2016 QCCQ 6450, 2016 QCCQ 6450

Pelletier c. Tremblay 2016 QCCQ 6450 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D’OR « Chambre civile » N° : 615-32-003802-152 DATE : 6 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL PELLETIER ET LYNE LAPOINTE […], Val-d’Or, Québec, […] Demandeurs c.

MARC TREMBLAY […], Malartic, Québec, […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent le défendeur alléguant que la maison acquise de celui-ci est affectée de vices cachés importants.

Ils lui réclament en conséquence 15 000 $. [ 2 ] Ce dernier répond que si l’immeuble comporte effectivement certaines défectuosités, les acheteurs en étaient informés et que les autres défauts invoqués ne sont pas des vices cachés au sens de la loi. [ 3 ] Voici ce qu’il y a lieu de retenir de la preuve administrée à l’audience. [ 4 ] Au printemps 2013, les demandeurs sont à la recherche d’une résidence dans le secteur où se trouve la propriété du défendeur.

Connaissant celui-ci et ayant entendu dire qu’il envisage de la vendre, ils le contactent puis effectuent une visite dans les premiers jours d’avril. [ 5 ] Ils se rendent sur place, une ou peut-être deux fois, et examinent la maison qui compte en plus du rez-de-chaussée un étage ainsi que le sous-sol. Ce dernier n’est qu’un lieu d’entreposage qui ne comporte aucune division, et la fondation en blocs de béton est à nu. [ 6 ] On peut bien voir que le solage est, du côté est, plutôt en mauvais état, étant craqué et les blocs ayant été poussés vers l’intérieur probablement par le gel.

Bien que ce soit particulièrement visible sur ce mur, d’une façon générale le sous-sol n’est pas en très bonne condition, le béton étant fissuré à certains endroits. [ 7 ] Au surplus, le défendeur informe les demandeurs de la présence d’infiltration d’eau. On l’interroge également sur l’existence d’un drain français, mais sa réponse est qu’il n’a aucune idée si la maison, vu son âge, en est équipée. [ 8 ] Monsieur Pelletier ne semble pas préoccupé par ce qu’il voit se disant que cela peut se réparer et que de toute façon le prix de vente sera en conséquence.

La visite se poursuit sans que l’on remarque quoi que ce soit d’inquiétant. Les demandeurs ne peuvent par contre dire s’ils sont allés dans l’entretoit ou non, bien qu’ils n’aient pas souvenir d’avoir vu la trappe qui y donne accès. [ 9 ] Toujours est-il qu’ils ne jugent pas nécessaire d’avoir recours à un inspecteur professionnel ou encore à un quelconque spécialiste pour obtenir un avis sur l’état du solage ou d’une autre

partie de la maison. [ 10 ] Les demandeurs intéressés par les lieux formulent donc une offre au défendeur, et ils conviennent du prix de 160 000 $. Le document intitulé « Offre d’achat d’immeuble » comporte une mention qu’il est utile de reproduire. 1.1 Il n’a connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative d’un diminuer la valeur ou les revenus ou d’augmenter les dépenses de l’immeuble, sauf : mur du sous-sol côté est endommagé ainsi que les coins qui se ratachent. Infiltration d’eau au sous-sol. Vendu tel que vue. Aucune garantie de qu’elle que sorte que ce soit. [sic]

[ 11 ] Le 17 mai 2013, la transaction se conclut devant M e André Gilbert, notaire à Val-d’Or, la prise de possession étant par ailleurs convenue pour le 17 juin suivant. Soulignons que l’acte ne reprend pas la déclaration prévue au paragraphe 1.1 de l’offre d’achat, mais réfère tout de même à l’avant-contrat. [ 12 ] Au début de l’été qui suit, les demandeurs entreprennent la réparation du mur de fondation.

Ils voient alors que la semelle est endommagée à plusieurs endroits et que ce qui sert de drain français n’est en fait qu’un tuyau perforé qui ne joue plus son rôle puisqu’il est obstrué par du sable. [ 13 ] Devant cette situation, ils communiquent avec le défendeur qui se rend sur place. Ce dernier, à la demande formulée d’assumer au moins une

partie des coûts de réfection du solage et du drain, répond négativement tout en ajoutant qu’à son avis ce problème a été dénoncé et le prix fixé en conséquence. [ 14 ] Monsieur Pelletier entreprend alors de réparer le tout lui-même. Il refait l’empattement en béton et installe, du côté est, un nouveau drain français.

