2018 QCCA 1807, 2018 QCCA 1807

2741-8854 Québec inc c. Restaurant King Ouest inc. 2018 QCCA 1807 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027411-180 (450-17-006554-175) DATE : Le 2 novembre 2018 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. 2741-8854 QUÉBEC INC. LES IMMEUBLES FRANCIS LAFLEUR INC. REQUÉRANTES – demanderesses c. RESTAURANT KING OUEST INC. INTIMÉE – défenderesse et 9210-3639 QUÉBEC INC.

INTIMÉE – intervenante ARRÊT [ 1 ] Les requérantes sollicitent la permission de bene esse d’appeler [1] du jugement de la Cour supérieure (l’honorable Lise Samoisette) qui, le 22 février 2018, accueille les requêtes en rejet des intimées présentées en vertu de l’

article 51 C.p.c. et rejette leur demande introductive d’instance en passation de

titre au motif qu’elle serait manifestement mal fondée [2] . À un stade préliminaire de l’affaire, la juge conclut que le représentant de la requérante Les Immeubles Francis Lafleur inc. (Immeubles Lafleur), qui détient un permis de courtier immobilier, a fait défaut de remettre en temps utile l’avis de divulgation exigé en vertu de l’

article 18 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [3] (le Règlement ). Ce défaut, conclut-elle, est fatal au droit d’action des requérantes. [ 2 ] Celles-ci désirent se pourvoir. Elles plaident que, selon l’

article 30 , al. 1 C.p.c. , le jugement sous étude est sujet à un appel de plein droit puisqu’il s’agit d’un jugement qui met fin à l’instance et dont l’objet en litige excède 60 000 $. L’article 30, al. 2(3) C.p.c. , qui aurait pour effet d’assujettir l’appel à une permission, ne trouverait pas application en l’occurrence.

La juge de première instance a ici rejeté leur demande au seul motif qu’elle serait « manifestement mal fondée », de sorte qu’on ne peut y voir, selon les requérantes, un jugement qui « rejett[e] une demande en justice en raison de son caractère abusif/dismiss[es] a judicial application because of its abusive nature » au sens de l’article 30, al. 2(3) C.p.c. Le fait que le jugement a été prononcé en vertu de l’

article 51 C.p.c. ne serait pas décisif aux fins de déterminer les modalités d’appel. De façon subsidiaire, les requérantes ajoutent que la question en jeu, relative à l’application de l’

article 18 du Règlement , est nouvelle (art. 30, al. 3 C.p.c. ) et devrait, à ce titre, être soumise à la Cour. Finalement, sur le fond du pourvoi recherché, les griefs formulés par les requérantes concernent l’application faite par la juge de cette disposition réglementaire. [ 3 ] En réponse à cela, les intimées soutiennent qu’une permission d’appeler est ici nécessaire et qu’elle doit être rejetée puisque l’appel envisagé ne soulève aucune question nouvelle, question de principe ou controversée, comme l’exige l’

article 30 , al. 3 C.p.c. Mais quoi qu’il en soit, plaident-elles, la juge n’a commis aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour. [ 4 ] Pour les motifs qui suivent, la Cour estime que le jugement sous étude requiert une permission d’appeler conformément à l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. , qui doit être accordée [4] . Il y a également lieu de faire droit à l’appel. Avec égards, la juge ne pouvait rejeter, à ce stade de l’instance, la prétention des requérantes selon laquelle l’intimée Restaurant King Ouest inc. (King Ouest) aurait renoncé au bénéfice de la faculté de dédit de l’

article 18 du Règlement . Le contexte [ 5 ] L’intimée King Ouest est propriétaire de deux immeubles commerciaux, dont l’un d’eux est loué par la requérante 2741-8854 Québec inc. (2741), au terme d’un bail commercial. En mai 2016, elle accepte une offre d’achat de la part de l’intimée 9210-3639 Québec inc. (9210) sur ses propriétés, au montant de 1,25 M$. Son acceptation est par ailleurs conditionnelle à l’exercice par la requérante 2741 du pacte de préférence dont elle bénéficie en vertu de la clause 6.08 du bail.

