2010 QCCQ 11215, 2010 QCCQ 11215

Lac-Mégantic (Ville de) c. Bédard 2010 QCCQ 11215 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-80-000004-107 DATE : 29 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE LAC-MÉGANTIC , personne morale de droit public ayant sa principale place d'affaires au 5527, rue Frontenac, Lac-Mégantic (Québec), G6B 1H6, Requérante c.

ÉRIC BÉDARD , résidant au […], Lac-Mégantic (Québec), […], Intimé et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC , 500 boul.

René Lévesque Ouest, 21 e étage, Montréal (Québec), H2Z 1W7, Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE DE PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Ville de Lac-Mégantic (ci-après « Mégantic ») demande la permission de porter en appel devant cette Cour la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec (ci-après le « TAQ »), le 8 mars 2010, dans le dossier portant le numéro SAI-M-131104- 0704. [ 2 ] Il s'agit d'une décision rendue à l'issue d'une instance d'expropriation par laquelle le TAQ fixe l'indemnité définitive attribuable à l'acquisition d'un terrain appartenant à M.

Éric Bédard. Mégantic exproprie cet immeuble pour l'intégrer à son parc industriel. [ 3 ] Il appert de la nature des questions qu'elle veut soumettre en appel et des conclusions de sa requête pour permission d'appeler que Mégantic vise à faire réduire de 57 650 $ à 7 151 $ l'indemnité principale afférente à la valeur du terrain, du boisé et des améliorations. Elle veut faire réduire de 3 000 $ à 1 500 $ l'indemnité accessoire pour troubles, ennuis et inconvénients, de même que réduire de 9 950 $ à 5 250 $ les frais d'experts accordés à l'exproprié.

Elle veut aussi faire rejeter la réclamation que le TAQ a accueillie pour les honoraires extrajudiciaires de l'exproprié. [ 4 ] Les questions qu'elle veut soumettre à l'appel sont libellées comme suit: « 1. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en retenant une utilisation optimale à des fins industrielles ? 2. Le TAQ a-t-il rendu une décision manifestement dérai​sonnable en accordant une indemnité basée sur de fausses prémisses et en fixant cette indemnité selon la valeur à l'expropriante plutôt que la valeur à l'exproprié ? 3.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en admettant en preuve du ouï-dire et/ou en accordant de la crédibilité au témoin Éric Bédard ? 4. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en ne tenant pas compte du contrat intervenu le 3 août 2006 (pièces EE-24 et EA-29,

Annexe 6) et des conséquences de ce dernier ? 5. Subsidiairement, le TAQ a-t-il rendu une décision dérai​sonnable en ne tenant pas compte de la configuration particulière du terrain qui ne bénéficie d'aucun service et n'a aucun accès à un chemin public ? 6. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en accordant une indemnité plus élevée pour troubles, ennuis et inconvénients, ainsi que des frais et honoraires extra-judiciaires ?

7. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en accor​dant tous les honoraires et frais réclamés par Roger Lessard, évaluateur agréé ? » [ 5 ] Éric Bédard conteste la requête. Il soutient que les questions que Mégantic veut soumettre à l'appel ne répondent pas aux critères établis par la loi et la jurisprudence pour qu'une permission d'appeler puisse être octroyée. Il plaide que Mégantic recherche ultimement à refaire devant la Cour l'ensemble du débat qu'elle a tenu devant le TAQ au seul motif de désaccord avec la décision rendue. LES CRITÈRES APPLICABLES À LA PERMISSION D'APPELER [ 6 ] Une décision de la

section des affaires immobilières du TAQ, en matière d'expropriation, est susceptible d'appel sur permission à la Cour du Québec aux termes de l'

article 159 de la

Loi sur la justice administrative [1] : 159. « Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l'objet d'un appel à la Cour du Québec, sur permission d'un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. » [ 7 ] La loi confère au juge saisi d'une demande de permission d'appeler une large discrétion pour déterminer si « […] la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. » [ 8 ] Cette discrétion doit être exercée pour des motifs d'ordre judiciaire, pas pour des considérations de simple opportunité, d'équité ou de magnanimité. [ 9 ] Une jurisprudence abondante et constante établit clairement le principe voulant que, de façon générale, une question devant être soumise à la Cour en appel est une question qui peut être qualifiée de sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général [2] . [ 10 ] Chacun de ces critères comporte, bien sûr, sa propre déclinaison, mais il ressort de ces expressions, prises dans leur ensemble, une idée générale voulant que la question soumise à l'appel doit se démarquer d'un simple intérêt particulier, limité aux seuls objectifs poursuivis par une

partie dans le cadre d'un litige déjà tranché. Le régime de l'appel sur permission ne doit pas être envisagé comme une voie de recours permettant d'emblée à une

partie insatisfaite de la décision rendue de plaider à nouveau sa cause devant une autre instance en faisant valoir les motifs de son désaccord. [ 11 ] Le jugement rendu récemment dans l'affaire Ville de Windsor [3] relate l'état actuel du droit quant aux critères applicables en matière de permission d'appeler. On y lit ceci: « [8] Le texte de l'article 159 limite le droit d'appel aux questions qui sont d'intérêt selon la Cour du Québec.

