2018 QCCA 937, 2018 QCCA 937

3223701 Canada inc. c. Darkallah 2018 QCCA 937 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026272-161 (550-17-007640-145) DATE : 8 juin 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. 3223701 CANADA INC. APPELANTE - défenderesse c.

MOUSSA DARKALLAH SADIÉ DJIMI INTIMÉS – demandeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE GATINEAU MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante 3223701 Canada inc. se pourvoit contre un jugement du 12 juillet 2016 de la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Carole Therrien), qui prononce la résolution de l’acte de vente intervenu le 2 juin 2010 entre l’appelante et les intimés Moussa Darkallah et Sadié Djimi à l’égard d’une maison unifamiliale neuve affectée d’un vice caché lié à la présence d’ocre ferreuse et condamne l’appelante à leur verser 10 000 $ à

titre de dommages-intérêts. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Doyon et Vauclair, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE le pourvoi; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance à la seule fin de : [4.1] remplacer l’expression « aux frais de la défenderesse » par « les frais de radiation de l’hypothèque au registre foncier étant à la charge de l’appelante » au paragraphe [48] du jugement; [4.2] remplacer le mot « dépens » par « frais de justice » au paragraphe [52] du jugement. [ 5 ] AVEC les frais de justice en faveur des intimés. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. Me Isabelle Labranche Therrien Couture Pour l’appelante Me Sophie-Anne Décarie

Décarie Harvey Avocats & Notaires Pour les intimés Date d’audience : 7 mai 2018 MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE [ 6 ] L’appelante 3223701 Canada inc. se pourvoit contre un jugement du 12 juillet 2016 de la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Carole Therrien) [1] , qui prononce la résolution de l’acte de vente intervenu le 2 juin 2010 entre l’appelante et les intimés Moussa Darkallah et Sadié Djimi à l’égard d’une maison unifamiliale neuve affectée d’un vice caché lié à la présence d’ocre ferreuse et condamne l’appelante à leur verser 10 000 $ à

titre de dommages-intérêts. LES FAITS [ 7 ] En juin 2010, les intimés, qui ont six enfants, achètent auprès de l’appelante, vendeur constructeur, une maison neuve comportant trois chambres à coucher et un sous-sol qu’ils souhaitent aménager avec des chambres additionnelles pour leurs enfants. En mai 2011, lors de l’inspection du drain français, ils découvrent certaines anomalies dont la présence d’ocre ferreuse et un risque très élevé de colmatage. [ 8 ] Ils dénoncent ces anomalies à l’appelante.

Face à l’inaction de cette dernière, ils déposent une plainte auprès de l’administrateur de la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ qui recommande certains travaux, notamment pour corriger la contre-pente de la tuyauterie du drain français. Ces travaux complétés permettent de réduire le colmatage, sans toutefois l’enrayer ou régler la présence d’ocre ferreuse. Les intimés déposent ensuite une demande d’arbitrage dont ils se désisteront par la suite avant d’entamer une procédure en Cour supérieure pour demander la résolution de la vente et l’octroi de dommages-intérêts.

LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 9 ] La juge de première instance accueille leur recours. [ 10 ] Dans un premier temps, elle écarte l’argument soulevé par l’appelante à l’égard de l’absence de compétence de la Cour supérieure.

Puis, s’appuyant sur les témoignages de l’ensemble des experts qui confirment la présence d’ocre ferreuse et le risque élevé de colmatage en raison de la haute teneur en bactéries du drain français, elle conclut à la présence d’un vice grave justifiant la résolution de la vente. [ 11 ] Elle refuse d’imposer aux intimés une allocation d’usage estimant qu’ils n’avaient pas les moyens de verser une telle allocation en sus de leurs versements hypothécaires. [ 12 ] Elle ordonne l’annulation de la vente et condamne l’appelante à rembourser aux intimés le prix de vente de 348 469 $ avec intérêts et indemnité additionnelle depuis l’assignation de même qu’à leur verser 10 000 $ en dommages-intérêts.

Elle ordonne aux intimés de remettre la propriété dans les trente jours du remboursement du prix de vente, une fois la propriété libérée des hypothèques et des droits réels publiés sur l’immeuble, aux frais de l’appelante [2] . Elle accueille par ailleurs le recours avec les dépens (plutôt que les frais de justice), y compris les frais d’expertise. [ 13 ] En ce qui concerne la nature du vice, la juge détermine que la présence d’ocre ferreuse constitue un vice grave qui empêche l’immeuble de servir à l’usage destiné.

Elle souligne que les intimés ont acheté la maison avec l’intention d’en occuper le sous-sol en y aménageant les chambres des enfants et qu’ils ont eu raison d’abandonner le projet lorsqu’ils ont découvert le risque de colmatage et d’infiltration d’eau au sous-sol. À son avis, leur refus d’installer le système de contrôle et de nettoyage proposé par l’expert de l’appelante, M. Hosseini, était justifié dans la mesure où il ne permettrait pas de régler le problème de la présence d’ocre ferreuse et réduirait de 30 % l’espace disponible au sous-sol.

