2018 QCCQ 9411, 2018 QCCQ 9411

Hagarty c. Municipalité de St-Zotique 2018 QCCQ 9411 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-700627-187 DATE : Le 10 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Stéphanie HAGARTY et Jocyanne BOURDEAU demanderesses c.

MUNICIPALITÉ DE ST-ZOTIQUE défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Stéphanie Hagarty et Jocyanne Bourdeau réclament la somme de 15 000 $ de la Municipalité de St-Zotique, représentant le remboursement d’une

partie de ce qu’elles ont dû payer à la Municipalité pour obtenir le permis de construction de leur nouvelle résidence à

titre de contribution pour parcs et espaces verts. En réalité, la somme payée par Mmes Hagarty et Bourdeau est de 32 791,20 $, mais elles acceptent de réduire leur réclamation à 15 000 $ afin de pouvoir présenter leur demande en division des petites créances. LE CONTEXTE : [ 2 ] Le 21 novembre 2014, Stéphanie Hagarty et Jocyanne Bourdeau achètent de Luc Leboeuf un immeuble situé sur la rue [...] à St-Zotique, sur le bord du lac St-François pour la somme de 540 000 $. Il s’agit du lot [...]. Sur le terrain se trouve une maison d’un étage et demi, ainsi qu’un garage d’un étage.

Le but de l’achat par Mmes Hagarty et Bourdeau est de procéder à la démolition de la résidence pour en construire une nouvelle. [ 3 ] Monsieur Leboeuf avait acheté cet immeuble de Mme Lorraine Labelle le 23 août 1999. L’immeuble était alors décrit comme étant constitué d’une

partie du lot 35, d’une

partie du lot 36 et d’une

partie du lot 1 de la resubdivision du lot 1 de la subdivision du lot originaire 33 (Ptie 33-1-1) de la Paroisse de St-Zotique. [ 4 ] Le 25 juillet 2001, l’immeuble fait l’objet d’une opération cadastrale de rénovation. Selon le certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre Michel Faucher daté du 4 novembre 2014, l’immeuble a été immatriculé au cadastre du Québec comme lot [...], réunissant une

partie du lot 33-1-1, une

partie du lot 33-1 et une

partie des lots 33, 35 et 36 du cadastre de la Paroisse de St-Zotique. [ 5 ] Le 1 er février 2015, Mmes Hagarty et Bourdeau font la demande d’un permis de démolition, laquelle est prévue pour le 2 mars 2015.

Ce permis, numéro 2015-0009, est émis le 2 mars 2015. [ 6 ] Le 19 février 2015, le technicien en urbanisme de la Municipalité informe Mme Hagarty du fait que son lot n’a jamais fait l’objet d’un permis de lotissement et que le terrain n’a jamais fait l’objet d’une cession ou d’un versement pour l’établissement de parcs, terrains de jeux et espaces naturels à la Municipalité. [ 7 ] Mesdames Hagarty et Bourdeau requièrent également l’émission d’un permis de construction. Pour l’obtenir, elles doivent cependant acquitter 10 % de sa valeur pour la contribution pour parcs et espaces verts.

Mesdames Hagarty et Bourdeau n’ont guère le choix que de payer cette somme pour obtenir l’émission de leur permis de construction. Elles remettent un chèque du 2 mars 2015 au

montant de 32 791,20 $ (pièce P-2), lequel est encaissé le 18 mars 2015 selon le reçu P-1.

La veille, la résolution 2015-03-112 de la Municipalité de St-Zotique acceptait la cession de 10 % pour fins de parcs, terrains de jeux et espaces verts par le versement de cette somme. [ 8 ] Le 24 mars 2015, Mmes Hagarty et Bourdeau transmettent à la Municipalité l’opinion de l’arpenteur-géomètre Michel Faucher qui considère que cette somme n’aurait pas dû être réclamée, puisque leur situation tombe dans une exception prévue au règlement de lotissement. [ 9 ] Le 8 juillet 2015, l’urbaniste de la Municipalité transmet à Mmes Hagarty et Bourdeau son rapport d’analyse, soutenant le droit de la Municipalité d’exiger une telle somme. [ 10 ] Mesdames Hagarty et Bourdeau transmettent une mise en demeure à la Municipalité par l’entremise de leur procureur le 14 décembre 2015.