Cette notion a fait l'objet d'une abondante jurisprudence qui d'une part définit ce qu'est une question d'intérêt et d'autre part relève, de façon non exhaustive, un ensemble de critères pouvant être retenus dans la qualification des questions soumises en appel. [9] Ainsi, la question sera d'intérêt si elle soulève une question sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général.

L'utilisation de la conjonction de coordination « ou » marque bien le caractère alternatif et non supplétif de ces critères. [10] Parmi les exemples retenus par la jurisprudence, on retrouve les cas suivants : Une question sérieuse - Une faiblesse apparente de la décision attaquée; - Une erreur de fait déterminante; - L'omission d'analyser des éléments fondamentaux de preuve; - Une sérieuse lacune au niveau des motifs de la décision attaquée qui empêche d'en comprendre le fondement factuel et juridique; - L'incidence de la décision sur le sort du justiciable; - L'importance du montant en jeu.

Une question controversée - Une jurisprudence incohérente ou contradictoire même sur des questions techniques; - Une décision isolée allant à l'encontre d'un courant jurisprudentiel solidement établi. Une question nouvelle - Une question n'ayant jamais été soumise à la Cour du Québec. Une question d'intérêt général - La violation d'une règle de justice naturelle; - Une question visant les intérêts supérieurs de la justice;

- Une question de principe à caractère normatif, dont les enjeux dépassent les intérêts des parties; - Une violation patente d'une règle de droit. [11] Dans son analyse sur la permission d'appeler, le Tribunal jouit d'une large discrétion. Cette discrétion s'inscrit non seulement dans l'appréciation des questions soumises, mais également dans l'identification et le libellé des questions permises.

Cet exercice comporte inéluctablement le devoir de rejeter celles qui sont à leur face même futiles ou abusives, qui ne sont pas soutenues par des arguments cohérents et défendables et qui ne font que traduire l'expression d'un désaccord sur le fond de la décision en appel. [12] L'appel sur permission ne vise pas à accorder à une

partie une deuxième chance de soumettre des arguments qui ont été rejetés par le T.A.Q. de façon motivée et intelligible. [13] Il faut toutefois se garder de transformer la requête pour permission d'appeler en appel sur le fond. Dans cette perspective, le Tribunal doit éviter à ce stade-ci de statuer sur le bien-fondé des questions soumises ou sur les chances de succès de l'appel au fond. » (Extrait reproduit sans les références) LE CONTEXTE [ 12 ] Le 1 er mai 2007, Mégantic fait signifier un avis d'expropriation pour acquérir un terrain de 1,84 hectare appartenant à Éric Bédard.

Elle veut intégrer ce lot à son parc industriel pour le revendre à l'entreprise Produits de cèdre Atlantic Inc., qui est à l'étroit sur le terrain qu'elle occupe déjà. Cette dernière avait déjà empiété sur ce lot puis tenté en vain de l'acquérir directement d'Éric Bédard. [ 13 ] Le 11 mai 2007, Mégantic fait signifier son offre détaillée.

Elle offre 2 400 $ pour l'indemnité immobilière et 350 $ pour l'indemnité accessoire pour un total de 2 750 $. [ 14 ] Suite au dépôt de la réclamation détaillée de l'exproprié au montant total de 88 692 $, Mégantic amende son offre, le 26 janvier 2009, pour la porter à 14 784 $. [ 15 ] L'essentiel du litige devant le TAQ porte sur la détermination de l'usage optimal du terrain exproprié et, par voie de conséquence, la valeur du terrain à la date d'évaluation, établie d'un commun accord au 29 février 2008. [ 16 ] Bien que ce terrain a déjà été exclu de la zone agricole par la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) et inclus dans la zone industrielle par son règlement municipal depuis près de 2 ans à la date d'évaluation, Mégantic soutient que le TAQ doit lui attribuer une valeur agricole. [ 17 ] Le TAQ se range aux arguments de Bédard et conclut que l'usage le meilleur et le plus avantageux à la date d'évaluation est un usage industriel.

Il fixe la valeur du terrain en conséquence, en l'occurrence, au prix que Mégantic vend ses propres terrains dans son parc industriel. [ 18 ] Le TAQ accorde une indemnité accessoire tenant compte des troubles, ennuis et inconvénients, des dommages au résidu du terrain et des frais d'expert.

