2017 QCCQ 8355, 2017 QCCQ 8355

Côté c. Kimpton 2017 QCCQ 8355 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-148936-158 DATE : 26 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE CÔTÉ, et PHILIPPE MERCIER Demandeurs c.

STÉPHANIE KIMPTON, REMAX DU CARTIER INC., MAURICIO VILLADA, et 9291-3052 QUÉBEC INC., Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Claude Côté et Philippe Mercier, qui ont acquis une maison jumelée au […] à Saint-Lambert, Québec, en avril 2015, poursuivent leur venderesse, la société par actions 9291-3052 Québec Inc., ainsi que l’actionnaire et dirigeant de cette société, le défendeur monsieur Mauricio Villada, en raison de plusieurs vices et non-conformités de la maison. [ 2 ] Ils joignent comme codéfenderesse Remax du Cartier Inc., l’agence immobilière inscripteur responsable de la transaction, ainsi que Stéphanie Kimpton, la courtière qui a agi dans la vente. [ 3 ] Selon la demande modifiée écrite, les demandeurs cherchent la responsabilité solidaire de tous les défendeurs, mais à l’audience les demandeurs ont clarifié que leur réclamation ne visait que l’agence et la courtière en rapport avec la non-conformité de la façade de la maison.

En effet, la Ville de Saint-Lambert exige que les parties de la façade qui sont finies en noire doivent être modifiées pour se conformer à la couleur blanche de ses mêmes éléments chez la maison avoisinante. [ 4 ] Ils réclament pour cette non-conformité la somme de 7 000 $ et ils recherchent la responsabilité de l’agence et de la courtière en raison de leur non-divulgation des exigences de la Ville de Saint-Lambert qui, selon les allégations, étaient connues d’elles au moment de la vente. [ 5 ] Le défendeur Mauricio Villada conteste la réclamation sur le principe qu’il n’y a aucun lien de droit entre lui et les demandeurs, la vente ayant été effectuée par 9291-3052 Québec Inc. uniquement.

Il soulève aussi les mêmes éléments de défense que 9291-3052 Québec Inc., notamment que les vices seraient apparents au moment de la vente et que le prix de vente a été réduit lors de la négociation et qu’il n’y a pas eu, de leur part, aucune mauvaise foi. [ 6 ] Le recours contre Mauricio Villada est suspendu en raison de l’application de l’

article 69.2 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité , Monsieur Villada ayant déposé une proposition de consommateur en vertu de l’article 66.11 de cette loi, tel qu’il appert d’un

Avis de surseoir daté du 9 décembre 2016, expédié par le syndic autorisé en insolvabilité, Pinsky, Bisson Inc. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Étant donné de l’Avis de surseoir dans le dossier de monsieur Villada, le Tribunal doit rendre jugement seulement à l’égard des autres défendeurs. [ 8 ] Pour rendre jugement, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. La défenderesse, 9291-3052 Québec Inc., à

titre de venderesse, est-elle responsable envers les demandeurs en raison de la garantie de qualité pour les quatre items soulevés soit :

(

a) l’infiltration d’eau à l’endroit de la porte du balcon arrière; (

b) l’isolation inadéquate du sous-sol; (

c) la non-conformité de la façade en raison de la couleur noire des éléments architecturaux de la façade en contravention du règlement de la Ville de Saint-Lambert; (

d) la condition brisée des tuyaux de l’eau usée sous la dalle du sous-sol; 2. En ce qui concerne, les défenderesses Remax du Cartier Inc. et Stéphanie Kimpton, le Tribunal doit décider si ces défenderesses sont responsables in solidum avec 9291-3052 Québec Inc. pour le coût de rendre conformes les éléments architecturaux dont il est question dans l’item 1. (

c) en raison de leur connaissance que la Ville de Saint-Lambert avait soulevé cette non-conformité et exigeait des correctifs. 3. Dans le cas de cette même question, le Tribunal doit déterminer si les demandeurs ont abandonné ce recours en raison du fait qu’ils ont touché 3 000 $ réservés du prix de vente par le notaire en conformité avec les modalités de la vente. FAITS ET ANALYSE [ 9 ] Nous traiterons de chaque élément de la réclamation à tour de rôle. (