LES MOYENS D’APPEL [ 14 ] En appel, l’appelante plaide que la juge aurait erré : • En concluant que la Cour supérieure avait compétence sur le litige; • En concluant que la maison était affectée d’un « vice caché »; • En concluant que les intimés pouvaient demander la résolution de la vente; • En déterminant les modalités de la restitution des prestations; • En concluant que les intimés avaient droit à des dommages-intérêts de 10 000 $; • En accordant les dépens, au lieu des frais de justice prévus à l’article 339 C.p.c. [ 15 ] Hormis l’erreur commise à l’égard de l’octroi des dépens, qui incidemment a toutes les apparences d’une erreur commise par

inadvertance, j’estime que le jugement n’est pas entaché d’une erreur révisable. ANALYSE 1. La juge de première instance a-t-elle erré en concluant que la Cour supérieure avait compétence? [ 16 ] Le recours entrepris par les intimés devant la Cour supérieure a une finalité tout à fait différente du recours en arbitrage à l’encontre de la décision de l’administrateur fondé sur le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (« Règlement ») [3] dont ils se sont désistés. À l’instar du raisonnement de cette Cour dans l’affaire Consortium MR Canada ltée c.

Montréal (Office municipal d’habitation de) [4] , j’estime qu’il s’agit de recours ayant une « vocation distincte ». [ 17 ] En effet, le recours de droit commun initié en Cour supérieure se fonde sur l’acte de vente et la garantie contre les vices cachés prévue dans le C.c.Q. , tandis que la plainte déposée auprès de l’administrateur de la garantie était basée sur le contrat de garantie et le Règlement .

Cette plainte concernait « les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, malfaçons qui sont visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec » [5] . Elle ne portait d’ailleurs pas uniquement sur le problème lié à la présence d’ocre ferreuse, mais concernait également plusieurs autres « malfaçons ». [ 18 ] De toute manière, la décision du 7 mai 2012 de l’inspecteur-conciliateur [6] ne dispose pas, en tant que tel, du litige entourant la présence d’ocre ferreuse.

L’inspecteur-conciliateur y constate un dépôt de matières ferreuses en aval du clapet de refoulement, de même que la présence de dépôts ferrugineux lâches et la présence d’eau dans le drain sur environ 50 % de sa capacité par endroits, mais conclut néanmoins « n’[avoir] pas été en mesure de constater de problèmes reliés à la présence d’ocre ferreuse ». [ 19 ] Le rapport signale cependant la présence d’une autre malfaçon non apparente au moment de la réception de l’immeuble, soit la contre-pente dans la conduite intérieure reliée au drain français pour laquelle des correctifs sont suggérés.

L’appelante a effectué ces travaux en mai 2012, après quoi l’inspecteur-conciliateur a rendu sa décision du 8 janvier 2013 constatant que « ce point » était réglé. C’est ce qui fait dire à l’appelante que la juge de première instance a erré lorsqu’elle a omis de reconnaître que la situation avait été réglée en mai 2012 [7] . [ 20 ] Or, il faut signaler que les travaux réalisés en 2012 n’ont servi qu’à corriger le problème de la contre-pente et non celui lié à la présence d’ocre ferreuse. Le propre expert de l’appelante, M.

Hosseini, affirme d’ailleurs sans équivoque dans son premier rapport que « le système de drainage de la résidence est déficient » compte tenu des particularités affectant l’immeuble et suggère l’exécution de travaux additionnels au coût total approximatif de 8 000 $, reconnaissant ainsi que la situation n’ est pas « réglée ». En appel, l’appelante dépose une nouvelle contre-expertise datée du mois d’avril 2018 dans laquelle M.

Hosseini suggère cette fois des travaux de 10 000 $ en sus de l’entretien continu du drain de fondation, ce qui confirme à nouveau que le problème n’est pas réglé. [ 21 ] Par leur recours en Cour supérieure, les intimés recherchent un remède qu’ils n’auraient pu obtenir au moyen d’un arbitrage prévu dans le Règlement , soit la résolution de la vente et l’octroi de dommages-intérêts. Il est en effet acquis au débat que ni l’administrateur ni l’arbitre nommé sous le Règlement ne peuvent ordonner l’« annulation » de la vente [8] .

La procédure expéditive prévue au Règlement vise la réparation des malfaçons, ce qui constitue un complément à la garantie contre les vices cachés prévue dans le C.c.Q. [9] . [ 22 ] Le bénéficiaire a le droit d’opter entre les deux régimes, voire parfois de les cumuler [10] .

La garantie réglementaire n’écarte pas pour autant la garantie légale contre les vices cachés stipulée dans le C.c.Q. : elle vise à conférer un avantage au bénéficiaire de la garantie plutôt qu’à lui retirer un droit [11] . [ 23 ] Cet avantage inclut l’intervention de l’administrateur qui s’est obligé à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux qui adhèrent à son plan [12] , ce qui permet au bénéficiaire d’exercer un recours contractuel direct contre lui [13] .