L'indemnité définitive est constituée comme suit: « Indemnité définitive [54] Pour l’ensemble des considérations précédentes, le Tribunal détermine ainsi l’indemnité définitive : Indemnité immobilière : Valeur du terrain : 49 300 $ Valeur du boisé : 4 300 $ Amélioration au terrain : 4 050 $ Total de l’indemnité immobilière : 57 650 $ Indemnité accessoire : Troubles, ennuis et inconvénients : 3 000 $ Dommages au résidu : 2 800 $ Frais d’experts : 9 950 $ Total de l’indemnité accessoire : 15 750 $ Indemnité définitive : 73 400 $ » [ 19 ] Exceptionnellement, tenant compte de l'attitude adoptée par Mégantic, en tant qu'autorité expropriante, tout au long de l'instance d'expropriation qu'elle a instituée, le TAQ accorde à Éric Bédard le remboursement d'une

partie des honoraires extra​judiciaires de son avocat. ANALYSE ET DÉCISION ▪ L'indemnité principale : la valeur du terrain [ 20 ] Insatisfaite que le TAQ attribue au terrain exproprié une valeur en fonction d'un usage industriel, Mégantic veut reprendre le débat en appel. Ce terrain devrait avoir, à ses yeux, une valeur agricole. [ 21 ] Les cinq questions suivantes portent sur le même sujet. Elles peuvent être commodément regroupées pour fins d'analyse:

« 1. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en retenant une utilisation optimale à des fins industrielles ? 2. Le TAQ a-t-il rendu une décision manifestement dérai​sonnable en accordant une indemnité basée sur de fausses prémisses et en fixant cette indemnité selon la valeur à l'expropriante plutôt que la valeur à l'exproprié ? 3. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en admettant en preuve du ouï-dire et/ou en accordant de la crédibilité au témoin Éric Bédard ? 4. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en ne tenant pas compte du contrat intervenu le 3 août 2006 (pièces EE-24 et EA-29,

Annexe 6) et des conséquences de ce dernier ? 5. Subsidiairement, le TAQ a-t-il rendu une décision dérai​sonnable en ne tenant pas compte de la configuration particulière du terrain qui ne bénéficie d'aucun service et n'a aucun accès à un chemin public ? » [ 22 ] À propos de l'utilisation optimale et de la valeur du terrain au moment de l'évaluation, le TAQ écrit ceci: « [9] M. Henri Sansfaçon a rédigé un rapport d’évaluation pour l’expropriante. L’évaluateur Roger Lessard en a dressé un pour l’exproprié.

Les rapports d’expertise de part et d’autre retiennent la date du 29 février 2008, soit la date de transfert de propriété comme date d’évaluation. Les experts ont toutefois des visions différentes de l’utilisation la meilleure et la plus avantageuse de l’immeuble.

L’expert de l’expropriante indique dans son rapport qu’elle est agricole alors que celui de l’exproprié se dit d’avis qu’elle est plutôt industrielle. [10] Il est essentiel de bien identifier le meilleur et plus profitable usage d’un immeuble avant de procéder à l’évaluation sinon, on risque d’arriver à des résultats aussi divergents que ceux que l’on peut observer ici. L’expert de l’expropriante conclut à une valeur de terrain de 7 151 $ alors que celui de l’exproprié en retient une de 64 281 $, presque neuf fois plus élevée. Qu’en est-il? [11] M.

Sansfaçon indique dans son rapport que l’utilisation faite de l’immeuble par l’exproprié est agricole. Il met en garde de prendre en considération les gestes posés par l’expropriante pour changer la destination des lieux d’agricole à industrielle.

Affirmant que l’agrandissement de la zone industrielle a été complété en 2005, il soutient que personne ne pouvait prévoir une utilisation industrielle sans la démarche entreprise par la Ville pour faire exclure ce terrain de la zone agricole. [12] Selon ce que rapporte la Commission de protection du territoire agricole du Québec (ci-après CPTAQ) dans sa décision du 6 juillet 2006, l’expropriante désirait acquérir cette parcelle de 1,84 hectare pour la céder à Produits de cèdre Atlantic inc. (ci-après PCA), et ce, afin qu’elle consolide et agrandisse son site industriel.

C’est en prenant notamment ce motif en considération que la CPTAQ décide d’exclure de la zone agricole la parcelle ici expropriée. [13] Le règlement numéro 1349 adopté par l’expropriante le 5 septembre 2006 et entré en vigueur le 25 mars 2007 a précisément pour objet d’inclure le terrain en cause dans le périmètre urbain de son territoire, soit à l’intérieur du parc industriel. Rien ne s’oppose donc à ce que l’immeuble en cause serve à des fins industrielles à la date d’évaluation que tous conviennent être le 29 février 2008. [14] Mais il y a plus, dès le printemps 2005, PCA empiète sur une

partie du terrain en cause alors qu’elle aménage son terrain adjacent. Après une tentative d’échange de terrain qui ne se réalise pas, l’exproprié s’entend avec son voisin pour qu’il remette le terrain en état avec un dédommagement de 1 200 $. [15] La remise en état n’étant pas exécutée, l’exproprié obtient un jugement contre PCA qu’elle ne pourra faire exécuter en raison de sa faillite. [16] La preuve révèle que dès novembre 2005, la ville expropriante s’engageait auprès de PCA à faire l’acquisition du terrain en cause pour le lui revendre à raison de 2,69 $ le mètre carré.