a) Infiltration d’eau [ 10 ] Lors des visites et avant que la promesse bilatérale de vente soit devenue finale, les demandeurs ont demandé à monsieur Villada de réparer un problème d’infiltration d’eau par la porte du balcon arrière. [ 11 ] 9291-3052 Québec Inc., par l’entremise de monsieur Villada, a fait effectuer certains travaux de correction. [ 12 ] Lors de la dernière visite des demandeurs avant de clôturer la vente devant le notaire, l’infiltration semblait réparée puisque le mur du sous-sol en dessous de la porte avait été refait.

Cependant, après le transfert de possession, l’infiltration est revenue lors de fortes pluies. [ 13 ] Après dénonciation du vice et mise en demeure à laquelle 9291-3052 Québec Inc. ne s’est pas obtempérée, les demandeurs réclament la somme de 3 449,25 $ en raison d’un estimé et de la facture d’un entrepreneur, Rénovation Gauthier (P-9 et P-23 respectivement). [ 14 ] Cette

partie de la réclamation est bien fondée. (

b) Isolation des murs arrière [ 15 ] En achetant la maison, les demandeurs avaient comme objectif de refaire la dalle du sous-sol et de refaire les murs intérieurs. Ils ont découvert en faisant leurs travaux qu’il y avait de la laine minérale collée directement sur le béton. Celle-ci semblait neuve, mais très humide.

Ils ont découvert qu’il n’y avait pas de pare-vapeur d’installé au moment que les travaux d’isolation neufs ont été faits. [ 16 ] De plus, en obtenant des soumissions pour refaire ce travail, les demandeurs ont appris que l’ensemble de l’isolation du sous-sol était déficient en raison de mousse soufflée trop mince et comportant des ouvertures. [ 17 ] Il est clair que ces problèmes d’isolation constituent des vices non apparents au moment de la vente, pour lesquels la venderesse est responsable. [ 18 ] Après notification et mise en demeure à laquelle 9291-3052 Québec Inc. ne s’est pas obtempérée, les demandeurs ont obtenu les services d’un entrepreneur pour refaire l’isolation du mur du sous-sol en polyuréthane au prix de 1 638,39 $ (P-22). [ 19 ] Cette

partie de la réclamation est bien fondée. (

c) Non-conformité de la façade [ 20 ] Le demandeur Claude Côté s’est rendu au bureau de la Ville de Saint-Lambert afin d’obtenir le permis de rénovation pour les travaux envisagés au sous-sol. [ 21 ] C’est lors de cette visite qu’il a appris d’un employé de la ville qu’il existait un litige non réglé entre la ville et l’ancienne propriétaire, 9291-3052 Québec Inc. [ 22 ] Selon l’employé de la ville, les travaux pour changer la couleur de la façade ont été entrepris par 9291-3052 Québec Inc. sans demande de permis. [ 23 ] La ville n’aura pas autorisé ces travaux en raison d’un règlement qui prévoit que les façades des maisons jumelées doivent avoir des couleurs harmonisées. [ 24 ] La couleur originale de beaucoup de détails architecturaux de la façade était blanche alors que 9291-3052 Québec Inc. a fait faire ces mêmes éléments de finition en noire. [ 25 ] Le problème aurait pu être réglé si le voisin de 9291-3052 Québec Inc. avait accepté de changer la couleur blanche de ses

éléments de la façade pour les rendre conforme à la couleur choisie par 9291-3052 Québec Inc., mais aucune entente n’a été réalisée et 9291-3052 Québec Inc. faisant face à des amendes et possiblement d’autres démarches plus sérieuses. [ 26 ] Les demandeurs avaient été mis au courant par monsieur Villada et/ou de sa courtière uniquement d’un problème qui affectait la peinture du crépi sur le béton de la fondation.