Mentionnons que sa réclamation inclut un montant de 7749,32 $ représentant ce qu’il en coûterait pour installer un drain sur les trois autres côtés de la maison. [ 15 ] Plus tard dans l’année, soit en décembre 2014, les demandeurs constatent la présence de gouttelettes d’eau au plafond du salon, signe d’une infiltration qui vient de l’entretoit. Ils s’adressent de nouveau à monsieur Tremblay et lui demandent où se trouve la trappe pour y accéder.

Celle-ci, peu visible à cause de la peinture qui la recouvre, est située en fait dans l’entrée de la résidence. [ 16 ] Une fois dans l’entretoit, monsieur Pelletier voit que la seule isolation est constituée de copeaux de bois, qu’il y a beaucoup de condensation et que des glaçons se forment sur les solives. Cette isolation défaillante explique également pourquoi une accumulation de glace se forme sur la toiture, l’abîmant par le fait même. [ 17 ] Il a conséquemment réisolé l’entretoit et estime que la toiture doit être refaite en entier.

À ce chapitre, ils réclament 7510,17 $. [ 18 ] Enfin, au fil des rénovations qu’il effectue au second étage, il constate qu’à certains endroits au pourtour des fenêtres il y a absence d’isolation.

Par contre, sa réclamation ne quantifie pas spécifiquement les dépenses reliées à ce problème. [ 19 ] La mise en demeure fait état d’un investissement de plus de 25 000 $ en matériaux seulement pour corriger les vices allégués, mais on ramène la réclamation à 15 000 $ afin de demeurer à l’intérieur de la compétence de la division des petites créances. [ 20 ] Pour sa part, le défendeur expose que la maison en cause fut construite en 1969, qu’elle fut occupée par la même personne pendant 26 ans et qu’il l’a acquise de cette dernière le 27 juin 1995. [ 21 ] Au cours des 18 années pendant lesquelles il en est propriétaire, il effectue certains travaux dont la rénovation de l’extérieur et de la toiture à l’été 2000. [ 22 ] À l’hiver 2013, il décide de vendre la maison afin de se rapprocher de son travail.

Il sait parfaitement bien qu’elle nécessite des réparations importantes puisqu’une

partie du mur du sous-sol en blocs de béton s’affaisse vers l’intérieur et qu’il y a des infiltrations d’eau. D’ailleurs, le prix est fixé en conséquence, sa demande initiale étant 175 000 $. [ 23 ] Avant même qu’il ne confie la vente à un courtier immobilier, monsieur Pelletier le contacte à la fin mars 2013. Ce dernier visite et examine la maison à deux reprises. À aucune de ces occasions il ne se rend dans l’entretoit, malgré que l’accès en soit visible et aisé.

Une négociation s’amorce et les parties arrivent rapidement à un accord sur le prix. [ 24 ] Il confirme que, au printemps de l’année 2014, monsieur Pelletier l’appelle pour lui apprendre que l’état du mur s’est aggravé et qu’il y a une infiltration d’eau au sous-sol.

Il refuse de participer au coût qu’engendrent les réparations étant d’avis que cette situation a clairement été dénoncée aux acheteurs. [ 25 ] Plus tard, ces derniers communiquent avec lui de nouveau et l’informent que cette fois c’est du plafond du salon que l’eau s’infiltre. [ 26 ] Il explique avoir déjà vécu une expérience semblable avec la maison, mais ceci avant la réfection du toit et que depuis jamais cela ne s’est reproduit.

Il ajoute d’ailleurs que les tuiles du plafond étant en un matériau qui s’apparente à du carton, il est certain que cela aurait laissé des traces s’il y avait eu une infiltration quelconque depuis. [ 27 ] Il conclut en rappelant qu’il s’agit tout de même d’une maison construite il y a 44 ans, selon les normes prévalant à l’époque, et réitère que le prix a été fixé en fonction de son état. Il rejette en conséquence toute responsabilité. [ 28 ] La question est donc de savoir si les demandeurs sont en posture pour se prévaloir des dispositions du Code civil relatives à la garantie contre les vices cachés. [ 29 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726.

