2021 QCCQ 7573, 2021 QCCQ 7573

Robert c. Fecteau 2021 QCCQ 7573 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N o : 235-32-700331-205 DATE: 25 JUIN 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARISE ROBERT [...] Saint-Honoré-de-Shenley (Québec) [...] Demanderesse c.

HENRIETTE FECTEAU [...] Québec (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Au-delà de son travail habituel, madame Marise Robert investit dans l’immobilier résidentiel. Elle achète des maisons et les loue à loyers raisonnables dans la mesure où ils lui permettent de couvrir les dépenses.

Elle est propriétaire de quatre maisons situées à Saint- Honoré-de-Shenley (dont sa propre résidence) et est copropriétaire d’une maison à La Guadeloupe. [ 2 ] Madame Robert est informée par son ex-conjoint que la maison de madame Henriette Fecteau, située à La Guadeloupe, est à vendre. Il s’agit d’une maison construite en 1935 [1] . [ 3 ] Monsieur Wilfrid Fecteau, le mari de madame Henriette Fecteau, acquiert la maison en 1973.

Madame Fecteau en devient propriétaire en 1992 lors du règlement de la succession de son défunt mari. [ 4 ] Madame Fecteau habite le rez-de-chaussée jusqu’à son déménagement en résidence pour personnes âgées en septembre 2019. Elle a pu continuer à y vivre grâce à l’aide de ses enfants et d’aides à domicile. Elle y a vécu de façon très rudimentaire. Elle ne peut plus prendre de douches dans la salle de bain du rez-de-chaussée en raison de son état de santé et de l’espace devenu trop exigu en raison de sa mobilité réduite. Elle se lave à même l’évier.

Elle n’utilise plus les appareils de cuisson ni le lave-vaisselle, bénéficiant des services de plats préparés. Le thermostat, qu’elle a fait le choix de ne pas remplacer par souci d’économie, est retenu par du ruban adhésif. Le revêtement de plancher du rez-de-chaussée est gondolé. [ 5 ] Le deuxième étage est en quelque sorte condamné, inhabité depuis 2009. Les tuyaux du bain, de la toilette et de l’évier qui s’y trouvent sont débranchés depuis vingt ans. Les murs de cette salle de bain portent des traces évidentes de moisissures et gondolent également.

Les murs et les revêtements de plancher doivent être réparés ou remplacés. [ 6 ] Le sous-sol est en fait une cave sur du béton non lissé et la fondation de béton est complétée par de la maçonnerie de pierre. La porte extérieure y menant est ajourée et laisse entrer de l’eau. [ 7 ] Entre 1994 et 2004, certains travaux sont réalisés sur la maison [2] . En 2012, une

partie de la toiture arrière est refaite. Au-delà de ces travaux, un entretien minimal est fait sur la maison. [ 8 ] Résignée à vendre sa maison, de janvier à juin 2020, madame Fecteau et certains de ses enfants se mettent à la tâche de faire un grand ménage et de vider la maison des nombreux biens accumulés au fil des ans qui l’encombrent. [ 9 ] Le 3 juin 2020, madame Robert et son ex-conjoint visitent la maison. La Déclaration du vendeur est remplie et madame Robert présente une promesse d’achat comportant notamment les conditions négociées suivantes :

• Un prix de vente de 50 000 $; • Une prise en charge des frais du certificat de localisation par madame Robert; • Une vente sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de madame Robert. [ 10 ] Madame Fecteau accepte cette promesse d’achat. [ 11 ] La notaire instrumentant à la vente, M e Suzie Bouffard, est confrontée à certaines difficultés au niveau du

titre empêchant une signature de l’acte de vente à la date convenue du 1 er juillet 2020. [ 12 ] Madame Fecteau, par l’intermédiaire de ses enfants, accepte que madame Robert entreprenne certains menus travaux avant la signature de l’acte de vente afin de préparer la maison à la location anticipée pour le 1 er août 2020. [ 13 ] L’acte de vente notarié se signe finalement le 24 juillet 2020 [3] . [ 14 ] En août 2021, madame Robert constate que de l’eau se déverse sur l’un des murs de pierre de la cave lorsque les locataires utilisent la douche, la toilette, le lave-vaisselle ou les éviers.

Elle constate aussi que le nouveau thermostat qu’elle a remplacé récemment ne permet pas le démarrage de la fournaise. [ 15 ] Des échanges courriels ou de messages textes se font entre madame Robert et mesdames Danie et Guylaine Fecteau au sujet des problèmes constatés. [ 16 ] Madame Robert fait réparer le drain principal de la maison qui est perforé et bouché par des racines le 1 er septembre 2020. Elle fait réparer également le système de chauffage le 11 septembre 2020. [ 17 ] Le 19 octobre 2020, madame Robert transmet une mise en demeure à l’attention de madame Fecteau [4] .