PCA aurait alors offert d’acheter le terrain en cause à ce prix pour éviter le long processus que requiert l’expropriation. C’est en raison de difficultés financières que PCA n’a pu donner suite à cette proposition. [17] Le Tribunal ne peut prendre au sérieux la conclusion de l’expert de l’expropriante à l’effet que l’utilisation optimale était agricole à la date d’évaluation.

Tant l’exproprié que son frère Steve aussi bien que PCA et que la Ville expropriante elle-même étaient au fait que l’utilisation la plus profitable du terrain en cause est à des fins industrielles. [18] Le Tribunal retiendra sans hésitation une utilisation optimale à des fins industrielles. Il est en conséquence inutile d’examiner l’analyse de valeur de terrain de l’évaluateur de l’expropriante puisqu’elle ne peut mener à une conclusion pertinente en l’espèce. [19] L’évaluateur Lessard propose la même analyse de valeur que celle qu’il a soumise au Tribunal dans le dossier SAI-M-128826- 0702.

Cette affaire a été instruite devant la même formation du Tribunal. Les représentants des parties ont demandé conjointement de verser cette preuve dans le présent dossier. [20] Pour les mêmes motifs que ceux mentionnés dans cette autre décision, le Tribunal est d’avis que la valeur du terrain ne peut être supérieure à celle des emplacements disponibles vendus par la Ville dans son parc industriel, soit 2,69 $ le mètre carré.

En bref, il s’agit d’un plafonnement de marché attribuable à la politique de vente des emplacements industriels par la Ville. [21] Cette valeur ne saurait non plus lui être inférieure compte tenu de la possibilité acquise par l’exproprié de vendre ce terrain à PCA à raison du même taux unitaire. [22] Le Tribunal en vient ainsi à déterminer la valeur du terrain de la façon suivante: 18 336,10 m 2 x 2,69 $ = 49 324,10 $, arrondi à : 49 300 $. » [ 23 ] Comme le souligne le TAQ, les parties ont convenu de verser en preuve devant lui la même analyse de valeur que celle qui

lui avait été présentée en preuve dans un autre dossier concernant l'expropriation d'un terrain devant, lui aussi, être intégré au parc industriel de Mégantic. [ 24 ] Ce dossier, portant le numéro SAI-M-128826-0702, a donné lieu à une décision rendue le 7 juillet 2010. [ 25 ] Le TAQ y conclut à une utilisation optimale pour un usage industriel et fixe la valeur du terrain en fonction du prix auquel Mégantic vend ses terrains industriels. [ 26 ] Il faut préciser que Mégantic a aussi requis la permission d'appeler de la décision rendue dans ce dossier SAI-M-128826- 0702.

Elle voulait contester, entre autres choses, les conclusions relatives à l'usage optimal et la valeur du terrain. Par jugement du 29 novembre 2010 dans le dossier de la Cour du Québec portant le numéro 480-80-000003-109, cette permission d'appeler a été refusée. Le Tribunal réfère les parties à la teneur de ce jugement pour une meilleure compréhension de l'ensemble des considérations retenues ici. [ 27 ] De plus, il faut préciser que Mégantic a institué une autre instance d'expropriation en juin 2002 pour acquérir un autre terrain, appartenant celui-là à Steve Bédard, pour l'intégrer à son parc industriel.

Il s'agit du dossier portant le numéro SAI-M-076588-0206. [ 28 ] Cette instance a donné lieu à une décision du 8 mars 2010, par laquelle le TAQ détermine, entre autres choses, que l'usage optimal du terrain exproprié est industriel et fixe sa valeur en fonction du prix auquel Mégantic vend ses terrains industriels. Il s'agit en l'occurrence de la valeur préconisée par l'expert évaluateur de Mégantic. [ 29 ] Dans cette affaire, Mégantic soutenait qu'une

partie du terrain devait se voir attribuer une valeur en fonction d'un usage agricole à cause du zonage qui l'affectait. Le TAQ a décidé qu'en dépit de cette situation particulière, le terrain, dans son ensemble, avait acquis une vocation industrielle au moment de l'évaluation. [ 30 ] Mégantic a requis la permission d'appeler de cette décision. Elle voulait contester l'usage optimal, mais pas la valeur industrielle en elle-même. [ 31 ] L'exproprié, dans ce cas, Steve Bédard, a aussi formulé une demande de permission d'appeler de la

partie de cette même décision concluant à l'existence d'un plafonnement sectoriel des valeurs. [ 32 ] Par jugement du 29 novembre 2010 dans le dossier de la Cour du Québec portant le numéro 480-80-000002-109, la permission d'appeler a été refusée à Mégantic et accordée partiellement à Steve Bédard. Pour une meilleure compréhension de l'ensemble des considérations retenues ici.

