2018 QCCQ 9317, 2018 QCCQ 9317

Leclerc c. Théroux 2018 QCCQ 9317 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-025764-178 DATE : 5 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARLÈNE LECLERC ET DENIS DEMERS Demandeurs c.

GILLES THÉROUX Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Marlène Leclerc et Denis Demers sont propriétaires d’un immeuble situé à Contrecoeur dont une

partie du terrain est louée à Gilles Théroux. Ils allèguent qu’il est en défaut de payer le loyer de 400,00 $ plus sa part proportionnelle des taxes depuis 2014 et demandent au Tribunal de constater la résiliation du bail, d’en ordonner la radiation au registre des droits fonciers et d’expulser Théroux [1] des lieux. [ 2 ] Théroux plaide qu’il n’est pas en défaut, au contraire il a payé plus que ce qui est dû aux demandeurs. Le contexte [ 3 ] Depuis 1982, Théroux occupe une

partie d’une grande propriété ayant front sur le Rang du Brûlé à Contrecoeur, connue à l’origine comme une

partie du lot originaire 340 aux plan et livre de renvoi officiel de la Paroisse de Contrecoeur. Au moment où débute l’occupation, l’immeuble est propriété de son frère Claude Théroux. [ 4 ] En 1996, ce dernier vend l’immeuble à sa compagnie 9030-5988 Québec inc. (Courtiers Automobiles Nordsud inc.); l’acte de vente est publié le 10 avril 1996 [2] . [ 5 ] Le 17 mars 1996, Québec inc. représentée par son président Claude Théroux signe un contrat de bail avec Théroux relativement à la

partie du lot 340 qu’il occupe depuis 1982 [3] . [ 6 ] Le bail entre en vigueur le 1 er janvier 1996 et se termine le 31 décembre 2097. Le loyer minimal total est payable d’abord par un montant de 15 000,00 $ à la signature du contrat par versements annuels de 200,00 $ à compter du 1 er janvier 1996 jusqu’au 31 décembre 2097. Théroux doit aussi payer un loyer supplémentaire soit sa part proportionnelle annuelle des taxes foncières. [ 7 ] Théroux témoigne que son frère Claude aurait voulu lui vendre la

partie qu’il occupe mais ne pouvait le faire, vu les dispositions sur la

Loi sur la protection du territoire agricole .

C’est pourquoi la clause 14.1 contient la mention qu’advenant modification des lois et règlements publics régissant l’immeuble faisant en sorte qu’il n’est plus assujetti aux dispositions concernant le territoire agricole, Théroux pourrait sur simple avis écrit à cet effet au locateur devenir propriétaire du terrain loué et de tous ses accessoires, meubles et immeubles, en contrepartie de la somme de 15 000,00 $ payée au moment de la signature du bail. [ 8 ] Par acte de vente publié le 14 juillet 1998, Québec inc. vend l’immeuble à Normand Casaubon et à Carole Cabana. [ 9 ] À une date non déterminée de la même année, Casaubon et Cabana, Claude Théroux agissant tant personnellement qu’en sa qualité d’administrateur de Les Courtiers Automobiles Nordsud inc. [4] , Ginette Therrien et Théroux signent un document qui contient notamment une clause par laquelle Casaubon et Cabana déclarent accorder à Théroux un bail de 90 ans pour l’usage du terrain qu’il

occupe déjà [5] . [ 10 ] Selon ce document, le loyer est de 200,00 $ par année payable le 1 er jour du mois de juillet chaque année, augmenté proportionnellement selon les taxes de l’immeuble principal, l’année 1998 étant l’année de référence. [ 11 ] Le 10 août 2000, le bail de 1996 est publié au registre foncier sous le numéro 318904 [6] , comme le permet la clause 14.1 du contrat. [ 12 ] La réquisition d’inscription se fait au moyen d’un

sommaire qui résume le bail. On y retrouve la clause de loyer minimal du bail de 1996 mais quant au loyer supplémentaire, la mention sa part proportionnelle annuelle des taxes, évaluée pour l’année 1996 à 200,00 $ diffère de la clause du bail sur le même sujet . [ 13 ] Le 22 juin 2010, Casaubon et Cabana vendent la propriété à Demers et Leclerc [7] .

