2014 QCCQ 9625, 2014 QCCQ 9625

Marineau c. Syndicat de la copropriété Pimbina - phase 1 2014 QCCQ 9625 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-026092-112 DATE : Le 7 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ François MARINEAU et. Stéphane BONENFANT Demandeurs c. SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ PIMBINA - PHASE 1 et.

Steve ST-PIERRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] François Marineau et Stéphane Bonenfant (ci-après nommés « les demandeurs ») demande la rétractation du jugement rendu le 3 mars 2014 par le juge Pierre Cliche, J.C.Q., jugement qui a rejeté leur demande intentée contre Syndicat de la copropriété Pimbina – Phase I (ci-après nommé le « Syndicat ») et Steve St-Pierre. [ 2 ] Dans leur demande initiale, les demandeurs réclament 6 118,74 $ au Syndicat et à Steve St-Pierre.

Ils leur reprochent d'avoir insuffisamment assuré l'immeuble dont ils sont copropriétaires divis. Suite à un incendie qui a causé la perte totale de l'immeuble, l'indemnité d'assurance était insuffisante pour reconstruire l'immeuble et ils ont dû verser, à

titre de cotisation spéciale, la somme de 6 118,74$ pour combler le déficit, somme qu'ils leur réclament. [ 3 ] Le Syndicat conteste la demande. Il soutient que les demandeurs sont les seuls copropriétaires divis qui ont eu à payer eux- mêmes cette cotisation spéciale, car les autres copropriétaires étaient assurés contre les conséquences d'un manque d'assurance.

Le Syndicat prétend qu'il appartenait aux demandeurs d'obtenir un avenant couvrant le manque d'assurance auprès de leur assureur et que c'est cette omission qui est la cause de leurs dommages. [ 4 ] De son côté, Steve St-Pierre, qui agissait comme administrateur provisoire à l'époque où surviennent les faits du litige, endosse les arguments du Syndicat et ajoute qu'il a été de bonne foi et qu'il n'a commis aucune faute dans les circonstances. QUESTIONS EN LITIGE Les demandeurs ont-ils droit à la somme de 6 118,74 $ qu'ils réclament au Syndicat et à Steve St-Pierre?

CONTEXTE [ 5 ] Le 3 septembre 2008, les demandeurs achètent trois unités de condominium connues comme étant les 2790, 2800 et 2810, rue des Francs-Bourgeois à Boisbriand. Les demandeurs souhaitent louer ces unités à des tiers en vue d'en tirer un revenu de location. Les unités acquises font

partie du Syndicat de la copropriété Pimbina – Phase 1, syndicat formé depuis le 9 juillet 2008. [ 6 ] Le défendeur Steve St-Pierre agit comme administrateur provisoire du Syndicat au moment de l'acquisition des unités de condominium par les demandeurs. Il a aussi des intérêts dans l'entreprise qui a construit les unités de condominium et qui a vendu les unités acquises par les demandeurs, soit Constructions Nomade Faubourg Boisbriand s.e.n.c. (ci-après nommée « Constructions Nomade »). [ 7 ] Quelques jours après avoir acquis les unités de condominium, les demandeurs vendent l'unité 2810 à une tierce partie.

[ 8 ] Durant la même période, ils reçoivent une offre de location de la part du Syndicat de la copropriété Faubourg Boisbriand, qui fait la promotion du site (ci-après nommée « Faubourg Boisbriand »). Faubourg Boisbriand souhaite louer l'une des unités des demandeurs pour leurs fins commerciales. Les demandeurs conviennent d'un bail commercial avec Faubourg Boisbriand. L'autre unité qu'ils possèdent est à louer. [ 9 ] Ils assurent les parties privatives qu'ils détiennent pour leur responsabilité civile, et ce, à la hauteur d'une valeur de 2 000 000 $.

Vu le caractère commercial de la location de leur unité à Faubourg Boisbriand, leur assureur (La Personnelle) les informe qu'ils ne peuvent avoir une seule police d'assurance couvrant les dommages occasionnés à leurs biens mobiliers ou leurs effets personnels.