Le Tribunal réfère les parties à la lecture de ce jugement. [ 33 ] Ainsi donc, dans ce dossier-ci comme dans les autres, Mégantic veut débattre en appel de la fixation de l'indemnité principale en contestant les conclusions du TAQ quant à l'utilisation optimale du terrain exproprié et la valeur retenue à la date d'évaluation. [ 34 ] Or, il s'avère que le TAQ a statué sur ces questions trois fois plutôt qu'une. Sauf pour certaines particularités, la présente situation ne diffère pas substantiellement des deux autres.

Il s'agit dans les trois cas de terrains contigus au parc industriel que Mégantic agrandit en les expropriant. [ 35 ] Les mêmes motifs retenus pour refuser la permission d'appeler dans les deux autres dossiers s'appliquent ici. Mégantic n'a pas démontré l'existence d'un motif sérieux pouvant justifier l'octroi d'une permission d'appeler.

La décision du TAQ ne contient aucune particularité pouvant susciter un débat en appel sur des questions nouvelles ou d'intérêt général. [ 36 ] Comme le montre bien la décision du TAQ, il y a en l'espèce une réalité incontournable: Mégantic a exproprié un terrain incorporé à son parc industriel et déjà convoité par une entreprise qui veut l'utiliser pour agrandir son emplacement. [ 37 ] Mégantic ajoute ici une particularité en reprochant au TAQ d'avoir omis de tenir compte d'un contrat intervenu entre l'exproprié Éric Bédard et son frère Steve Bédard le 3 août 2006 pour la vente de la terre végétale et du gravier se trouvant sur son terrain. [ 38 ] Mégantic prétendait devant le TAQ que ce contrat avait pour effet de diminuer la valeur potentielle du terrain et entraînait un partage de l'indemnité entre Éric et Steve Bédard. [ 39 ] Le TAQ n'a pas retenu cet argument.

Mégantic veut le plaider à nouveau en appel. Sa requête pour permission d'appeler allègue ceci: « 5.3 L'expropriante a aussi soutenu que le contrat intervenu le 3 août 2006 (pièces EE-24 et EA-29 ,

Annexe 6 ) diminuait la valeur potentielle de ce terrain et/ou entraînait un partage de l'indemnité entre les frères Éric et Steve Bédard. 5.4 L'exproprié a allégué que cedit contrat avait été annu​lé et a produit, le 27 octobre 2009, un contrat, daté du 9 août 2009 (pièce EE- 45), qui annulait ledit contrat du 3 août 2006. » [ 40 ] Par l'argumentation soumise à l'appui de sa requête, Mégantic plaide ceci: « Le TAQ n'a aucunement tenu compte du contrat intervenu le 3 août 2006 (EA-24) entre les frères Éric et Steve Bédard.

Ce contrat prévoit : - Le droit pour Steve Bédard d'aménager le terrain en cause et d'y prendre et conserver la terre végétale, l'argile, le gravier et la terre de remplissage. - Pour une période de 10 ans à compter de l'application de l'autorisation d'exclusion de la CPTAQ - Un droit de passage personnel à Steve Bédard

- Obligation à tout acheteur de respecter les droits de Steve Bédard - L'impossibilité pour Steve Bédard de déceler lesdits droits sans l'autorisation d'Éric Bédard - L'obligation pour Steve Bédard de couper le bois, selon les désirs d'Éric Bédard qui en conserve la propriété - L'obligation pour Steve Bédard de confectionner un chemin forestier, dans les 24 mois, à l'endroit et de la façon dictés par Steve Bédard, y compris pour les ponceaux - L'obligation pour Steve Bédard de niveler uniformément le terrain à la fin - Le tout en considération d'une somme de 4 000 $ Pourtant, ce contrat diminuait considérablement la valeur poten​tielle du terrain en cause.

D'une part, les « améliorations au sol » et les « dommages au résidu », pour lesquels le TAQ a alloué respectivement 4 050 $ et 2 800 $, ne subsisteront plus, à la fin des 10 ans, ni les arbres pour lesquels le TAQ a alloué 4 300 $ D'autre part, ce genre d'aménagement sera inutile à sa destination et, en conséquence, ne donne droit à aucune indemnité (cf. onglet #16 # 112 et onglet # 13 Perrier : # 131 ss décision TAQ) » [ 41 ] Mégantic présente ici un faux problème. La prémisse de son argument est erronée.

Ce n'est pas la « valeur potentielle » du terrain dans 10 ans que le TAQ devait déterminer, mais bien la valeur au propriétaire à la date d'évaluation, le 28 février 2008, en l'occurrence ici, la date du transfert de propriété. [ 42 ] Ceci étant, il va de soi que les conséquences futures de ce contrat, inopposable à Mégantic par sa nature même, sont sans objet. [ 43 ] Ce débat est inutile. Il ne soulève aucune question qui puisse être qualifiée de sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général. Il ne faut pas confondre la nouveauté et l'originalité.

