2017 QCCQ 7167, 2017 QCCQ 7167

Miclici c. Syndicat des copropriétaires de copropriété association Place Viking 2017 QCCQ 7167 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-148846-159 DATE : 12 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIAN MICLICI Demandeur c.

SYNDICAT DES COOPROPRIÉTAIRES DE COPROPRIÉTÉ ASSOCIATION PLACE VIKING Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Marian Miclici réclame 1 094,76 $ au Syndicat des copropriétaires de copropriété Association Place Viking (Syndicat Place Viking) en remboursement de frais reliés à la copropriété qu’il prétend avoir payés en trop. [ 2 ] Le Syndicat Place Viking conteste la réclamation et plaide que les montants payés par M. Miclici sont justes et qu’il n’a rien payé en trop. Questions en litige

a) M. Miclici a-t-il droit au remboursement des frais qu’il prétend avoir payés en trop?

b) La réclamation de M. Miclici est-elle prescrite, en tout ou en partie? Contexte [ 3 ] M. Miclici est propriétaire d’une unité de condominium dans une copropriété située à Dollard-des-Ormeaux. Il est membre du Syndicat Place Viking. [ 4 ] Il prétend qu’au cours des années 2010 à 2014, il a payé en trop des frais de condo, frais d’assurances et cotisations spéciales [1] . [ 5 ] Le tableau ci-dessous résume par année et par poste la réclamation de M.

Miclici : Tableau des montants payés en trop par année 2010 2011 2012 2013 2014 Total Frais de condo 1 $ 115,47 $ X X X 116,47 $ Assurances 129,70 $ -21,00 $ 122,00 $ 47,10 $ 105,77 $ 410,57 $ Cotisation spéciale X 212,00 212,00 X X 424,00 $ Total 130,70 $ 306,47 $ 334,00 $ 74,00 $ 105,77 $ 951,04 $ [ 6 ] En sus des montants qu’il prétend avoir payés en trop (951,04 $), il réclame aussi 143,72 $ à

titre de frais d’expertise comptable [2] , pour une réclamation totale de 1 094,76 $. [ 7 ] Par lettre datée du 25 août 2015, il met en demeure le Syndicat Place Viking de lui rembourser les montants qu’il prétend avoir payés en trop ainsi que les frais d’expertise comptable [3] . Le 10 septembre 2015, M. Miclici introduit son recours devant la Cour du Québec, division des petites créances. Analyse [ 8 ] La réclamation de M. Miclici est fondée sur le principe juridique de la réception de l’indu selon lequel « toute personne ne doit payer ce qu’elle doit, et ne doit que ce à quoi elle est obligée » [4] . Cette règle est codifiée à l’

article 1554 du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

1554. Tout paiement suppose une obligation : ce qui a été payé sans qu’il existe une obligation est sujet à répétition. [ 9 ] Les conditions nécessaires à l’existence de la réception de l’indu et de l’obligation de restitution qui en résulte sont : l’existence d’un paiement; l’absence de dette; l’erreur du payeur. [ 10 ] M. Miclici plaide qu’il a payé des frais de condo, frais d’assurances et des cotisations spéciales plus élevés qu’il devait véritablement payer et donc il réclame le remboursement de ce qu’il a payé en trop. [ 11 ] Pour réussir dans son recours contre le Syndicat Place Viking, M.

Miclici doit prouver qu’il y a eu paiement et qu’il y avait absence de dette quant aux montants qu’il prétend avoir payés en trop. La question du paiement n’est pas en litige. Là où les parties ne s’entendent pas, est quant à savoir s’il y a avait absence de dette, ou en d’autres mots, si M. Miclici a payé en trop. De plus, il doit aussi introduire son recours à l’intérieur du délai de prescription de 3 ans (

article 2925 C.c.Q. ).

a) M. Miclici a-t-il droit au remboursement des frais qu’il prétend avoir payés en trop? [ 12 ] Selon la loi, le conseil d’administration d’un syndicat des copropriétaires, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, adopte un budget pour établir notamment la contribution de chacun des membres aux charges communes, communément appelés les frais de condo. Ceci est spécifiquement prévu à l’

article 1072 du Code civil du Québec : 1072. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes.

Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. [ 13 ] L’adoption du budget par le syndicat est nécessaire afin d’établir le montant des cotisations de ses membres. C’est en fonction du budget que s’établit la contribution de chacun des membres aux charges communes (frais de condo) [5] , frais d’assurances et cotisations spéciales. [ 14 ] Comme le souligne une auteure, même si l’

article 1072 C.c.Q. ne traite que des contributions aux charges communes, la règle qui est consacrée à l’article 1072 C.c.Q. s’applique également pour une contribution spéciale aux charges communes [6] . Cette auteure poursuit : « Comme le syndicat est chargé de la conservation de l’immeuble et qu’il doit procéder aux réparations nécessaires à celle-ci, le conseil d’administration jouit de toute évidence du pouvoir d’imposer aux copropriétaires une cotisation spéciale à cette fin ou à toute autre fin nécessaire ou utile.