Un montant de 3 000 $ avait été mis de côté chez le notaire afin de garantir que la venderesse procédera à refaire la peinture sur le béton dans un délai de huit semaines suivant la signature de l’acte de vente. [ 27 ] La clause se trouvant dans les modifications à la promesse bilatérale de vente du 3 avril 2015 se lit : Les travaux spécifiés en M078253, soit la peinture grise en façade à être enlevée et la peinture du balcon avant et ses marches seront faits dans les huit (8) semaines suivant la signature de l’acte de vente.

À cet effet, les parties chargent le notaire instrumentant de retenir trois milles [sic] dollars (3000,00$) dans son compte In Trust. Une fois les travaux complétés, le vendeur va récupérer ses fonds.

Advenant le cas où les travaux ne sont pas effectués dans ces délais, le montant de trois milles [sic] dollars sera remis aux acheteurs. [ 28 ] Effectivement, dans le délai de l’acte de vente ces travaux n’ont pas été effectués et le notaire, le 30 juin 2015, constatant que 9291-3052 Québec Inc. n’a pas procédé à effectuer ces travaux, a émis un chèque de son compte en fidéicommis au montant de 3 000 $ afin de libérer cette somme en faveur des demandeurs. [ 29 ] Il est clair cependant que 9291-3052 Québec Inc. et son âme dirigeante, monsieur Villada, n’ont rien divulgué aux demandeurs concernant le problème affectant les autres éléments architecturaux, dont la finition noire faite en dépit des règlements de la ville. [ 30 ] Les demandeurs ont obtenu plusieurs périodes de grâce de la Ville de Saint-Lambert, mais il est évident qu’ils devraient régulariser ce problème à courte échéance. [ 31 ] Ils ont tenté d’obtenir les services d’un peintre dont la soumission (P-20) est au montant de 3 966,63 $.

La soumission limite, cependant, la durée de garantie des enduits à dix ans. [ 32 ] Monsieur Villada, lorsqu’il a fait une demande de permis à la Ville de Saint-Lambert, après avoir effectué les travaux à la façade, avait divulgué un prix estimé de 6 500 $. Il avait joint à sa demande une facture étant donné que les matériaux avaient déjà été installés. Cette facture de D.V. Aluminium dénonce un prix total, taxes comprises, de 7 180,19 $ (P-14).

Il s’agit en effet de la fourniture des portes et fenêtres et des autres éléments architecturaux de couleur noire. [ 33 ] Le Tribunal considère que cette estimation est une façon fiable d’évaluer le coût des travaux à envisager pour rectifier le problème de non-conformité des éléments architecturaux de la façade. En effet, le remplacement de ces éléments architecturaux est une meilleure rectification du problème que l’autre alternatif, celui de repeindre les éléments existants. [ 34 ] Le Tribunal estime que cette réclamation est valable pour le montant de 7 000 $ demandé par les demandeurs.

Ce recours est donc retenu contre 9291-3052 Québec Inc. [ 35 ] Nous reprendrons l’analyse de ce problème à l’égard de la responsabilité des défenderesses Stéphanie Kimpton et Remax du Cartier Inc. plus loin dans ce jugement. (

d) Tuyauterie percée [ 36 ] En faisant leurs travaux de dalle du plancher du béton, les demandeurs ont appris que l’eau usée de la propriété se vidait dans un tuyau qui était détérioré et qui laissait passer l’eau dans le sol en dessous du plancher. Il a fallu changer ce tuyau. Il s’agit donc d’une condition qui n’était pas du tout évidente lors de la vente et qui constitue donc un vice caché pour lequel la venderesse est responsable. [ 37 ] Après notification et mise en demeure à laquelle 9291-3052 Québec Inc. ne s’est pas obtempérée, les demandeurs ont dépensé 2 650 $, ces sommes faisant

partie de la facture P-19 pour l’ensemble des travaux de Rénovation Gauthier au sous-sol. [ 38 ] Ce n’est qu’après le transfert de propriété que les demandeurs pouvaient soupçonner qu’il y avait un problème avec le drain en utilisant les toilettes et la douche.

Et c’est n’est qu’en effectuant des travaux de démolition de la dalle que la source du problème a pu être détectée. [ 39 ] Il s’agit donc un vice non apparent qui relève de la responsabilité de la venderesse. [ 40 ] Même si le Tribunal venait à la conclusion que les travaux ont été effectués avant que la venderesse puisse avoir la chance de les rectifier, il s’agissait de travaux d’urgence afin que la maison soit utilisable et il fallait les faire dès que possible.

