2012 QCCQ 9364, 2012 QCCQ 9364

Duplessis c. Boutin 2012 QCCQ 9364 COUR DU QUÉBEC (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES N° : 400-22-007716-125 DATE : 11 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LAVAL DUPLESSIS Demandeur c.

CAROLE BOUTIN Défenderesse et L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE NICOLET Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant le défaut de respecter les termes d'une reconnaissance de dettes et d'un acte de prêt hypothécaire, le demandeur loge contre la défenderesse un recours en délaissement forcé et prise en paiement. [ 2 ] La défenderesse conteste le recours aux motifs que le préavis d'exercice qui lui a été signifié est invalide puisque les sommes réclamées ne sont pas dues.

Questions en litige [ 3 ] Les questions que soulève le présent litige sont les suivantes :

a) Le préavis d'exercice signifié à la défenderesse est-il valide?

b) La défenderesse est-elle en défaut de payer les sommes réclamées par le demandeur et décrites au préavis d'exercice?

Mise en contexte [ 4 ] Le 13 janvier 2009, la défenderesse signe en faveur du demandeur un billet à terme par lequel elle reconnaît emprunter la somme de 5 000 $ remboursable le 13 janvier 2014. [ 5 ] La somme prêtée porte intérêts au taux de 5 % l'an calculés semestriellement et non à l'avance et payables deux fois les premiers janvier et juillet de chaque an. [ 6 ] Le 14 janvier 2009, afin de garantir le remboursement de la somme prêtée, la défenderesse hypothèque en faveur du demandeur la moitié indivise d'un immeuble sis au […] à Sainte-Cécile-de-Lévrard. [ 7 ] Or, le 10 février 2012, le demandeur fait signifier à la défenderesse un préavis d'exercice de droit hypothécaire dénonçant les défauts suivants : 1- Taxes municipales - payées par Laval Duplessis - 11 janvier 2010 1 050,83 $

- 3 mai 2011 1 290,00 $ - intérêts (5%) 148,94 $ - dues depuis le 30 juin 2011 865,00 $ sous-total 3 354,77 $ 2- Taxes scolaires - payées par Laval Duplessis - 18 janvier 2010 274,08 $ - intérêts 25,78 $ - dues au 4 août 2011 179,08 $ sous-total 478,94 $ 3- Versements des intérêts - au 1 er juillet 2010 125,00 $ - au 1 er janvier 2011 125,00 $ - au 1 er juillet 2011 125.00 $ sous-total 375,00 $ TOTAL DÉFAUT 4 208,71 $ [ 8 ] Le 1 er mai 2012, il dépose au greffe de cette cour un recours en délaissement forcé et prise en paiement. [ 9 ] Il est utile de noter que la défenderesse a fait face à un premier recours de la même nature intenté au mois de février 2011.

La requête introductive d'instance a alors été rejetée par jugement de l'honorable Pierre Labbé daté du 20 juillet 2011 essentiellement en raison de l'invalidité du préavis d'exercice ayant précédé ce recours hypothécaire.

Les prétentions [ 10 ] En début d'audition, la défenderesse fait les admissions suivantes : ➢ Elle reconnaît être en défaut de payer au demandeur les taxes scolaires (274,08 $) ainsi que les intérêts courus à jour sur cette somme (36,64 $). ➢ Elle reconnaît également devoir les intérêts cumulés à jour sur le capital totalisant un montant de 672,79 $ et qu'elle devra assumer les frais engagés par le demandeur pour l'exercice de ses recours hypothécaires. [ 11 ] Elle soulève comme cause d'opposition au recours hypothécaire le fait qu'elle a déjà payé les sommes de 1 050,83 $ et 1 290 $ que lui réclame le demandeur en remboursement des taxes municipales. [ 12 ] Elle informe le Tribunal que les arrérages de taxes municipales ont été payés, comme les taxes municipales de l'année 2012 d'ailleurs, directement auprès de la Municipalité le 4 septembre 2012 à l'exception d'un solde de 204,03 $ qui demeure dû. [ 13 ] Quant au reste, elle indique au Tribunal avoir pris des ententes de paiement avec la Municipalité et la Commission scolaire afin de régler l'ensemble des défauts reprochés, au plus tard le 2 octobre 2012. [ 14 ] En résumé, elle plaide que le préavis d'exercice signifié le 10 février 2012 est invalide puisque les défauts qui y sont énoncés ne sont pas véridiques, ayant déjà payé les sommes de 1 050,83 $ et 1 290 $ en remboursement des taxes municipales. [ 15 ] Le demandeur plaide que la défenderesse est en défaut d'exécuter ses obligations découlant du billet daté du 13 janvier 2009 et de l'acte d'hypothèque consenti le 14 janvier 2009 en sa faveur. [ 16 ] Il sollicite un jugement ordonnant le délaissement forcé de l'immeuble grevé d'hypothèque et le déclarant propriétaire.