[ 30 ] On retient essentiellement qu’un bien est garanti contre les défauts cachés pourvu que les conditions soient réunies. [ 31 ] Dans un premier temps, le défaut en cause doit revêtir une certaine gravité, ce qui exclut ceux qui n’affectent pas l’usage, le fonctionnement ou la valeur de la chose. [ 32 ] Ensuite, le vice ne doit pas avoir été dénoncé à celui qui acquiert le bien. [ 33 ] En troisième lieu, pour qu’un défaut puisse être qualifié de caché, il faut qu’il ne soit pas apparent et qu’il ne puisse être découvert par un examen attentif et sérieux par l’acheteur. Précisons, tel que l’édicte l’

article 1736 C.c.Q. , que règle générale on n’impose pas d’avoir recours à un expert en la matière pour examiner l’objet en question. [ 34 ] Cependant, on pourra reprocher à quelqu’un de ne pas avoir poussé davantage une investigation et, le cas échéant, de ne pas avoir eu recours à un professionnel dans le domaine en cause quand des indices auraient dû l’alerter sur l’existence d’un problème plus sérieux [1] . [ 35 ] Comme exigence suivante, il doit être établi que le vice existait au moment de la vente de telle sorte que doit être exclu tout défaut né après celle-ci. [ 36 ] Soulignons qu’il s’agit ici de l’existence même du vice et non pas de sa manifestation.

En effet, régulièrement une défectuosité peut être dormante pendant un certain temps et ne se révéler que plus tard. [ 37 ] Enfin, comme dernière condition, l’

article 1739 C.c.Q. exige de l’acheteur qu’il avise dans un délai raisonnable et par écrit son vendeur de sa découverte. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1991, c. 64, a. 1739. [ 38 ] La jurisprudence, notamment les arrêts Claude Joyal inc. c.

CNH Canada Ltd [2] et Immeubles Bernadet inc. c.

Kerzérho [3] , est particulièrement utile lorsque vient le temps de comprendre les tenants et aboutissants de cette obligation de dénonciation. [ 39 ] Ainsi, même si l’article en cause exige qu’elle soit faite par écrit, il a été décidé qu’eu égard aux circonstances le défaut de le faire ne constituait pas systématiquement une fin de non-recevoir à l’encontre d’un recours fondé sur la garantie de qualité. [ 40 ] Conséquemment, si comme dans le cas présent le vendeur une fois informé du vice a fait savoir qu’il n’entendait pas faire quoi que ce soit, alors l’avis écrit devient évidemment superflu. [ 41 ] En examinant les faits de la présente affaire à la lumière de ces grands principes, voici les conclusions auxquelles on arrive. [ 42 ] Pour ce qui est de la gravité des vices, pour la plupart il s’agit de défauts sérieux susceptibles d’affecter considérablement l’usage des lieux. [ 43 ] Quant à une dénonciation préalable à la transaction, les acheteurs ont été avisés qu’il y avait déjà eu des infiltrations d’eau au sous-sol, ont pu voir des fissures au solage ainsi que l’affaissement qui affectait un des murs.

Cette situation était tellement sérieuse qu’elle a constitué un facteur dans la détermination du prix de vente et a même été portée à l’offre d’achat de l’immeuble qui énonce entre autres qu’il n’y a « aucune garantie de qu’elle que sorte que ce soit ». (sic) [ 44 ] Précisons à ce sujet qu’il est loisible aux parties d’exclure effectivement l’application de la garantie de qualité dans la mesure où cela est fait de façon claire et non équivoque. [ 45 ] En l’espèce, il serait difficile de prétendre autrement concernant ce qui est énoncé à la clause en question qui touche le mur est du sous-sol ainsi que le problème des infiltrations d’eau. [ 46 ] En ce qui a trait maintenant au troisième critère, soit le caractère caché du vice, il est encore ici ardu de conclure, quant au sous- sol du moins, qu’il est présent. [ 47 ] En effet, il est clair que le mauvais état de cette

partie de la maison était patent et on peut difficilement imaginer avertissement plus sérieux.

La situation imposait aux acheteurs une vigilance accrue et de pousser leur examen à un degré supérieur en ayant recours à un expert si eux-mêmes n’étaient pas en posture d’évaluer l’ampleur exacte du problème. [ 48 ] Rappelons par ailleurs que même si les parties ont diminué le prix de vente, il demeure tout de même substantiel de telle sorte que ce n’est pas une transaction qui aurait dû s’effectuer à la légère. [ 49 ] Conséquemment, en ce qui concerne l’état de la fondation en général, ce critère n’est pas satisfait et on ne peut conclure qu’il s’agit là d’un vice caché. [ 50 ] Pour ce qui est maintenant de l’absence d’un drain français, on doit admettre qu’il est impossible de savoir si la maison en était munie sans excaver à proximité de la fondation.

Cependant, bien que selon les normes de construction actuelles il doit y en avoir un, la preuve n’établit pas que tel était le cas au moment de la construction dans les années 60 ni que son absence ait été à l’origine d’un problème. Il semble en effet que la cause des infiltrations soit l’état pitoyable de la fondation.