Responsabilité de la courtière et de l’agence pour la non-conformité de la façade [ 41 ] La réclamation contre ces deux défenderesses relève d’une source différente de la réclamation contre la venderesse, mais il s’agit d’une réclamation pour le même objet. [ 42 ] La responsabilité de la venderesse était celle de vendre une propriété libre de toute non-conformité qui ne serait pas apparente ou l’objet d’une divulgation de sa part à l’acheteur prospectif. Monsieur Villada, en tant qu’âme dirigeante de 9291-3052 Québec Inc., savait qu’il n’avait pas réglé le problème de non-conformité avec la ville.

C’est lui qui avait fait faire les travaux sans avoir obtenu un permis et c’est lui qui s’est fait refuser le permis une fois les travaux effectués en raison de la non-conformité des travaux avec une exigence règlementaire. [ 43 ] Selon la courtière, madame Kimpton, elle avait été mise au courant, par des communications avec la Ville de Saint-Lambert, de l’existence du problème, mais elle dit avoir cru monsieur Villada lorsqu’il a dit qu’il avait obtenu l’accord du voisin de faire effectuer

chez ce dernier la peinture pour rendre les éléments architecturaux de la même couleur noire que les siens. En réalité, il n’avait jamais obtenu cet accord. [ 44 ] Madame Kimpton prétend que, fort de ses représentations, elle a jugé qu’il n’était pas nécessaire de mettre au courant l’autre courtière, celle qui a été collaboratrice comme représentante des acheteurs et elle ne l’a mentionné ni à cette autre courtière ni aux demandeurs. [ 45 ] En agissant ainsi elle a failli à ses obligations professionnelles telles qu’imposées par la loi et les règlements. [ 46 ] Les activités du courtage immobilier sont régies par la

Loi sur le courtage immobilier [1] . La responsabilité professionnelle est imposée au titulaire d’un permis de courtier, une personne physique, et au titulaire du permis d’agence. En l’occurrence, madame Kimpton et Remax du Cartier Inc. respectivement : 18. Une agence est responsable du préjudice causé à toute personne ou société pour une faute commise par un courtier qui la représente dans l’exécution de ses fonctions.

Elle conserve néanmoins ses recours contre lui. [ 47 ] Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [2] impose des devoirs très exigeants au niveau de la transmission d’informations relatives à une opération immobilière : 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. [ 48 ] Les obligations concernant les informations sont amplifiées par les articles 83 à 86 de ce même règlement : 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. 86. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté.

Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer. [ 49 ] Il est évident qu’au moment où madame Kimpton est devenue au courant qu’il y avait un litige avec la Ville de Saint-Lambert, elle ne pouvait pas se fier tout simplement à la prétention du représentant de la venderesse que le problème était réglé par une entente sans exiger d’avoir une copie de cette entente ou de confirmer personnellement avec l’autre

partie à la prétendue entente de son accord. Elle devait par la suite aviser l’autre

partie à la transaction ou la courtière de celle-ci de l’existence ou non d’une entente écrite et des faiblesses inhérentes à une entente non confirmée par écrit. [ 50 ] C’est le cas parce que cet élément de la transaction était certes un facteur pouvant affecter défavorablement l’une des parties à la transaction, soit les acheteurs. [ 51 ] Si les acheteurs voulaient se contenter d’une promesse de la part de la venderesse de voir à l’accomplissement d’une telle entente pour rendre les immeubles conformes, ce qui est peu probable, elle devait tout au moins veiller à ce que ces obligations soient clairement consignées par écrit pour refléter adéquatement la volonté des parties.