[ 6 ] Le 12 juillet 2016, s’autorisant de cette disposition, la requérante 2741 présente à l’intimée King Ouest des offres d’achat des deux immeubles visés par l’offre de l’intimée 9210. Ces offres, formulées conjointement par les requérantes et présentées à l’intimée King Ouest dans les bureaux de M. Francis Lafleur, actionnaire et administrateur de la requérante Immeubles Lafleur, sont acceptées le 14 juillet 2016. M. Lafleur est également détenteur d’un permis de courtier immobilier. [ 7 ] Le 30 juillet 2016, par l’intermédiaire d’un tiers, M. Lafleur remet à l’intimée King Ouest l’avis de divulgation requis en vertu de l’

article 18 du Règlement . Dans sa

partie pertinente, cette disposition énonce : 18. Le titulaire de permis , qu’il soit ou non dans l’exercice de ses fonctions, qui, directement ou indirectement, possède ou se propose d’acquérir un intérêt dans un immeuble ou une entreprise qui fait l’objet d’un achat, d’une vente ou d’un échange ou encore agit ou se propose d’agir à

titre de prêteur à l’égard d’un prêt garanti par hypothèque immobilière doit, avant la rédaction ou l’acceptation de la proposition de transaction par le contractant pressenti, lui transmettre sans délai, par tout moyen faisant preuve de la date et de l’heure de sa réception, un avis écrit indiquan t : 1° […]

En cas de défaut de donner cet avis , celui à qui cette information est due peut, tant que le contrat n’a pas été signé par les parties, se dédire , sans pénalité, de toute offre ou promesse, acceptée ou non, portant sur l’immeuble, l’entreprise ou le prêt, par l’envoi ou la remise d’un avis écrit à l’autre partie. […] [Soulignement ajouté.] 18.

A licence holder who, whether or not in the course of the holder’s functions, directly or indirectly holds or proposes to acquire an interest in an immovable or enterprise that is to be purchased, sold or exchanged, or acts or proposes to act as a lender in connection with a loan secured by immovable hypothec must, before the drafting or acceptance of the proposed transaction by the prospective contracting party, send without delay to that party, using any means providing proof of the date and time of receipt, a written notice containing: (1) […] In the event that the notice is not given, the person entitled to the information may, as long as the contract has not been signed by the parties, withdraw without penalty from any offer or promise concerning the immovable, enterprise or loan, whether accepted or not, by sending or giving a written notice to the other party. […] [ Emphasis added.] [ 8 ] Un mois plus tard, l’intimée King Ouest avise les requérantes qu’elle « n’entend pas donner suite à [leur] proposition d’acheter les immeubles [en litige] ».

Elle estime ne pas être liée par cette offre qui ne respecterait pas les modalités du pacte de préférence stipulé uniquement en faveur de la requérante 2741. [ 9 ] Le 24 mars 2017, les requérantes demandent en justice à l’intimée King Ouest de passer titre, conformément à l’

article 1712 C.c.Q. L’intimée 9210 intervient à l’instance. [ 10 ] Le 15 septembre 2017, l’intimée King Ouest avise les requérantes qu’elle se dédit de son engagement à la promesse d’achat acceptée le 14 juillet 2016 au motif, écrit son avocat, que l’avis de divulgation prévu à l’

article 18 du Règlement ne lui a pas été remis « en temps utile, soit au moment de la signature de la promesse d’achat ». Cet avis aurait été communiqué aux avocats des mis en cause dans le cadre des interrogatoires préalables à l’instruction. [ 11 ] S’appuyant sur l’

article 51 C.p.c. , les interrogatoires au préalable et les pièces obtenues à la suite de ceux-ci, les intimées demandent par la suite le rejet de la demande introductive d’instance en raison du défaut allégué de M. Lafleur d’avoir respecté les modalités de l’

article 18 du Règlement , ce qui, à leurs yeux, serait fatal à la demande des requérantes puisque manifestement mal fondée [5] . [ 12 ] Comme on l’a vu plus tôt, la juge de première instance accueille leurs requêtes pour ce motif et rejette la demande introductive d’instance des requérantes, qu’elle estime « voué[e] à l’échec » (paragr. [36]). Appel de plein droit ou sur permission? [ 13 ] La détermination des modalités d’appel du jugement de première instance repose sur la portée que doit recevoir l’article 30, al. 2(3) C.p.c. Cette disposition, qui reprend les mêmes termes, ou presque [6] , de l’article 26, al. 2(4.1) a. C.p.c. , énonce :

30. Peuvent faire l’objet d’un appel de plein droit les jugements de la Cour supérieure et de la Cour du Québec qui mettent fin à une instance, […]. Toutefois, ne peuvent faire l’objet d’un appel que sur permission: […] 3° les jugements qui rejettent une demande en justice en raison de son caractère abusif ; […] [Soulignement ajouté.] 30. Judgments of the Superior Court and the Court of Québec that terminate a proceeding, […], may be appealed as of right.