La Municipalité semble avoir référé le dossier à ses assureurs puisque les procureurs de l’assureur de la Municipalité répondent le 5 juillet 2016 que la Municipalité n’a pas l’intention de donner suite à leur mise en demeure. [ 11 ] Le 20 septembre 2016, la Municipalité adopte une modification à son règlement d’urbanisme par lequel le taux de contribution pour la cession pour fins de parcs passe de 10 % à 5 %. [ 12 ] Le 26 février 2018, Mmes Hagarty et Bourdeau déposent leur demande en division des petites créances. LES DISPOSITIONS APPLICABLES : [ 13 ] Les articles 117.1 et 117.2 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] prévoient ce qui suit : 117.1 Le règlement de lotissement peut, aux fins de favoriser, dans une partie, déterminée par le règlement, du territoire de la municipalité, l’établissement, le maintien et l’amélioration de parcs et de terrains de jeux et la préservation d’espaces naturels, prescrire toute condition préalable, parmi celles mentionnées à l’article 117.2, à l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale.

Le règlement de zonage peut , aux mêmes fins, prescrire toute condition préalable , parmi celles mentionnées à l’article 117.2, à la délivrance d’un permis de construction à l’égard d’un immeuble, dans l’une ou l’autre des situations suivantes : 1° l’immeuble fait l’objet d’un projet de redéveloppement tel que défini par le règlement; 2° le permis de construction demandé est relatif à la mise en place d’un nouveau bâtiment principal sur un immeuble dont l’immatriculation à

titre de lot distinct n’a pas fait l’objet de la délivrance d’un permis de lotissement en raison du fait qu’elle a résulté de la rénovation cadastrale ; 3° le permis de construction est relatif à des travaux qui permettront que soient exercées sur l’immeuble de nouvelles activités telles que définies par le règlement ou que soient intensifiées, au sens de ce règlement, des activités existantes. (Nous soulignons.) 117.2.

La condition préalable prescrite en vertu de l’article 117.1 peut être l’une des suivantes: soit que le propriétaire s’engage à céder gratuitement à la municipalité un terrain qui, de l’avis du conseil ou du comité exécutif, convient à l’établissement ou à l’agrandissement d’un parc ou d’un terrain de jeux ou au maintien d’un espace naturel, soit qu’il verse une somme à la municipalité, soit qu’à la fois il prenne un tel engagement et effectue un tel versement.

Le règlement peut spécifier dans quels cas chacune de ces obligations s’applique ou prévoir que le conseil ou le comité exécutif décide dans chaque cas laquelle s’applique. Toutefois, aucune condition prévue au premier alinéa ne peut être imposée dans le cas d’une annulation, d’une correction ou d’un remplacement de numéros de lots n’entraînant aucune augmentation du nombre de lots. Le règlement peut prévoir tout autre cas où aucune telle condition ne peut être imposée. Le terrain que le propriétaire s’engage à céder doit faire

partie du site. Toutefois, la municipalité et le propriétaire peuvent convenir que l’engagement porte sur un terrain, faisant

partie du territoire de la municipalité, qui n’est pas compris dans le site. Pour l’application de la présente section, on entend par «site», selon le cas, l’assiette de l’immeuble visé au deuxième alinéa de l’

article 117.1 ou le terrain compris dans le plan visé au premier alinéa de cet article. [ 14 ] Quant aux passages pertinents des règlements 530 et 532 de la Municipalité de St-Zotique, ils se lisent ainsi : Règlement relatif à la gestion des règlements d’urbanisme -Numéro 532 5.3 CONDITIONS D’ÉMISSION DU PERMIS DE CONSTRUCTION Un permis de construction demandé est délivré si toutes les conditions suivantes sont respectées : 1. Le terrain sur lequel doit être érigée chaque nouvelle construction projetée, y compris ses dépendances, doit former un ou plusieurs lots distincts sur les plans officiels du cadastre; 2.

Les services d'aqueduc et d'égout sanitaire ayant fait l'objet d'une autorisation ou d'un permis en vertu de la loi sont établis sur la rue en bordure de laquelle la construction est projetée ou que le règlement décrétant leur installation est en vigueur; ou

(…) 3. Le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée est adjacent à une rue publique ou à une rue privée existante avant la date d’entrée en vigueur du premier règlement interdisant la construction le long des chemins privés sur le territoire de Saint-Zotique. 4. Le terrain sur lequel doit être érigé le bâtiment principal projeté a fait l’objet de la cession en parc et espace vert, tel qu’établi au Règlement de lotissement ou au présent règlement, s’il y a lieu . 5. (…) 6.