Elle a soumis pour signature aux acheteurs des documents de promesse de vente clairement laconique en ce que l’état de la situation concernant la non-conformité de la façade n’y était pas mentionnée, situation, en l’occurrence, très risquée pour les acheteurs. [ 52 ] Devant l’incertitude des représentations de monsieur Villada, qui se sont par la suite avérées complètement fausses, elle a fait assumer par les demandeurs des risques inacceptables pour ce genre de transaction. [ 53 ] Même s’il elle n’était pas elle-même de mauvaise foi, sa défaillance au niveau des obligations imposées par le règlement aux membres de sa profession ont causé préjudice aux demandeurs. [ 54 ] Il reste à déterminer si au moment des négociations les demandeurs ont réglé le problème de cette non-conformité en prenant 3 000 $ à même le prix de vente, montant qui a été conservé chez le notaire. [ 55 ] Si les demandeurs avaient réglé la réclamation avec le débiteur principal de l’obligation, 9291-3052 Québec Inc., ce geste aurait privé les autres défenderesses de leur droit de subrogation contre Québec Inc., ce qui fait échec, selon la jurisprudence, à l’obligation in solidum de la débitrice secondaire [3] .

En l’occurrence, la courtière et son agence. [ 56 ] De l’avis du Tribunal, les faits ne démontrent pas de la part des demandeurs le règlement de cet aspect du litige avec 9291-3052 Québec Inc. [ 57 ] Selon les documents intervenus entre la venderesse et les acheteurs, le montant de 3 000 $ a été mis de côté chez le notaire pour

garantir d’autres obligations, soit celle de rendre la couleur du béton conforme aux exigences de la ville ainsi que celles concernant le balcon en avant. [ 58 ] Ce n’est que lors de négociations, que, à un moment donné, les demandeurs ont offert, à l’ensemble des défendeurs, de régler d’autres problèmes en consentant immédiatement et dans un délai très court à la libération de cette somme de 3 000 $. [ 59 ] Cette offre a été faite sous toute réserve et elle était assujettie à un délai.

À la fin du délai, lorsqu’aucune réponse favorable n’a été donnée à l’offre, les demandeurs ont de nouveau mise en demeure toutes les parties pour l’ensemble de la réclamation. L’offre était donc retirée et sans effet. [ 60 ] Selon cette mise en demeure, ils recherchaient de nouveau des sommes précises pour chaque élément que nous avons énuméré comme (a), (b), (

c) et (d). Par coïncidence, le montant réclamé au

chapitre de la non-conformité de la couleur de la façade était, au stade de la mise en demeure, le montant de 3 000 $ également. [ 61 ]

Malgré qu’il s’agit du même chiffre, cette réclamation n’était pas la même que celle pour laquelle ils avaient touché le montant retenu du prix de vente pour le problème de la non-conformité de la couleur du crépi et du balcon en avant, obligation qui était prévue spécifiquement dans l’acte de vente. [ 62 ] Il est clair que, lorsque le notaire a déboursé cette somme, ce n’était qu’en paiement de cette obligation spécifique et non pour le règlement du litige concernant la non-conformité des éléments architecturaux de couleur noire telles les portes et fenêtres. [ 63 ] De l’avis du Tribunal, cette réclamation chiffrée à 7 000 $ est recevable contre les défenderesses Stéphanie Kimpton et Remax du Cartier Inc. de façon solidaire entre elles, et cette condamnation est in solidum è l’égard de 9291-3052 Québec Inc. [ 64 ] Entre 9291-3052 Québec Inc. d’une part et Stéphanie Kimpton et Remax du Cartier Inc., la part de responsabilité de 9291-3052 Québec Inc. est de 100%.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE la défenderesse 9291-3052 Québec Inc. à payer aux demandeurs, Claude Côté et Philippe Mercier, la somme de 14 737,64 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 27 avril 2015; CONDAMNE les défenderesses Stéphanie Kimpton et Remax du Cartier Inc. à payer aux demandeurs, Claude Côté et Philippe Mercier, la somme de 7 000 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 27 avril 2015, cette condamnation étant solidaire entre elles et in solidum avec celle à l’égard de la défenderesse 9291-3052 Québec Inc. jusqu’à concurrence de ce montant de 7 000 $, avec intérêts et l’indemnité additionnelle. ÉTABLIT, pour valoir entre les défenderesses seulement la part de responsabilité dans l’obligation in solidum à 100% pour 9291-3052 Québec Inc.; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience: 10 avril 2017