2021 QCCQ 8239, 2021 QCCQ 8239

Fondation Tangente Theta ltée c. Syndicat des copropriétaires des Condos de la Seine 2021 QCCQ 8239 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Laval LOCALITÉ DE Laval « Chambre civile » N° : 540-32-030917-189 DATE : 21 janvier 2021 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ FONDATION TANGENTE THETA LTÉE Demanderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES CONDOS DE LA SEINE Défendeur JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] La demanderesse Fondation Tangente Theta Ltée (ci-après appelée : « Theta ») qui était copropriétaire d’une unité de condominium à Terrebonne dans le complexe immobilier Les Condos de la Seine et qui est représentée par monsieur Rambold Uvland qui remplace madame Ursula Theta la présidente de la demanderesse réclame une somme de 3 256,00 $ au défendeur le Syndicat des copropriétaires des condos de la Seine ci-après appelé : « le Syndicat » à

titre de remboursement des montants qu’elle déclare avoir payés en trop au Syndicat lors de cotisations spéciales faites en 2016 (816,00$) et en 2017 (2 400,00$) pour des réparations aux balcons de la copropriété, tel qu’il appert des copies des chèques remis au Syndicat [1] . [ 2 ] La demanderesse déclare qu’elle a vendu son unité de condominium le 1 er décembre 2017 et ajoute qu’à cette date, les réparations prévues auxdits balcons n’avaient toujours pas été effectuées. [ 3 ] En conséquence, elle a transmis une mise en demeure au syndicat dans laquelle elle réclame le remboursement des sommes précitées [2] . [ 4 ] Le défendeur conteste cette réclamation. [ 5 ] Dans sa contestation, le syndicat déclare qu’au contraire, c’est la demanderesse qui lui doit de l’argent. [ 6 ] Se portant demandeur reconventionnel, le syndicat réclamait à la demanderesse la somme de 856,00 $ représentant le paiement de la cotisation spéciale de 2017 pour l’unité de condominium 4082-2 qui demeure toujours impayé par la demanderesse. [ 7 ] Or, lors de l’instruction, Andrée Anne Dubois, la représentante du syndicat a indiqué au Tribunal, que cette somme a été payée en totalité lors de la vente de cette unité chez le notaire, le ou vers le 15 décembre 2020, tel qu’il appert de la lettre du notaire à cet effet [3] . [ 8 ] En conséquence, madame Dubois retire la demande reconventionnelle.

QUESTION EN LITIGE Question 1 . La réclamation de la demanderesse Fondation Tangente Theta Ltée contre le Syndicat des copropriétaires des condos de la Seine au montant de 3 256,00 $ est-elle bien fondée en faits et en droit ?

RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 9 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 10 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 11 ] Cet

article impose, sur les épaules de la demanderesse, le fardeau de prouver respectivement les allégations contenues dans la demande par prépondérance de preuve. [ 12 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : 2804 . La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la Loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 13 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre, afin de conclure que l'existence du fait litigieux est non seulement possible, mais plus probable que son inexistence. [ 14 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [4] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 15 ] C’est donc en tenant compte de ces dispositions du Code civil et de la jurisprudence que le Tribunal procédera maintenant à l’analyse de la preuve entendue et des pièces déposées lors de l’instruction. ANALYSE ET DÉCISION Question 1 .

