNE à l’appelante d’acquitter, dans les quinze (15) jours de sa prise de connaissance du présent jugement, les droits de greffe (frais de justice) applicables, à défaut de quoi son appel sera considéré comme étant déserté. ORDONNE la suspension de l’exécution de la décision entreprise, et ce, jusqu’à ce que la Cour se prononce sur le mérite du présent appel. LE TOUT frais à suivre. __________________________________ CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 25 juin 2021