Il ne faut pas permettre de rouvrir en appel un débat stérile. [ 44 ] Mégantic requiert aussi la permission de débattre en appel de questions relatives à l'admission d'une preuve par ouï-dire et à la crédibilité accordée par les membres de la formation du TAQ au témoignage d'Éric Bédard quant à la revente à l'entreprise voisine du terrain qu'elle exproprie. [ 45 ] Comme l'indiquent les dispositions de l'

article 164 de la

Loi sur la justice administrative , l'appel autorisé aux termes de l'

article 159 est un appel sur dossier. [ 46 ] Mégantic demande ici une permission pour faire évaluer en appel la preuve soumise au TAQ, et ce, tant au niveau de l'administration de cette preuve en cours d'instruction qu'au niveau de l'analyse de sa force probante. [ 47 ] En principe, ces questions ne peuvent être débattues dans le cadre d'un appel administratif qui constitue, par sa nature, une forme de contrôle judiciaire. [ 48 ] Dans l'affaire Beauchemin [4] , statuant sur une requête pour permission d'appeler à la Cour d'appel du Québec d'un jugement rendu en appel par la Cour du Québec, le juge Dalphond rappelle qu'il ne revient pas au juge de la Cour du Québec, siégeant en appel, de réévaluer la preuve et trancher des questions de crédibilité: « [13] Si la question proposée se rapporte à l'évaluation de la preuve ou à la crédibilité des témoins, certains pourraient soutenir que le critère est celui de l'erreur manifeste et déterminante dans la décision du comité, critère appliqué par les cours d'appel canadiennes à l'égard des tribunaux de première instance.

En réalité, le juge de la Cour du Québec, siégeant en « appel », ne pourra intervenir sur ces questions que si le décideur a rendu une décision déraisonnable, car il appartient à une cour statutaire à vocation élargie, non spécialisée, et l'appel d'une décision d'un décideur spécialisé devant une cour de justice est considéré par la Cour suprême comme une forme de contrôle judiciaire , ce qui commande plus de retenue qu'un véritable appel ( Pezim c. Colombie-Britannique ) ( Superintendant of Brokers) , supra; Dr Q. c.

College of Physicians and Surgeons of British Columbia, [2003] 1 R.C.S. 226 , 2003 CSC 19 ; Barreau du Nouveau- Brunswick c. Ryan, [2003] 1 R.C.S. 247 , 2003 CSC 20 ; Proprio Direct inc., supra).

De toute façon, comme il ne revient pas au juge de la Cour du Québec de réévaluer la preuve ou de trancher des questions de crédibilité, on ne pourra lui reprocher de ne pas l'avoir fait et solliciter une permission pour ce motif . (Nos souli​gne​ments) [ 49 ] Mégantic ne soumet en l'espèce aucun motif sérieux pouvant justifier de mettre exceptionnellement de côté cette règle de principe. ▪ L'indemnité accessoire : les troubles, ennuis et inconvénients, les honoraires extrajudiciaires et les frais d'expert [ 50 ] Les deux questions suivantes peuvent être regroupées pour analyse: « 6.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en accordant une indemnité plus élevée pour troubles, ennuis et inconvénients, ainsi que des frais et honoraires extra-judiciaires ? 7. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en accor​dant tous les honoraires et frais réclamés par Roger Lessard, évaluateur agréé ? » [ 51 ] Mégantic considère que l'indemnité de 3 000 $ accordée pour troubles, ennuis et inconvénients devrait être réduite, en appel, à 1 500 $.

[ 52 ] La décision du TAQ, en regard de l'attribution de cette indemnité, se lit comme suit: « Indemnité accessoire [38] Au chef des troubles, ennuis et inconvénients, la réclamation de l’exproprié est de 5 000 $ alors que l’offre de l’expropriante n’est que de 500 $. [39] C’est à bon droit que le procureur de l’expropriante plaide que les ennuis de santé allégués par l’exproprié en 2002 ne sont pas pertinents pour apprécier les inconvénients de l’expropriation actuelle qui ne commence qu’en 2007.

De même, les inconvénients subis par l’empiètement de son voisin PCA en 2005 ou les tractations avec la Ville en 2006 pour rouvrir l’autre dossier d’expropriation débutant en 2002 et réglé en 2004 ne sont pas plus pertinents à la détermination de la présente indemnité que la valeur des terres agricoles à ces différentes époques. [40] Cependant, l’offre détaillée de 2 750 $ que le Tribunal n’hésite pas à qualifier de dérisoire a bel et bien été signifiée à l’exproprié dans la présente affaire.

Cette offre tronquée ne tient pas même compte de la valeur du boisé sur les lieux qui est incontestablement supérieure et cela, sans compter la valeur du fond de terrain lui-même. Ce n’est qu’à la suite d’un certain nombre de conférences préparatoires tenues en 2008 et 2009 que l’expropriante semble reconnaître l’existence d’un boisé sur les lieux. Elle ne modifiera son offre détaillée que le 26 janvier 2009 pour refléter cette réalité. [41] L’expropriante a escamoté l’existence d’un boisé et d’aménagements relatifs à son exploitation alors que la

Loi sur l’expropriation 1 lui impose le fardeau de preuve en ce qui concerne la valeur de l’immeuble.