The following, however, may be appealed only with leave: […] (3) judgments dismissing a judicial application because of its abusive nature ; […] [Emphasis added.] [ 14 ] Cette disposition s’applique ainsi 1) aux jugements qui rejettent une demande en justice [7] ; et, 2) « en raison de son caractère abusif/because of its abusive nature ». [ 15 ] Nul doute que la première condition est ici remplie : le jugement de première instance rejette la demande introductive d’instance des requérantes. Il met ainsi fin à l’instance, au sens de l’

article 30 C.p.c. [ 16 ] Qu’en est-il par ailleurs de la deuxième condition? Quelle portée doivent recevoir les termes « en raison de son caractère abusif/because of its abusive nature » de l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. ? [ 17 ] Les requérantes invitent la Cour à distinguer, aux fins de déterminer les modalités du droit d’appel, entre une demande en justice « manifestement mal fondée », d’une part, et une demande en justice « abusive », d’autre part. Bien que l’

article 51 C.p.c . couvre le rejet d’une demande dans ces deux cas de figure, l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. , qui assujettit l’appel à l’obtention d’une permission, ne trouverait application que si le tribunal qualifie expressément la demande en justice comme étant « abusive ». Le jugement qui, en vertu de l’article 51 C.p.c. , rejette une demande en justice au seul motif qu’elle serait « manifestement mal fondée » demeure, quant à lui, susceptible d’appel de plein droit. [ 18 ] Selon les requérantes, cette lecture de l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. serait compatible avec l’existence d’un appel de plein droit d’un jugement qui accueille un moyen d’irrecevabilité fondé sur l’

article 168 , al. 2 C.p.c. Le rejet d’une demande « manifestement mal fondée » selon l’

article 51 C.p.c. et le rejet d’une demande « non fondée en droit, quoique les faits allégués puissent être vrais » en vertu de l’article 168 C.p.c. devraient être assujettis aux mêmes modalités d’appel [8] . [ 19 ] À cela, les intimées répondent que la Cour doit respecter le choix législatif énoncé à l’

article 51 C.p.c. selon lequel l’abus peut résulter d’une demande en justice manifestement mal fondée. Le rejet de la demande des requérantes s’expliquerait dès lors « en raison de son caractère abusif/because of its abusive manner » au sens de l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. , qui doit être lu conjointement avec l’article 51 C.p.c. [ 20 ] Qu’en est-il? [ 21 ] La thèse avancée par les requérantes est séduisante, d’autant plus qu’elle fait écho aux principes généraux du droit privé de la responsabilité civile qui distingue ces notions. En l’absence d’indices de mauvaise foi ou de témérité, une

partie qui procède tout simplement à une « appréciation inexacte […] de ses droits » [9] ne commet pas de ce seul fait une faute civile. Il peut toutefois en être autrement si « une [telle] appréciation inexacte […] de ses droits », même sans indices d’intention de nuire, constitue une conduite objectivement fautive, c’est-à-dire qu’« une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par la

partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argumente, conclurait à l’inexistence d’un fondement pour cette procédure » [10] .

De même, l’abus du droit d’ester en justice peut également être source de responsabilité civile, en ce qu’il constitue, quant à lui, « une faute commise à l’occasion d’un recours judiciaire » [11] . [ 22 ] Ainsi, selon le droit commun de la responsabilité civile, seul un abus de procédures, au sens fort du terme et prenant la forme d’un comportement blâmable au sens que le droit privé fondamental donne à ce terme [12] , est une faute qui justifie une condamnation aux dommages pour le préjudice causé. Ce serait la même notion de conduite fautive qui anime l’abus d’ester en justice.