À moins d’une situation urgente, il doit consulter l’assemblée des copropriétaires suivant ce qui est prévu pour les cotisations annuelles avant de fixer la cotisation par résolution [7] . » [ 15 ] M. Miclici conteste les montants qu’il a payés au cours des années 2010 à 2014 à

titre de frais de condo, frais d’assurances et cotisations spéciales. [ 16 ] Si M. Miclici souhaitait contester sa part des contributions aux charges communes (frais de condo), le montant payable à

titre de frais d’assurances ou le montant des cotisations spéciales, il pouvait se prévaloir du mécanisme prévu à l’

article 1103 du Code civil du Québec qui dispose : 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée. Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. [ 17 ] La demande de M.

Miclici devant la Cour du Québec, division des petites créances est introduite le 10 septembre 2015, plus de 60 jours après la tenue des assemblées générales annuelles lors desquelles les fais de condo, cotisations spéciales et frais d’assurances que M. Miclici conteste ont été approuvés, et donc à l’extérieur du délai péremptoire prévu à l’

article 1103 du Code civil du Québec [8] . [ 18 ] Tant et aussi longtemps que les décisions prises lors des assemblées générales annuelles de 2010, 2011, 2012 et 2014 n’ont pas été annulées par un tribunal compétent, les décisions prises lors de ces assemblées générales annuelles quant au montant des contributions aux charges communes, les montants des cotisations spéciales ainsi que des frais payables à

titre d’assurances demeurent valable et les membres du syndicat ne peuvent refuser de payer le montant des cotisations émises par le syndicat à l’intérieur des limites de ses fonctions ou en demander le remboursement [9] . [ 19 ] Ainsi, la demande de M. Miclici sera rejetée au motif que M. Miclici n’a pas demandé au tribunal compétent d’annuler les décisions prises lors des assemblées générales annuelles de 2010, 2011, 2012 et 2014 à l’intérieur du délai péremptoire prévu à l’

article 1103 du Code civil du Québec . [ 20 ] De plus, l’analyse des procès-verbaux des réunions des assemblées générales annuelles des membres du Syndicat Place Viking et de la preuve introduite au procès amène le Tribunal à conclure que M. Miclici n’a pas payé en trop les frais de condo et les cotisations spéciales au cours des années 2010 à 2014.

Frais de condo : 2011 [ 21 ] Pour 2011, M. Miclici paye des frais annuels reliés aux charges communes (frais de condo) de 1 752 $ ou 146 $ par mois. Ce montant est établi en fonction d’un budget de 82 595 $ pour l’ensemble des copropriétaires. Sa quotepart est de 2,12 %. [ 22 ] M. Miclici plaide que le budget pour les charges communes de la copropriété aurait dû être de 77 195 $ pour l’année 2011. Ainsi, il plaide que sa part aurait dû être de 1 636,53 $ en 2011 [10] alors qu’il a payé 1 752 $. Il prétend avoir payé un excédent de 115,47 $. [ 23 ] M.

Miclici ne conteste pas que le budget des charges communes de la copropriété pour l’année 2010 est établi à 82 595 $ [11] . De plus, il ne conteste pas non plus que le budget établi pour les charges communes de la copropriété pour les années 2012, 2013 et 2014 s’élève à 82 656 $, sensiblement le même montant que pour l’année 2010 [12] . [ 24 ] L’an 2011 est la seule année où il ne s’entend pas avec le Syndicat Place Viking quant au budget pour les charges communes.

Il prétend que le montant budgété est de 77 195 $ alors que le Syndicat Place Viking plaide que le budget pour les charges communes (frais de condo) pour 2011 est le même qu’en 2010 et sensiblement le même que pour les années 2012 à 2014. [ 25 ] La lecture des procès-verbaux des réunions des assemblées générales annuelles des membres du Syndicat Place Viking démontre que le budget servant à établir la contribution de chacun des membres aux charges communes est demeuré inchangé pour les années 2010 à 2014. [ 26 ] Selon le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle des membres du Syndicat Place Viking du 28 octobre 2010, un budget est présenté aux membres pour l’exercice du 1 er août 2010 au 31 juillet 2011.

Le procès-verbal indique que les frais de copropriété pour 2011 resteront les mêmes que pour 2010. Pour 2011, un budget de 82 595 $ pour les charges communes, montant identique au budget pour 2010, est approuvé à l’unanimité des membres [13] . [ 27 ] Selon le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 27 octobre 2011, un budget proposé pour l’exercice du 1 er août 2011 au 31 juillet 2012 est déposé et étudié par les membres. Le procès-verbal indique également que la contribution des copropriétaires aux charges communes (frais de condo) pour 2012 restera la même que l’année précédente (2011).

Le budget proposé pour l’exercice financier du 1 er août 2011 au 31 juillet 2012 est approuvé tel que présenté [14] . [ 28 ] Il ressort de l’étude des procès-verbaux des assemblées générales annuelles tenues les 28 octobre 2010 et 27 octobre 2011 que les budgets ayant servis à établir les contributions des copropriétaires aux charges communes (frais de condo) sont inchangés pour les années 2010, 2011 et 2012. [ 29 ] Puisque M.