[ 51 ] Quant à l’isolation inadéquate de l’entretoit, le demandeur témoigne ne pas avoir souvenir de s’être rendu à cet endroit lors des visites préachat. Si on retient que plus tard il appelle le vendeur pour savoir où se trouve l’accès, il est vraisemblable que ce soit quelque chose qu’il ait omis de vérifier de façon contemporaine à l’achat. [ 52 ] Il n’est pas systématique qu’un futur acheteur doive prendre le temps de visiter cette

partie de la maison même si souvent c’est par là que les problèmes se déclarent.

Malgré tout, la jurisprudence a régulièrement considéré qu’en l’absence d’indice invitant d’éventuels acheteurs à pousser plus loin leur examen de l’entretoit, rien n’exigeait de ceux-ci qu’ils s’attardent particulièrement à ce lieu. [ 53 ] Évidemment, chaque cas en est un d’espèce et l’âge de la maison, les traces d’infiltration, le degré d’accessibilité de l’endroit ou encore les déclarations du vendeur seront tous des facteurs à prendre en considération lorsque viendra le temps de décider si une plus grande attention doit être accordée ou non à cette

partie du bâtiment. [4] [ 54 ] Dans les circonstances, il aurait été évidemment plus prudent pour les acheteurs de s’intéresser à ce lieu, et il est possible que s’ils l’avaient visité ils auraient pu voir que l’isolation était défaillante. Cependant, aucun indice, de l’aveu même du défendeur, ne laissait présager un tel problème. On peut donc considérer qu’il s’agit là d’un vice caché. [ 55 ] Pour ce qui est du manque d’isolation des fenêtres de l’étage, évidemment ceci ne pouvait être découvert sans les dégarnir, ce qui va bien au-delà de ce que l’on exige en termes d’examen raisonnable.

Il s’agit donc encore ici d’un vice non apparent. [ 56 ] Sous un autre angle, en ce qui a trait à la toiture, la preuve ne démontre pas qu’il est nécessaire, comme l’avance la

partie demanderesse, de la remplacer intégralement ce qui représente une dépense évaluée à 7749,32 $. Bien qu’on affirme que celle-ci a été abîmée par la glace, rien ne vient appuyer cette assertion et, par surcroît, on doit garder à l’esprit qu’au moment de l’achat elle accuse tout de même une usure de 13 ans. [ 57 ] En somme, le Tribunal retient comme étant des défectuosités presque essentiellement les défauts se rapportant à l’isolation.

Il ne fait aucun doute que ceux-ci datent de la construction des lieux et que par conséquent ils existaient avant l’achat. [ 58 ] En ce qui a trait maintenant à la dénonciation, sauf peut-être pour les lacunes aux fenêtres, chaque fois les demandeurs ont communiqué avec le défendeur qui s’est même, à au moins une occasion, rendu sur place.

Donc, malgré qu’il n’y ait pas d’écrit, on peut malgré tout conclure que monsieur Tremblay a été informé et qu’il n’a pas subi de préjudice du fait que cela n’a pas été fait par écrit. [ 59 ] En effet, il a eu l’opportunité de voir les problèmes, de donner son opinion et de choisir s’il souhaitait participer à la correction des vices. [ 60 ] Il est cependant particulièrement ardu de mettre un montant précis sur la réduction du prix d’achat dont les demandeurs doivent bénéficier.

La preuve est constituée de plusieurs factures et soumissions déposées pour la plupart en liasse, mais aucune ne parle du coût de l’isolation de l’entretoit ou des fenêtres. Par surcroit, le témoignage de monsieur Pelletier demeure plutôt vague sur la valeur qu’il faudrait attribuer à ces réparations précises. [ 61 ] Dans les circonstances, le Tribunal est très mal outillé pour évaluer la valeur exacte du préjudice subi et ne peut donc faire autrement que de l’arbitrer.

Compte tenu de la dimension de l’entretoit qui doit être réisolé et que l’on devra faire de même avec quelques fenêtres seulement, la somme de 1500 $ est jugée adéquate. C’est donc ce qui sera alloué en termes de réduction de prix. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 62 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 63 ] CONDAMNE le défendeur à verser aux demandeurs 1500 $ en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. , et ce, à compter du 2 avril 2015, date de la mise en demeure; [ 64 ] CONDAMNE le défendeur à verser aux demandeurs les frais judiciaires de 200 $. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 8 mars 2016