Or, une demande en justice « manifestement mal fondée », ou encore simplement « non fondée », n’est pas toujours le reflet d’une faute intentionnelle ou d’une conduite négligente. [ 23 ] Le Code de procédure civile reprend également cette distinction à l’

article 365 , où l’on distingue l’appel qui ne présente « aucune chance raisonnable de succès/has reasonable chance of succes », d’une part, et l’appel « abusif/abusive », d’autre part. Un appel « manifestement mal fondé », voire « voué à l’échec », n’est donc pas nécessairement et pour autant abusif. Il en était de même en vertu des articles 75.1 et 75.2 a. C.p.c ., qui ont été abrogés en juin 2009 lors de l’adoption des articles 54.1 et s. a. C.p.c . En vertu de ces dispositions, le tribunal pouvait rejeter une demande ou une défense « frivole ou manifestement mal fondée » (art. 75.1 a.

C.p.c. ), mais ne pouvait octroyer des dommages-intérêts que s’il déclarait au surplus cet acte de procédure « abusif » [13] (art. 75.2 C.p.c. ). La procédure « abusive » était, du fait même de cet abus, une faute civile. La philosophie sous-jacente à ces dispositions se retrouve également à la

Loi sur la régie du logement , où seul l’appel dilatoire ou abusif peut justifier l’octroi de dommages-intérêts [14] . [ 24 ] La thèse proposée par les requérantes nous invite ainsi à maintenir cette distinction du droit privé entre une demande en justice non fondée et celle abusive, aux fins de l’article 30, al. 2(3) C.p.c. [ 25 ] L’

article 51 C.p.c . repose par ailleurs sur un lexique différent, alors qu’on circonscrit, à son second alinéa, ce qui peut constituer

un abus au sens de cette disposition. Bien que celle-ci soit bien connue, il est utile de la reproduire à nouveau : 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif . L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé , frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. [Soulignement ajouté.] 51. The courts may, at any time, on an application and even on their own initiative, declare that a judicial application or a pleading is abusive .

Regardless of intent, the abuse of procedure may consist in a judicial application or pleading that is clearly unfounded , frivolous or intended to delay or in conduct that is vexatious or quarrelsome. It may also consist in a use of procedure that is excessive or unreasonable or that causes prejudice to another person, or attempts to defeat the ends of justice, particularly if it operates to restrict another person’s freedom of expression in public debate. [Emphasis added.] [ 26 ] Pour l’essentiel [15] , le libellé de l’

article 51 C.p.c. reprend celui de l’article 54.1 a. C.p.c. , à l’exception des termes « sans égard à l’intention » ajoutés à la suite d’une certaine controverse jurisprudentielle [16] . Tout comme son prédécesseur, l’article 51 C.p.c . vise une panoplie de situations qui « peu[vent] résulter/may consist » en un abus, au sens de cette disposition. Le spectre est large [17] . On peut concevoir, à l’une extrémité, l’acte de procédure, introduit de bonne foi ou sans malveillance ou témérité, mais qui s’avère néanmoins « manifestement mal fondé », et, à l’autre extrémité, la « poursuite-bâillon » d’un justiciable qui ne vise qu’à limiter la liberté d’expression de l’autre

partie ou, encore, une utilisation excessive et déraisonnable par un plaideur de la procédure, caractérisée par la quérulence. Entre ces extrémités du spectre, on peut y voir, par exemple, une action frivole ou encore vexatoire, ou même l’action manifestement mal fondée qui, sans intention malicieuse, constitue néanmoins une faute civile. [ 27 ] Ainsi, dans une perspective de droit privé et de cohérence législative, le qualificatif d’« abus » employé à l’

article 51 C.p.c. pour décrire l’acte de procédure « manifestement mal fondé », en l’absence de toute faute justifiant une responsabilité civile, peut étonner, en plus d’être source de confusion [18] . En raison du langage législatif adopté, la notion d’abus est dorénavant élargie, à certains égards, à des concepts qui, autrefois – et même encore aujourd’hui si l’on pense, entre autres, à l’

article 365 C.p.c. –, n’étaient pas considérés à ce titre. [ 28 ] On peut par contre réconcilier, à tout le moins en partie, cette approche législative avec les principes de droit privé si l’on reconnaît que les articles 51 et s. C.p.c. ne créent pas un régime de responsabilité sans faute et que seul le type d’abus décrit à l’article 51 C.p.c. qui dénote un comportement fautif peut justifier la responsabilité civile et la condamnation à des dommages-intérêts du justiciable. [ 29 ] Les faits de l’espèce en sont un bon exemple.