Ce type de comportement de la part d’un corps expropriant augmente incontestablement le niveau d’anxiété pour un néophyte et n’est guère susceptible de faciliter la solution d’une affaire d’expropriation. [42] Le Tribunal observe également que cette offre de l’expropriante survient après que l’expropriante ait avisé PCA qu’elle avait tenté d’acquérir le terrain en cause en offrant de 0,03 $ à 0,05 $ le pied carré et était disposée à le lui revendre à raison de 0,25 $ le pied carré après son expropriation. [43] On imagine combien déconcertant peut être un tel revirement lorsqu’un voisin est disposé à acquérir une parcelle de votre terrain à un prix de 0,25 $ le pied carré alors qu’un corps expropriant ne vous en offre que 0,014 $(un sou et quatre-dixième) le pied carré un an plus tard. [44] Dans les circonstances, le Tribunal arbitrera les troubles, ennuis et inconvénients à 3 000 $. » 1 L.R.Q.,c.

E-24 , ci-après LE. [ 53 ] Mégantic ne soumet aucun autre motif que son désaccord avec le montant accordé. Selon les conclusions de sa requête, elle serait sans doute prête à augmenter à 1 500 $ le montant de 500 $ qu'elle avait préalablement soutenu devant le TAQ, pour peu que la Cour considère que le montant de 3 000 $ accordé par le TAQ est exagéré. [ 54 ] Ce n'est pas sérieux.

Ceci illustre bien que Mégantic, de façon générale, se méprend sur la nature et la portée du droit d'appel qu'elle sollicite, de même que sur les critères devant présider à l'octroi d'une permission d'appeler. [ 55 ] Quant aux honoraires extrajudiciaires, le même constat s'impose. Les règles de droit en ce domaine sont bien connues, plus particulièrement depuis l'arrêt Viel [5] qui constitue la référence incontournable.

La jurisprudence est unanime et constante à appliquer les règles encadrant l'abus du droit d'ester en justice. [ 56 ] Le TAQ accorde à Éric Bédard le remboursement des honoraires extrajudiciaires de son avocat pour la période du 1 er mai 2007 au 26 janvier 2009.

Sa décision est motivée comme suit: « [56] Quant aux honoraires extrajudiciaires que réclame l’exproprié, il s’agit d’une situation exceptionnelle qui autorise l’examen au mérite de cette demande. [57] L’expropriante avait déjà orchestré la mise en place de son parc industriel en 2002 en prévoyant faire exclure de la zone agricole une superficie de 75,2 hectares. Le 3 juin 2005, elle vend à PCA un terrain d’une superficie de plus de 12 hectares de forme particulièrement irrégulière.

En fait, pour que l’emplacement de PCA soit de forme régulière, il faut y ajouter la parcelle qui fait l’objet de la présente expropriation.

On ne saurait se surprendre des difficultés de voisinage que cette situation a créées ni même de l’empiètement de PCA sur cette parcelle qui apparaît essentielle à l’utilisation du terrain qu’elle a acquis. [58] L’examen du plan de l’arpenteur Rioux (EA-35) montre que sur une profondeur de 355 mètres qu’aurait eu le lot de PCA s’il avait été régulier, le terrain en cause enfonce une pointe de 122 mètres, réduisant ainsi sa profondeur au centre de plus du tiers. [59] La CPTAQ qui s’est penchée sur l’exclusion de cette parcelle de la zone agricole en fait la description suivante dans sa décision 6 juillet 2006 : « [14] Par sa forme triangulaire, la parcelle de terrain en cause pénètre le terrain de Produits de cèdre Atlantic inc. à un endroit stratégique, soit à l’endroit où la production de paillis est effectuée. … [15] L’acquisition de la superficie triangulaire de 1,4 (sic) hectare permettra à Produits de cèdre Atlantic inc. d’obtenir une configuration plus rectiligne de son site industriel, ce qui facilitera la manutention du paillis (chargement, approvi​sionnement et transport). »

Nous comprenons que la superficie de 1,4 hectare indiquée au paragraphe [14] de la décision précitée est une simple erreur d’écriture et aurait dû se lire 1,84 hectare comme elle a été indiquée dans le paragraphe [13] de cette même décision. [60] Dans les renseignements techniques sur son parc industriel (EA-29,

Annexe III), la Ville dit cependant disposer d’une superficie totale brute de 221,76 hectares et d’une superficie disponible de 57,41 hectares. Il n’y a donc pas de problème de disponibilité de superficie de terrain lors de la vente du terrain à PCA. [61] Même sur le site où se trouve le terrain de PCA entre l’ancienne emprise de chemin de fer et la rue Boulet, il n’y avait aucune difficulté à identifier une superficie semblable de forme régulière sans devoir empiéter sur le terrain en cause. [62] Il faut bien voir que nous sommes ici en présence d’un parc industriel qui vient d’être agrandi et pour lequel la disponibilité et la dimension des emplacements ne causent pas de difficulté. [63]

Malgré cela, en vendant l’emplacement qu’elle a choisi de configurer de cette façon à PCA, la Ville expropriante a créé, de son propre fait, un conflit de voisinage qu’elle tente maintenant de réparer par la présente expropriation. [64] Il est par la suite inquiétant de voir que dans son rôle d’expropriante, la ville de Lac-Mégantic se comporte cavalièrement en tentant d’obtenir du terrain à bon prix plutôt que d’offrir une juste compensation pour l’immeuble qu’elle souhaite acquérir.