La demande, dûment complétée, est accompagnée de tous les plans et documents requis par les dispositions du présent règlement. 7. (…) 8. La demande est conforme aux dispositions de la réglementation d’urbanisme. 9. Le tarif pour l’obtention du permis a été payé. Cas d’exception Les conditions spécifiées aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 du présent

article ne s’appliquent pas dans le cas où il s’agit d’une construction pour fins agricoles sur des terres en culture. (…) Les conditions spécifiées aux paragraphes 1, 3 et 4 du présent

article ne s'appliquent pas dans les cas suivants :

a) les bâtiments qui sont réalisés par la Municipalité, les ministères ou leurs mandataires;

b) lorsqu’il s'agit de la reconstruction d’un bâtiment détruit par le feu ou par n'importe quelle autre cause à condition qu'il soit construit sur le même terrain et uniquement s'il est démontré à l’officier municipal désigné qu'il ne sera pas érigé sur des terrains appartenant à des propriétaires différents . Les conditions spécifiées aux paragraphes 2, 3 et 4 du présent

article ne s'appliquent pas dans le cas où il s'agit de la mise en place d'un bâtiment ou d'une infrastructure d'utilité publique ne nécessitant pas d'équipements sanitaires. (…) - (Nous soulignons.) Règlement de lotissement - Numéro 530 3.2.3 Cession ou versement pour l’établissement de parcs, terrains de jeux et espaces naturels à la Municipalité Le propriétaire de tout terrain doit, comme condition préalable à l'approbation d'un plan relatif à une opération cadastrale entraînant une augmentation ou la création d’un ou plusieurs lots à bâtir ou constructibles mais à l’exception des cas mentionnés ci-après, s’engager à céder gratuitement à la Municipalité un terrain qui, de l'avis du conseil, convient à l'établissement ou à l'agrandissement d'un parc ou d'un terrain de jeux ou au maintien d'un espace naturel; ou verser une somme à la Municipalité; ou qu'à la fois, il prenne un tel engagement et effectue un tel versement.

Le conseil décide dans chaque cas, laquelle des conditions s'applique.

Cas d’exception : L'obligation de cession ou de versement ne s'applique pas aux types d’opérations cadastrales suivantes, ni aux cas suivants : (…) 6. à l’identification cadastrale d’un immeuble, déjà morcelé mais décrit par tenants et aboutissants ; à condition qu’il n’y ait aucune modification dans les dimensions du terrain et qu’il y ait déjà un bâtiment principal d’érigé sur ledit terrain ; (...) LES ARGUMENTS DES PARTIES : [ 15 ] Mesdames Hagarty et Bourdeau prétendent que leur situation cadre dans la sixième exception de l’article 3.2.3 du Règlement de lotissement , à savoir qu’il s’agit de l’identification cadastrale d’un immeuble déjà morcelé et désigné par tenants et aboutissants, tel qu’il appert de la description technique de l’immeuble préparée par l’arpenteur-géomètre Faucher en juillet 1999.

Elles soulignent par ailleurs qu’il existait déjà un bâtiment principal sur le terrain qu’elles ont acheté. [ 16 ] Elles prétendent également qu’elles devraient être exemptées du paiement de la cession pour fins de parcs en vertu de l’article 5.3 du Règlement sur la gestion des règlements d’urbanismes, puisqu’elles ont procédé à la reconstruction d’un bâtiment qui a fait l’objet d’une destruction et que la reconstruction a été faite par le même propriétaire.

[ 17 ] Quant à la Municipalité, elle prétend que le Règlement sur le lotissement s’applique puisqu’il s’agit d’une demande de permis de construction d’une nouvelle résidence sur un lot en territoire rénové qui n’a jamais fait l’objet d’un versement pour fins de parcs. Il ne s’agit pas d’un cas d’identification cadastrale, puisque l’immeuble était déjà identifié depuis la réforme.