La juge de première instance ne qualifie pas les requérantes de plaideurs vexatoires ou quérulents, pas plus qu’elle indique qu’elles auraient fait preuve d’un comportement déraisonnable devant le tribunal. Elle n’écrit pas qu’elles ont fait preuve de mauvaise foi ou de témérité en intentant leur demande en justice ou, encore, que leur utilisation de la procédure est excessive. En aucun temps n’utilise-t-elle le qualificatif abusif pour décrire la procédure ou le comportement des requérantes.

Elle conclut simplement, sur la base des faits allégués à la demande introductive d’instance et des pièces additionnelles au soutien des requêtes en rejet des intimées, que l’action des requérantes est « vouée à l’échec » et, à ce seul titre, on infère qu’elle constitue un « abus » au sens de l’

article 51 C.p.c . vu le langage législatif retenu à cette disposition. L’« abus » relevé par la juge donne lieu au rejet de la demande en justice, conformément à l’

article 53 C.p.c. , mais non à des dommages-intérêts contre les requérantes. En l’absence de comportement fautif, au sens du droit privé, une telle sanction, bien que prévue à l’

article 54 C.p.c. , ne pouvait être ordonnée. Notons que les intimées n’avaient pas formulé une telle demande, qu’elles n’auraient de toute façon pas été légitimement en droit de faire. [ 30 ] Ceci étant dit, l’

article 51 C.p.c. ne porte désormais plus à controverse [19] . L’abus, au sens de cette disposition, « peut résulter/may result » d’une demande en justice qui, sans être malveillante ni faite de mauvaise foi ou témérité, demeure néanmoins vouée à l’échec.

Sans être intentionnelle, la demande manifestement non fondée peut être néanmoins fautive ou non, mais ce caractère fautif n’est pas la seule mesure de l’« abus » au sens de cette disposition. [ 31 ] Ainsi, bien que la juge n’utilise pas expressément le terme « abus » ou « abusif » dans son analyse ou son dispositif, il s’agit néanmoins d’un jugement qui rejette leur demande pour un motif décrit à cette disposition comme constituant un « abus », vu le langage législatif de l’

article 51 C.p.c. [ 32 ] Dans Savoie c. Thériault-Martel [20] , la Cour fait siens les propos du juge Rochon qui, siégeant comme juge unique, constate que « l’ajout de l’alinéa 4.1 à l’article 26 a. C.p.c. est en lien direct » avec l’adoption des articles 54.1 et s. a. C.p.c . et que cet alinéa « s’imposait dans la logique législative, particulièrement pour éviter que l’abus se perpétue par une inscription en appel de plein droit » [21] . La Cour ajoute alors que « l’article 26, alinéa 2(4.1) [a.

C.p.c .] doit recevoir une interprétation large et libérale qui respecte l’intention du législateur de contrôler le déroulement de l’ensemble des étapes du débat judiciaire découlant d’une procédure jugée abusive », l’appel étant l’une d’elles. [ 33 ] Ces mêmes conclusions s’imposent au regard de l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. et des articles 51 et s. C.p.c . qui, rappelons-le, reprennent essentiellement les termes des articles 26 , al. 2 (4.1) a. C.p.c . et 54.1 et s. a. C.p.c ., sauf sur un aspect non pertinent aux fins de

déterminer les modalités d’appel. [ 34 ] Il est vrai que la logique législative sous-jacente à la décision d’assujettir à une permission l’appel d’un jugement rejetant une demande en justice « abusive » au sens de l’

article 51 C.p.c. s’explique plus difficilement lorsque l’« abus » résulte exclusivement d’un acte de procédure « manifestement mal fondé/clearly unfounded », sans qu’on puisse par ailleurs y voir une faute civile. Elle conduit également à reconnaître des modalités d’appel différentes, selon que le tribunal rejette, d’une part, une demande en justice manifestement non fondée, en l’absence non seulement d’une intention malicieuse, mais également de toute faute civile, en vertu de l’article 51 C.p.c. – appel sur permission –, et, d’autre part, une demande non fondée en droit, même en tenant les faits pour avérés selon l’

article 168 , al. 2 C.p.c. – appel de plein droit. [ 35 ] Tout en notant l’incohérence soulevée par les requérantes, il demeure que ces considérations ne permettent pas d’aller à l’encontre du texte des articles 30 , al. 2(3) et 51 C.p.c. qui, lus de pair, ne laissent aucun doute quant à leur connexité. Conclure autrement serait au contraire susceptible d’être source de confusion quant au droit d’appel si la procédure appropriée devait être fonction de la motivation du juge, plutôt que de la demande qu’il a été appelé à trancher. Un moyen déclinatoire sous l’