La réclamation de la demanderesse Fondation Tangente Theta Ltée contre le Syndicat des copropriétaires des condos de la Seine au montant de 3 256,00 $ est-elle bien fondée en faits et en droit ? [ 16 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal retient les faits suivants. [ 17 ] Afin de bien situer le litige, il est admis que la demanderesse Fondation Tangente Theta Ltée est une entreprise de gestion immobilière qui détient de nombreux immeubles dont des condominiums, dont notamment trois condominiums qu’elle détenait au moment des faits pertinents au présent litige, soient les unités 4084-6, 4082-2 et 4084-4. [ 18 ] Il est admis que le ou vers le 24 juillet 2015, une fuite d’eau est survenue dans l’unité 4084-6 appartenant à la demanderesse et que l’eau a débordé dans les unités 4084-4 et 4084-2 situées aux étages inférieurs. [ 19 ] Il est aussi admis que c’est l’assureur de la collectivité des copropriétaires et donc du syndicat qui a payé pour les réparations, mais qu’il a alors été conclu que la responsabilité du dégât d’eau incombait à la demanderesse. [ 20 ] Dans sa contestation, le syndicat déclare que suite à un dégât d’eau survenu dans l’unité de la demanderesse, il a transmis une mise en demeure à cette dernière qu’il tenait responsable du dégât d’eau, lui réclamant le remboursement de la franchise de 2 500,00 $ de la police d’assurance collective prise par le syndicat [5] . [ 21 ] Le représentant du syndicat précise que la demanderesse n’a jamais remboursé ladite franchise. [ 22 ] Il est aussi admis qu’en date du 21 janvier 2017, la demanderesse a causé un deuxième dégât d’eau qui a aussi débordé dans les deux condos inférieurs et une mise en demeure lui a de nouveau été transmise [6] lui réclamant le remboursement de la franchise de 2 500,00 $. [ 23 ] Andrée Anne Dubois la représentante du syndicat déclare que contrairement au premier dégât d’eau, cette fois la demanderesse a remboursé au syndicat ladite franchise le ou vers le 11 avril 2017.

Les cotisations réclamées par la demanderesse [ 24 ] Il est aussi admis que suite à une réunion des copropriétaires, diverses collectes spéciales furent décidées par eux afin de procéder et de payer pour divers travaux aux escaliers de l’immeuble 4084 (cotisation spéciale de 345,00 $) et pour remplacer l’ensemble des balcons de l’immeuble (cotisation spéciale de 2 400,00 $ payable par le biais de 4 versements de 600,00 $ payables les 1 er juillet 2016, 1 er octobre 2016, 1 er janvier 2017 et 1 er avril 2017), tel qu’il appert du procès-verbal de la réunion du 9 février 2016 [7] . [ 25 ] Ce sont ces contributions dont la demanderesse demande le remboursement car, selon elle, les travaux qu’elles devaient couvrir n’étaient pas encore complétés au moment de la vente de l’unité 4084-6 par elle à un nouveau copropriétaire le ou vers le 1 er décembre 2017. [ 26 ] Il est admis que la demanderesse a payé à la défenderesse les cotisations dont elle réclame le remboursement aujourd’hui. [ 27 ] Madame Dubois la représentante du syndicat précise que faute de collaboration de la part de madame Voland en 2015 pour le paiement du déductible de 2 500,00 $ de l’assurance pour le dégât d’eau, cette dernière a été avertie que ses 4 chèques de 600,00 $ chacun qu’elle avait transmis au syndicat pour le paiement des cotisations spéciales précitées de 2016 et de 2017 seraient appliqués en

partie au remboursement de la franchise de 2 500,00 $ précitée [8] , laissant un solde impayé de 100,00 $ sur celui-ci par la demanderesse, le tout tel qu’il appert de l’échange de messages textes entre les parties qui précise : « I will call you end of day. Missing 1 x 428 $ for one unit Missing 2016 collect. 345$ x 2 And the 600$ x 4 were used to cover the first incident insurance deductible.