Néanmoins, tel que le signalent les auteurs Jobin et Cumyn, il peut choisir de ne pas exercer de recours visant à mettre en œuvre le plan de garantie – et notamment ses droits contractuels directs contre l’administrateur – au profit de l’exercice d’un recours de droit commun contre l’entrepreneur-vendeur en vertu du contrat d’entreprise ou de vente et des garanties prévues dans le C.c.Q . [14] . [ 24 ] À la lumière de ce qui précède, j’estime que la juge de première instance n’a pas commis d’erreur en concluant que la Cour supérieure avait compétence pour trancher le litige.

Le premier moyen d’appel doit en conséquence être rejeté. 2. La Cour supérieure a-t-elle erré en concluant que la maison était affectée d’un « vice caché »? [ 25 ] En première instance, l’appelante a reconnu que la présence d’ocre ferreuse était cachée, qu’elle était antérieure à la vente et inconnue de l’acheteur.

Elle plaidait toutefois que l’ocre ferreuse n’entraînait aucun « déficit d’usage » et que ce défaut n’était pas suffisamment grave pour constituer un « vice caché » au sens de la garantie. [ 26 ] En appel, elle reprend essentiellement les mêmes arguments et ajoute que la juge aurait erré en concluant que le risque de colmatage était élevé, de même qu’en appliquant une analyse subjective à la question de savoir s’il y avait un déficit d’usage et si ce défaut était suffisamment grave.

Selon elle, les intimés ont plutôt choisi de se priver de l’utilisation de leur sous-sol pendant toutes ces années parce qu’ils craignaient subjectivement qu’une infiltration d’eau ne survienne et refusaient d’effectuer les travaux suggérés par l’expert Hosseini. [ 27 ] La jurisprudence reconnaît toutefois la présence d’ocre ferreuse comme un « vice » lorsqu’elle entraîne un risque probable de colmatage des drains [15] .

L’appelante a donc tort de prétendre que la simple existence d’un « risque » de colmatage empêche de conclure à l’existence d’un déficit d’usage ou au caractère suffisamment grave de ce vice en l’absence d’une infiltration d’eau actuelle . L’existence d’un « risque » de préjudice ou de déficit d’usage est suffisante lorsque ce risque est probable. Les auteurs Jobin et Cumyn

l’affirment très clairement [16] : En fait, trois principales formes de vice sont reconnues. Il peut d’abord s’agir d’une défectuosité matérielle , lorsque le bien livré est détérioré ou brisé (par exemple, un bateau de plaisance dont la coque a été avariée et se désagrège). La défectuosité peut n’être que prévisible .

La présence de pyrite (ou pyrrhotite) dans la pierre concassée, placée sous les fondations, en offre un bon exemple : même si elle n’a pas encore provoqué la déformation des fondations et autres éléments structurels lors de la demande en justice, elle est qualifiée de vice en autant que l’acheteur fait la preuve que ces déformations sont prévisibles […] [Soulignement ajouté] [ 28 ] Cela ressort également des motifs des juges LeBel et Deschamps dans l’arrêt ABB Inc. c.

Domtar Inc. [17] : 88 Un vice sera considéré grave s’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix (art. 1522 C.c.B.C. et 1726 C.c.Q. ). Un exemple souvent repris par la doctrine est celui des fondations fissurées d’une maison, exposant l’immeuble à un risque d’inondation.

Or, il n’est pas nécessaire que la maison soit inondée en raison de la fissure pour qu’il y ait vice caché; il suffit que la fissure soit présente et qu’il soit probable qu’elle entraîne des dommages importants . 89 C.E. ne s’attarde qu’au premier aspect de la gravité du vice. Si l’on se fie à son interprétation, il faudrait que la chaudière ait été dans l’impossibilité totale de fonctionner pour qu’on puisse la considérer comme atteinte d’un vice.

Le juge de première instance omet lui aussi de considérer la diminution d’usage du bien, insistant sur le fait que la chaudière de récupération pouvait continuer de fonctionner, malgré la présence de fissures. [Soulignement ajouté] [ 29 ] Il est indéniable que l’immeuble des intimés est affecté par la présence d’ocre ferreuse. Lors de l’inspection effectuée le 7 mars 2012, l’inspecteur-conciliateur avait constaté un dépôt d’environ 5 millimètres d’épaisseur de matière ferreuse en aval du clapet antirefoulement [18] .

Une vidéo lui avait également permis « de constater la présence de dépôts ferrugineux lâches et la présence d’eau dans le drain sur environ 50 % de sa capacité à certains endroits » [19] . Monsieur Bouvet, l’expert des intimés, a réalisé deux sondages, dont l’un près de la fondation qui lui a permis d’observer le drain français et de constater que celui-ci était oxydé (c’est-à-dire rouillé), ce qui confirme que de l’ocre s’est formée [20] . Quant à M. Hosseini, l’expert de l’appelante, son rapport reconnaît que des processus chimique et bactériologique « expliquent la présence du dépôt d’ocre » [21] .

Sa contre-expertise déposée en appel réaffirme d’ailleurs la présence d’ocre ferreuse [22] . [ 30 ] Dans le rapport d’analyse préparé à la demande des intimés sur recommandation de l’inspecteur René Tardif [23] , la firme Notreau avait d’ailleurs conclu à la présence de 49 000 UFC/100mL de la bactérie de fer du type « Gallionella » et 24 100 UFC/100mL de la bactérie de fer du type « Leptothrix ». Le rapport d’analyse portait la mention « Risque très élevé ».