Il leur faut deux polices distinctes, l'une couvrant l'usage résidentiel et l'autre couvrant l'usage commercial. [ 10 ] Pour éviter les frais liés à la prise de deux polices d'assurance, les demandeurs conviennent avec leur locataire Faubourg Boisbriand que cette dernière verra à assurer l'unité pour l'usage commercial. [ 11 ] Le 3 octobre 2008, un incendie ravage l'immeuble en copropriété divise. Les unités propriétés des demandeurs sont considérées comme des pertes totales.

Le Syndicat transmet sa réclamation à ses assureurs pour les parties communes et les demandeurs font de même pour leurs parties privatives. [ 12 ] Le 30 octobre 2008, les demandeurs apprennent, lors d'une assemblée spéciale des copropriétaires du Syndicat, que le coût de reconstruction des immeubles dépasse la couverture d'assurance qui avait été prise par le Syndicat au moment où Steve St-Pierre en est l'administrateur provisoire. [ 13 ] Dans une lettre transmise le 30 juin 2009, le Syndicat informe tous les copropriétaires du fait que le déficit lié au manque d'assurance est de 454 938 $.

Dans cette lettre, le Syndicat mentionne ce qui suit : « (…) Le Syndicat doit émettre également une cotisation spéciale aux copropriétaires pour assumer, à

titre de charge commune, les coûts de reconstruction non remboursés par l'assureur du Syndicat. Les copropriétaires peuvent soumettre une réclamation en bonne et due forme à leur assureur respectif relativement à cette cotisation.

En effet, après lecture et analyse des assurances des copropriétaires, nous sommes confiants que vos assurances couvrent une telle réclamation, exception faite de Constructions Nomade qui n'a malheureusement pas cette assurance. » [ 14 ] Après vérification auprès de leur assureur, ce dernier leur confirme que leur police d'assurance ne couvre pas de tels dommages liés au manque d'assurance.

En effet, vu le caractère commercial de l'usage de l'unité, par leur locataire, il fallait adhérer spécifiquement à une telle protection, ce qu'ils n'ont pas fait à l'époque de la prise d'assurance. [ 15 ] À l'exception de Constructions Nomade, ils sont les seuls qui n'ont pu bénéficier d'une indemnisation pour compenser le paiement de la cotisation spéciale. Cette protection est incluse dans les polices d'assurances résidentielles. [ 16 ] Le 30 juin 2009, les demandeurs reçoivent l'avis de cotisation spéciale au montant de 6 118,74 $, somme qu'ils paient le 1 er septembre 2010.

Ils réclament maintenant cette somme au Syndicat ainsi qu'à Steve St-Pierre. [ 17 ] Les demandeurs soutiennent qu'il appartenait au Syndicat et à ses représentants d'assurer l'immeuble pour un montant correspondant à sa valeur à neuf. Selon eux, cette obligation découle tant de la Déclaration de copropriété que de l'

article 1073 du Code civil du Québec . Ils soutiennent que Steve St-Pierre doit être tenu personnellement responsable dans les circonstances, car il agissait à

titre d'administrateur provisoire et a pris seul la décision de ne pas assurer les immeubles pour un montant équivalent à la valeur à neuf. Il n'a pas agi avec prudence et diligence et doit être tenu personnellement responsable des conséquences de son erreur. [ 18 ] De son côté, le Syndicat plaide que les demandeurs ont été imprudents en ne s'assurant pas qu'ils étaient protégés adéquatement et qu'ils avaient pris une assurance couvrant ce genre de dommages.

Il ajoute qu'il serait inéquitable que le Syndicat assume les conséquences d'une erreur commise par Steve St-Pierre en sa qualité d'administrateur provisoire, et ce, avant la constitution du premier conseil d'administration du Syndicat [ 19 ] De son côté, Steve St-Pierre explique que le manque de couverture d'assurance est lié au fait qu'il a omis d'inclure le montant des taxes applicables dans la valeur assurée des bâtiments. Il estime qu'il a agi comme un administrateur prudent et diligent et que sa responsabilité personnelle ne peut être engagée.