L’exception numéro 6 vise à exempter de la contribution tous les immeubles construits qui ont obtenu un numéro de lot distinct par la réforme cadastrale. [ 18 ] Quant à l’article 5.3 du Règlement de la gestion des règlements d’urbanismes, elle prétend que l’exception ne peut s’appliquer qu’à un immeuble détruit par le feu ou par une autre cause similaire et non pas par une démolition volontaire. La Municipalité invoque les principes d’interprétation des lois pour soutenir que l’utilisation du mot « feu » dans le Règlement appelle nécessairement une situation de destruction par une cause semblable.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 19 ] Les auteurs expliquent que le pouvoir d’exiger une cession pour fins de parc par les municipalités visait initialement le propriétaire d’un lot qui voulait le subdiviser [2] .

En 1993, ce pouvoir a été élargi pour s’appliquer à certaines demandes d’approbation d’opérations cadastrales ou de permis de construction [3] . [ 20 ] C’est donc dire qu’une municipalité peut exiger cette contribution pour fins de parc dans le cadre de l’application d’un règlement de lotissement ou d’un règlement de zonage comme condition préalable à l’émission d’un permis de construction [4] . [ 21 ] La Cour d’appel s’est penchée à quelques reprises sur la cession pour fins de parcs.

En premier lieu, l’arrêt Location Imafa [5] a été rendu dans le contexte d’une action en répétition de l’indû, par laquelle le propriétaire d’un immeuble réclamait le remboursement d’une contribution de 27 572 $ pour fins de parc exigée de la municipalité lors de la demande d’un permis de lotissement. Avant la rénovation cadastrale, Imafa était propriétaire de sept parties de lots qui ont été réunies en deux lots distincts. Par la suite, Imafa a remplacé ces deux nouveaux lots par deux autres de même superficie.

Elle prétendait ne pas avoir à verser la contribution, alléguant qu’il s’agissait d’ une annulation, une correction ou un remplacement de numéros de lots n'entraînant aucune augmentation du nombre de lots. [ 22 ] La Cour d’appel a décidé que le nombre total de lots résultant de l'opération cadastrale n'a pas changé, [mais que] le plan cadastral a été modifié puisque les lots qui sont issus de l'opération cadastrale sont complètement différents des lots qui ont été créés lors de la rénovation cadastrale. Leur forme et leur superficie ont été modifiées et ils sont maintenant perpendiculaires au chemin public.

Il ne s'agit donc pas d'un simple remplacement de numéros de lots. (…) l'opération cadastrale amène la création de deux lots qui n'existaient pas auparavant et à qui on donne une existence officielle . [ 23 ] Selon la Cour d’appel, cette opération cadastrale était donc assujettie au versement de la contribution. [ 24 ] Plus récemment, dans l’arrêt 9114-6308 Québec inc . [6] , la Cour d’appel indique que l’article 117 (2) L.A.U. envisage le cas précis où le lot sur lequel le propriétaire souhaite construire un nouveau bâtiment est issu de la rénovation cadastrale. [ 25 ] Ces principes ont été récemment appliqués par le juge Jacques Tremblay, j.c.q., dans le dossier Grondin [7] .

La Cour devait décider de la réclamation de M. Grondin, qui voulait récupérer la somme de 13 720 $ qu’il avait dû verser à la Ville de Québec à

titre de contribution pour fins de parc à l’occasion de l’émission d’un permis de construction. Monsieur Grondin était propriétaire de sa résidence depuis 1951 ; il l’a démolie pour en reconstruire une nouvelle qui convenait mieux à ses besoins. Il avait vendu une

partie de son lot en 1963, lequel a depuis fait l’objet de la rénovation cadastrale. [ 26 ] Le Juge Tremblay de la Cour du Québec a décidé, en analysant la réglementation de la Ville de Québec, qu’en formulant sa demande de permis de construction, M. Grondin était visé par les dispositions relatives à la contribution pour fins de parc puisque son immeuble constituait un lot distinct différent du lot original. [ 27 ] En l’instance, c’est dans le cadre de la demande d’émission d’un permis de construction que la demande a été présentée par Mmes Hagarty et Bourdeau.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer au présent dossier les dispositions du Règlement de lotissement, puisqu’aucune demande d’opération cadastrale quelconque n’a été faite à la Municipalité. [ 28 ] Il faut donc s’en remettre aux dispositions du Règlement no 532 relatives aux conditions d’émission du permis de construction. [ 29 ] L’exception déjà citée à l’alinéa b) du Règlement exclut de la contribution le cas de la reconstruction d’un bâtiment détruit par le feu ou par n’importe quelle autre cause.