Lors de l’audience en Cour supérieure, la microbiologiste qui avait préparé ce rapport avait d’ailleurs précisé que la mention « Risque très élevé » se rapportait à un risque de colmatage des drains [24] . [ 31 ] Pour sa part, l’expert de l’appelante, M.

Hosseini, qui avait également effectué une analyse de l’eau, bien qu’il ait d’abord conclu à un « faible risque de colmatage chimique de l’eau analysée » [25] , avait néanmoins qualifié de « moyen à élevé » le risque de colmatage bactériologique du système de drainage [26] . [ 32 ] La juge pouvait donc conclure sans se tromper, à la lumière des témoignages des experts, que le risque de colmatage du drain français par l’ocre ferreuse était élevé. Elle a jugé le risque de colmatage élevé et bien réel, ce qui l’a menée à affirmer que « [l]e colmatage va se produire, mais on ne sait pas exactement quand » [27] .

L’avenir lui a donné raison.

Le risque d’infiltration est devenu réalité depuis l’automne 2017, alors que la preuve nouvelle déposée en appel confirme la présence d’ocre ferreuse, la survenance de colmatage et d’infiltration d’eau. [ 33 ] L’argument de l’appelante selon lequel la juge aurait appliqué une approche subjective à son analyse m’apparaît dénué de fondement, alors que la juge réfère au critère objectif de la personne « raisonnable » : [28] Il est raisonnable pour les Acheteurs d’affirmer qu’ils n’auraient pas acheté la maison, sachant que le sol est affecté par ce vice. [29] Au moment de l’achat, les Acheteurs ont 6 enfants.

Ils cherchent une maison neuve pour ne pas avoir à effectuer de rénovations, mais veulent pouvoir aménager le sous-sol pour installer les chambres des plus vieux. On peut aisément souscrire au postulat que pour eux, 30 % de l’espace total revêt une importance capitale, même s'ils sont prêts à attendre une année avant d’exécuter les travaux. [30] Pour eux, l’utilisation du sous-sol comme aire de vie, au même

titre que les deux autres étages, constituait une condition essentielle à leur achat. [31] Le Tribunal les croit et convient qu’une famille de 6 enfants a besoin d’un tel espace. D’ailleurs, au Québec en 2016, le fait que le sous-sol d’une maison unifamiliale neuve puisse être éventuellement aménagé et utilisé tombe sous le sens . [32] Il est raisonnable que les Acheteurs considèrent impropre à l’aménagement l’espace en question.

Ils sont inquiets qu’un investissement substantiel soit éventuellement miné par une infiltration d’eau. [33] Il est aussi raisonnable de croire qu’ils n’auraient pas acheté une maison neuve, munie d’un dispositif spécial qui sert à monitorer le niveau de colmatage et ensuite récurer les drains au besoin, considérant notamment qu'aucune autre maison du quartier construite par le même Entrepreneur ne dispose d'un tel élément. L’Entrepreneur vend des centaines de maisons par an. Aucune n’arbore le système proposé aux Acheteurs. [Soulignements ajoutés]

[ 34 ] À la lumière de la preuve, la juge pouvait conclure que les intimés craignaient raisonnablement qu’un investissement substantiel soit éventuellement miné par une infiltration d’eau s’ils aménageaient le sous-sol [28] . [ 35 ] L’appelante ne peut prétendre avec succès que l’ocre ferreuse n’occasionne aucun déficit d’usage. Les intimés souhaitaient faire usage du sous-sol afin d’y aménager des chambres pour leurs enfants, ce que la juge de première instance a qualifié d’usage normal d’un sous-sol au Québec en 2016, conforme aux attentes légitimes et raisonnables d’un acheteur prudent et diligent.

Puisque, selon le témoignage de l’intimé Moussa Darkallah, l’appelante ou ses représentants savaient que les intimés avaient plusieurs enfants [29] , le déficit d’usage du sous-sol ne devenait-il pas dès lors un défaut conventionnel, en fonction de l’usage particulier que l’acheteur avait déclaré au vendeur [30] ? [ 36 ] L’appelante affirme que « l’usage entier ou principal » de la résidence des intimés n’est pas affecté puisque c’est « [u]niquement le sous-sol de l’immeuble [qui] pourrait potentiellement faire l’objet d’une infiltration d’eau » [31] .

Or, il est bien établi que, pour conclure au caractère suffisamment grave du vice, il n’est pas nécessaire que ce vice empêche toute utilisation du bien; il suffit qu’il en réduise l’utilité de façon importante [32] . [ 37 ] Ici, la juge de première instance a conclu que le vice était grave puisqu’il réduit l’utilité du bien de façon importante, en regard des attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent.

À son avis, le déficit d’usage du sous-sol rendait le bien impropre à l’usage auquel les intimés le destinaient ou en diminuait tellement l’utilité qu’il est raisonnable de croire que les intimés ne l’auraient pas acheté à ce prix [33] . J’estime que cette conclusion n’est pas entachée de quelque erreur révisable. 3. La juge a-t-elle erré en ordonnant la résolution de la vente? [ 38 ] L’appelante soutient que le vice n’était pas suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente.