ANALYSE ET DÉCISION Les demandeurs ont-ils droit à la somme de 6 118,74 $ qu'ils réclament au Syndicat et à Steve St-Pierre? [ 20 ] Le Tribunal dispose d'abord de la demande de rétractation du jugement rendu par le juge Pierre Cliche, J.C.Q., le 3 mars 2014. [ 21 ] Dans leur demande de rétractation de jugement datée du 18 mars 2014, les demandeurs précisent qu'ils n'ont jamais reçu l'avis de convocation pour se présenter à l'audience du 3 mars 2014.

Dans un procès-verbal daté du 20 mars 2014, Madame Esther Legault, Maître des rôles, confirme qu'en raison d'une erreur du greffe, les avis de convocation n'ont jamais été expédiés aux parties. Les défendeurs étaient aussi absents à l'audience du 3 mars 2014. [ 22 ] Le Tribunal conclut que le jugement rendu par le juge Pierre Cliche, J.C.Q., le 3 mars 2014 doit être rétracté dans les circonstances. [ 23 ] Sur le fond du litige, le Tribunal conclut que les demandeurs ont droit au remboursement de la somme qu'ils réclament, et ce, tant au Syndicat qu'à Steve St-Pierre.

[ 24 ] La Déclaration de copropriété prévoit ce qui suit à son

article 44 : « Le Conseil d'administration doit, au nom du Syndicat, contracter et maintenir en vigueur une assurance de choses couvrant la valeur à neuf de l'immeuble, selon le formulaire d'assurance-incendie et risques supplémentaires ou selon un formulaire d'assurance «tout risque», portant sur les parties communes et les parties privatives, à l'exception de la plus-value résultant d'améliorations apportées par un copropriétaire à sa

partie privative et l'exception des biens mobiliers se trouvant dans les parties privatives et n'appartenant pas à la copropriété. Telle assurance doit également couvrir les biens mobiliers du Syndicat. Une évaluation scientifique indépendante faite par un évaluateur qualifié et compétent, peut être demandée par le Syndicat antérieurement à l'obtention d'une telle police d'assurance ou son renouvellement par un autre assureur, afin de s'assurer que la valeur assurable est suffisante et équivaut à la valeur à neuf de l'immeuble.

Dans le cas d'un renouvellement avec le même assureur, le Conseil d'administration doit s'assurer que le montant de protection est suffisant. Il doit également demander une évaluation écrite chaque fois qu'une telle évaluation est requise. Les frais d'évaluation sont comptabilisés comme des dépenses communes. Le présent alinéa ne reçoit pas son application quant à la police d'assurance souscrite par le déclarant ou par l'administrateur provisoire. » [nos soulignés] [ 25 ] Les articles 51 et 53 de la Déclaration de copropriété prévoient aussi ce qui suit : « 51.

Chaque copropriétaire doit obtenir et maintenir en vigueur une assurance de choses contre les dommages occasionnés à la plus- value donnée à ses parties privatives, notamment les améliorations apportées à ou pour lui, et contre les dommages occasionnés à ses biens mobiliers ou effets personnels se trouvant dans les parties privatives. Chaque copropriétaire doit obtenir et maintenir en vigueur une assurance de responsabilité civile de particulier en raison de dommages corporels ou matériels encourus par les tiers d'au moins deux millions de dollars (2 000 000 $). 53.

Il est laissé à la discrétion de chaque copropriétaire d'obtenir une garantie d'assurance additionnelle. » [ 26 ] Les articles de la Déclaration de copropriété ci-devant cités doivent être aussi lus en ayant à l'esprit ce que prévoit le Code civil du Québec à son

article 1073 : « 1073 . Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie, couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.

Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. » [ 27 ] Le Syndicat soutient qu'il appartenait aux demandeurs de voir à être assurés contre les conséquences d'un manque de couverture d'assurance. Cet argument est mal fondé.