Dans l’acte notarié, ils dénoncent à leurs acheteurs les droits qui grèvent la propriété, dont notamment le bail publié sous le numéro 318904 au registre foncier que les acheteurs s’engagent à respecter, avec le droit d’en percevoir les loyers à compter du 15 juillet 2010 . [ 14 ] Leclerc et Demers sont d’avis que le loyer exigible est le loyer minimal de 200,00 $ par année plus le loyer supplémentaire de 200,00 $ auquel il faut ajouter la part proportionnelle de Théroux des taxes foncières sur l’immeuble.

Ils réclament donc de Théroux pour les années 2011 et 2012 la somme de 400,00 $ par année pour les années 2011 et 2012 et 475,00 $ pour l’année 2013. [ 15 ] Théroux est confus : il a toujours payé un loyer minimal de 200,00 $ et un loyer supplémentaire constitué uniquement de sa part proportionnelle des taxes foncières, un montant qui a varié de 8,00 $ à 11,00 $ pour les années antérieures.

Mais vu l’insistance de Leclerc et de Demers et la confusion quant à la clause de loyer applicable, il paie le montant demandé par ceux-ci soit 400,00 $ par année pour les années 2011 et 2012 et 475,00 $ pour l’année 2013. [ 16 ] En 2014, il se ravise et refuse de payer le montant alors exigé par Leclerc et Demers, soit 468,77 $ qu’ils lui réclament par courrier recommandé dont il prend livraison le 16 avril 2014 [8] .

Dans cette lettre, Leclerc et Demers déclarent qu’ils entendent se prévaloir des articles 16.2 et 16.3 du bail de 1996 et le résilier à défaut par Théroux de payer le montant réclamé. [ 17 ] Théroux persiste dans son refus et par mise en demeure du 10 novembre 2014, Me Jean Fortin, procureur de Leclerc et de Demers, l’informe que vu son défaut de payer le loyer exigé et l’expiration des six mois depuis la livraison de la lettre d’avril 2016, le bail est résilié de plein droit.

Il le somme d’abandonner les lieux à défaut de quoi des procédures d’expulsion seront entreprises. [ 18 ] Le 6 octobre 2015, Leclerc et Demers intentent la présente action en Cour supérieure du district de Longueuil [9] . Dans leur procédure, ils relatent le défaut de Théroux de payer le loyer et demandent au Tribunal de résilier le bail du 17 mars 1996 et d’expulser Théroux des lieux. [ 19 ] Le 23 novembre suivant, Théroux dépose et consigne au greffe de la Cour la somme de 800,00 $.

Le 25 janvier 2016, il dépose une contestation écrite au dossier dans laquelle il déclare ne rien devoir aux demandeurs; il plaide que ceux-ci l’ont induit en erreur pour qu’il paie un montant supérieur aux montants prévus au bail en vigueur.

Il ajoute qu’afin de préserver ses droits, il a consigné à la Cour la somme de 800,00 $ demandée par Leclerc et Demers. [ 20 ] Le 20 mars 2017, Leclerc et Demers modifient leur demande pour ajouter des allégations au sujet de l’envoi de la mise en demeure et afin de permettre la demande faite au Tribunal de constater la résiliation du bail. [ 21 ] En juin 2018, ils modifient à nouveau leur demande pour ajouter notamment une allégation à l’effet que Casaubon et Cabana leur remettent le document de 1998 lors de la signature du contrat de vente en 2010, leur indiquant que c’était le contrat de location qui les liait à Théroux. [ 22 ] Ils ajoutent également une allégation référant à l’inscription en 2000 du bail de 1996 dont ils demandent la radiation dans leurs conclusions modifiées.

