2016 QCCQ 8692, 2016 QCCQ 8692

Re/Max Alliance inc. c. Tirelli 2016 QCCQ 8692 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-224696-156 DATE : 8 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX ALLIANCE INC. Demanderesse c.

PAOLO TIRELLI et SANDRA MIGNACCA Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’agence immobilière Re/Max Alliance inc. (Re/Max) [1] réclame 16 556,50 $ de Paolo Tirelli (M. Tirelli) et de Sandra Mignacca (Mme Mignacca) pour une commission non versée relativement aux services rendus par le courtier immobilier Arnoldo Di Loreto (M. Di Loreto). [ 2 ] M. Tirelli et Mme Mignacca admettent avoir annulé la vente de leur propriété, mais estiment ne pas devoir la pleine commission à Re/Max.

QUESTIONS EN LITIGE

A) Re/Max a-t-elle établi avoir droit à une commission?

B) Dans l’affirmative, quel montant est dû à Re/Max? CONTEXTE [ 3 ] M. Tirelli communique avec M. Di Loreto, un ami de la famille. Il signe un contrat de courtage avec lui pour la vente de leur propriété. [ 4 ] Le couple Tirelli-Mignacca change toutefois d’idée et décide de ne plus vendre. [ 5 ] Le 14 juillet 2015 [2] , l’avocat de Re/Max réclame la commission due aux termes du contrat de courtage exclusif (le Contrat) . [ 6 ] Le couple Tirelli-Mignacca refuse de payer le montant réclamé. ANALYSE [ 7 ] Le 8 avril 2015, M. Tirelli avise M. Di Loreto que leur décision de vendre est prise.

[ 8 ] Le 10 avril 2015 [3] , le couple Tirelli-Mignacca signe le Contrat avec Re/Max. [ 9 ] M.

Di Loreto entame alors le travail de mise en marché de la propriété : - comparatifs avec d’autres propriétés similaires; - photos de la propriété; - pancartes; - fiche MLS. [ 10 ] Ensuite, tout déboule rapidement : visites, offres d’achat, contre-offres, inspection préachat et acceptation de l’offre. [ 11 ] Ainsi : Date et heure Offres/contre-offres Délai de réponse Prix Signature de l’acte chez le notaire et/ou prise de possession 19 avril 2015 16 h 15 Promesse d’achat [4] (acheteurs) 21 avril 2015 21 h 00 360 000 $ 30 juin 2015 21 avril 2015 19 h 30 Contre-proposition [5] (vendeurs) 22 avril 2015 20 h 00 364 700 $ 29 juillet /1 er août 2015 22 avril 2015 18 h 30 Contre-proposition [6] (acheteurs) 23 avril, reporté au 24 avril 2015 360 000 $ 15 juillet/17 juillet 2015 [ 12 ] Le délai supplémentaire de réponse de 24 heures de la dernière contre-proposition est à la demande du couple Tirelli-Mignacca.

En effet, Mme Mignacca estime que la transaction se conclut trop rapidement : elle angoisse et fait une crise de panique. [ 13 ] Le 24 avril 2015 [7] , à 19 heures, l’offre d’achat est acceptée avec deux conditions liées à l’inspection préachat et au financement. [ 14 ] Le « Mandatory Form Promise to Purchase » prévoit : 14. CONDITIONS OF ACCEPTANCE 14.1 […] If the SELLER accepts this promise to purchase, within this deadline, it shall constitute a contract that is legally binding on THE BUYER and the SELLER until proper and full execution. […] [ 15 ] M.

Tirelli est présent lors de l’inspection préachat, le 30 avril 2015. [ 16 ] M. Tirelli et Mme Mignacca reçoivent la « Notice and follow up on fulfilment of conditions » [8] pour l’inspection préachat et un document bancaire pour le financement obtenu [9] , dans les délais prévus à la promesse d’achat. Tous deux signent l’accusé de réception, le 3 mai 2015. [ 17 ] Ainsi, toutes les conditions sont alors remplies pour la vente. [ 18 ] Le 10 mai 2015, M. Tirelli avise M.