Analyse et décision [ 17 ] Aux fins de la présente décision, il y a lieu de statuer sur chacun des défauts énoncés au préavis d'exercice du 10 février 2012. 1- Taxes municipales [ 18 ] La preuve démontre que le 11 janvier 2010, le demandeur Laval Duplessis paie, à l'acquit de la défenderesse, la somme de 1 050,83 $ à la Municipalité de Ste-Cécile-de-Lévrard en paiement des arrérages de taxes municipales liées à l'immeuble en cause. [ 19 ] La défenderesse allègue que cette somme a été remboursée au demandeur à même les remises en argent effectuées à la notaire Provencher au bénéfice du demandeur les 1 er février et 1 er mars 2010. [ 20 ] Le relevé de comptabilité en fidéicommis de la notaire Provencher permet de constater que la défenderesse a bel et bien versé à la notaire le remboursement des taxes municipales et des intérêts sur capital au montant de 750 $ le 1 er février 2010 et un montant de 550 $ le 1 er mars 2010. [ 21 ] Ces inscriptions concordent avec les reçus émis par la notaire Provencher et produits au dossier par la défenderesse. [ 22 ] Ces sommes ont été versées en réaction à la signification du préavis d'exercice de droit hypothécaire signifié le 11 janvier 2010 et à l'origine du premier recours hypothécaire intenté par le demandeur. [ 23 ] Le premier reçu, daté du 1 er février 2010, précise que la somme de 500 $ versée à ce moment visait le remboursement partiel des taxes municipales payées par le demandeur. [ 24 ] À cette date, le préavis indiquait que la défenderesse était en défaut de payer 1 530,01 $ représentant le montant des taxes municipales échues pour les années 2008 à 2009 ainsi que pour les intérêts courus depuis le 30 juin 2009. [ 25 ] Le deuxième reçu, toujours daté du 1 er février 2010, précise quant à lui que le montant de 250 $ versé à la notaire visait à couvrir le paiement des intérêts courus sur le capital au 7 janvier 2010 tel que précisé au premier préavis d'exercice. [ 26 ] Quant au montant de 550 $ versé le 1 er mars 2010, le relevé de la notaire précise qu'il visait le remboursement partiel des taxes municipales et des intérêts courus sur le capital énoncés au préavis d'exercice. [ 27 ] Par la remise de ces sommes, il est démontré, ce que ne conteste pas le demandeur, qu'il a bel et bien été remboursé du montant de 1 050,83 $. [ 28 ] Il en va autrement pour la somme de 1 290 $ énoncée au préavis. [ 29 ] Le demandeur prétend avoir payé directement à la Municipalité la somme de 1 290 $ le 3 mars 2011 afin de couvrir les retards de taxes municipales à cette date. [ 30 ] La défenderesse prétend que c'est elle qui a fait ce paiement à la Municipalité et qu'ainsi elle n'est pas en défaut de le rembourser au demandeur. [ 31 ] Après analyse de la preuve, le Tribunal ne peut retenir la prétention de la défenderesse à ce sujet. [ 32 ] Non seulement le témoignage de la défenderesse est-il confus et imprécis quant au paiement de cette somme à la Municipalité mais il est contredit par celui du secrétaire-trésorier de la Municipalité qui précise, hors de tout doute, que c'est bien le demandeur qui a procédé à ce paiement. [ 33 ] La défenderesse n'ayant présenté aucune preuve de remboursement de cette somme au demandeur, le Tribunal ne peut que constater son défaut de le faire en date du préavis d'exercice du 10 février 2012. [ 34 ] Il en est de même pour les montants de 204,03 $ représentant le solde des taxes municipales dues et les taxes scolaires et intérêts s'élevant à 301,72 $ ainsi que les intérêts sur capital au montant de 672,79 $ en date de l'audition. [ 35 ] À ce sujet, le Tribunal ne peut tenir compte des intentions dénoncées de la défenderesse de payer son dû au demandeur à l'aide d'un prêt qu'elle sollicite auprès d'une institution financière dès que possible. [ 36 ] Bien que louables, ses intentions, sans offres formelles ou consignation, ne peuvent faire échec au recours hypothécaire intenté par le demandeur.