Questions en litige [ 23 ] Quel bail lie les parties? [ 24 ] Quel est le loyer applicable? [ 25 ] Théroux est-il en défaut de payer le loyer dû? [ 26 ] Leclerc et Demers ont-ils subi un préjudice sérieux leur permettant d’obtenir la résiliation du bail? Prétentions des demandeurs [ 27 ] Leclerc et Demers plaident que Théroux doit un loyer minimal de 200,00 $ par année, un loyer supplémentaire de 200,00 $ plus sa part proportionnelle des taxes. Pour soutenir cette prétention, ils se réfèrent au

sommaire ayant servi à la publication du bail en 2000. [ 28 ] Vu le défaut de Théroux de payer les loyers pour les années 2013 à 2018, ils invoquent les clauses 16.2 et 16.3 du bail de 1996 : puisque Théroux reçoit la mise en demeure en avril 2016 et que plus de six mois se sont écoulés depuis la réception de cette lettre, ils plaident que le bail est résilié de plein droit conformément aux clauses du contrat. [ 29 ] Même si dans leurs procédures, Leclerc et Demers invoquent les dispositions du bail de 1996 et du

sommaire donnant lieu à sa publication, ils plaident à l’audience que le document de 1998 est véritablement le bail qui les lie à Théroux, d’autant plus que la publication en 2000 du bail de 1996 est illégale puisque le locateur original Québec inc. n’est plus propriétaire de l’immeuble à cette

date. Prétentions du défendeur [ 30 ] Théroux plaide que le bail de 1996 est le seul qui lie les parties. Sa publication en 2000 est valable et de plus, les acheteurs successifs se sont engagés à le respecter. [ 31 ] Théroux ajoute que le

sommaire publié en 2000 n’est pas le contrat qui lie les parties alors que le bail de 1996 est clair : le loyer minimal annuel est de 200,00 $, le loyer supplémentaire est constitué uniquement de sa part proportionnelle des taxes foncières. [ 32 ] Puisqu’il a payé un montant total de 1 275,00 $ pour les années 2011, 2012 et 2013, et vu le montant de 800,00 $ consigné au greffe de la Cour, il ne doit rien aux demandeurs. De fait, il a versé en trop un montant de 344,97 $.

Analyse et décision Quel bail lie les parties? [ 33 ] La position de Leclerc et de Demers prête à confusion : ils invoquent les dispositions du bail de 1996 pour en demander la résiliation vu le défaut de Théroux de payer le loyer et calculent le loyer selon les termes du

sommaire publié en 2000.

Ils prétendent néanmoins que le document signé en 1998 par Théroux et par Casaubon et Cabana est le seul bail en vigueur dont ils peuvent demander la résiliation vu le défaut de payer le loyer. [ 34 ] Vu l’ensemble de la preuve et surtout le libellé du contrat par lequel Leclerc et Demers achètent la propriété, le Tribunal conclut que c’est le bail de 1996 qui lie les parties. [ 35 ] Le bail de 1996 est celui qu’ils s’engagent à respecter dans l’acte d’achat notarié de 2010, le notaire référant expressément à ce bail publié en 2000 sous le numéro 318904 [10] . [ 36 ] Même s’ils témoignent sans objection que c’est plutôt le « bail » de 1998 que les vendeurs leur montrent et déclarent qu’il s’agit du bail les liant à Théroux, cela vient en contradiction avec le contenu même des déclarations à l’acte de vente.

De plus, leur conduite postérieure convainc le Tribunal qu’ils ne considèrent comme valable que le bail de 1996. [ 37 ] En effet, c’est celui qu’ils invoquent dans les lettres qu’ils adressent eux-mêmes à Théroux en avril 2014 et que leur avocat invoque aussi en novembre suivant, notamment pour invoquer la clause de résiliation d’office du bail en raison du défaut de payer le loyer. [ 38 ] Dans leur demande introductive d’instance puis dans la demande modifiée une première fois, c’est uniquement à ce bail qu’ils font référence. [ 39 ] Ce n’est que dans la demande modifiée à nouveau en juin 2018, peu avant le procès, qu’ils ajoutent l’allégation à l’effet que Casaubon et Cabana leur ont remis à la signature de l’acte de vente, le contrat de location de 1998 leur indiquant que c’est le contrat qui les liait aux défendeurs. [ 40 ] Si, comme Leclerc et Demers l’allèguent eux-mêmes, les vendeurs leur remettent ce document en 2010, comment se fait-il qu’ils n’y réfèrent pas et ne l’invoquent pas dans la demande initiale puis remodifiée? [ 41 ] Demers et Leclerc invoquent le

sommaire ayant servi en 2000 à la publication du bail de 1996 pour exiger un loyer supplémentaire de 200,00 $ plus la part proportionnelle des taxes foncières de Théroux.