article 168 , al. 2 C.p.c. repose exclusivement sur l’acte de procédure contesté et les pièces à son soutien, alors que la requête en vertu de l’

article 51 C.p.c. permet le dépôt de preuve additionnelle. Rappelons en dernier lieu que le droit d’appel et ses modalités d’exercice demeurent un choix législatif à l’égard duquel la Cour ne peut intervenir. Un droit d’appel n’existe que si un texte de loi le prévoit. [ 36 ] Somme toute, le jugement sous étude, qui rejette la demande introductive d’instance pour un motif décrit comme constituant un « abus », au sens de l’

article 51 C.p.c. , est assujetti à un appel sur permission, selon l’

article 30 , al. 2(3) C.p.c. [ 37 ] Ceci étant dit, la permission recherchée ne sera accueillie que si la question soumise par la

partie requérante répond aux critères de l’

article 30 , al. 3 C.p.c. [ 38 ] Tel est le cas. Le traitement que réserve la juge à la renonciation possible à l’exercice du droit de dédit en vertu de l’

article 18 du Règlement mérite l’attention de la Cour. La question en jeu « en est une qui doit être soumise à la cour/is one that should be submitted to that Court » ( art. 30 , al. 3 C.p.c. ). La renonciation à la faculté de dédit [ 39 ] Les requérantes formulent leurs griefs à l’encontre du jugement de première instance dans les termes suivants : 1. La requérante Immeubles Lafleur avait-elle l’obligation de transmettre à l’intimée King Ouest l’avis de divulgation en vertu du l’

article 18 du Règlement ? 2. Dans l’affirmative, Immeubles Lafleur a-t-elle respecté cette obligation? 3. L’intimée King Ouest a-t-elle renoncé à exercer son droit de dédit prévu à l’

article 18 du Règlement ? [ 40 ] Au soutien des deux premiers moyens, les requérantes soulèvent des éléments factuels qui, à première vue, ne semblent pas avoir été présentés au juge de première instance. Dans un tel contexte, et vu le sort réservé au troisième moyen d’appel, il n’est pas opportun de les analyser. La Cour tiendra donc pour acquis, sans toutefois se prononcer sur la question, que l’avis en vertu de l’

article 18 du Règlement était ici requis et qu’il n’a pas été remis à l’intimée King Ouest avant l’acceptation des offres d’achat faisant l’objet de l’action en passation de

titre des requérantes. [ 41 ] Reproduisons à nouveau, pour fins de commodité, l’alinéa de l’

article 18 du Règlement pertinent au troisième moyen d’appel : 18. […]

En cas de défaut de donner cet avis, celui à qui cette information est due peut, tant que le contrat n’a pas été signé par les parties, se dédire, sans pénalité, de toute offre ou promesse, acceptée ou non, portant sur l’immeuble, l’entreprise ou le prêt, par l’envoi ou la remise d’un avis écrit à l’autre partie. […] [Soulignement ajouté.] 18. […] In the event that the notice is not given, the person entitled to the information may, as long as the contract has not been signed by the parties, withdraw without penalty from any offer or promise concerning the immovable, enterprise or loan, whether accepted or not, by sending or giving a written notice to the other party. […] [Emphasis added.] [ 42 ] La juge de première instance conclut que le défaut de Immeubles Lafleur est fatal au recours des requérantes.

À ses yeux, l’intimée King Ouest était en droit, le 15 septembre 2017, d’utiliser sa faculté de se dédire des offres d’achat par ailleurs acceptées le 14 juillet 2016, conformément à l’

article 18 du Règlement . [ 43 ] Les requérantes lui reprochent d’avoir rejeté, à un stade préliminaire de l’instance, ses prétentions selon lesquelles l’intimée King Ouest aurait renoncé à exercer son droit de dédit.