Il faut distinguer à cet égard la gravité du vice comme condition de sa qualification comme « vice caché » au sens de la garantie et de la gravité requise pour réclamer la résolution de la vente [34] .

Traditionnellement, « la résolution de la vente en vertu de la garantie reste subordonnée à la preuve selon laquelle le vice possède une gravité exceptionnelle entravant l’usage entier ou principal du bien ou occasionnant une baisse importante ou très significative de valeur » [35] . [ 39 ] Le droit de l’acheteur à la résolution pour un vice caché trouve sa source dans les règles générales relatives aux sanctions des obligations contractuelles prévues aux articles 1590 et 1604 C.c.Q . [ 40 ] Sous le régime de la garantie de qualité, l’acheteur, comme tout créancier, a le choix des sanctions [36] .

Les recours « classiques » sont la réduction du prix et la résolution de la vente [37] . Toutefois, selon l’

article 1604 , al. 2 C.c.Q. , l’acheteur n’a pas droit à la résolution – il doit donc se contenter d’une réduction du prix – lorsque le vice caché est « de peu d’importance ». [ 41 ] L’appelante prétend que le risque élevé de colmatage peut être réglé par une solution simple et peu coûteuse qu’aurait reconnue l’expert retenu par les intimés, M. Bouvet [38] . [ 42 ] Toutefois, la preuve révèle que lorsque appelé à commenter les travaux suggérés par l’expert de l’appelante, M. Bouvet témoigne en fait que ces travaux ne régleraient qu’une

partie du problème [39] et que l’efficacité à long terme de ces travaux est incertaine, en plus d’imposer un entretien continuel du drain [40] . [ 43 ] Les affaires Jean c. Lebel [41] ou Roy c. Proulx [42] citées par l’appelante doivent être distinguées. En l’espèce, les intimés ont acheté une maison neuve sans connaître l’existence ou le risque de la présence d’ocre ferreuse. Comme l’explique Jeffrey Edwards, « [l]es attentes d’un acheteur d’une maison neuve sont légitimement plus élevées que celles d’un acheteur d’une vieille maison » [43] .

De plus, la juge de première instance conclut que les intimés n’auraient pas acheté la résidence s’ils avaient connu le risque élevé de colmatage des drains [44] , soit une conclusion qui mérite déférence en l’absence de la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante. [ 44 ] L’appelante plaide que la juge se serait fondée à tort sur l’arrêt Yargeau c. Carrier [45] pour affirmer « qu’une maison construite sur un sol qui comporte de l’ocre ferreuse est affectée d’un vice qui peut entraîner l’annulation de la vente » [46] .

Elle soutient que dans Yargeau , il était question de dol alors qu’ici l’appelante serait de la plus haute bonne foi. Il est vrai que dans Yargeau , cette Cour souligne que le vendeur « a communiqué des déclarations incomplètes qui ont erronément rassuré les [acheteurs] » [47] . La Cour en conclut que « le vice, à supposer qu’il ait été apparent, devient juridiquement caché, ce qui donne ouverture à l’annulation de la vente et au paiement des dommages » [48] .

En l’espèce, la juge de première instance ne mentionne ni erreur ni dol; il faut par contre rappeler que l’appelante est soumise à une présomption de connaissance du vice. Comme l’expliquent les juges LeBel et Deschamps dans l’arrêt ABB Inc. c. Domtar Inc. , « la connaissance réelle ou présumée du vice par le vendeur l’identifie comme vendeur de mauvaise foi » [49] .

De plus, « dans le contexte de la garantie contre les vices cachés, une présomption de mauvaise foi pèse sur le fabricant et le vendeur professionnel d’un bien vicié » [50] ; par conséquent, un « caractère dolosif [est] associé à la connaissance réelle ou présumée du vice par le fabricant » [51] . [ 45 ] En l’espèce, l’appelante n’est pas parvenue à renverser cette présomption de connaissance, en tant que « fabricant » et vendeur professionnel. [ 46 ] La juge de première instance pouvait donc référer à l’arrêt Yargeau c.

Carrier précité, sans commettre d’erreur révisable. [ 47 ] J’estime par ailleurs qu’elle n’a pas commis d’erreur en concluant à la résolution de la vente considérant particulièrement : (

a) la présence d’une nappe perchée [52] ; (

b) le fait que l’eau de la nappe d’eau souterraine transite par le drain de fondation la majeure

partie de l’année [53] ; (

c) le niveau de la nappe d’eau souterraine au-dessus du drain de fondation au printemps ainsi qu’en période de pluviométrie élevée [54] ; (

c) l’environnement boisé périphérique favorisant une alimentation régulière de la nappe d’eau en concentration de particules ferreuses [55] ; (

d) la concentration de l’eau en fer est très élevée [56] ; (

e) la présence des bactéries du fer « Gallionella » et « Leptothrix » créant un risque très élevé de colmatage [57] ; (

f) le risque de colmatage très élevé découlant des processus chimique et biologique [58] ; (

g) le caractère incertain de l’efficacité à long terme de la solution suggérée par l’expert de l’appelante [59] ; (

h) les

attentes légitimes des intimés à l’égard de la garantie contre les vices cachés lors de l’achat d’une maison neuve. 4. La Cour supérieure a-t-elle erré lorsqu’elle a déterminé les modalités de la restitution des prestations? [ 48 ] Les principaux effets de la résolution sont l’annulation rétroactive de la vente et la remise en état des parties [60] .