Ils ne peuvent jouer sur les deux tableaux et invoquer seulement ce qui leur convient. [ 42 ] Certes, Théroux reconnait à l’audience avoir signé le document de 1998, mais il est confus quant aux circonstances entourant la signature de ce document qui n’est pas daté et surtout, la raison pour laquelle il le signe en regard du bail très complet de 1996. [ 43 ] La chronologie des faits permet d’inférer que le document signé en 1998 est une reconnaissance par Casaubon et Leclerc de l’existence du bail de 1996 et de leur engagement à le respecter puisqu’à ce moment, le bail de 1996 n’est pas encore publié.

Par ce document, Casaubon et Cabana confirment qu’ils entendent le respecter. [ 44 ] De plus, le document de 1998 implique non seulement Théroux, mais aussi Claude Théroux personnellement et Ginette Therrien et touche des sujets qui n’ont aucun lien avec le bail mais qui, vraisemblablement, confirme des ententes intervenues entre les acheteurs et ces personnes au moment de l’achat de l’immeuble. [ 45 ] Finalement, le document de 1998 fournit une précision à une modalité non prévue au bail de 1996, soit le moment du paiement du loyer supplémentaire, en faisant de ce document une reconnaissance par Casaubon et Cabana des droits de Théroux en vertu du bail intervenu avec leur vendeur Québec inc. de même qu’un complément. [ 46 ] À l’audience, l’avocate de Leclerc et Demers soutient que la publication du bail de 1996 en 2000 a été faite sans droit puisque requise par une personne autre que les parties et parce qu’à cette date, le bailleur Québec inc. n’est plus propriétaire de l’immeuble.

Il s’agit d’un motif additionnel soutenant les prétentions des demandeurs quant à la demande de radiation du bail publié en 2000. [ 47 ] Rappelons que le Code civil prévoit que le bail peut être inscrit au registre foncier [11] sur réquisition à cet effet de la part du bénéficiaire du droit, soit Théroux lui-même, ou par toute autre personne [12] . La réquisition faite par Shirley Anderson, qui comparait et requiert le notaire de dresser un

sommaire du bail de 1996, est donc valable. [ 48 ] Certes, pour qu’un locataire soit protégé dans le cas de la vente de l’immeuble qu’il loue contre une résiliation par le nouveau propriétaire, il doit publier le bail avant la publication de l’acte d’aliénation [13] .

[ 49 ] L’

article 1887 C.c.Q. prévoit expressément que l’inscription du bail au bureau de la publicité des droits permet au locataire d’opposer à l’acheteur le maintien du bail à durée fixe dont il profite . À contrario , si le bail n’est pas publié ou ne l’est que postérieurement à la publication de l’acte d’achat, le nouvel acquéreur-locateur peut y mettre fin à l’expiration de 12 mois en donnant au locataire un avis écrit de six mois. [ 50 ] Selon l’interprétation donnée par la jurisprudence à l’article 1646 du Code civil du Bas Canada que l’

article 1887 C.c.Q. reprend, l’engagement par l’acheteur dans l’acte d’achat à respecter les baux en cours l’empêche de résilier les baux déjà consentis [14] . [ 51 ] La jurisprudence interprète ce type d’engagement comme une stipulation pour autrui en faveur du locataire : si l’engagement n’est pas restreint, il accorde au locataire la même protection que si le bail était inscrit et le nouveau locateur est lié par celui-ci pour toute sa durée [15] . [ 52 ] Vu l’engagement exprès de Leclerc et Demers de respecter ce bail dans l’acte d’achat de 2010 et la reconnaissance des droits de Théroux en 1998 par Casaubon et Cabana, les demandeurs ne peuvent demander la radiation du bail et doivent en respecter les dispositions.