[ 44 ] Voici comment la juge de première instance écarte les prétentions des requérantes sur cette question : [32] La défenderesse ne pouvait renoncer tacitement à son droit découlant de la disposition d’ordre public de protection. En effet, la

partie qui renonce à un droit se doit de le manifester de manière non équivoque 23 . Un pacte de préférence ou une clause de premier refus accordé dans un contrat de location ne prive pas la défenderesse de se dédire s’il y a un manquement aux règles d’ordre public. [33] Seule la transaction finale couvre le défaut de remettre l’avis de divulgation en temps opportun. [34] En l’instance, la demanderesse Les Immeubles Francis Lafleur inc., par l’intermédiaire de M.

Lafleur, a tardivement remis à la défenderesse l’avis de divulgation puisqu’elle aurait dû lui remettre avant l’acceptation des offres d’achat. [35] Le caractère impératif et d’ordre public de protection des dispositions règlementaires concernant l’avis de divulgation ne prête à aucune interprétation. La défenderesse était donc en droit d’utiliser sa faculté de dédit prévue à l’article 18, al. 3 du Règlement et accepter les offres d’achat de l’intervenante. [36] Par conséquent, le recours en passation de

titre des demanderesses est voué à l’échec en raison du manquement à fournir en temps utile un avis de divulgation conforme à la disposition d’ordre public du Règlement . ___________________ [23] Gregory c. Château Drummond inc ., 2012 QCCA 601 , par.78. [ 45 ]

Le paragraphe [32] de ses motifs peut porter à interprétation en ce qu’on peut s’interroger si la juge estime que l’intimée King Ouest ne pouvait renoncer implicitement à son droit de dédit, ou si elle estime plutôt que les faits de l’espèce ne lui permettaient pas de conclure à une telle renonciation.

Les paragraphes [33] à [36] tendent plutôt vers cette dernière lecture. Mais, que ce soit l’un ou l’autre, avec égards, la juge se méprend. [ 46 ] Il est acquis que l’

article 18 du Règlement est une disposition d’ordre public de protection. Elle a pour but de protéger ceux et celles avec qui les courtiers immobiliers traitent [22] . La nullité qui en résulte, en cas de non-respect, est donc relative ( art. 1419 C.c.Q. ). [ 47 ] Selon l’

article 1420 C.c.Q. , « le contrat frappé de nullité relative est susceptible de confirmation/a contract that is relatively null may be confirmed ». La

partie au bénéfice de qui l’avis de divulgation est dû, ici l’intimée King Ouest, pouvait donc renoncer à son droit de dédit résultant de la tardiveté de l’avis de divulgation, contrairement à ce que la juge semble indiquer au paragraphe [35] de ses motifs. [ 48 ] La juge a cependant raison d’écrire que « la

partie qui renonce à un droit se doit de le manifester de manière non équivoque » (paragr. [32]). L’

article 1423 C.c.Q. précise que la confirmation d’un contrat frappé de nullité relative implique une volonté, expresse ou tacite, de renoncer à en invoquer la nullité, qui doit être certaine et évidente. Les auteurs Jobin et Vézina [23] écrivent à ce sujet : 396 – Confirmation expresse. Confirmation tacite – La confirmation d'un contrat frappé de nullité relative peut être tacite ou expresse. Dans les deux cas, la confirmation requiert premièrement la connaissance acquise par la

partie de l'existence de la cause de nullité – c'est dire que le droit à la nullité doit être né, actuel et connu de la personne protégée –, et deuxièmement son intention certaine et évidente de renoncer à la demande en nullité en couvrant le défaut. Elle ne se présume pas, mais elle peut être tacite. Tous les moyens de preuve sont alors admis. La confirmation tacite fonctionne comme la présomption de fait.

Il y a une telle confirmation lorsque le contractant, connaissant bien le motif d'annulation, se comporte à l'égard du contrat comme si la cause de nullité n'existait pas (par exemple en exécutant volontairement ses obligations, en tout ou en partie, ou en utilisant l'objet qui est visé par le contrat), sans exprimer de réserves sur la validité du contrat. [Italique déjà dans le texte.

Note de bas de page omise.] [ 49 ] À cet égard, la juge ne pouvait limiter son analyse à la seule question de savoir si le pacte de préférence stipulé dans le bail pouvait être compris comme étant une renonciation tacite de la part de l’intimée King Ouest de son droit de dédit (paragr. [32]).