L’appelante soumet que la juge de première instance aurait commis une série d’erreurs dans l’application des articles 1699 et suivants. [ 49 ] Elle reproche à la juge d’avoir ordonné que l’hypothèque conventionnelle grevant la résidence soit radiée aux frais de l’appelante, puisque les intimés n’ont formulé aucune demande en ce sens et prétend qu’elle aurait été adjugée ultra petita , tout en privant l’appelante de son droit à une défense pleine et entière. [ 50 ] L’existence d’une hypothèque conventionnelle grevant la résidence des intimés a été démontrée et la nécessité qu’elle soit radiée avant la restitution de la résidence a été abordée au procès [61] , l’appelante ayant fait valoir qu’elle n’avait pas la responsabilité « d’assumer les coûts liés à une inscription » [62] .

La règle de l’ ultra petita étant liée au droit d’être entendu [63] , l’appelante peut difficilement prétendre avoir été privée à cet égard de son droit à une défense pleine et entière. [ 51 ] De toute manière, il s’agit d’un faux problème puisque l’article 339 C.p.c. prévoit que les « frais de justice » incluent « les droits d’inscription sur le registre foncier » et les conclusions de la requête introductive d’instance des intimés comprennent une demande d’ordonnance envers l’officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Gatineau afin que l’hypothèque soit radiée ainsi qu’une demande de condamnation aux frais de justice. [ 52 ] L’appelante plaide néanmoins que la conclusion ordonnée au paragraphe 48 du jugement, par laquelle la juge ordonne la remise de la propriété, une fois celle-ci « libérée de tout droit hypothécaire ou de tout autre droit réel établi par la demanderesse aux frais de la défenderesse » est imprécise, puisqu’il est impossible de savoir si ces frais se limitent aux frais de radiation de l’hypothèque et sa mainlevée ou à la totalité des coûts relatifs à l’annulation de cette hypothèque.

Les intimés concèdent pour leur part que seuls les frais de radiation de l’hypothèque étaient envisagés. Si tant est qu’il puisse y avoir imprécision, ce dont je ne suis pas convaincue à la lecture du libellé de la conclusion, elle m’apparaît pouvoir être entièrement résolue, comme je le proposerai plus loin. [ 53 ] L’appelante prétend par ailleurs que la juge n’aurait pas dû refuser d’ordonner aux intimés le paiement d’une indemnité locative alors qu’elle condamne l’appelante au remboursement des intérêts et de l’indemnité additionnelle calculés sur le prix de vente depuis l’assignation. L’

article 1705 , al. 2 C.c.Q. stipule que « lorsque l’une d’elles est de mauvaise foi ou que la cause de la restitution est due à sa faute, elle seule supporte les frais de la restitution » [64] . [ 54 ] Or, ici, l’appelante est présumée de mauvaise foi dans la mesure où elle n’a pas réussi à renverser cette présomption et que la restitution est due à sa « faute », parce qu’elle découle de son défaut de respecter la garantie de qualité prévue dans le C.c.Q . [ 55 ] L’appelante soumet également que la juge de première instance aurait erré en refusant de condamner les intimés au paiement d’une indemnité pour la jouissance de la maison au motif que ces derniers avaient des obligations hypothécaires.

De plus, comme la juge a dispensé les intimés de payer à l’appelante une indemnité pour la jouissance de la résidence, elle n’aurait pas dû condamner l’appelante à payer les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue aux articles 1618 et suivants C.c.Q. à compter de l’assignation. [ 56 ] Le Code civil du Québec propose un changement de cap fondamental en ce qui concerne les fruits et revenus produits par le bien et le droit à une indemnité pour la jouissance de ce bien entre la délivrance du bien ou la réception du prix et l’exécution de la restitution.

Auparavant, la jurisprudence sous le Code civil du Bas-Canada reconnaissait l’obligation de l’acheteur d’indemniser le vendeur pour la jouissance locative du bien jusqu’au moment où il avait cessé d’en faire l’usage [65] . [ 57 ] L’

article 1704 , al. 1 C.c.Q. suggère plutôt que chaque

partie conserve les fruits et revenus produits par le bien [66] et qu’aucune indemnité n’est due pour la jouissance du bien. L’article 1704, al. 2 C.c.Q. prévoit une exception lorsque la

partie « est de mauvaise foi » ou « si la cause de la restitution est due à sa faute ». [ 58 ] L’appelante prétend que la juge de première instance aurait erré en n’appliquant pas cette exception aux intimés qui seraient devenus des possesseurs de mauvaise foi de l’immeuble à compter de l’assignation. [ 59 ] Toutefois, en l’espèce, la juge de première instance a conclu que « l’immeuble est toujours dans le même état que lors de la vente » [67] . En principe, aucune indemnité n’est due lorsque l’acheteur fait un usage normal du bien (

article 1702 C.c.Q. ), tel que le confirment les auteurs Jobin et Cumyn [68] : Quand l’utilisation du bien pendant l’instance ne cause pas, ou très peu, d’inconvénients à l’acheteur, cela affaiblira sans doute sa prétention que le bien est affecté d’un vice grave. En droit cependant, selon nous, l’utilisation du bien pendant l’instance n’est pas une fin de non-recevoir à l’action en résolution.