Di Loreto du processus de réflexion en cours et de la possibilité de retirer leur propriété du marché. [ 19 ] Le 23 mai 2015, le couple Tirelli-Mignacca confirme cette demande. [ 20 ] Le 24 mai 2015, le courtier immobilier collaborateur de M. Di Loreto ainsi que les acheteurs sont informés de la décision du couple.

A) Re/Max a-t-elle établi avoir droit à une commission? [ 21 ] M. Tirelli expédie une lettre à la directrice générale de Re/Max expliquant sa position [10] . Le couple Tirelli-Mignacca y reconnaît : I would also like to make it very clear that by no means, am I trying to argue that this unfortunate situation is entirely the fault of Mr. Di

Loreto. We do accept our full share of the responsibility in this matter. We realize that we made a mistake and have been trying to repair the damage as much as we possibly could.

To this subject, please note that on June 3 rd 2015 we came to an agreement with the buyers […] regarding moral and emotional financial compensation as well as the reimbursement of property specific costs. [ 22 ] De fait, le couple Tirelli-Mignacca dédommage les acheteurs qui se retrouvent sans propriété, en raison de leur décision. [ 23 ] Cependant, le couple Tirelli-Mignacca ne parvient pas à conclure une entente avec Re/Max. [ 24 ] Les discussions antérieures de règlement et les échanges d’offres n’ont plus aucune influence lorsque le litige est porté devant le Tribunal [11] . [ 25 ] Le Contrat [12] prévoit : 8.7 Le VENDEUR s’engage à tenir informé l’AGENCE ou le COURTIER de tout changement dans la situation financière ou de toute situation qui pourrait compromettre l’exécution du présent contrat, notamment quant à son état matrimonial. [ 26 ] À la date où le couple Tirelli-Mignacca avise M.

Di Loreto de leur décision, l’offre a été acceptée et toutes les conditions ont été remplies. M. Di Loreto a alors exécuté ses obligations. [ 27 ]

Malgré tout, le couple décide de faire marche arrière. [ 28 ] L’auteur Claude G. Leduc [13] commente la décision du client inscripteur de ne plus vendre : 6. décision du client-inscripteur de ne plus vendre. La jurisprudence établit clairement qu’un client-inscripteur qui décide de ne plus vendre sa propriété doit verser à son courtier la rétribution prévue au contrat de courtage. Lorsqu’un client-inscripteur décide de ne plus vendre, il empêche l’accomplissement de l’objet prévu au contrat de courtage, soit la vente de l’immeuble.

Nous référons le lecteur, pour les cas où il s’applique de façon obligatoire, au formulaire de contrat de courtage qui prévoit les cas où la rétribution est due, incluant les cas où le vendeur empêche la libre exécution du contrat de vente.

La Cour d’appel a récemment décidé que, dans un tel cas, le courtier pourra satisfaire à son fardeau de preuve en établissant « la satisfaction des conditions préalables au droit à la rétribution ou le fait que l’accomplissement de celles-ci a été empêché par la faute du vendeur » […]; revenant au principe de base, tant en matière contractuelle qu’extracontractuelle, il faut démontrer une faute nous dit la Cour d’appel ou l’inexécution d’une obligation contractuelle donnant ouverture au droit à réparation du préjudice causé, ici la rétribution du courtier, puisque toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés ( art. 1458 C.c.Q. ). (références omises) [ 29 ] À

titre d’exemple, dans une affaire comportant des circonstances similaires, la Cour d’appel [14] indique : [22] Je souligne que, en matière de courtage immobilier, la

Loi sur le courtage immobilier (ci-après la Loi) et son règlement d'application imposent l'utilisation d'un contrat-type, sous la forme d'un formulaire, pour tout contrat de courtage exclusif . La clause 7.2 du contrat prévoit le paiement de la rétribution du courtier immobilier ou encore le paiement de dommages-intérêts dans le cas où le vendeur a empêché l'exécution du contrat. Cette clause apparaît donc dans tous les contrats de courtage pour la vente d'un immeuble résidentiel au Québec. [23] Tel que l'a rappelé la Cour suprême dans l'arrêt Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c.