Une telle lecture des allégations de la demande introductive d’instance et des pièces devant elle, dont celles déposées par les intimées au soutien des requêtes en rejet, est incomplète. [ 50 ] On comprend des allégations et pièces devant la juge que l’avis de divulgation a été remis par un tiers le 30 juillet 2016 à l’intimée King Ouest, qui en a accusé réception le même jour. Le formulaire utilisé à cette fin reprend, dès ses premières lignes et en

partie en caractère gras, l’

article 18 du Règlement . Conséquemment, selon les requérantes, l’intimée King Ouest savait, ou devait savoir, dès le 30 juillet 2016, que (1) l’avis de divulgation devait être remis avant la rédaction ou l’acceptation des offres d’achat et (2) elle pouvait se dédire des offres vu le défaut de respecter cette obligation. Pourtant, elle ne manifeste pas son intention de se dédire lors de la réception de l’avis ni le 30 août 2016 alors qu’elle informe les requérantes qu’elle ne donnera pas suite à la promesse de vente. Son exposé

sommaire des moyens de défense à la demande en justice des requérantes, en date du 19 juin 2017, est également silencieux sur cette question. La faculté de dédit n’est exercée qu’après que les avocats des intimés en auraient pris connaissance à la suite des engagements souscrits par l’un des représentants des requérantes dans le cadre des interrogatoires préalables. [ 51 ] Avec égards, ces allégations auraient dû inciter la juge à plus de prudence, en ce qu’elles ne permettent pas, à elles seules, d’écarter d’emblée une conclusion voulant que l’intimée King Ouest ait renoncé à son droit de dédit.

L’avis est certes tardif. Toutefois, on note que près de 14 mois se sont écoulés entre la remise de l’avis de divulgation qui réfère expressément à la faculté de dédit (31 juillet 2016) et l’exercice de celle-ci (15 septembre 2017), dans un contexte où l’intimée King Ouest conteste, pour d’autres motifs, la validité des offres d’achat des requérantes. Mais au-delà de ces dates, demeure la question de la prise de connaissance concrète de l’intimée de ses droits, question que la juge ne pouvait écarter d’emblée et qui requiert une preuve additionnelle.

Les auteurs Jobin et Vézina écrivent : Par ailleurs, contrairement à ce qui est le cas pour l'ordre public de direction, la

partie protégée peut renoncer à ses droits dans une

situation d'ordre public de protection, mais à certaines conditions : cette renonciation ne sera valide que lorsque la

partie sera en position de se rendre compte de ses droits concrètement (par exemple, elle a découvert le vice qui était caché et sait qu'elle dispose d'un recours contre le vendeur) et de faire un choix éclairé entre la protection que lui accorde la loi et les avantages de la renonciation (par exemple, une indemnité). Le droit est donc né et actuel à ce moment. Une telle renonciation constitue essentiellement une transaction ( art. 2631 C.c.Q. ).

Parfois une telle renonciation survient au moment même de la formation du contrat, alors que la règle d'ordre public de protection a déjà été violée (par exemple, le bien vendu comporte un défaut de durabilité, que connaît l'acheteur); la renonciation est valide quand elle satisfait les conditions précitées. On voit même des cas de renonciation tacite à exercer un droit d'ordre public de protection, par simple défaut de le faire valoir en justice pendant un temps significatif et alors que la

partie est pleinement consciente de ses droits . [Soulignement ajouté et notes de bas de page omises.] [ 52 ] La teneur des échanges lors de la remise de l’avis de divulgation sera pertinente aux fins de déterminer le bien-fondé de la prétention des requérantes. Rappelons que celles-ci n’avaient pas ici à faire un mini-procès dans un procès, comme l’

article 52 , al. 2 C.p.c. le précise. Sans pour autant reconnaître qu’elles auront gain de cause, les requérantes ont tout au moins démontré que leur demande en justice « n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et [peut] se justifier en droit » (art. 52, al. 1 C.p.c. ). POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 53 ] ACCUEILLE la permission d’appeler, avec les frais de justice; [ 54 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice; [ 55 ] INFIRME le jugement de première instance et, statuant de nouveau; [ 56 ] REJETTE les requêtes en rejet des défenderesses, avec les frais de justice en faveur des demanderesses.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Antoine Gérin Gérin Leblanc & Associés Pour les requérantes Me Pierre-Yves Morin Pariseau, Cliche & Associés Pour l’intimée Restaurant King Ouest inc. Me Alain Heyne Me Dzenan Zulji Lavery, de Billy Pour l’intimée 9210-3639 Québec inc. Date d’audience : 28 septembre 2018