Dans le droit du Code civil du Bas-Canada , on procédait généralement par analogie avec l’obligation conditionnelle : le débiteur de la restitution (l’acheteur) était simplement tenu de rendre le bien dans l’état où il se trouvait et le créancier (le vendeur) ne pouvait exiger aucune réparation pour la détérioration qui n’était pas attribuable à la faute du débiteur; la majorité des autorités n’exigeaient donc pas que l’acheteur cessât d’utiliser le bien pendant l’instance. On retrouve substantiellement la même règle, dans le Code civil du Québec , au

chapitre général sur la restitution des prestations : en vertu de cette règle, bien souvent ignorée, l’acheteur doit indemniser le vendeur pour la dépréciation du bien, sauf dans la mesure où elle résulte de l’usage normal ; ainsi, l’acheteur qui, pendant l’instance, continue de faire un usage normal du bien ne doit aucune indemnité au vendeur . Le Code ne suggère donc aucunement que le demandeur en résolution doive s’abstenir d’utiliser le bien pendant l’instance. [Soulignement ajouté]

[ 60 ] En fait, le paiement par l’appelante des intérêts sur le prix de vente à compter de l’assignation s’avère ni plus ni moins une application de l’

article 1617 , al. 2 C.c.Q. [69] . L’appelante n’ayant pas réussi à renverser la présomption de connaissance du vice qui pesait sur elle et considérant que la restitution lui est imputable, en ce qu’elle découle de son défaut de respecter la garantie de qualité prévue dans le C.c.Q. , c’est plutôt à elle que l’exception prévue à l’

article 1704 , al. 2 C.c.Q. aurait pu être appliquée de façon à l’obliger à payer les intérêts à compter du moment où elle a reçu le prix de vente. Encore une fois, les auteurs Jobin et Cumyn s’expriment comme suit à ce sujet [70] : Pour les fruits et autres avantages, on doit se reporter aux règles générales sur la restitution des prestations. L’acheteur n’est pas tenu de remettre au vendeur les fruits produits par le bien entre la délivrance et la restitution.

De plus, depuis la réforme du Code civil , il est clair, à nos yeux, qu’il ne doit au vendeur aucune indemnité pour la jouissance qu’il a retirée du bien (sauf s’il s’agit d’un bien « susceptible de se déprécier rapidement ») car c’est ici par la faute du vendeur que la résolution a lieu. Pareillement, le vendeur est assez souvent dispensé de l’intérêt sur le prix ( sauf depuis la mise en demeure, selon l’

article 1617 ); cependant comme le vendeur, cause de la résolution pour avoir violé la garantie de qualité, devrait être assimilé à une

partie de mauvaise foi, il devrait payer cet intérêt depuis la réception du prix si le droit était appliqué rigoureusement . [Soulignement ajouté] [ 61 ] Dans l’affaire Gravel c. Devost [71] , le juge Jacques J. Levesque, alors qu’il était à la Cour supérieure, condamnait le vendeur à rembourser à l’acheteur le prix de vente « avec intérêts depuis l’assignation », tout en dispensant l’acheteur du paiement d’une indemnité de location. Notre Cour a confirmé ce jugement en soulignant qu’il s’agissait d’une bonne application du premier alinéa de l’

article 1704 C.c.Q. [72] . [ 62 ] De même, dans l’arrêt Bourque c. Poudrier [73] , la Cour accordait aux acheteurs l’intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle sur le prix de vente à compter de la mise en demeure, sans que les acheteurs soient tenus de payer une indemnité de location. La juge Bich s’exprimait ainsi au nom de la Cour : [68] Ajoutons que, les vendeurs étant de mauvaise foi, les appelants auraient peut-être pu demander l'intérêt à compter de la date à laquelle les premiers ont reçu le prix de vente.

C'est ce que semblent suggérer les professeurs Jobin et Vézina : 932 – Fruits et revenus. Jouissance du bien – […] En application de ces règles, l'intérêt sur le prix à restituer serait dû seulement à partir de la mise en demeure quand la résolution ou la nullité n'est pas due à sa faute (par exemple dans la nullité pour erreur simple).

En revanche, quand elle est due à sa faute (par exemple dans la résolution d'une vente pour vice caché), l'intérêt sur le prix devrait être calculé à partir du jour où il a été reçu par le débiteur de la restitution (le vendeur dans notre exemple) , mais cette règle n'est pas appliquée avec rigueur. [La juge Bich souligne] [69] Les appelants ne réclamant toutefois l'intérêt et l'indemnité additionnelle qu'à compter de la date de la mise en demeure, l'on ne peut leur accorder davantage. [ 63 ] La conclusion du jugement de première instance s’inscrit dans cette approche et n’est entachée d’aucune erreur qui justifie l’intervention de la Cour. 5.