Elle ne s’acquitte du devoir législatif que lui impose la LE d’établir la valeur de l’immeuble avec les attributs qu’il comporte que près d’un an après en avoir pris possession par le dépôt d’une offre que le Tribunal a déjà qualifié (sic) et persiste à qualifier de dérisoire. [65] Il faut voir que l’offre d’indemnité immobilière qu’elle était tenue législativement d’établir est majorée de plus de 500 % par rapport à celle par laquelle elle s’est autorisée à déposséder l’exproprié.

Ce n’est que le 26 janvier 2009 que l’expropriante a régularisé la situation en formulant une offre prenant en considération les caractéristiques de l’immeuble exproprié relativement au boisé et aux améliorations qui s’y trouvent.

Sa bonne foi ne peut être présumée avant qu’elle n’effectue ce redressement. [66] L’expropriante ne s’est non seulement soustraite aux devoirs que lui impose le droit statutaire, elle s’est également dérobée aux obligations que lui impose le Code civil du Québec en n’offrant pas une juste et préalable indemnité avant de prendre possession de l’immeuble en cause, comme le dicte l’article 952 6 , qui se lit comme suit : « 952.

Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est par voie d'expropriation faite suivant la loi pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. » [67] S’agissant d’une procédure d’expropriation faisant suite à un problème créé de toutes pièces par l’expropriante elle-même et d’une appropriation sans juste et préalable indemnité, le Tribunal est d’avis que la demande de l’exproprié d’obtenir le remboursement des honoraires extrajudiciaires de ses procureurs est bien fondée à tout le moins depuis le début des procédures d’expropriation, jusqu’à ce qu’une offre détaillée raisonnable soit déposée, à savoir le 26 janvier 2009.

De telles circonstances justifient la demande de l’exproprié de se faire rembourser les honoraires extrajudiciaires encourus au cours de cette période et le Tribunal y fait droit. » 6 L.Q. 1991, c. 64, a. 952 . [ 57 ] En réalité, la décision du TAQ ne constitue qu'une application particulière de la règle de droit. Outre son mécontentement, Mégantic ne soumet aucun motif sérieux à l'appui de sa demande.

La question qu'elle veut soumettre à l'appel n'est pas nouvelle et certainement pas d'intérêt général. [ 58 ] Quant aux frais d'expert, le TAQ écrit ceci: « Frais d’expertise [50] L’expropriante s’en prend aux frais d’expertise de l’évaluateur Lessard en indiquant qu’il aurait commencé ses travaux dès la signification de l’avis d’expropriation le 1 er mai 2008.

Elle semble préoccupée que la confection de son rapport ait pu prendre le tiers du temps réclamé. [51] L’allégation selon laquelle l’expert a commencé à travailler dans le dossier dès l’avis d’expropriation n’est pas fondée puisque l’avis d’expropriation a plutôt été signifié en mai 2007. Quant au temps mis par l’expert pour confectionner son rapport, le Tribunal n’y voit rien de répréhensible.

Cela d’autant moins qu’il est le seul à avoir fourni un relevé de l’état des lieux, une estimation des améliorations au sol et un dossier photographique qui a servi aussi bien aux parties qu’au Tribunal à l’enquête. [52] Les travaux de l’évaluateur Lessard se sont avérés utiles à la solution du litige et devront être payés par l’expropriante. Il s’agit d’une somme de 9 703,13 $ qui sera arrondie à 9 700 $. [53] Quant aux frais d’estimation de l’entrepreneur Larochelle relativement aux estimations d’améliorations en place ou à construire, ils ont également été utiles à la solution de cette affaire.

Ils devront en conséquence être remboursés. Leur total de 253,97 $ sera arrondi à 250 $. » [ 59 ] Le même constat et la même conclusion s'imposent. Il n'y a, ici non plus, aucune question sérieuse à débattre en appel. Mégantic veut tout simplement avoir l'occasion de plaider sa cause à nouveau pour tenter de faire réduire le montant alloué pour les frais d'expertise. Une permission d'appeler ne doit pas être accordée pour cette seule raison. [ 60 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 61 ] REJETTE la requête pour permission d'appeler de la demanderesse;

[ 62 ] Avec dépens. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q. Me Robert Giguère Monty Coulombe Proc. de la requérante Me Sylvain Bélair De Grandpré Chait Proc. de l'intimé Date d’audience : 25 août 2010