En effet, les termes clairs de la Déclaration de copropriété établissent que c'est le Syndicat qui a l'obligation d'assurer l'immeuble pour un montant équivalent à sa valeur à neuf. [ 28 ] Aucune disposition de la Déclaration de copropriété n'oblige les copropriétaires à prendre une assurance complémentaire pour les protéger des conséquences d'une couverture insuffisante.

Rien n'empêche les copropriétaires d'obtenir, à leurs frais, une telle protection, mais cela n'atténue pas l'obligation claire du Syndicat d'assurer l'immeuble pour un montant équivalent à sa valeur à neuf. [ 29 ] Le Tribunal conclut que le Syndicat n'a pas respecté son obligation découlant de l'article 44 de la Déclaration de copropriété et qu'il est responsable du préjudice subi par les demandeurs. [ 30 ] Qu'en est-il de la responsabilité personnelle de Steve St-Pierre? [ 31 ] Le deuxième alinéa de l'article 44 de la Déclaration de copropriété prévoit un mécanisme visant à déterminer si la couverture d'assurance est suffisante et équivaut à la valeur à neuf de l'immeuble.

Ce mécanisme est facultatif lorsqu'une administration provisoire est en place. [ 32 ] Le régime d'administration provisoire est en place durant la période où le promoteur met les unités en vente, et ce, jusqu'à ce qu'il y ait suffisamment de copropriétaires pour pendre la relève et former un conseil d'administration représentatif. [ 33 ] Le Tribunal retient qu'au moment de l'incendie du 3 octobre 2008, l'immeuble en copropriété divise était administré par Steve St-Pierre dans le cadre d'un régime d'administration provisoire.

C'est lui qui a pris toutes les décisions antérieures au sinistre qui sont en lien avec la couverture d'assurance. [ 34 ] Dans l'affaire Archambault c. Syndicat des copropriétaires du Manoir St-Sulpice [1] , notre collègue Julie Messier, J.C.Q., résume en ces termes le cadre juridique de la responsabilité personnelle des administrateurs : « […] Responsabilité du syndicat [25] L'

article 1039 C.c.Q. prévoit que la collectivité des copropriétaires constitue une personne morale. Le fait que le syndicat des copropriétaires soit une personne morale distincte n'exonère pas les administrateurs de leur responsabilité personnelle pour les gestes qu'ils auraient commis à l'extérieur de leur mandat ou contrairement aux dispositions de la loi. [2] La responsabilité des administrateurs [26] Les administrateurs d'un syndicat de copropriété agissent comme gestionnaires des biens d'autrui, chargés de la simple

administration. Ils agissent également comme mandataires du Syndicat de la copropriété, donc de l'ensemble des copropriétaires. [27] À cet égard, les administrateurs doivent agir à l'intérieur du cadre législatif énoncé par le Code civil du Québec et décrit, entre autres, aux articles suivants : Gestionnaire du bien d'autrui 1308 . L'administrateur du bien d'autrui doit, dans l'exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi et l'acte constitutif lui imposent; il doit agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés.

Il ne répond pas de la perte du bien qui résulte d'une force majeure, de la vétusté du bien, de son dépérissement ou de l'usage normal et autorisé du bien. 1309 . L'administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie. 1310 . L'administrateur ne peut exercer ses pouvoirs dans son propre intérêt ni dans celui d'un tiers; il ne peut non plus se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d'administrateur.

S'il est lui-même bénéficiaire, il doit exercer ses pouvoirs dans l'intérêt commun, en considérant son intérêt au même

titre que celui des autres bénéficiaires. 1318. Lorsqu'il apprécie l'étendue de la responsabilité d'un administrateur et fixe les dommages-intérêts en résultant, le tribunal peut les réduire, en tenant compte des circonstances dans lesquelles l'administration est assumée ou du fait que l'administrateur agit gratuitement, ou qu'il est mineur ou majeur protégé. 1320.