Il est acquis que la nouvelle maison de Mmes Hagarty et Bourdeau a été construite sur le même terrain et non pas sur des terrains appartenant à des propriétaires différents. [ 30 ] La question à décider est donc la suivante : comme il s’agit d’une destruction volontaire de l’immeuble en place par les nouvelles propriétaires qui souhaitaient ériger sur le terrain une maison selon leurs goûts, peut-on parler de reconstruction d’un bâtiment détruit par n’importe quelle autre cause ou doit-on limiter l’exemption aux seuls immeubles devant être reconstruits à la suite d’une cause d’origine naturelle (tornade, inondation, tremblement de terre, etc.). [ 31 ] La Municipalité prétend à l’application de la règle noscitur a sociis , par laquelle le sens d’un terme peut être révélé par son association à d’autres termes.

Le législateur ne parlant pas pour ne rien dire, si le contexte d’un incendie a été évoqué, il doit nécessairement influencer l’interprétation de la disposition dans son ensemble. La Municipalité allègue qu’on doit ainsi différencier le concept de démolition, qui vise un acte volontaire, de la notion de destruction. [ 32 ] L’article 1.6 du Règlement numéro 532 prévoit les principes généraux d’interprétation applicables. Il indique d’abord que le texte du Règlement doit être interprété à la lumière des dispositions de la Loi d’interprétation [8] .

Il prévoit aussi qu’une disposition spécifique prévaut sur une disposition générale et que dans le cas où plusieurs normes s’appliquent pour un même objet, la norme la plus sévère prévaut.

[ 33 ] L’

article 41 de la Loi d’interprétation se lit ainsi : Toute disposition d’une loi est réputée avoir pour objet de reconnaître des droits, d’imposer des obligations ou de favoriser l’exercice des droits, ou encore de remédier à quelque abus ou de procurer quelque avantage. Une telle loi reçoit une interprétation large, libérale, qui assure l’accomplissement de son objet et l’exécution de ses prescriptions suivant leurs véritables sens, esprit et fin. [ 34 ] La Cour d’appel rappelait dans l’arrêt Imafa que l’objectif de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme était de permettre à la municipalité, par la contribution pour fins de parcs, de se constituer un fonds de financement pour l'aménagement et l'entretien des parcs et terrains de jeux en corrélation avec le développement ou l'aménagement de son territoire. [ 35 ] Partant de la disposition habilitante, soit l’

article 117.1 (2) de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme , on constate que la mise en place d’un nouveau bâtiment principal (sur un immeuble dont l’immatriculation à

titre de lot distinct n’a pas fait l’objet de la délivrance d’un permis de lotissement en raison de la rénovation cadastrale) peut être assujettie à la cession d’un terrain pour l’établissement d’un parc ou une compensation monétaire équivalente. [ 36 ] Le Règlement numéro 532 intègre cette condition à la délivrance d’un permis de construction, sauf pour certaines exceptions, dont la construction d’immeuble gouvernementaux ou d’utilité publique, les terres et constructions agricoles et la reconstruction d’un bâtiment détruit par le feu ou n’importe quelle autre cause. [ 37 ] On peut comprendre l’intention derrière ces exceptions d’exempter un propriétaire qui a vu son immeuble détruit par une cause hors de son contrôle de ne pas être assujetti à la contribution pour fins de parc. [ 38 ] Dans la perspective des objectifs de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme , on comprend moins l’intérêt pour la municipalité d’exempter de la contribution un propriétaire qui décide de rebâtir une nouvelle maison. [ 39 ] Si telle avait été l’intention du législateur municipal, l’exception

b) aurait pu simplement se lire lorsqu’il s’agit de la reconstruction d’un bâtiment à condition qu’il soit construit sur le même terrain, etc. [ 40 ] Interpréter autrement cette exception revient à conclure que l’ajout des mots détruit par le feu est inutile et il faut en conclure que les mots « ou par n’importe quelle autre cause » doivent s’interpréter dans le même sens de destruction involontaire par un élément extérieur accidentel. [ 41 ] En conséquence, l’action ne peut être accueillie. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action; LE TOUT sans frais, afin de clore le présent dossier. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.