Proprio Direct inc. , les prescriptions d'ordre public de la Loi reflètent la volonté du législateur de mieux protéger les consommateurs en imposant la règle générale prévue aux clauses 7.1 et 7.2, soit de limiter l'obligation de rétribuer le courtier aux cas de survenance d'une vente. Le contrat de courtage prévoit cependant une exception à cette règle dans le cas où la vente n'a pas eu lieu parce que le vendeur « y a fait volontairement obstacle ou […] a autrement volontairement empêché la libre exécution du contrat ». […] [26] Dans Royal LePage des Moulins inc. c.

Baril , le juge Baudouin explique, avec rigueur et concision, que les rapports juridiques entre le courtier et le vendeur ainsi que ceux qui existent entre le vendeur et l'acheteur sont distincts l'un de l'autre et produisent des effets juridiques indépendants : [15] Il ne faut pas confondre deux rapports de droit qui sont distincts l'un de l'autre et produisent des effets juridiques indépendants. [16] Lorsqu'une promesse d'achat entièrement conforme à l'offre de vente est faite, les parties sont liées. Il y a eu offre et acceptation ( art. 1386 C.c.Q. ).

Le promettant acheteur qui voit son vendeur prospectif refuser de donner suite à son engagement peut alors le poursuivre en justice, exiger l'exécution en nature de l'engagement par une action en passation de

titre ou réclamer des dommages pour le préjudice qu'il subit ( art. 1590 C.c.Q. ). Les acheteurs potentiels ( M. Vallée et Mme L'Heureux ) pouvaient donc se prévaloir de ces droits. [17] Par contre, la situation et les rapports contractuels entre les intimés et leur courtier sont tout autres. Le mandat confié à ce dernier n'est pas, à mon avis, simplement de faire en sorte que certaines personnes s'intéressent à l'immeuble lorsque toutes les conditions de la future vente ont été précisées et que l'offre d'achat est, en plus, parfaitement conforme aux exigences des vendeurs.

Le courtier a, en effet, parfaitement exécuté son obligation en ramenant aux vendeurs une offre que l'on doit qualifier de parfaite. Il était donc de l'obligation des vendeurs de conclure l'entente. Cette conclusion a été rendue impossible par la seule et unique faute d'Hélène Baril et la non-réalisation de la vente est due, en effet, à son seul acte de volonté. L'intimée, certes, ne peut être forcée de s'exécuter que sur action en passation de titre, mais, en l'espèce, nous ne sommes pas saisis de l'examen des rapports entre promettant-acheteurs et promettant vendeurs.

Le geste fautif d'Hélène Baril ne saurait, pour autant, avoir pour effet, au seul motif que le contrat n'a pas été conclu, de faire perdre au courtier le bénéfice de la rétribution prévue.

[…] [29] Il faut cependant tenir compte des termes utilisés dans le contrat de courtage qui prescrivent que « Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat ». […] [32] L'obligation conditionnelle visée ici concerne le droit du courtier d'immeuble à sa rétribution ou à une compensation. La condition rattachée à cette obligation est la vente de l'immeuble.

Comme l'intimée a empêché, de façon fautive, l'accomplissement de la vente, l'obligation a tout son effet : le courtier a droit à sa rétribution ou à une compensation du même montant (art. 7.2 du contrat de courtage). […] [34] Bref, si la vente n'a pas eu lieu, c'est en raison du refus injustifié de l'intimée d'honorer son engagement de vendre sa propriété. La faute est établie. L'appelante n'a pas reçu la rétribution ou la compensation prévue au contrat de courtage alors qu'elle a rempli ses obligations. Le préjudice est établi.

Si l'appelante n'a pas reçu sa rétribution, c'est en raison de la faute de l'intimée.