Or, aucune offre ni aucune consignation ne sont faites par la défenderesse en date de l'audition. [ 37 ] Enfin, seul demeure l'argument de la défenderesse voulant que le préavis d'exercice du 10 février 2012 soit invalide, en raison du fait qu'il énonce un défaut (le remboursement des taxes municipales de 1 050,83 $) qui n'en est pas véritablement un. [ 38 ] L'

article 2758 du Code civil du Québec énonce : 2758. C.c.Q. Le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d'exécuter ses obligations et rappeler le droit, le cas échéant, du débiteur ou d'un tiers, de remédier à ce défaut. Il doit aussi indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, s'il en existe, et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer, fournir une description du bien grevé et sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien, avant l'expiration du délai imparti.

Ce délai est de 20 jours à compter de l'inscription du préavis s'il s'agit d'un bien meuble, de 60 jours s'il s'agit d'un bien immeuble, ou de 10 jours lorsque l'intention du créancier est de prendre possession du bien; il est toutefois de 30 jours pour tout préavis relatif à un bien

meuble grevé d'une hypothèque dont l'acte constitutif est accessoire à un contrat de consommation. [ 39 ] Cet

article est une disposition d'ordre public qui emmène tous les éléments doivent apparaître au préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. Toutefois, il n'existe aucune formule sacramentelle pour la rédaction d'un tel préavis d'exercice. [ 40 ] Dans le cas présent, la défenderesse prétend que le préavis est invalide puisque le défaut de rembourser le montant de 1 050,83 $ est erroné puisque cette somme était déjà remboursée au demandeur. [ 41 ] Le Tribunal ne peut retenir cette prétention de la défenderesse. [ 42 ] S'il est vrai que la preuve démontre que le défaut énoncé au préavis est en

partie erroné puisque le montant de 1 050,83 $ a bel et bien été remboursé au demandeur dès le mois de juin 2010, il n'en demeure pas moins qu'en date du préavis, la défenderesse était toujours en défaut de respecter ses obligations envers le demandeur. [ 43 ] Il n'y a qu'à penser au défaut de remboursement du montant de 1 290 $ avancé par le demandeur et du solde des taxes municipales de 865,76 $ depuis le 30 juin 2011. [ 44 ] Encore faut-il ajouter à ce défaut, celui de payer les taxes scolaires et les intérêts sur le capital tels qu'énoncés au préavis. [ 45 ] La procureure de la défenderesse plaide que l'erreur invalide le préavis puisqu'il ne permet pas à sa cliente, au moment de sa réception, de connaître avec exactitude le défaut qui lui est reproché en raison du fait que le demandeur n'a pas respecté son impérative obligation de bien « dénoncer tout défaut » et d'indiquer le montant précis de la créance. [ 46 ] L'erreur, plaide-t-elle, cause préjudice à sa cliente qui se voit ainsi dans l'impossibilité de remédier au défaut. [ 47 ] Or, avec égards, le Tribunal ne partage pas ce point de vue. [ 48 ] D'abord, le montant exact du défaut importe peu.

Ce qui compte avant tout, c'est de permettre au débiteur de connaître la contravention ou le défaut dont le créancier se plaint. [ 49 ] En l'instance, il est vrai que le montant de 1 050,83$ a été remboursé au demandeur avant l'envoi du préavis d'exercice.

Cette situation ne cause aucun préjudice à la défenderesse qui a aisément démontré le remboursement de cette somme par une preuve documentaire non contestée. [ 50 ] Faut-il rappeler toutefois qu'au moment de la signification du préavis d'exercice, la défenderesse était en défaut de payer les taxes municipales affectant son immeuble. [ 51 ] Dans pareil cas, il suffit pour la débitrice de simplement retrancher ce qui est de trop et de présenter au créancier des offres et consignations afin de couvrir les défauts mentionnés à l'avis.