Aucune suite n’y est donnée. [ 18 ] Madame Robert réclame 1 712,63 $ en diminution du prix de vente en raison des vices cachés à la maison et en dommages- intérêts.

Les postes de la réclamation se détaillent ainsi : Coût des réparations 1 512,63 $ Troubles, ennuis et inconvénients [5] 200 $ [ 19 ] Madame Fecteau conteste la demande en soulevant les motifs suivants : • La fournaise a toujours été fonctionnelle jusqu’au moment de la vente; • La fournaise a toujours fonctionné à un minimum de 12 degrés afin d’éviter des problèmes de tuyaux gelés ou autres lorsque personne n’était à la maison; • Le renvoi d’eau (drain) a toujours bien fonctionné jusqu’au moment de la vente; • Comme mentionné dans la Déclaration du vendeur , le bain n’était pas fonctionnel, les tuyaux ayant été déconnectés depuis vingt ans; • Le lave-vaisselle n’était pas utilisé; • La douche n’était pas utilisée depuis deux ans; • L’aide à domicile, la femme de ménage ou les membres de la famille faisant le ménage afin de préparer la maison à la vente n’ont jamais constaté la présence d’eau sur le plancher de la cave; • Il n’y avait aucune trace d’eau ni sur le solage ni sur le plancher de la cave; • Les factures transmises par madame Robert ne sont pas celles mentionnées comme pièces ni ne font référence, pour certaines, à l’adresse de la maison, mais bien à l’adresse d’une autre maison de sa propriété; • La vente a été faite sans garantie légale, aux risques et périls de madame Robert; • Madame Robert a déclaré dans l’acte de vente avoir vu et examiné la maison à sa satisfaction et la prendre dans l’état où elle se trouvait; • Aucune réparation ou amélioration n’a été demandée par madame Robert à la promesse d’achat; • Tout ce qui était connu de la maison a été dénoncé à madame Robert dans la Déclaration du vendeur.

LA QUESTION EN LITIGE Madame Robert peut-elle exercer un recours en vices cachés contre madame Fecteau alors que la vente de la maison s’est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur? [ 20 ] Le Tribunal conclut que non.

L’ANALYSE [ 21 ] Madame Robert fonde son recours sur les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec qui traitent de la garantie légale de qualité de l’immeuble acheté et de la connaissance du vice par le vendeur : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 22 ] Par contre, l’

article 1733 du Code civil du Québec prévoit une limitation possible de la responsabilité du Vendeur en ces termes : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel . [Ajout du soulignement] [ 23 ] L’acte de vente de l’immeuble contient une clause d’exclusion de garantie qui se lit [6] : Cette vente est faite sans aucune garantie légale ou contractuelle, de quelque nature que ce soit, l’acquéreure reconnaissant qu’elle achète l’immeuble à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur, et s’obligeant à le prendre dans l’état où il se trouve.

Le vendeur ne sera responsable que de ses faits personnels. [Citation intégrale] [ 24 ] Les tribunaux ont retenu la légalité d’une telle clause d’exclusion de garantie contre les vices cachés [7] . [ 25 ] Il appartient à madame Robert de démontrer de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation.

Elle doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu’il est raisonnablement possible d’en tirer [8] . [ 26 ] Il est acquis que madame Fecteau n’est pas une vendeuse professionnelle. [ 27 ] Madame Robert n’a pu démontrer qu’elle avait été induite en erreur lors de la conclusion de la vente.

Le Tribunal retient que les représentants de madame Fecteau ont été transparents dans le processus de la vente de la maison pour leur mère. [ 28 ] Lors de la vente, la maison avait plus de quatre-vingt-cinq ans et était dans un certain état de délabrement, habitée qu’au rez-de- chaussée et inhabitée par madame Fecteau depuis septembre 2019. [ 29 ] La clause de limitation de responsabilité de madame Fecteau à l’acte de vente reflétait l’intention des parties [9] pour cet immeuble vendu en deçà de l’évaluation foncière qui était de 67 300 $.

Cette clause est claire et ne porte pas à interprétation. [ 30 ] Dans les circonstances, madame Robert se devait d’agir comme une acheteuse particulièrement prudente et diligente en procédant à une inspection approfondie de l’immeuble, d’elle-même ou par le biais d’un expert, ce qui n’a pas été fait. [ 31 ] Madame Robert ne s’est pas déchargée du fardeau de la preuve qui lui incombait. Elle ne peut exercer un recours en vices cachés contre madame Fecteau alors que la vente de la maison s’est ainsi faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. [ 32 ] La demande est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] REJETTE la demande de madame Marise Robert; [ 34 ] CONDAMNE madame Marise Robert à payer à madame Henriette Fecteau les frais de justice de la contestation de 104 $.

CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 15 juin 2021