Le lien de causalité est établi. […] [36] En conclusion, dans le cadre d'une action intentée par un courtier pour réclamer sa rétribution ou une compensation visée à l'article 7.2 du contrat de courtage, celui-ci doit établir l'existence d'un contrat de courtage valable, l'exécution de ses propres obligations au terme de ce contrat et la satisfaction des conditions préalables au droit à la rétribution ou le fait que l'accomplissement de celles-ci a été empêché par la faute du vendeur. (références omises) [ 30 ] La clause 7.1 coiffée du

titre « Rétribution (plus taxes) » au Contrat prévoit que le couple Tirelli-Mignacca doit payer la commission : 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. [ 31 ] De plus, le Contrat prévoit : 7.2 Toute taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par l’AGENCE ou le COURTIER s’ajoute à la rétribution mentionnée au présent contrat et droit lui être versée par le VENDEUR conformément aux dispositions des lois fiscales applicables. [ 32 ] Tant M.

Tirelli que Mme Mignacca signent le Contrat, les contre-offres et l’acceptation de la promesse d’achat. [ 33 ] Tous deux accusent réception des levées des deux conditions. [ 34 ] Tous deux disent ne pas avoir eu le choix de signer l’acceptation de la promesse d’achat. [ 35 ] Mme Mignacca indiquera avoir été pressée de signer. [ 36 ] Aucune preuve médicale n’est déposée pour justifier un état de santé précaire justifiant une erreur dans le consentement donné par M. Tirelli ou par Mme Mignacca. [ 37 ] L’argument soulevé par le couple Tirelli-Mignacca quant à la pression exercée par M.

Di Loreto pour accepter l’offre n’est pas retenu par le Tribunal. [ 38 ] En effet, le Tribunal accorde peu de valeur probante à la preuve présentée par le couple quant à l’erreur alléguée [15] . [ 39 ]

Malgré le délai entre chaque étape ayant pour objectif la signature d’un acte notarié, en aucun temps le couple Tirelli-Mignacca n’écrit pour stopper le processus. [ 40 ] Ils vont de l’avant avec l’inspection préachat, 6 jours après la signature de l’offre, et accusent réception des levées des deux conditions, 9 jours après l’offre. [ 41 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [16] . La charge de la preuve [17] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante. [ 42 ] Les éléments de preuve présentés n’établissent pas l’erreur dans la conclusion du Contrat. [ 43 ] Re/Max a établi l’existence d’un Contrat et la connaissance des termes de celui-ci par le couple Tirelli-Mignacca. [ 44 ] Re/Max a établi l’exécution des obligations du courtier immobilier M. Di Loreto : travail de mise en marché, obtention d’offres acheteurs potentiels, etc.

[ 45 ] Re/Max a établi la satisfaction de toutes les conditions de la promesse d’achat. [ 46 ] Par le fait même, Re/Max a établi son droit à la rétribution.

B) Dans l’affirmative, quel montant est dû à Re/Max? [ 47 ] Le Contrat prévoit une commission de 4% [18] . [ 48 ] La part du courtier collaborateur est de 2% [19] . [ 49 ] En plus de la clause 7.1 du Contrat déjà citée, la promesse d’achat [20] précise : 10.7 DAMAGES - In the event that, through the SELLER’s fault, no deed of sale is signed for the IMMOVABLE, the SELLER undertakes to compensate directly the agency or the broker, bound to the BUYER by a brokerage contract to purchase, in accordance with the ordinary rules of law, by paying damages equal to the remuneration that the BUYER would otherwise have had pay. (reproduction exacte) [ 50 ] La facture du 15 juillet 2015 [21] donne le calcul de la commission de 4%, soit 14 400 $.

S’y ajoutent les taxes applicables (TPS et TVQ). [ 51 ] La question des taxes ajoutées à la rétribution a été soulevée dans 9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millenia) c. Lerer [22] où la Cour d’appel indique : [42] L'intimée a raison d'affirmer qu'elle n'est pas tenue de payer les taxes si sa responsabilité civile est retenue.

Selon les termes du contrat de courtage, les taxes sont dues si les frais de courtage sont payés à la suite de la vente de la propriété : 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. 7.3 Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec, ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s'ajoute à la rétribution mentionnée à l'article 7.1 et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables. [Je souligne] [43] Il y a deux façons d'interpréter ces clauses contractuelles. [44] Premièrement, la clause 7.3 peut limiter le paiement des taxes de vente aux cas où il y a eu vente de l'immeuble puisque la rétribution dont il est question est celle « mentionnée à l'article 7.1 ».