Si ces offres et consignations s'avèrent correctes pour couvrir les contraventions énoncées à l'avis, le Tribunal les déclarera suffisantes. [ 52 ] Dans les circonstances, il n'y a pas lieu d'invalider le préavis d'exercice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] ACCUEILLE la requête introductive d'instance ; [ 54 ] DÉCLARE la défenderesse en défaut au terme du contrat P-1 ; [ 55 ] ORDONNE à la défenderesse de délaisser l'immeuble en faveur du demandeur pour qu'il prenne en paiement l'immeuble ci- après désigné et ce, dans les 15 jours de la signification du présent jugement à savoir : « La moitié indivise d'un immeuble de figure irrégulière, situé à Sainte-Cécile de Lévrard, connu et désigné comme étant une

partie du lot originaire numéro TROIS CENT VINGT-QUATRE (Ptie 324) du cadastre officiel '' Paroisse de Saint-Pierre-les-Becquets'', dans la circonscription foncière de Nicolet (Nicolet2) . Mesurant ledit immeuble environ trois cent vingt-cinq pieds (325') de largeur dans la ligne sud-est soit le long du chemin public, environ trois cent cinq pieds (305') de largeur à la profondeur soit dans la ligne nord-ouest, cinquante-cinq pieds (55') de profondeur dans la ligne nord-est et cent soixante-quatorze pieds (174') de profondeur dans la ligne sud-ouest, le tout plus ou moins et à mesure anglaise.

Borné ledit à un bout au sud-est audit chemin public du rang, à l'autre bout au nord-ouest et d'un côté au sud-ouest par une

partie du lot 325 appartenant à Gilles Demers et de l'autre côté au nord-est au lot 320 appartenant à Ferme Ombre du Clôcher inc. Avec bâtisses dessus construites dont la résidence porte le numéro […] , Ste-Cécile-de-Lévrard, circonstances et dépendances. BÉNÉFICIANT ledit immeuble d'une servitude de puisage d'eau consentie sur une

partie du lot 110 tel que mentionné dans l'acte publié au bureau de la publicité de Nicolet le 26 février 1996 sous le no 144 799. Il est mentionné que cette servitude s'étendra automatiquement lorsque les services municipaux d'aqueduc desserviront ledit immeuble.

Avec tout ce qui est ou sera incorporé, attaché, réuni ou uni par accession ou autrement à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la loi. » [ 56 ] Et faute par la défenderesse de délaisser l'immeuble ci-avant décrit dans ce délai, ORDONNE l'expulsion de la défenderesse et tous ses biens de l'immeuble ci-dessus décrit et AUTORISE le demandeur à faire procéder à l'expulsion de la défenderesse par force constabulaire si nécessaire ;

[ 57 ] DÉCLARE que le présent jugement constitue en faveur du demandeur, bon et valable

titre de propriété quant à l'immeuble ci- dessus décrit, et ce, rétroactivement à la date de l'inscription du préavis, soit le 19 janvier 2010 ; [ 58 ] ORDONNE au mis en cause, l'officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Nicolet, sur présentation d'une réquisition conforme, d'inscrire le présent jugement au registre foncier pour valoir, en faveur du demandeur, bon et valable

titre de propriété de l'immeuble ci-dessus désigné ; [ 59 ] ORDONNE au mis en cause, l'officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Nicolet, de rayer et de radier en regard de l'immeuble ci-dessus désigné, les hypothèques et préavis suivants : - Hypothèque enregistrée le 14 janvier 2009 sous le numéro 15 890 772, circonscription foncière de Nicolet ; - Préavis d'exercice de prise en paiement enregistré le 19 janvier 2010 sous le numéro 16 874 631, circonscription foncière de Nicolet ; - Préavis d'exercice enregistré le 17 février 2012 sous le numéro 18 842 128, circonscription foncière de Nicolet ; [ 60 ] LE TOUT, avec dépens contre la défenderesse y compris les frais d'expulsion. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q.

Me Gaétan Chorel Chorel Pellerin Turpin Procureurs du demandeur Me Nathalie Lavigne Lavigne St-Hilaire Ferron & Henri P rocureurs de la défenderesse Date d’audience : 20 septembre 2012/