La Cour supérieure a-t-elle erré lorsqu’elle a conclu que les intimés avaient droit à des dommages-intérêts ou lorsqu’elle a évalué le quantum de ceux-ci? [ 64 ] L’

article 1728 C.c.Q. accorde une immunité au vendeur en matière de dommages-intérêts lorsque ce dernier ignorait l’existence du vice et n’était pas tenu, par présomption légale, de le connaître.

La connaissance réelle ou présumée du vice par le vendeur l’identifie comme vendeur de mauvaise foi [74] et lui impose non seulement le remboursement du prix de vente, mais aussi l’indemnisation de tous les dommages découlant du vice caché. [ 65 ] Comme la présomption légale de connaissance s’applique à tous les vendeurs professionnels sans distinction, y compris aux fabricants [75] , elle s’applique à l’égard de l’appelante [76] .

Cette dernière prétend avoir réussi à renverser la présomption et soumet à cet égard qu’elle ignorait dans les faits que la résidence des intimés était affectée d’un vice caché, alors qu’il s’agit de la seule qui présente un problème d’ocre ferreuse sur tout le projet « Rivermead ». [ 66 ] Or, l’appelante ne parvient pas à renverser la présomption puisque, comme l’expliquent les juges LeBel et Deschamps dans l’arrêt ABB Inc. c.

Domtar Inc. , « [l]e fabricant est considéré comme l’expert ultime à l’égard du bien puisqu’il contrôle la main-d’œuvre ainsi que les matériaux utilisés dans la production de ce bien » [77] et « [il] est assujetti à la présomption de connaissance la plus rigoureuse et à l’obligation la plus exigeante de dénoncer les vices cachés » [78] . [ 67 ] Cette présomption est « pratiquement irréfragable » [79] et « le fabricant n’est jamais admis à invoquer comme seul moyen de défense son ignorance du vice en question » [80] ; « [i]l ne peut réfuter la présomption qu’en démontrant qu’il ignorait le vice et que son ignorance était justifiée , c’est-à-dire qu’il n’aurait pu découvrir le vice et ce, même en prenant toutes les précautions auxquelles l’acheteur est en droit de s’attendre d’un vendeur raisonnable placé dans les mêmes circonstances » [81] . [ 68 ] En l’espèce, en admettant, par le biais du témoignage à l’audience de son représentant M.

Frédéric Lewis, n’avoir procédé à quelque test susceptible de révéler la présence d’ocre ferreuse sur le terrain sur lequel l’appelante a choisi de construire la maison [82] , alors qu’il s’agissait de tests simples et peu coûteux [83] , l’appelante échoue à renverser la présomption. [ 69 ] Comme l’indiquent les juges LeBel et Deschamps dans l’arrêt ABB Inc. c. Domtar Inc. , seuls deux moyens ont été reconnus jusqu’à présent afin de permettre au fabricant de réfuter la présomption de connaissance, soit (

a) « la faute causale de l’acheteur ou d’un

tiers ou encore la force majeure » et (

b) le « risque de développement », c’est-à-dire « lorsque le défaut du bien vendu ne pouvait être découvert en raison de l’état des connaissances scientifiques et techniques lors de sa mise en marché » [84] . Or, l’appelante n’invoque ni l’un ni l’autre de ces moyens. [ 70 ] Les intimés avaient donc droit aux dommages-intérêts, y compris des dommages-intérêts non pécuniaires compensant le préjudice moral subi [85] . La juge leur a accordé 10 000 $.

L’appelante ne démontre pas d’erreur justifiant la Cour de réviser le montant accordé par la juge de première instance à la lumière de la norme d’intervention en matière de dommages-intérêts octroyés, laquelle est sévère et privilégie l’évaluation du juge des faits [86] . [ 71 ] Il est cependant vrai que la juge accorde par erreur les dépens sur l’action plutôt que les frais de justice tels que libellés à l’article 339 C.p.c. depuis le 1er janvier 2016.

Il s’agit vraisemblablement d’une erreur commise par inadvertance que cette Cour est justifiée de rectifier. [ 72 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir le pourvoi et d’infirmer le jugement de première instance à la seule fin de préciser la conclusion afférente aux frais au paragraphe [48] du jugement en remplaçant l’expression « aux frais de la défenderesse » par « les frais de radiation de l’hypothèque au registre foncier étant à la charge de l’appelante », de même que pour remplacer le mot « dépens » par « frais de justice » au paragraphe [52] du jugement. [ 73 ] Vu le succès fort mitigé de l’appel, je propose toutefois d’accorder les frais de justice en faveur des intimés.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. Le créancier y a droit à compter de la demeure sans être tenu de prouver qu’il a subi un préjudice. Le créancier peut, cependant, stipuler qu’il aura droit à des dommages-intérêts additionnels, à condition de les justifier. 1617. Damages which result from delay in the performance of an obligation to pay a sum of money consist of interest at the agreed rate or, in the absence of any agreement, at the legal rate. The creditor is entitled to the damages from the date of default without having to prove that he has suffered any injury.

A creditor may stipulate, however, that he will be entitled to additional damages, provided he justifies them.