Dans le cas où aucune vente n'intervient, mais que le paiement de la compensation est dû en vertu de la clause 7.2, les taxes de vente ne sauraient s'ajouter à ce montant. [45] Dans l'arrêt Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c.

Proprio Direct inc. précité, la juge Abella, pour les juges majoritaires, a indiqué que le législateur a voulu, en adoptant ces clauses obligatoires, subordonner le paiement de la « rétribution » du courtier à la survenance d'une vente : [38] Le législateur a expressément limité la liberté contractuelle des parties en faisant de la clause sur la rétribution une condition obligatoire du contrat. Le libellé utilisé subordonne la rétribution à la survenance d’une vente.

S’il était permis de modifier facilement cette exigence, il serait alors permis de modifier facilement la protection qui est manifestement censée demeurer à l’abri de toute atteinte.

C’est la protection du consommateur qui prime la liberté contractuelle, et non le contraire. [46] La compensation payable en vertu de la clause 7.2, c'est-à-dire lorsqu'il n'y a pas eu vente par la faute du vendeur, est alors assimilable à une clause pénale prévoyant à l'avance le montant des dommages, en l'occurrence le montant de la rétribution prévue dans le contrat de courtage ( art. 1613 et 1622 C.c.Q. ). [47] C'est d'ailleurs la solution retenue par une

partie de la jurisprudence lorsque la condamnation du client au paiement d'une compensation découle de la clause 7.2 . Le montant payable en vertu de la clause 7.2 revêt alors une nature compensatoire. Il n'y a pas eu vente et le dommage subi par le courtier est compensé selon les termes de la clause 7.2 à la manière d'une clause pénale. Aucune taxe de vente n'a donc à être payée puisque la somme versée au courtier est une compensation. [48] À l'inverse, si la clause 7.2 est le pendant de l'

article 1503 C.c.Q. tel que le conçoivent la doctrine et la jurisprudence, on peut conclure que, lorsqu'un débiteur empêche l'exécution d'une obligation conditionnelle, cette dernière a tout son effet. La rétribution du courtier est alors due et les taxes applicables le sont également. Selon cette interprétation, la rétribution représente les honoraires du courtier pour ses services, ce qui peut constituer une fourniture taxable au sens de

Loi sur la taxe d'accise et

Loi sur la taxe de vente du Québec . [49] Le contrat de courtage exclusif est, en plus d'être un contrat de services ( art. 2098 C.c.Q. ), un contrat de consommation ( art. 1384 C.c.Q. ).

En cas de doute, il y a lieu de l'interpréter en faveur du consommateur, en application de l'

article 1432 C.c.Q. : 1432. Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur. [50] Sur cette base, je suis d'avis qu'il y a lieu de faire primer la nature compensatoire du montant dû au courtier. Dans ce cas,

aucune taxe de vente n'est payable par l'intimée. Il s'agit également de la solution retenue par les auteurs Létourneau et Naccarato : Un point important doit être signalé à l'égard de la somme accordée à

titre de dommages suite au défaut du promettant vendeur. Bien que l'article 7.3 des formulaires prescrits du contrat de courtage prévoit que la taxe de vente s'ajoute à la rétribution prévue à l'article 7.1, vu que la somme réclamée en cas de défaut équivaut à des dommages et intérêts en application de l'article 7.2 du contrat et de l'

article 1503 C.c.Q. , aucune taxe de vente n'est payable. (références omises) [ 52 ] À la lumière de cette décision, les taxes ne peuvent être considérées ni payées à Re/Max. [ 53 ] Re/Max a donc droit à une commission de 14 400 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action de la demanderesse Re/Max Alliance inc.; CONDAMNE les défendeurs Paolo Tirelli et Sandra Mignacca à payer 14 400 $ à la demanderesse Re/Max Alliance inc. avec l’intérêt légal de 5% par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 20 juillet 2015, avec les frais de justice . __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : 20 avril 2016 Me Jean-Sébastien Roy De Chantal, D’Amour, Fortier, s.e.n.c.r.l. Pour la demanderesse Me Patrizia Ruscio Pour les défendeurs