Miclici ne conteste pas le budget approuvé pour établir les charges communes imposées pour les années 2010 et 2012, et que le procès-verbal de l’assemblée générale lors de laquelle le budget de 2011 a été approuvé indique que celui-ci est identique à celui pour 2010, M. Miclici ne convainc pas le Tribunal que le budget ayant servi à établir les frais de condo pour 2011 est erroné et qu’il a payé des frais de condo en trop pour cette année. Cotisation spéciale : 2010-2011 [ 30 ] M. Miclici prétend avoir payé 424 $ aux fins d’une cotisation spéciale alors que cette charge n’a jamais été justifiée ni expliquée.

La preuve révèle qu’il a fait un paiement de 212 $ en 2011, un paiement de 106 $ en juin 2012 et un paiement de 106 $ en juillet 2012 [15] . [ 31 ] Un budget pour exercice financier pour la période du 1 er août 2010 au 31 juillet 2011 est présenté à l’assemblée générale annuelle du 28 octobre 2010. Lors de cette assemblée générale annuelle, le procès-verbal indique que le sujet d’une cotisation spéciale est discuté.

De plus, le procès-verbal indique que la majorité des membres adopte une résolution établissant une cotisation spéciale de 20 000 $ [16] . [ 32 ] Le budget pour l’exercice financier du 1 er août 2011 au 31 juillet 2012 est présenté à l’assemblée générale annuelle du 27 octobre 2011. Lors de cette assemblée générale annuelle, le procès-verbal indique que le sujet d’une cotisation spéciale pour les dépenses extraordinaires est abordé et indique que la majorité adopte une résolution établissant une cotisation spéciale de 10 000 $ [17] . [ 33 ] M.

Miclici a le fardeau de démontrer selon la balance des probabilités que ses paiements totalisant 424 $ aux fins d’une cotisation spéciale ont été faits par erreur, c’est-à-dire qu’il y avait soit absence de dette ou qu’il a payé en trop [18] . [ 34 ] M. Miclici n’a pas fait la preuve selon la balance des probabilités que ces paiements de 424 $ faits en 2011 et 2012 ont été faits par erreur ou en trop.

Au contraire, la preuve révèle que le sujet du montant des cotisations spéciales a été abordé à chaque assemblée générale annuelle pour les années où il se plaint des paiements en trop, et que les membres ont adopté majoritairement les montants proposés à

titre de cotisation spéciale.

b) La réclamation de M. Miclici est-elle prescrite, en tout ou en partie? [ 35 ] La demande en répétition de l’indu de M. Miclici est assujettie au régime de prescription de trois ans prévu à l’

article 2925 C.c.Q. Le point de départ de ce délai de prescription de trois ans est en principe fixé au jour du paiement [19] . [ 36 ] La demande de M. Miclici est introduite devant la Cour le 10 septembre 2015. Est-ce qu’il a introduit sa demande avant l’expiration du délai de trois ans à compter des divers paiements qu’il prétend avoir fait en trop? [ 37 ] Tel qu’il appert du tableau des montants payés en trop par année reproduit ci-dessus, M. Miclici demande le remboursement des frais de condo payés en trop en 2010 (1,00 $) et en 2011 (115,47 $) [20] .

[ 38 ] M. Miclici a introduit son recours en remboursement de frais de condo payés en trop le 10 septembre 2015, plus de trois ans après les frais de condo prétendument payés en trop en 2010 et 2011. Sa réclamation pour remboursement de frais de condo payés en trop est donc prescrite et irrecevable pour ce seul motif. [ 39 ] M. Miclici prétend également qu’il a payé, en décembre 2011, juin 2012 et juillet 2012 des cotisations spéciales totalisant 414 $ alors qu’il n’aurait pas dû payer ces montants [21] . Puisqu’il s’est écoulé plus de trois ans depuis ces paiements et l’introduction de sa demande en justice, la réclamation visant le remboursement des montants payés en trop à

titre de cotisations spéciales est également prescrite. [ 40 ] Enfin, M. Miclici prétend qu’il a également payé en trop des frais d’assurances totalisant 410,57 $. Spécifiquement, il prétend qu’il a payé 129,70 $ en trop en 2010 et 122 $ en trop en 2012. Puisque ces paiements ont été faits plus de trois ans avant l’introduction de sa demande en justice, cette

partie de sa réclamation en remboursement de frais d’assurances payés en trop est également prescrite [22] . Bien que la réclamation de M. Miclici visant les montants d’assurances prétendument payés en trop en 2013 et 2014 ne soit pas prescrite, elle est néanmoins rejetée pour les motifs énoncés aux paragraphes 12 à 19 du présent jugement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande de Marian Miclici; [ 42 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE au montant de 150 $ représentant les frais judiciaires sur la demande. __________________________________ ENRICO FORLINI J.C.Q.

Date d’audience : 23 janvier 2017; prise en délibéré le 31 janvier 2017 suivant la réception de documents soumis par Syndicat Place Viking.