L'administrateur qui excède ses pouvoirs est responsable envers les tiers avec qui il contracte, à moins que les tiers n'en aient eu une connaissance suffisante ou que le bénéficiaire n'ait ratifié, expressément ou tacitement, les obligations contractées. Mandataire 2136. Les pouvoirs du mandataire s'étendent non seulement à ce qui est exprimé dans le mandat, mais encore à tout ce qui peut s'en déduire. Le mandataire peut faire tous les actes qui découlent de ces pouvoirs et qui sont nécessaires à l'exécution du mandat. 2138.

Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat qu'il a accepté et il doit, dans l'exécution de son mandat, agir avec prudence et diligence. Il doit également agir avec honnêteté et loyauté dans le meilleur intérêt du mandant et éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et celui de son mandant. 2144. Lorsque plusieurs mandataires sont nommés ensemble pour la même affaire, le mandat n'a d'effet que s'il est accepté par tous. Ils doivent agir de concert quant à tous les actes visés par le mandat, à moins d'une stipulation contraire ou que cela ne découle implicitement du mandat.

Ils sont tenus solidairement à l'exécution de leurs obligations. [28] Ainsi, qu'il soit gestionnaire du bien d'autrui ou mandataire, l'administrateur d'une copropriété est tenu d'agir avec prudence et diligence à l'intérieur du mandat qui lui est confié et qui se définit, entre autres, par les termes de la Déclaration de copropriété. » [ 35 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal retient que Steve St-Pierre avait l'obligation d'agir en administrateur prudent et diligent dans ses démarches visant l'obtention d'une couverture d'assurance conforme aux termes de l'article 44 de la Déclaration de copropriété. [ 36 ] Étant lui-même impliqué au sein de l'entreprise ayant construit les unités, Steve St-Pierre était dans une position privilégiée pour établir cette valeur à neuf.

Il avait accès à toutes les données liées aux coûts de construction. [ 37 ] Steve St-Pierre justifie son erreur par le fait qu'il a omis d'inclure le montant des taxes de vente applicables dans l'estimation de la valeur à neuf et que le déficit correspond au montant de ces taxes.

Le Tribunal estime que Steve St-Pierre n'agit pas en administrateur prudent et diligent lorsqu'il commet une telle erreur. [ 38 ] En conséquence, il doit lui aussi être tenu responsable du préjudice subi par les demandeurs. [ 39 ] Le Tribunal estime que le Syndicat et Steve St-Pierre doivent être tenus solidairement responsables du préjudice subi par les demandeurs, mais il convient de déterminer la part de responsabilité de chacun des défendeurs en vue de mettre un terme définitif au présent litige, et ce, conformément à l'article 469 du Code de procédure civile. [ 40 ]

L'article 469 du Code de procédure civile se lit comme suit : « 469 . Le jugement portant condamnation doit être susceptible d'exécution. Celui qui condamne à des dommages-intérêts en contient la liquidation; lorsqu'il prononce une condamnation solidaire contre les personnes responsables d'un préjudice, il détermine, pour valoir entre elles seulement, la part de chacune dans la condamnation, si la preuve permet de l'établir. » [ 41 ] Le Tribunal estime que Steve St-Pierre doit être tenu responsable à 100 % de la condamnation. En effet, il a commis une faute

alors qu'il agissait comme administrateur provisoire, et ce, à une époque où le Syndicat n'avait pas de conseil d'administration. [ 42 ] Le Tribunal déclare que Steve St-Pierre est responsable à 100 % de la condamnation entre les défendeurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de rétraction de jugement des demandeurs. RÉTRACTE le jugement rendu le 3 mars 2014 par le juge Pierre Cliche, J.C.Q. ACCUEILLE la demande principale. CONDAMNE solidairement les défendeurs, Syndicat de la copropriété Pimbina – Phase I et Steve St-Pierre, à payer aux demandeurs la somme de 6 118,74 $ avec les intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 28 octobre 2011, date de l'assignation, plus les frais de la demande au montant de 159 $. DÉCLARE qu'entre les défendeurs, Steve St-Pierre est responsable, à 100 %, de la condamnation. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : Le 13 juin 2014