As we had discussed. » [ 28 ] Elle précise que le montant de 856,00 $ auquel la demanderesse fait référence dans sa demande représente le montant de la collecte spéciale de l’année 2017, qui fut approuvée lors de la réunion de copropriété du 6 février 2017 [9] . [ 29 ] Cette cotisation spéciale prévoyait 4 versements de 428,00 $ payables le 1 er avril 2017, le 1 er septembre 2017, le 1 er février 2018 et le 1 er mai 2018. [ 30 ] Madame Dubois, la représentante du syndicat précise que la somme réclamée représente les paiements du 1 er avril et du 1 er septembre 2017 alors que la demanderesse était encore propriétaire des unités visées et ajoute que ce montant a servi au remplacement des gouttières et qu’en conséquence, la demanderesse n’a pas droit au remboursement de cette somme. [ 31 ] Elle déclare que la cotisation spéciale de 2017 a été encaissée pour un seul condo soit l’unité 4084-6 [10] . [ 32 ] Par ailleurs, madame Dubois réfère le Tribunal à la lettre des notaires Vourakis, Berlemis et Labachian en date du 27 novembre 2017 au moment de la vente de l’unité 4084-6 par la demanderesse à un nouvel acheteur qui précise qu’un montant de 2 845,00 $ soit 2 400,00 $ pour les cotisations relatives aux travaux pour les balcons, plus le solde encore impayé de 100,00 $ sur déductible de 2 500,00 $ des assurances pour le premier dégât d’eau plus une somme de 345,00 $ encore impayée pour la collecte spéciale de 2016 [11] . [ 33 ] Elle précise qu’effectivement ces sommes furent alors acquittées par la demanderesse lors de la transaction chez le notaire. [ 34 ] Elle précise que toutes les sommes ainsi payées sont versées au fonds de prévoyance pour les charges communes et sont payables par chacun des copropriétaires pour la période durant laquelle ils sont propriétaires d’une unité. [ 35 ] À cet effet, les articles 1064 et 1069 C.c.Q. stipulent la responsabilité de chacun des copropriétaires : « 1064 .

Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. » «1069.

Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement, avec les intérêts, de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition.

Celui qui se propose d’acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires, un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause, le proposant acquéreur n’est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l’état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.

L’état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires. » [ 36 ] Lorsque des travaux importants sont nécessaires, il incombe au syndicat d’en calculer les coûts et le cas échéant de voter une cotisation spéciale afin d’en répartir les coûts entre les différents copropriétaires. [ 37 ] C’est exactement ce qui est survenu dans le présent dossier lorsque le Syndicat des copropriétaires des condos de la Seine a fait lorsqu’il a décrété des cotisations spéciales de 345,00 $ pour la réparation du 3 ième escalier arrière de l’immeuble du 4084 et une cotisation spéciale de 2 400,00 $ pour le remplacement des balcons pour l’ensemble des unités du même immeuble lors de l’assemblée

annuelle du syndicat des copropriétaires le 9 février 2016. [ 38 ] Il en fut de même lorsqu’il a voté une autre cotisation spéciale de 1 712,00 $ payable en 4 versements de 428,00 $ lors de l’assemblée annuelle de 2017 pour le remplacement des gouttières. [ 39 ] Ces dépenses visaient l’ensemble des condos de l’immeuble 4084 et chaque propriétaire devait y contribuer, y compris la demanderesse Theta. [ 40 ] Le fait que les travaux n’aient pas encore été complétés au moment de la vente de l’unité 4084-6 par la demanderesse le ou vers le 1 er décembre 2017 n’a rien à voir avec le paiement de ces cotisations qui ont été votées et devaient être payées pendant que la demanderesse était propriétaire de celui-ci. [ 41 ] La personne qui a acheté l’unité a dû consulter les registres et lu les procès-verbaux ci-dessus mentionnés et en a donc pris connaissance. [ 42 ] Elle achetait une unité de la demanderesse avec lesdits travaux exécutés ou sur le point de l’être et qui avaient déjà été payés par cette dernière à l’exception des versements prévus les 1 er février et 1 er mai 2018. [ 43 ] Si la demanderesse voulait que son acheteur soit responsable de ces cotisations, c’était à elle de le mentionner dans le contrat de vente de son unité. [ 44 ] Le Tribunal est d’opinion que dans un tel cas, il y a de fortes chances que l’acheteur n’aurait pas payé le prix demandé par la demanderesse si à ce prix il avait dû ajouter le montant de 3 256,00 $ que la demanderesse demande au syndicat de lui rembourser. [ 45 ] Dans les circonstances, le Tribunal privilégie la version des faits présentée par la représentante du syndicat madame Dubois [ 46 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal est d’opinion que la demanderesse n’a pas prouvé le bien-fondé de sa réclamation. [ 47 ] Comme le syndicat s’est désisté de sa demande reconventionnelle lors de l’instruction, le Tribunal ne se prononce pas à ce sujet.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse. [ 49 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais judiciaires de 151,00 $ . __________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ Date de l'audience : Le 5 janvier 2021