Quel est le loyer applicable? [ 53 ] La clause relative au loyer du bail de 1996 est claire : 5. LOYER Le loyer comprend le loyer de base et le loyer supplémentaire ainsi qu’il suit : 5.1 Loyer de base Le locataire paiera à

titre de loyer de base ce qui suit : 5.1.1. Loyer minimal Le loyer minimal total payable de la façon suivante : 5.1.1.1 À la signature du bail un montant de quinze mille dollars et un loyer annuel de deux cent dollars pour la période du premier janvier mil neuf cent quatre-vingt-seize au 31 décembre deux mil quatre-vingt-dix-sept mais aucune autre somme à

titre de loyer minimal ne sera due. 5.2 Loyer supplémentaire Le locataire paiera, à

titre de loyer supplémentaire, ce qui suit : 5.2.1 Taxes Sa part proportionnelle annuelle des taxes (…) [ 54 ] Certes, le

sommaire ayant servi à l’inscription du bail en 2000 semble contradictoire : le loyer minimal est identique à la clause du bail, mais celle qui concerne le loyer supplémentaire est différente puisqu’elle se lit comme suit : 5.2.1 Taxes Sa part proportionnelle annuelle des taxes, évaluée pour 1996 à 200,00 $ [ 55 ] Le

sommaire n’est pas le contrat qui lie les parties, il ne fait que résumer le document pour les fins de l’inscription à l’index aux immeubles. Il ne peut donc être utilisé pour les fins d’établissement du loyer comme le prétendent Leclerc et Demers. [ 56 ] D’ailleurs, même le document de 1998 dont ils veulent se prévaloir [16] milite en faveur de cette interprétation puisque le passage relatif au loyer se lit ainsi : 1. (…) Le prix de loyer sera de $200.00 par année payable le 1 er jour du mois de juillet chaque année et sera augmenté proportionnellement selon les taxes du [...] à Contrecoeur.

L’année 1998 étant l’année de référence. [ 57 ] Par conséquent, Théroux doit payer un loyer minimal de 200,00 $ par année majoré par sa part proportionnelle des taxes foncières pour chaque année. [ 58 ] Le Tribunal retient le tableau préparé par son avocate qui tient compte des avis d’évaluation qu’elle produits [17] établissant que les loyers totaux payables par Théroux pour les années 2011 à 2018 sont les loyers suivants : - 2011 211,68 $ - 2012 211,68 $ - 2013 213,08 $ - 2014 213,08 $

- 2015 213,48 $ - 2016 222,04 $ - 2017 222,34 $ - 2018 222,65 $ Total 1 730,03$ Théroux est-il en défaut de payer le loyer dû? [ 59 ] Il est admis que Théroux paie pour les années 2011 à 2013 un total de 1 275,00 $. Il offre et consigne la somme de 800,00 $ en novembre 2015, offre dont le Tribunal donne acte. Par conséquent, il a payé plus que ce qui est dû aux demandeurs. [ 60 ] Il ne présente pas de demande reconventionnelle afin de recouvrer le montant payé en trop, mais la preuve est suffisante pour repousser les prétentions des demandeurs et conclure qu’il n’est pas en défaut en vertu du bail de 1996.

Leclerc et Demers ont-ils subi un préjudice sérieux leur permettant d’obtenir la résiliation du bail? [ 61 ] Même si le Tribunal avait conclu à un défaut de Théroux de payer certains loyers annuels, Leclerc et Demers n’ont pas fait la preuve du préjudice sérieux qu’ils auraient subi. [ 62 ] Or, la clause 16.2 du bail de 1996 ne permet la résiliation en cas de défaut de la part de Théroux que si ce manquement cause un préjudice sérieux au locateur. D’ailleurs, cette clause reproduit les dispositions de l’

article 1863 C.c.Q. au même effet. [ 63 ] Le Tribunal n’aurait donc pas accueilli la demande de constater la résiliation du bail de 1996. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 64 ] DONNE ACTE de l’offre et de la consignation par Gilles Théroux de la somme de 800,00 $ en date du 23 novembre 2015, et DÉCLARE cette offre et consignation valable, suffisante et libératoire; [ 65 ] PERMET aux demandeurs Marlène Leclerc et de Denis Demers de retirer la somme consignée de 800,00 $; [ 66 ] REJETTE l'action des demandeurs; [ 67 ] LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Evelyne Morand Procureure des demandeurs Me Sonia Loiselle Procureure du défendeur